Apsirūpinimas būstu yra vieno iš būtiniausių poreikių patenkinimo procesas, darantis įtaką ne tik gyvenimo lygiui, bet ir lemiantis ekonominius, socialinius ir demografinius procesus, susijusius su žmogaus teisių garantijomis bei žmogiškųjų išteklių išsaugojimu bei ugdymu.

Tačiau pereinamojo laikotarpio valstybėse (tarp tokių yra ir Lietuva), siekiančiose savo ekonominio išsivystymo lygiu priartėti prie Europos Sąjungos vidurkio, šis procesas nėra sklandus ir dažnai sunkiai paaiškinamas.

Per pastaruosius kelerius metus vienas iš labiausiai pastebimų veiksnių, pakeitusių Lietuvos NT rinką, buvo staigus NT kainų augimas. Su kuo gi tai siejama? Ar įmanoma adekvačiai įvertinti nekilnojamojo turto (mūsų atveju būsto) rinkos būklę, numatyti pagrįstus rinkos ir rinkos kainų pokyčių prognozavimo instrumentus?

Būsto rinkos raida

NT rinkos raida Lietuvoje skirstoma į kelis etapus. Pirmasis (1992–2002 m.) sietinas su komercinės paskirties nekilnojamojo turto aktyvesne rinka. Šiame dešimtmetyje nekilnojamojo turto rinkos dalyviai orientavosi į prekybos centrų, biurų ir multifunkcinių pastatų statybą. Tai lėmė rentabilesnės ir lengviau prognozuojamos komercinės paskirties NT sąlygos, didelis šiuolaikiškų patalpų verslui stygius ir pasikeitęs verslininkų požiūris į klientų aptarnavimo sąlygas, darbo ir verslo aplinką.

Antrajam etapui (2002–2005 m.) būdingas gyvenamosios paskirties NT paklausos augimas. Šį laikotarpį NT rinkos bei bankų analitikai dažnai pavadindavo NT rinkos „perkaitimo“ laikotarpiu. NT rinkoje buvo stebimas per daug spartus, dažnai nepagrįstas kainų kilimas.

Trejus metus iš eilės NT kainos augo 30–50%. NT kainų šuolį lemia tiek objektyvūs veiksniai – makroekonominiai (gerėjančios būsto kreditavimo sąlygos, darbo užmokesčio augimas, ūkio plėtros tempas ir kt.), tiek subjektyvūs – spekuliatyviniai veiksniai.

Trečiasis etapas (2005 m. antroji pusė – 2006 m. pradžia) – būsto rinkos apogėjus. Šis etapas siejamas su laukto euro įtaka, statybų brangimu ir darbo jėgos trūkumu, Lietuvos gyventojų emigracija ir užsienyje uždirbtų pinigų investavimu Lietuvoje, mažėjančia sklypų pasiūla ir kt. 2005 m. Lietuvos NT rinkos augimas pasiekė rekordą.

Vidutinis butų kainų augimas didžiuosiuose šalies miestuose siekė apie 50proc., o kai kuriuose segmentuose – net 120 proc. per metus. Ketvirtasis etapas (prasidėjęs nepasiteisinus euro lūkesčiams) – tai NT rinkos stabilizavimosi etapas.

Pastarąjį dešimtmetį būsto kainos kyla ne tik Lietuvoje, bet ir daugelyje pasaulio šalių, augimo tempais ir trukme paneigdamos daugelio analitikų prognozes. Lietuvos bankų analitikų duomenimis, nuo 1996 metų kainos euro zonoje padidėjo daugiau nei 30%., JAV – 50%., o Didžiojoje Britanijoje – 115%.. Vėlesniais metais nekilnojamojo turto kainų augimo tendencijos atsirado ir naujose ES narėse. 2005 m. Latvijoje padidėjo 55%., Lietuvoje – 40%., Estijoje – 28%., Danijoje – 22%., Ispanijoje – 18%., Prancūzijoje – 17%., Jungtinėje Karalystėje – 14%. ir t.t.

Svyravimai būsto rinkoje jau nieko nestebina, tačiau paskutinis kilimo laikotarpis yra išskirtinis. Kainų augimo mastai, trukmė ir tai, kiek šalių palietė ši NT karštligė, neturi istorinių precedentų. Pirmą kartą per pastaruosius trisdešimt metų NT kainos pastebimai atitrūko nuo ekonominio (verslo) ciklo: pavyzdžiui, euro zonos ekonomika auga vangiai, o NT kainos nesustodamos kyla į viršų. Šios situacijos priežasčių analitikai siūlo ieškoti rekordiškai žemų palūkanų normų, finansavimo sąlygų pagerėjimo bei finansinių rinkų liberalizavimo derinyje. Tačiau kainų augimui nesibaigiant kyla abejonių, ar nesivadovaujama vien spekuliaciniais motyvais, skubant prisipirkti turto ir tikintis vėlesnio pabrangimo.

