Kuriant Vilniaus daugiabučių atnaujinimo programą buvo manyta, kad vienas iš programos finansavimo šaltinių galėtų būti parduotas daugiabučio stogas ir antstato statyba virš jo. Bet, pasak Kęstučio Nėniaus, „Vilniaus šilumos tinklų“ direktoriaus ir būsto atnaujinimo programos darbo grupės vadovo, statyti antstatus ant senų daugiabučių trukdo neigiamas gyventojų požiūris.
Įgyvendintus projektus galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų. Tačiau viena Vilniaus bendrovė tokį projektą sėkmingai įgyvendino be savivaldybės ir valstybės paramos ir jos direktorius tvirtina, kad trukdo ne tiek gyventojai, su kuriais įmanoma susitarti, kiek savivaldybės tarnautojų požiūris ir draudimai dėl pastatų aukščio, tankio, nesprendžiamos laikino apgyvendinimo ir kitos problemos.
Rengiant programą ir ieškant būdų, kaip sumažinti gyventojų išlaidas, inžinerinių konsultacijų bendrovės „Carl Bro“ specialistai parengė projektą ir siūlė daugiabučių namų savininkų bendrijoms leisti naudotis ar parduoti daugiabučių stogus statybų bendrovėms, o šios už galimybę pastatyti papildomą gyvenamąjį plotą sutvarkytų daugiabutį. Ypač toks siūlymas būtų realus patraukliose vietose esančių daugiabučių bendrijoms.
Atnaujinto namo eksploatavimo laikas pailgėtų maždaug trisdešimčia metų, gyventojai suvartotų mažiau šilumos ir mokėtų už ją mažiau, pakiltų būstų vertė. Atlikti skaičiavimai rodė, kad pardavus ar leidus naudotis 800 kvadratinių metrų stogu, gyventojams nebereikėtų mokėti už daugiabučio renovavimą. Žinoma, priklauso nuo konkrečios situacijos: kurioje vietoje namas, kokia jo būklė, kokius darbus reikia atlikti ir panašiai, kiek kainuotų nauji butai. Manyta, kad bet kokiu atveju gyventojai galėtų gerokai sutaupyti.
Entuziazmas nuslopo
Investuotojai buvo susidomėję siūlymais ir skaičiavimais, nagrinėjo brėžinius ir dairėsi į gyventojų bendrijas. Keletas statybų bendrovių gavo pasiūlymų už galimybę statyti virš stogo renovuoti visą namą, kai kurios pačios ieškojo tinkamų stogų. Tačiau investuotojai neskubėjo statyti ant stogų dėl kelių priežasčių.
„Mes paskaičiavome ir atsisakėme statyti mansardą ant bendrabučio tipo namo Naujininkų mikrorajone, nes vargu ar žmonės norės pirkti brangius butus tokiame rajone ir tokioje kaimynystėje“, – prieš porą metų sakė tuometinis UAB „Vingės statyba“ direktoriaus pavaduotojas. Vidas Staveckas.
Prieš keletą metų buvusiam bendrovės „Lazdynų ūkis“ direktoriui pavyko suburti nedidelio daugiabučio Bukčių mikrorajone gyventojus ir jie už apšiltintą fasadą bei naujus langus ir, be abejo, suremontuotą stogą, leido ant jo įrengti apie 300 kv. m papildomo ploto – tris butus. Projektą įgyvendinęs statybininkas ketino tęsti veiklą kituose daugiabučiuose, bet susidūrė su neigiamu dalies gyventojų požiūriu.
„Kol nereikėjo visų namo gyventojų sutikimo, dar šiaip taip buvo galima organizuoti darbus. Tačiau dabar reikia kiekvieno savininko parašo, reikalaujama notaro patvirtinimo, o jeigu kas ir pasirašo, bet vėliau užprotestuoja, teismai statybas sustabdo. Be to, antstatui statyti reikalingas sklypo detalusis planas, šiam reikia įteisinti žemės nuosavybę, būtinai turi būti įregistruota gyvenamojo namo butų savininkų bendrija, labai sudėtinga gauti leidimus savivaldybėje, valdininkai priešinasi užstatymo tankinimui. Suprantu, kad tokie projektai būtų naudingi abiems pusėms – gyventojams ir investuotojams, tačiau dėl trijų butų sugaišau metus ir to daugiau daryti nebenoriu“, – pasakojo statybininkas paprašęs neminėti jo pavardės. Jo nuomone, sudėtinga gauti leidimą statyti tuščiame sklype, o apie statybą ant stogo jis nenori nė prisiminti.
