Jų pasirinkimą lemia įvairių patalpų vertinimo kriterijų visuma, tuo tarpu anksčiau verslininkai atsižvelgdavo tik į pagrindinius: vietą mieste, parkavimą ir nuomos kainą.
Šiandien šį sarašą papildo patogioms darbo vietoms sukurti tinkamas išplanavimas, infrastruktūra, komunikaciniai tinklai, kondicionavimo sistemos ir kiti kriterijai, vos prieš penketą-septynetą metų buvę tarp mažiau svarbių faktorių. „Eikos“ rinkodaros direktorė atkreipia dėmesį, kad kriterijų visuma svarbi tiek aukščiausios A, tiek ir kitų klasių biurų patalpų nuomininkams.
Klasifikavimas neatitinka tarptautinių kriterijų
Tačiau nekilnojamojo turto vertinimo tradicijų nebuvimas iškraipo biuro patalpų klasifikavimą rinkoje. „Vertinant tarptautiniais kriterijais, Vilniuje šiuo metu yra tik keturi A klasės biurų pastatai – BCC dvyniai, „Europa“, „Viktorija“ ir „Verslo centras 2000“, tuo tarpu projektų vystytojai teigia esant daugiau“, - remdamasi atliktu rinkos tyrimu, tvirtina tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Colliers International“ atstovybės Lietuvoje vadovė Daiva Albertavičienė.
„Eikos“ rinkodaros direktorė jai pritaria ir sako, kad vieningų standartų nebuvimas byloja apie rinkos nebrandą: „Susidaro įspūdis, kad komercinių patalpų klasifikavimo būdų yra tiek, kiek rinkoje vystoma projektų, tačiau pasaulyje NT vertinimo kriterijai yra vieningi“.
D. Albertavičienė vardina: "A klasės charakteristikų yra dvidešimt – pradedant biurų pastato koncepcija, architektūriniu sprendimu, vieta, vidaus erdvės išplanavimu, nuomojamo ir bendro ploto santykiu, techninėmis charakteristikomis, reikalavimais apdailos kokybei, parkavimo galimybėmis, baigiant pastato administravimu, generuojamo pinigų srauto kokybės charakteristikomis bei kitais kriterijais".
Pasak jos, dėl vieningo sistemos nebuvimo neverta stebėtis: Lietuvoje nekilnojamojo turto objektai pradėti reitinguoti vos prieš 5-6 metus, tad nekilnojamo turto (NT) reitingavimo sistema yra pradinėje vystymosi stadijoje.
„Lietuvos komerciniai bankai pastūmėjo vietines nekilnojamojo turto agentūras reitinguoti NT objektus, siekiant teisingiau nustatyti bankams įkeičiamo NT objektų rinkos vertes bei jų likvidumą“, - aiškina ji. Tuo tarpu stambiausios pasaulyje komercinio NT konsultacijų kompanijos, tokios kaip „CB Richard Ellis“, „Colliers International“, „GLL“, „Cushmand & Wakefield“, „DTZ“ yra sukaupusios trisdešimties ir daugiau metų profesinę patirtį NT reitingavime.
D. Albertavičienė teigia, kad skaidri ir vieningai suprantama NT objektų reitingavimo sistema yra svarbi rinkos dalyviams - investiciniams fondams, vystytojams, tarptautinėms finansinėms institucijoms.
Iškraipo pasiūlą
Netikęs klasifikavimas iškraipo ir pasiūlą: B klasės biurai skelbiami A, jų kainos nedaug tesiskiria, nors turėtų skirtis 20-30 proc. „Toks įspūdis, tarsi visiems reikia tik A klasės biurų, tuo tarpu, mūsų nuomone, kad paklausa augs labai geriems B klasės biurams toliau nuo miesto centro“, - prognozuoja „Eikos“ rinkodaros direktorė.
Tą patį rodo ir „Colliers International“ rinkos apžvalga: šiuo metu Vilniuje statoma daugiau kaip 28 tūkst. kv. m biurų patalpų, iš jų didžioji dalis priskiriama B klasei.
„Eikos“ rinkodaros direktorė V. Danilevičienė atkreipia dėmesį, kad pasiūlą šiek tiek iškraipo ir tai, kad dalis patalpų parduodamos, dalis – nuomojamos. „Vakarų Europos šalyse įprasta kapitalą investuoti į pagrindinę įmonės veiklą. Tuo tarpu lietuviai iš prigimties yra savininkai, tad investuoja ten, kur tuo metu atrodo labiausiai naudinga, šiuo atveju – į nuosavą įmonės biurą. Tai iš principo nėra išmintinga dėl užsikraunamos turto valdymo naštos ir tam tikros finansinės įtampos“.
„Eikos“ rinkodaros direktorė prognozuoja, kad didėjanti pasiūla privers rinkos dalyvius atidžiau svarstyti biurų klasifikavimo klausimą, tačiau, nepaisant daugelio labai svarbių patalpų kokybinių parametrų, įtakojančių biuro pasirinkimą, galiausiai konkurencinėje kovoje laimės nekilnojamojo turto vystytojai, tiksliausiai atspėję verslininkų poreikius ir pajutę rinkos tendencijas.