Apynormalį butą Vilniuje gali įsigyti kišenėje turėdamas vidutiniškai 100 tūkst. litų. „Man verkiant reikia buto. Anksčiau nuomojausi kampą, bet dabar apsisprendžiau: ką mokėti nuompinigius, geriau imti paskolą iš banko ir gyventi po savo stogu. Niekaip negaliu apsispręsti, kokį butą pirkti. Senos statybos – pigesnis, be to, iškart matai jo trūkumus.
Naujas, neįrengtas, kainuoja kiek brangiau, nors jį regi tik brėžinyje ir įeiti galėsi gal po kokių metų“, – abejonėmis dalijosi viena mano pažįstama. Dėl to galvą laužo daugybė jaunų žmonių, panorusių įsikurti Vilniuje, arba tų, kurie susigundė pakeisti savo seną būstą į naują, geresnį. Patarimai, kaip ir prognozės, – labai keblus reikalas. Vis dėlto pasikliaukime prityrusių ekspertų išmintimi.
Dar prieš mėnesį ekspertai skelbė, kad nenaujų 1-2 kambarių butų kainos šoktelėjo apie 10 proc. Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis perspėja, jog kainos tebekyla, ir senos statybos butai kai kur pabrango net 25 proc. Kokios viso šio „pamišimo“ priežastys? Ekspertas išskiria dvi jų grupes. Objektyvios priežastys – šalies ekonomika auga, kyla ir žmonių pragyvenimo lygis. Natūralu, kad gerėjant gyvenimui vis daugiau gyventojų nori turėti patogesnį, ištaikingesnį būstą. Antroji objektyvi priežastis – ypač geros skolinimosi sąlygos. Bankai ne tik mažina palūkanas, kurios šiuo metu siekia nuo 4 iki 5 proc., bet ir organizuoja įvairių akcijų namams įsirengti, apstatyti.
Tam pritaria ir UAB Korporacija „Matininkai“ viceprezidentas Steponas Deveikis. Tačiau jis linkęs manyti, kad žmonės noriau renkasi nenaują būstą. Tardamasis su statybininkais, klientas perka katę maiše, tuo tarpu senesniame mato visą aplinką.
Anot „Ober-Haus“ atstovo, subjektyvios priežastys grįstos žmonių lūkesčiais, kad įstojus į Europos Sąjungą kitąmet gegužės 1-ąją mūsų gyvenimas pagerės. Kils ekonomika, o kartu – ir atlyginimai. Antra vertus, daugelis gyventojų baiminasi, jog tapus šio europietiško aljanso nariais kainos pasieks ES lygį – šoktels 2–4 kartus. Išties tokio staigaus pokyčio tikėtis nevertėtų. Tačiau žmonės inertiški ir linkę manyti: jei nenusipirks šiandien, rytoj mokės brangiau.
Rinkotyros skyriaus vadovas konstatuoja, jog šiuo momentu paklausa išaugusi, o pasiūla - nelanksti. Jei ir toliau pasiūla bus šiek tiek mažesnė nei paklausa, būsto kainos dar augs. Tačiau jos negali padidėti nei iš šio, nei iš to, o turi būti susijusios su asmenų perkamąja galia. Jei žmonių nebūtų veikusi baimė, kad tapus ES nariais kainos ženkliai šoktels, kainos per metus būtų tepakilusios 5 proc., daugiausia – 10 proc.
1-2 kambarių butų kainos jau pasiekė po Rusijos krizės buvusias aukštumas. Vidutinė dviejų kambarių buto kaina bet kuriame „miegamajame“ Vilniaus rajone – 90 tūkst. litų, atitinkamai 1-o – apie 70 tūkst. litų. Gyventojams labiau apsimoka pirkti dviejų kambarių butą, todėl jų šiuo metu labai trūksta.
Anot Korporacijos „Matininkai“ viceprezidento S.Deveikio, butų kainų kreivės atskaitos tašku laikoma 2004 m. gegužės 1-oji. Tačiau didelių pokyčių mūsų šalies ekonominiame gyvenime, jo nuomone, nebus. Atvirkščiai, galbūt per pusmetį žmonės daug kuo nusivils. Žinoma, per tokį trumpą laiką kainos nespės nukristi, bet ateityje jau tikrai turėtų sumažėti, ypač senų butų. Taigi, S.Deveikio nuomone, kainų kritimo galime tikėtis po kokių pusantrų metų.