Nusivylė ir programos vadovas
Kęstutis Nėnius, AB „Vilniaus šilumos tinklai“ direktorius, būsto atnaujinimo programos darbo grupės vadovas irgi kalbėjo be entuziazmo: „Rengiant būsto atnaujinimo programą mintis, kad galima virš plokščių daugiabučių stogų statyti papildomus aukštus ir papildomo ploto sąskaita atpiginti renovavimą, buvo kilusi. Net bandėme pastudijuoti kitų šalių patirtį ir paskaičiuoti, kiek tai kainuotų. Tačiau giliau galimybių nestudijavome, kadangi priėjome išvados, kad tai ne visai realu.
Iš pirmo žvilgsnio parduoti statybos bendrovei daugiabučio stogą mainais už namo renovaciją – idėja labai patraukli, tačiau beveik utopinė. Visų pirma, dėl juridinių aspektų: kadangi daugiabučio stogas yra visų jame esančių butų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, būtina gauti visų pritarimą. Jeigu butų daug, tai padaryti labai sudėtinga. Antra, ar tai nauja statyba ar tik atnaujinimas? Reikia gauti savivaldybės leidimą, derinti projektą, tenka atsižvelgti į aukštingumo reikalavimus.
Iš šių reikalavimų sudėtingiausia, manau, gauti gyventojų sutikimą. Psichologiškai žmonėms sunku susitaikyti su mintimi perduoti savo nuosavybę, nesvarbu, kad ji nenaudojama ir kad už ją galima suremontuoti namo bendrojo naudojimo plotus, šildymo ir vandentiekio sistemas. Gyventojai galvoja ir apie tai, kad daugiau žmonių kieme statys automobilius, naudosis laiptinėmis. Tradiciškai jie nepasitiki statybininkais ir visada mano, jog šie apgaus.
Kiti sunkumai yra technologiniai – būtina pamatų ir grunto analizė, kaip papildomas aukštas veiks esamus pamatus, ar jie atlaikys. Taip pat būtinas esamų vamzdynų būklės, šilumos sistemos įvertinimas, analizė ir prognozė. Tektų atlikti ne vieną studiją ir surasti ne vieną nestandartinį sprendimą. Žinoma, jeigu gyventojai sutiktų su papildomo aukšto statyba, derybų keliu pasiektas susitarimas ir mainai atpigintų namo atnaujinimą.
Tačiau statybininkai irgi skaičiuoja, ar jiems pardavus butus ar patalpas atsipirks išlaidos ir liks pelno. Be to, niekas nenori veltis į diskusijas su gyventojais, juk daug ramiau nusipirkti sklypą ir jame statyti.
Jeigu būtų ekonominė nauda, manau, tokių projektų būtų atsiradęs ne vienas. O liberalizuoti įstatymą, kad nereiktų visų gyventojų sutikimo, vargu ar įmanoma, nes tuomet būtų galima kalbėti apie žmogaus teisių į nuosavybę pažeidimą“, – savo požiūrį išdėstė būsto atnaujinimo programos darbo grupės vadovas.
Teismai trunka keletą metų
Statybos ant stogų idėją bandė realizuoti sostinės Vytenio g. 10 gyventoja Galina Lichačiova. Buvusiame bendrabutyje, kuriame butai privatizuoti ir sukurta namo bendrija, ji bendrijos valdybos sprendimu (prieš keletą metų pagal tuomet galiojančius reglamentus visų gyventojų sutikimo dar nereikėjo) ji ėmėsi 14-os naujų butų statybos vietoj sukiužusio, čerpėmis dengto šlaitinio stogo remonto. Buvo atlikti visų konstrukcijų tyrimai, atsižvelgiant į juos parengtas projektas. Leidimas palėpės rekonstrukcijai įrengiant gyvenamąsias patalpas buvo gautas 2004 m.
Statytoja už suteiktą galimybę įrengti butus įsipareigojo atnaujinti vamzdynus, modernizuoti šilumos įrangą, elektros skydinę, nuotekų surinkimą, atnaujinti laiptines. Kai kurie gyventojai vėliau tvirtino, jog apie papildomus butus ant jų namo stogo nieko nežinoję kol neprasidėjo statyba, kiti vėliau apsigalvojo ir ėmė reikšti pretenzijas. Teismai trunka iki šiol, nors butai jau buvo pradėti pardavinėti.
Antstato projektą rengęs architektas Mykolas Maročkinas stebėjosi gyventojų trumparegiškumu: stogą reikėjo žūtbūt remontuoti, o niekas to nedarė. „Arba reikėjo dengti vėl tokį pat stogą ir už tai visiems nemažai sumokėti, arba leisti statyti, turėti naują stogą ir dar papildomai atliktų darbų. Kartais pavydas peržengia proto ir logikos ribas“, – stebisi jis.
Tiesa, neaišku, ar statytojai atliko visus žadėtus renovacijos darbus, nes laiptinės šiuo metu neatrodo, kad būtų neseniai renovuotos.
