Negalėdami vykdyti veiklos išsinuomotose patalpos ir/ar gauti įprastinių veiklos pajamų, nuomininkai nelinkę mokėti nuomos mokesčio – kelia klausimus dėl nuomos mokesčio nemokėjimo, sustabdymo ir/ar sumažinimo. Tuo tarpu nuomotojai, įvykdę savo pareigą perduoti nuomos objektą nuomininkui, viliasi, kad nuomos mokestis bus mokamas laiku ir tinkamai.
Ar yra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio?
Nėra vienareikšmio ir visiems atvejams universalaus atsakymo, ar yra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio ir/ar sustabdyti jo mokėjimą dėl COVID-19 ir/ar Vyriausybės paskelbto karantino režimo, pavyzdžiui, tuo pagrindu, kad yra uždrausta nuomos objekte vykdyta veikla.
Iš vienos pusės, šiuo metu Vyriausybės pritaikytos priemonės draudžia ir riboja tik tam tikrą veiklą, bet ne piniginių prievolių vykdymą. Todėl karantino laikotarpiu Vyriausybės pritaikytos priemonės pačios savaime nėra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio.
Bent jau šiuo metu nėra objektyvaus negalimumo įvykdyti pinigines prievoles, kaip vienos iš būtinų sąlygų nuomos mokesčio pareigos aspektu remtis nenugalimos jėgos ar valstybės veiksmų institutais. Juo labiau, kad finansinių išteklių neturėjimas pagal įstatymą nelaikomas nenugalima jėga. Tad vien asmens finansinės padėties pablogėjimas net ir dėl objektyvių, nuo jo valios nepriklausančių priežasčių, vėlgi savaime nereiškia, jog nebus taikomos neigiamos piniginės prievolės nevykdymo pasekmės.
Kita vertus, kiekvienu konkrečiu atveju yra itin svarbu įsivertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. ar pareigos mokėti nuomos mokestį atsiradimas ir/ar jos vykdymas susietas su kokiomis nors sąlygomis, ar prie šių sąlygų paminėta galimybė vykdyti veiklą nuomos objekte, ar aptarta negalimumo vykdyti veiklą nuomos objekte rizika bei jos paskirstymas tarp šalių, kokia yra taikytina teisė ir pan. Atlikus nuomos sutarties analizę ir padarius išvadą, kad pareiga mokėti nuomos mokestį vis tik atsirado ir nėra pagrindų jos nevykdyti / ją sustabdyti, ji turėtų būti vykdoma taip, kaip sutarta, kol sutartis nebus nutraukta ir/ar pakeista.
Nuomos sutarties pakeitimo galimybė
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.204 str. numato galimybę vienai iš šalių inicijuoti sutarties pakeitimą, jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tapo sudėtingiau nei kitai.
Nuomininkas, ketindamas pasinaudoti galimybe CK 6.204 str. pagrindu pakeisti nuomos sutartį, turėtų:
- įsivertinti, ar tikrai pasikeitė nuomos sutarties šalių sutartinių prievolių pusiausvyra bei ji pasikeitė esmingai, t. y. ar iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, o reikalavimas vykdyti sutartį sutartomis sąlygomis prieštarautų bendriesiems protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principams. Kasacinis teismas jau yra konstatavęs, kad sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 str.
Būtina vertinti, ar esmingai pasikeitė konkrečių sutartinių prievolių pusiausvyra. Tam gali būti reikšminga ir nuomos termino trukmė, karantino laikotarpiu taikomų draudimų / ribojimų taikymo trukmė, jų įtaka ne tik nuomininkui, bet ir pačiam nuomotojui. Pavyzdžiui, ekonominės krizės laikotarpiu esminiu sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimu teismai pripažindavo situacijas, kai sumažėdavo iš nuomojamų patalpų gaunamos nuomininko pajamos, o nuomininko mokamas nuomos mokestis dėl situacijos rinkoje pasikeitimo nebeatitikdavo rinkos sąlygų, t. y. kai nuomininkas iš esmės gaudavo patalpas, neatitinkančias mokamos nuomos kainos;
- įsivertinti, ar aplinkybės, dėl kurių pasikeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyra, atitinka visas CK 6.204 str. 2 d. nurodytas sąlygas, tad ir tai, ar pagal nuomos sutartį nuomininkas nebuvo prisiėmęs atitinkamų aplinkybių (pvz., veiklos išnuomotame objekte vykdymo (ne)galimumo ir pan.) rizikos;
- nedelsiant kreiptis į nuomotoją su motyvuotu prašymu pakeisti nuomos sutartį, jeigu tenkinamos visos CK 6.204 str. 2 d. taikymo sąlygos. Iškart kreiptis į teismą minėtu pagrindu negalima – būtina ikiteisminė procedūra. Be to, svarbus ne tik aktyvus, bet ir operatyvus nuomininko elgesys – prašymas nuomotojui turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties vykdymo suvaržymo / sutartinių prievolių pusiausvyros esminio pasikeitimo. Aišku, skuba nėra vienintelis prioritetas. Ne mažiau svarbu prašymą pateikti motyvuotą, pagrindžiant esminį šalių sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą. Tad nepakanka vien tik nurodyti, kad dėl karantino laikotarpiu taikomo režimo pablogėjo finansinė padėtis;
- per protingą laiką nesulaukus nuomotojo atsakymo arba nesusitarus su nuomotoju dėl sutarties pakeitimo, kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo arba netgi nuomos sutarties nutraukimo. Teisminės gynybos iniciavimui teismų praktikoje vėlgi keliamas operatyvumo reikalavimas. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2012 m. birželio 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012, pabrėžė, kad „<...> nukentėjusi sutarties šalis teise kreiptis į teismą dėl sutarties pakeitimo turi naudotis operatyviai, priešingu atveju pasikeitusių aplinkybių rizika teks pačiai šaliai“.
Ką daryti nuomotojui?
Nuomotojui vėlgi svarbu įsivertinti nuomos sutarties sąlygas bei žinoti aukščiau nurodytus bendrus principus. Be kitų aukščiau nurodytų bendrų taisyklių, svarbu ir tai, kad:
- sutarties pakeitimo inicijavimas nėra pagrindas stabdyti sutarties vykdymą, nebent šalys yra susitarusios kitaip. Tad tol, kol sutartis nėra pakeista, ji turi būti vykdoma joje nurodytomis sąlygomis;
- nuomotojas visuomet turi teisę reikalauti įvykdyti nuomos mokesčio mokėjimo pareigą natūra. Bendroji taisyklė – piniginėms prievolėms netaikomas negalėjimo įvykdyti prievolę institutas;
- nuomininkui nevykdant sutarties sutartomis sąlygomis, nuomotojas turi teisę imtis teisės aktuose ir/ar nuomos sutartyje nurodytų pažeistų teisių gynimo būdų, įskaitant ir sutarties vienašalį nutraukimą, jeigu tai atitinka teisės aktuose ir/ar sutartyje nurodytas sąlygas;
- iš kitos pusės, nuomotojui siūlytina neignoruoti nuomininkų prašymų, siūlymų ir/ar kitų veiksmų. Vien prašymas pakeisti nuomos sutartį savaime nėra pagrindas su juo sutikti. Visi tokie prašymai turi būti vertinami individualiai, be kita ko, įvertinant konkrečią situaciją ir konkrečios nuomos sutarties sąlygas. Vis tik, pagal teismų praktiką pasyvus nuomotojo elgesys (prašymų / siūlymų ignoravimas) laikomas CK įtvirtintos bendradarbiavimo pareigos pažeidimu.