Būsto rinkos kitimo Lietuvoje veiksniai

Vargu ar galėtume įvardinti tam tikrą specifiką, būdingą tik Lietuvai. Visose šalyse būsto kainų šuolį lemia ir objektyvūs, ir subjektyvūs veiksniai. Be abejonės, prioritetas tenka fundamentaliems veiksniams, kuriuos apibūdina makroekonominiai šalies rodikliai, jų kitimo tendencijos. Lentelėje pateiktos pagrindinių makroekonominių rodiklių kitimo tendencijos Lietuvoje.

Rodikliai2000200120022003200420052005 palyginti su 2000 proc.
Bendrasis vidaus produktas (BVP), veikusiomis kainomis, mln. Lt45673,848584,651971,256804,062586,771200,1155,9
BVP, tenkantis vienam gyventojui, veikusiomis kainomis, Lt130521395614981164451821720854159,8
Šalies ūkio darbuotojų vidutinis mėnesinis neto darbo užmokestis, Lt692,2699,4728,4786,4835,5916,7132,4
Materialinės investicijos, mln. Lt6553,17824,08124,38677,710096,812186,0185,9
Pastatyta naujų butų436736964470453068045933135,8
Pastatytų naujų butų naudingasis plotas, tūkst. kv. m.498,8376,0451,5482,6699,1651,6130,6
Vidutinė paskolų litais palūkanų norma (metų pabaigoje), proc.11,038.136,085,075,674,70

Šaltinis: Lietuvos ekonominė ir socialinė raida 2006/10. Statistikos departamentas.

NT rinkos augimui geras sąlygas sudaro realus BVP augimas, kuris kelis kartus viršija euro zonos rodiklį, ir darbo užmokesčio didėjimas. Lietuvai, palyginti su euro zona, būdingos itin žemos palūkanų normos, palankios kreditavimo sąlygos, taikomos įvairios mokesčių lengvatos (pavyzdžiui, pajamų mokesčio lengvata) norintiems įsigyti būstą. Išaugusios gyventojų disponuojamos pajamos ir žemos palūkanų normos suteikia daugiau galimybių didesniam gyventojų skaičiui pasiimti kreditą būstui įsigyti.

Vis dėlto, palyginti su ES vidurkiu, būsto paskolų skvarba mūsų šalyje dar maža. Kitose Vakarų Europos šalyse 60–70proc.būsto įsigyjama paėmus paskolą. Baltijos šalių būsto paskolų apimtys dar labai atsilieka nuo kitų ES šalių (net 30 kartų mažesnė nei Švedijos, kur gyventojų skaičius panašus kaip Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje, 72 kartus mažesnė nei Olandijos ir net 280 kartų mažesnė už Vokietijos, turinčios didžiausią paskolų rinką Europoje).

Lietuvos bankininkų teigimu, paskolų rinka toliau sparčiai augs, juolab kad Lietuvoje būsto paskolų sąlygos yra vienos geriausių Europoje. Pasaulio ekonomikos forumo paskelbtame 117 valstybių sąraše Lietuva pagal paskolų prieinamumą užima 5 vietą. Be to, Lietuvos bankai suteikia paskolas net 40 metų, nors kitose šalyse numatyta 25–30 metų riba. Lietuviams, pasiryžusiems pasiskolinti iš bankų, reikia mažiau savų lėšų, o kai kuriems jų suteikiamos šimtaprocentinės paskolos. Tačiau reikia nepamiršti, kad palūkanų normų mažėjimo dugnas jau pasiektas ir prasideda jų kelias aukštyn. Europos centrinio banko padidinta bazinė palūkanų norma ir rinkoje plintančios kalbos apie Lietuvos bankų ketinimą griežtinti paskolų išdavimą gali ateityje lemti būsto paklausos pokyčius.

