„Kol bendros palūkanos neviršys 6 proc., mes kažko drastiško rinkoje nepastebėsime“, – sako NT analitikas Arnoldas Antanavičius.
„Kritimo dar nematome ir, drįsčiau teigti, tokio bendro galime ir nesulaukti“, – būsto kainas komentuoja ekonomistas Žygimantas Mauricas.
Mato pavasario atsigavimą
A. Antanavičius pažymi, kad kainos pradeda mažėti dažniausiai tada, kai rinkos apyvartumas stipriai sulėtėja ar krenta.
„Tai atsakant į klausimą, ar galime tikėtis kainų kritimo, labiau reikėtų žiūrėti, ar galime tikėtis sandorių mažėjimo dėl vienokių ar kitokių priežasčių. Kol kas rinka nerodo, kad labai kristume aktyvumo prasme. Pavasaris kaip tik atnešė didesnį aktyvumą“, – „Delfi“ sakė A. Antanavičius.
Anot jo, galbūt dalis žmonių laukė žiemos sezono, tikėjosi kainų kritimo ir turėjo lūkesčių, jog galės būstą įsigyti pigiau, tačiau pasikeitė nebent tai, kad atsirado galimybių pasiderėti, buvo „ramesnis“ laikotarpis susirasti tinkamiausią būstą.
„Bet tokio drastiško kritimo, kokio galbūt kažkas tikėjosi, neįvyko ir pradeda grąžinti dabar tuos pirkėjus į rinką, nes laukti kaip ir nebeliko prasmės, o pinigai vis tiek sąskaitoje guli ir nuvertėja“, – sako A. Antanavičius.
„Luminor“ vyriausiasis ekonomistas mano, kad kainos stabilios.
„Bendrąja prasme, jos nei kyla, nei krenta praktiškai nuo praėjusios vasaros pabaigos. Yra skirtingų segmentų, kur yra „pasivaikščiojimai“ į vieną ar kitą pusę, bet iš esmės kritimo dar nematome ir, drįsčiau teigti, tokio bendro galime ir nesulaukti, nes ką matome pagal būsto paskolų užklausas, tai jų skaičius išaugęs. Ir jis yra pakankamai didelis“, – teigė Ž. Mauricas.
Lietuvos bankas (LB) šiuo metu yra paskelbęs kovo mėnesio pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą, kitaip dar vadinamą lietuviškąja Šilerio būsto kainų indekso versija. Šis indeksas rodo antrinėje rinkoje parduodamo daugiausiai senos statybos butų kainų pokyčius.
LB Makroprudencinės analizės skyriaus ekonomistas Daumantas Skinkys, komentuodamas kovo mėnesio indekso duomenis, teigė, kad per mėnesį būsto kainoms šiek tiek susitraukus, metinis kainų augimo tempas Lietuvoje toliau lėtėjo ir šių metų kovą siekė 12,7 proc.
„O nuo praėjusių metų balandžio, kai buvo pasiektas kainų didėjimo pikas (26,5 proc.), metinis augimo tempas jau yra sumažėjęs daugiau nei perpus.
Kovą metinis kainų augimo tempas lėtėjo Vilniuje ir Klaipėdoje, tačiau Kaune – spartėjo antrą mėnesį paeiliui. Tarp didmiesčių, sparčiausias metinis butų kainų augimo tempas po metų pertraukos fiksuotas nebe Vilniuje, o Kaune“, – teigia D. Skinkys.
Lietuvos banko skelbiamas indeksas (2015 m. = 100):
(Indekso metinio pokyčio kreivė rodo kainų augimo lėtėjimą, ne jų kritimą).
Kaune per mėnesį kainos augo 3 proc., metinis kainų augimo tempas išaugo iki 17,8 proc. Sostinėje per mėnesį kainos augo 0,75 proc., o metinis kainų augimo tempas sulėtėjo iki 16,6 proc. Klaipėdoje kovą kainos krito 0,4 proc., metinis tempas lėtėjo iki 12,4 proc.
„Bendrai, Lietuvos didmiesčių būsto rinkose regima stabilizacija po pandemijos regėto kainų šuolio, o likusioje Lietuvos teritorijoje matomi pirmieji kainų korekcijos ženklai.
Būsto rinką toliau vėsino iki 4,9 proc. išaugusios naujų būsto paskolų palūkanų normos – jos euro zonos mastu vasario mėn. buvo didesnės tik Latvijoje“, – sako LB analitikas.
Lietuvos teritorijoje, neįskaitant trijų didžiųjų miestų savivaldybių, kainos kovo mėn. krito apie 2 proc., o metinis augimo tempas sulėtėjo ir siekė 5,5 proc. (vasario mėn. – 8,5 proc.), rodo indeksas. Lietuvoje (vertinant visas savivaldybes) kovą kainos krito 0,2 proc., tuo metu metinis kainų augimo tempas sulėtėjo iki 12,74 proc. (žr. infografiką aukščiau).