Ekspertas brėžia tokius pokyčius: šių metų pabaigoje, bankams baigus dalinti lengvatinius kreditus, o kitiems metams jų neteikiant, iki 2004-ųjų gegužės sulauksime stagnacijos. Butų rinka paprastai suaktyvėja vasarą arba rudenį, nes į sostinę atvyksta studentų, pasipildo darbuotojų. Šiuo metų laiku nekilnojamojo turto rinka aktyviausia tiek mūsų šalyje, tiek Vakaruose. Šiemet kainos pakilo per 2-3 mėnesius.
– Mano nuomone, pakartosime 1998-ųjų sinusoidę. Butų kainų kilimo tendencija negali išsilaikyti. Po didelio šuolio stabtelėjama. Butai labai gerose vietose pigs lėčiau, o senuose – 1970-1978 m. statytuose – nuopuolis turėtų būti labai ryškus, – analizuoja Korporacijos „Matininkai“ viceprezidentas ir priduria: – Nesu radikalas, teigiantis, jog po pusantrų metų butų kainos Vilniuje atpigs iki 30 proc. Prognozuočiau 10-15 proc. sumažėjusias kainas, tačiau tai bus lėtesnis procesas nei kainų šuolis.
Kitokios nuomonės „Ober-Haus“ atstovas: – Nenorėčiau to vadinti burbulu.
Jo nuomone, kainos neturėtų taip ženkliai kristi. Šią prielaidą galima taikyti tik senesniems butams blokiniuose namuose. Žmonės, ten šiuo metu pirkdami butus vos ne iš desperacijos, išleistų pinigų gali ir nebeatgauti. Bet koks kainų nuopuolis turėtų būti susijęs su ekonominės padėties pablogėjimu, tačiau dabartinė padėtis to nerodo. UAB „Lituka ir ko“ turto vertintoja Rima Jurgelevičiūtė dar kategoriškesnė:
– Aš net pusmečiui negalėčiau prognozuoti, nes tai, kas dabar darosi rinkoje – nesuvokiama. Pasitaiko nerealių sandorių, kur pabrangimas siekia net 25 proc. Naujų būstų kainos kyla, bet ne taip staiga.
Didelio kainų kritimo ši ekspertė neprognozuoja. Vilnius išliks patrauklus vien dėl mažesnio nedarbo lygio. R.Jurgelevičiūtė svarsto: – Būtų labai gražu, jei regionai vystytųsi tolygiai, bet šiandien regime visai kitokią padėtį.
S.Deveikis kritikuoja nuomonę, jog kai kurie tautiečiai būstus perka tikėdamiesi ateityje užsidirbti juos pardavę. Tuomet nekilnojamąjį turtą vertėtų pirkti tik Vilniuje ir vien prestižinėse vietose.
Ekspertai prognozuoja, jog po tokio butų pirkimo bumo bankai ateityje gali susidurti su nemokių klientų antplūdžiu. AB banko „Hansabankas“ Privačių asmenų finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė atremia, kad bankai įvertina žmogaus finansines galimybes ir tik tuomet skiria paskolą. Be to, kiekvienas klientas taip pat apskaičiuoja savo pajamas ir pasveria, ar gali įsigyti būstą ir kokį. Tipiškas banko paskolos būstui gavėjas – jaunas, uždirbantis apie 2000 Lt grynųjų pajamų, turintis aukštąjį išsilavinimą, jau įsitvirtinęs rinkoje ir perspektyvus žmogus.
„Hansabankas“ darbuotojai reikalauja, kad sumokėjus mėnesio įmoką vienam klientui, gyvenančiam be šeimos, atskaičiavus grąžinamos paskolos dalį ir palūkanas, liktų ne mažiau kaip 600 Lt. Jei paskolą ima šeimos žmogus, kiekvienam suaugusiajam turi likti ne mažiau kaip 430 Lt, o kiekvienam vaikui – ne mažiau kaip 300 Lt. Paprastai banko klientams pragyventi lieka daugiau nei paminėta. Ilgiausias terminas paskolai sugrąžinti – 40 metų. Bankai reikalauja, kad termino pabaigoje klientas būtų ne vyresnis nei 65-erių.