Būsto rinkos kainų šuolį lemia akivaizdus atotrūkis tarp paklausos ir pasiūlos. Pastaraisiais metais pasiūla nors ir didėjo, tačiau gerokai atsilikdama nuo paklausos. Taigi, ar pakankamai statoma Lietuvoje? Akivaizdu, kad nepakankamai, tą rodo ir statistika. Lietuvoje daugiau kaip trečdalį viso šalies gyvenamojo fondo sudaro seni pastatai. Be to, vienam gyventojui vidutiniškai tenka beveik perpus mažiau naudingo ploto nei Europos Sąjungos šalyse senbuvėse. Pastaraisiais metais vis garsiau kalbama apie statybos bumą, tačiau dabartiniai statybos mastai neprilygsta sovietmečio statybų apimtims. 2004 m. šalyje pastatytų butų skaičius tik priartėjo prie 1994 m. lygio. Per pastaruosius šio dešimtmečio metus pastatytų butų skaičius su tam tikrais svyravimais nežymiai pradėjo augti. Kokios priežastys lėmė tokią situaciją? Pažymėtina, kad Lietuvoje gana sudėtingos ir ilgai trunkančios teritorijų planavimo procedūros, išlieka nuosavybės teisių į gyvenamuosius namus atkūrimo problema, lėtos statybos leidimų išdavimo procedūros, trūksta darbo jėgos statybos sektoriuje, lėtas kai kurių šalies rajonų detaliųjų ir bendrųjų planų tvirtinimas, lemiantis žemės sklypų trūkumą rinkoje. Neretai analitikai žiniasklaidoje reiškia įvairias nuomones apie būsto rinką ir joje vykstančius procesus, kurie dažniausiai įvardinami ne kaip natūralus nekilnojamojo turto kainų augimas dėl ekonominių priežasčių, bet kaip nekilnojamojo turto kainų burbulas. Nekilnojamojo turto kainų burbulas turi pasižymėti staigiu spekuliatyviu nekilnojamojo turto vertės didėjimu, kai didėjančios kainos sukuria tolesnio didėjimo lūkesčius ir taip yra pritraukiama dar daugiau rinkos dalyvių, kurie būstą įsigyja perpardavimui, ir kainų lygis pasiekia ekonomiškai ir socialiai nepagrindžiamas aukštumas.

Remiantis nekilnojamojo turto agentūrų ir statybos bendrovių, spekuliuojančiųs naujo būsto rezervavimo teise, duomenimis, ypač iki tikėto euro įvedimo buvo pakankamai daug ir jie galėjo būti rezervavę net iki 25 procentų rinkoje siūlomų naujos statybos butų. Didėjanti spekuliantų dalis – neigiamas reiškinys, nes dėl to ne tik nepagrįstai išauga paklausa, bet ir perpardavinėtojų rankose užšaldoma dalis NT. Todėl atotrūkis tarp pasiūlos ir paklausos didėja. Tačiau euro įvedimo atidėjimas šias tendencijas gerokai pakoregavo.

Nė vienoje euro zonos valstybėje euro įvedimo faktas neturėjo aiškios įtakos nekilnojamojo turto, visų pirma būsto, kainoms. Lietuvoje euro įvedimas lūkesčius įtakojo perdėtai teigiamai. Atidėjus šį procesą, yra prielaidų ir būsimai „euro sindromo“ bangai, nors kitos rinkos aplinkybės (esamas kainų lygis, augančios palūkanų normos, kreditavimo sąlygų griežtinimas) ją apribotų. SEB Vilniaus banko prezidento patarėjo dr. G. Nausėdos žodžiais tariant, euro įvedimo atidėjimas sugrąžino NT rinką į „sveiko proto“ kelią ir išryškino ekonominių veiksnių vaidmenį. Euro neįvedimas nuslopino psichozę NT rinkoje – lūkesčiai, kad įvedus eurą NT kainos šoktels į neregėtas aukštumas, išnyko. Perspektyvoje NT rinkos plėtrą iš esmės lems fundamentalūs veiksniai: naujo būsto, kitos paskirties NT pasiūlos pokyčiai; paskolų palūkanų normų dydis; atlyginimų, kitų pajamų augimo tempai; nedarbo lygio pokyčiai ir kt.

Lietuvos būsto rinką veikia ir tarptautinė bei vidaus migracija, demografinė šalies padėtis. Ekonominiai emigrantai rinkoje vis aktyvesni. Užsidirbę pinigų užsienyje jie vis dažniau siekia įsigyti turto gimtinėje norėdami pelningai investuoti laisvas lėšas. Dažniausiai perkami naujos statybos butai ir sklypai namams statyti. Statistikos departamento duomenimis, 2001–2005 metais iš Lietuvos emigravo 56 100 (oficiali emigracija) piliečių, iš jų 2005 m. – 15 571.