Susitarti įmanoma
Kitas atnaujinimo ir antstato pavyzdys – buvusio Vilniaus kooperacijos technikumo, (dabartinės Kooperacijos kolegijos) bendrabutis Lvovo gatvėje. Pasirašius jungtinės veiklos sutartį su kolegija ir gavus bendrabučio butų savininkų sutikimą, renovavimo ėmėsi „Vyroko“ verslo grupės įmonės. Buvo atlikti geologiniai, statinio pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų techninės būklės tyrimai, parengtas architektūrinis (autorius architektas Jonas Treinys) ir techniniai projektai. Nutarta statyti papildomą trijų aukštų antstatą virš penkiaaukščio ir įrengti butus. Taip pat buvo apsispręsta prie galinio fasado pristatyti laiptinę su liftu, priestatą evakuacinei laiptinei. Prie penkiaaukštyje buvusių per 4 tūkst. metrų ploto prisidėjo 2,5 tūkst. kvadratinių metrų. Papildomai buvo įrengti trisdešimt šeši butai, kai kurie per du aukštus.
Kaip sakė bendrovės „Vyroko nekilnojamasis turtas“ direktorius Rimtautas Semėnas, apskritai visi gyventojai nori renovuoti savo namą ir jei tai padaroma nemokamai, visi sutinka. Jo nuomone, namo atnaujinimas antstato sąskaita yra ne gyventojų, bet valdininkų problema, kurie neleidžia statyti aukštų pastatų net miegamuosiuose miesto rajonuose. „Mums sako, kad negražu, netinka, reikia keisti detalųjį planą. Su gyventojais susitarti nėra sunku, nors tai ilgas ir nuobodus darbas. Mes pasirašėme sutartis su kiekvieno buto savininku. Penkiaaukštį Lvovo gatvėje atnaujinome negavę lėšų nei iš savivaldybės, nei iš valstybės, nei iš kokio nors fondo“.
Tačiau R. Semėnas sako, kad projektas nebuvo pelningas. „Pelnas nulinis, tačiau tai pirmas mūsų blynas, antrą kepdami elgtumėmės kitaip. Mes patys iš savo lėšų turėjome suteikti gyventojams laikiną būstą, kol vyko remontas. Iš tiesų tai turėtų padaryti savivaldybė. Nekalbu apie tai, kad savivaldybės departamentų klerkai nelinkę išduoti leidimų pastatams aukštinti. Nors mes su savivaldybe pasirašėme sutartį dėl daugiabučių atnaujinimo, bet įvyko tik pora susirinkimų, daugiau nieko nevyksta“.
R. Semėnas sako, kad didžiulis trukdis antstatams virš stogų statyti yra ilgos projektų derinimo procedūros. „Dokumentus Lvovo gatvės namo renovacijai derinome metus“, – prisiminė jis.
Trūksta aiškumo
Daugiabučių bendrijų veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, kiti teisės aktai ir bendrijos įstatai. Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento direktoriaus pavaduotojas Vytautas Jonaitis sakė, kad pagal Civilinį kodeksą bendrijos sprendimai dėl valdymo ir bendrų patalpų naudojimo priimami balsų dauguma. „Tačiau reikia išaiškinimo, ar stogo perleidimo atveju bendra nuosavybė parduodama, ar tik suteikiama teisė ja naudotis. Vienareikšmiškai atsakyti, ar reikalingas visų gyventojų sutikimas, ar užtenka daugumos, atsakyti negaliu“, - sakė valdininkas. Jo nuomone, reikia precedento, kur ši įstatymo nuostata būtų išaiškinta. Tačiau jis pabrėžė, kad bet kuriuo atveju būtina sutartis, ji turi būti aiški ir tiksli.
LIEPOS MĖNESIO „Statyk!“ tema – palėpės ir jų įrengimas. Jei turite eksploatuojamą palėpę, bus naudinga informacija apie stogo langus, spintų įrengimo galimybes, radiatorių išdėstymo principus, ventiliacinius kaminėlius bei rūkstančius židinius.
Jei dar tik ketinate įsirengti patalpas po stogu, žurnale būtinai perskaitykite apie tai, kas svarbiausia šlaitinio stogo konstrukcijoje ir kaip jame turėtų būti suklotos plėvelės, kad jūsų neapmulkintų statybininkai ir vėliau stogas nekeltų rūpesčių. Daugiabučių gyventojai, kurie ketina renovuoti savo namą, tai gali padaryti nesumokėję nė cento. Kaip? Apie tai vienas iš daugelio „Statyk!“ Nr. 7-8 (46) straipsnių. Taip pat ir apie plokščių stogų remonto būdus bei priemones.
RUGSĖJO MĖNESIO žurnale „Statyk!“ skaitykite apie šildymo būdų įvairovę, elektrinius katilus ir termoakumuliacinius radiatorius, apie daugiabučių terasas, plokščio stogo rekonstrukciją į šlaitinį individualiame name, skydinių namų sienų konstrukcijas.