Per pastaruosius metus gyventojų paskolų rinka auga labai sparčiai. Minėtame banke per 12 mėnesių paskolų paimta 90 proc. daugiau – beveik du kartus, palyginti su praėjusiais metais.
Paskolos sutartyje nustatyta palūkanų norma gali kisti labai nežymiai. Būsto paskolos palūkanų norma susideda iš bazinės dalies (kiek rinkoje kainuoja patys pinigai) ir iš banko skolinimosi bei pelno maržos. Marža yra nustatoma visam paskolos laikotarpiui ir bankai jos negali keisti, nebent abiem pusėms susitarus. Kintama dalis – bazinė palūkanų norma – jau priklauso nuo ekonominės padėties Europoje, pasaulyje, šalyje. Šiuo metu nėra jokio pagrindo nuogąstauti, kad ekonominiai duomenys blogės.
Visi bankininkai teigia, kad palūkanos už būsto paskolas pasiekusios žemiausią lygį ir tikrai nemažės, gali tik kilti. O tai, kad šiemet nekilnojamojo turto rinkoje jaučiamas tikras sujudimas, J.Gumuliauskienės nuomone, visai normalu. Lietuviai skolinasi kone keturis kartus mažiau nei estai ir daugiau kaip du kartus – nei latviai, ką jau lyginti su kitomis Vakarų Europos šalimis.
Statistika skelbia, jog pernai Vilniuje pastatyta 2200 butų, šiemet planuojama atiduoti naudotis gyventojams apie 2600. Kitais metais rinkai turėtų būti pateikta 2400-2600 naujų butų. Už senos statybos butus jie brangesni apie 20 proc.
Statybos bendrovės UAB „Molesta“ direktorius Stasys Žvinys samprotauja, kad įstojus į ES butų pasiūla gali būti žymiai didesnė nei paklausa, ir būstas atpigs, o ne pabrangs, kaip kad daugelis norėtų tikėtis. Nauji butai statomi tik didžiuosiuose šalies miestuose, kur sukoncentruotas kapitalas ir aktyviausia darbo rinka.
Vidutinė 1 kv. metro naujos statybos būsto kaina labai priklauso nuo vietos, koks vaizdas pro langą, kokios naudojamos medžiagos, pasirinkti projektiniai sprendimai ir t.t. Pirkdami vos parodžius pastato projektą žmonės gal ir rizikuoja, nors, anot S.Žvinio, pasikliaujama sutartimi ir firmos vardu.
Statybos bendrovė pelno gali tikėtis, jei procesą valdo nuo pradžios iki galo be tarpininkų. UAB „Molesta“ ne tik pati perka žemę daugiabučiam namui statyti. Įmonėje įdiegta pardavimo sistema. Tačiau direktorius paneigia nuomonę, kad pelno norma nesiekia 30-40 proc. Kad ir mažiau – taip pat neblogai!
Korporacijos „Matininkai“ viceprezidento S.Deveikio nuomone, nauji butai galėtų kainuoti brangiau, jei būtų įrengti. Išties ten tik paruoštos patalpos apdailai atlikti: baigta šildymo sistema, yra elektros, dujų, vandentiekio įvadai. Pasak „Ober-Haus“ rinkotyros skyriaus vadovo P.Vagonio, statybininkai stengiasi išspausti maksimalų pelną. Ateityje statybos kaštai didės, nes brangs išlaidos transportui, statybinės medžiagos. Dėl naujos muitų sistemos bus apribotas statybinių medžiagų įsigijimas iš NVS šalių, iš kur daugiausia vežamės metalą, cementą ir kita. Gali brangti ir darbo jėga, kadangi didės atlyginimai. Kita vertus, nors pastato savikaina didėja, tai dar nereiškia, kad pirkėjas turi mokėti daugiau. Įmonė gali sumažinti pelno normą. Be to, kylant statybos kaštams kils ir žmonių perkamoji galia.