Kaip gyvename ir kaip atrodome ES erdvėje?

Lietuva, kur tūkstančiui gyventojų vidutiniškai tenka 2 nauji butai, dar gerokai atsilieka nuo kitų ES šalių, kur statybos mastai yra du tris kartus spartesni. Lietuvą lenkia ir kaimynės – Estija (2,3), tačiau mes šiek tiek lenkiame Latviją (1,6). Mūsų šalis prie ES lygio turėtų priartėti per artimiausią dešimtmetį, tačiau tik tuo atveju, jeigu kasmet bus pastatyta apie 12–15 tūkst. butų per metus. Apskritai pagal butų skaičių (senų ir naujų), tenkantį tūkstančiui gyventojų, Lietuva gerokai atsilieka ir nuo senųjų, ir nuo naujųjų ES narių. Visoje išsiplėtusioje ES vidutiniškai tūkstančiui gyventojų tenka 431 butas, nors senbuvėse bendrijos šalyse šis rodiklis siekia 462. Lietuva, kur tūkstančiui gyventojų tenka 375 butai, atsilieka ir nuo Latvijos (417), ir nuo Estijos (460).

Kitos Baltijos valstybės Lietuvą lenkia ir pagal vidutiniškai vienam gyventojui tenkantį naudingą plotą. Erdviausiai gyvena estai, iš kurių vienam gyventojui tenka 28,2 kv. m., o lietuviai ir latviai gyvena susispaudę – atitinkamai jiems tenka 23,4 kv. m ir 23,9 kv. m Pagal šį rodiklį Estija yra labiausiai priartėjusi prie ES šalių vidurkio, siekiančio 40 kv. m vienam gyventojui. Patogiausiai ir erdviausiai gyvena danai, iš kurių kiekvienas turi užėmęs 52 kv. m. Tik šiek tiek mažiau ploto tenka Liuksemburgo, Švedijos ir Olandijos gyventojams.

Lietuvoje yra dideli būsto poreikio patenkinimo regioniniai skirtumai. Kaimo gyventojų apsirūpinimo gyvenamuoju plotu lygis yra gerokai aukštesnis nei mieste. Iš didžiųjų miestų Kauno ir Panevėžio gyventojų apsirūpinimas gyvenamuoju plotu yra didesnis nei vidutiniškai šalyje.

Lietuvos miestuose dauguma gyventojų yra įsikūrę daugiabučiuose namuose, o ES šalyse pirmenybė teikiama individualiam namui, kuris šiuo metu Lietuvoje dar vis laikomas prabangos dalyku. Absoliuti dauguma Lietuvos gyventojų gyvena nuosavame, o ne išsinuomotame būste (pagal gyventojų, gyvenančių nuosavame būste, dalį Lietuva pirmauja tarp ES narių). Lietuva – 98 proc., Rumunija, Bulgarija – po 97 proc., Estija – 85 proc., Latvija, Ispanija – po 83 proc.. Mažiausiai Šveicarija – 43 proc., Švedija, Čekija – po 49 proc., Jungtinė Karalystė – 74 proc..

Gyvenamojo ploto nuomos rinkos pasiūlos struktūrą Lietuvoje suformavo tai, kad hiperinfliacijos ir finansinių institucijų nestabilios veiklos laikotarpiu nekilnojamojo turto, ypač būsto, pirkimas tapo patikimiausia gyventojų pajamas apsaugančia investicija į turtą, kurį galima išnuomoti, o esant gyvenamojo ploto deficitui, parduoti. Tačiau Lietuvoje būstu jį nuomodami rinkoje apsirūpina tik 8–10% namų ūkių. Gyvenamojo ploto nuoma po privatizacijos netapo legaliu ir valstybės remiamu verslu, nes daugelis būsto nuomos rinkoje veikiančių subjektų slepia nuo valstybės savo veiklą ir iš šios veiklos gaunamas pajamas.

Ar būstas įperkamas?

Pastaruoju metu vis dažniau diskutuojama, ar būstas yra įperkamas vidutines pajamas gaunančiam gyventojui? Minimi įperkamumo rodikliai, leidžiantys įvertinti NT rinkos būklę. Tačiau ar iš tikrųjų Lietuvos žmonės jau uždirba tiek, kad galėtų įsigyti naujos statybos būstą?

Vidutinio darbo užmokesčio dydis parodo, kiek žmonės uždirba, tačiau norint sužinoti, ar jie gali įpirkti būstą, ES šalyse yra skaičiuojamas būsto kainų įperkamumo indeksas. Jis apskaičiuojamas imant vidutines butų, parduodamų antrinėje rinkoje, kainų už kv. m (vidutiniu butu laikomas 2 kambarių 55 kv. m bendrojo ploto butas) ir vidutinio bruto darbo užmokesčio santykį šalies sostinėje.

Lietuvoje NT kainos kyla gerokai sparčiau nei atlyginimai: 2003 m. vasarą vieno kambario butas Vilniaus miegamajame rajone kainavo apie 70 tūkst. Lt, o paėmus atitinkamą paskolą 25 metams, mėnesinės įmokos bankui sudarė vidutiniškai 380 Lt arba apie 45 proc. vidutinio neto darbo užmokesčio. 2005 m. gruodį analogiškas butas kainavo jau apie 160 tūkst., o mėnesinės įmokos dydis siekė 850 Lt, arba apie 80 proc. vidutinio neto darbo užmokesčio.

Lietuvos atveju minėto rodiklio taikymą riboja tai, kad būstų kainų istorija yra trumpa. Lietuvos būsto rinka nėra informatyvi: Lietuvoje, priešingai nei daugelyje kitų šalių, nėra sudaromas oficialus būsto kainų indeksas. Todėl nenuostabu, kad taip išsiskiria rinkos dalyvių ar net analitikų nuomonės dėl būsto kainų ekonominio pagrįstumo. Viena vertus, tai apsunkina galimybes atlikti patikimą ekonominę analizę bei pateikti pasiūlymus ekonominei politikai formuoti. Kita vertus, tai trukdo rinkos dalyviams ir sudaro sąlygas formuotis dažnai minimam kainų burbului, kadangi nėra patikimų duomenų ekonominiams sprendimams priimti.

Būsto rinkos aktyvumas ir kokybė

Staigus nekilnojamojo turto rinkos kilimas tiek kainų, tiek paklausos prasme neskatina gerinti kokybės ar bent atitikti reikalavimus. Dominuoja greita statyba: monolitinis perdengimas, kolonos, stiklo fasadas ir pan. Kiek ilgai tokie statiniai užtikrins šiluminę varžą, kiek jie priimtini garso izoliacijos požiūriu, kaip jie pritaikyti prie aplinkos – į šiuos klausimus galima atsakyti tik eksploatuojant pastatą.

Rinkos aktyvumas miestuose skatina tankinti užstatymą. Vis opesnės tampa automobilių parkavimo, bendrų erdvių ir atskiro objekto (individualybės) sąveikos, o daugeliu atvejų ir viešojo bei privataus intereso sąlyčio problemos. Privataus ir viešojo intereso derinimas turto rinkoje labai svarbus. Vartotojas visada siekia gauti ne tik konkretaus privataus objekto kokybę, bet ir aplinkos kokybę, ir pasiruošęs už ją atitinkamai mokėti. Aplinkos vertybės, egzistuojančios už privačios ar individualios erdvės, yra ypatingos. Jos turi ne tik tiesioginės ekonominės naudos, bet ir ekologinį bei estetinį aspektus. Jei miesto vystytojai, planuotojai, investuotojai neskiria dėmesio viešajam interesui, kenčia ir privatus interesas, ir turto kokybė.

Kasmet 215-oje pasaulio miestų atliekamas tyrimas, kuriuo bandoma išsiaiškinti, kuriame pasaulio mieste gyvenimas yra kokybiškiausias. Iki šiol geriausiu gyvenimui miestu pripažįstamas Ciurichas. Vilnius šiame sąraše yra 84-tas. Lietuvos sostinės gyvenimo kokybė vertinama geriau nei Varšuvos (88 vieta), Talino (98 vieta) bei Rygos (101 vieta), tačiau kiek prasčiau nei Prahos (79 vieta) (Navickaitė R., Gumuliauskienė J. Gyvenimo kokybės siekimas – pagrindinis Lietuvos būsto rinkos variklis // Namas ir aš, 2004, Nr. 11, p. 90-91).

Aplinkos turtas neperkamas ir neparduodamas rinkoje. Jis paprasčiausiai turi būti šalia ir rinkos dalyvių yra atitinkamai įvertinamas. Tokio įvertinimo išraiška yra vis aktyvesnis Lietuvos didmiesčių gyventojų veržimasis į gražias priemiesčių zonas, kurortinius miestus.