Siūlo žvelgti į daugiau duomenų
„Pasikartojančių sandorių indeksas Lietuvoje nebūtinai yra tiksliausias ir patikimiausias dėl to, kad mes, nematydami kokybinio lygmens, nežinome, ar pasikartojantis sandoris brangesnis dėl to, kad pakilo kaina rinkoje ir šiandien jie yra brangesni, ar per tą laikotarpį įvyko esminių turto pagerinimų“, – argumentuoja analitikas.
Jis primena, kad rinkoje yra niša, kai perkami senos statybos būstai, jie remontuojami, rekonstruojami ir perparduodami – atliekamos investicijos ir pakeliama butų vertė, tačiau: lyginant „pliką“ sandorių informaciją bus matyti, kad pavyzdžiui, prieš metus objektas buvo nupirktas už 50 tūkst., o parduota už 80 tūkst. eurų.
„Tai jeigu turtų – spekuliacinių ar investicinių – parduota kažkurį laikotarpį daugiau, tai staiga šitai iškels vidurkį ir mes neturime galimybės patikrinti, kaip pasikeitė to turto kokybė.
Štai čia pagrindinis minusas šito pasikartojančių sandorių indekso, nes tada lyginami obuoliai su obuoliais, bet mes nežinome, ar per tą laiką vieni obuoliai nebuvo, pavadinkime, pabarstyti aukso dulkėmis“, – sako A. Antanavičius.
Jis pridūrė, kad tuomet belieka interpretuoti, kodėl yra tas 3 proc. prieaugis Kaune.
„Nes šiaip nematome Kaune nestandartinių kainos kilimo greičių, viskas pasiskirsto panašiai visoje Lietuvoje“, – sako ekspertas.
Ž. Mauricas teigia, kad indeksai ne visada išsamiai parodo situaciją, nes rinka Lietuvoje palyginti nedidelė ir todėl turi reikšmės, koks būstas yra parduodamas.
„Ką mes darome, tai pažiūrime Lietuvos banko indeksą, kuris ne taip seniai atsiradęs, tada „Ober-Haus“, tada žiūrime į skelbimų portalus, čia gal mažiau patikima, bet rodo bendrą nuotaiką, bent jau kokie yra lūkesčiai“, – komentuoja ekonomistas.
Jis paantrino, sakydamas, kad kiekvienas sandoris skirtingas, skiriasi būsto energinė klasė, įrengimo kokybė, baigtumo procentas.
„Kažkiek atsižvelgia Lietuvos bankas, turi specifinę metodologiją, bet tos ribos nėra iškaltos akmenyje, kas yra ekonominis (būstas), kas vidutinis, dėl to tų indeksų paklaida Lietuvos rinkoje yra didesnė nei JAV rinkoje, kuri šimtus kartų didesnė ir tas vidurkis ten labiau suniveliuoja visus pokyčius.
Bet bendra tendencija, apibendrinant minėtus indeksus ir kitus, tai mes matome, kad tos kainos daugiau mažiau stabilios ir laikosi nuo praeitų metų vasaros pabaigos. Latvijoje matome kritimą, Estijoje, Skandinavijos šalyse labai ryškus kritimas, o Lietuvoje jo taip ir nebuvo“, – komentuoja Ž. Mauricas.
Lietuvos banko nuo 2020 metų pabaigos skelbiamo indekso paskirtis yra sekti nominalių, tai yra, neatskaičius infliacijos ar algų augimo, būsto kainų pokyčius.
„Jis gali padėti stebėti būsto kainų ciklą, tačiau pats jo augimas savaime nereiškia, kad daugėja spekuliacinių sandorių. Pasikartojantis sandoris reiškia, kad būstas rinkoje buvo atsiradęs daugiau nei sykį.
Tad galima geriau nustatyti jo kainą, bet indekso informacija nieko nepasako, kaip dažnai tas būstas buvo parduodamas –- kas lemia spekuliatyvumą“, – komentuoja LB Makroprudencinės analizės skyriaus ekonomistas atstovas D. Skinkys.
Jis priduria, kad rizikų susidarymo pats indeksas nustatyti negali, tam LB naudoja kitus rodiklius, bet indekso tam tikras greitas išaugimas ar kritimas gali indikuoti disbalansus.
Kiek kylančios palūkanos gali paveikti NT rinką?
Europos Centrinis Bankas (ECB) praėjusią savaitę padidino bazines palūkanų normas 25 baziniais punktais, taip mėgindamas pažaboti kainų augimo tempą.
Lietuvos banko teigimu, pabrangęs skolinimasis neigiamai veikė būsto paskolų paklausą, kuri, centrinio banko atliktos Bankų apklausos duomenimis, 2022 metų paskutinį ketvirtį buvo žemiausio lygio nuo pandemijos.
„Metinis būsto paskolų srautas vasario mėnesį smuko trečią mėnesį paeiliui, tačiau kovo mėnesį vėl atsigavę būsto pardavimai rodo, kad rinka nesustojo: Registrų centro duomenimis, per šių metų kovą įregistruota per 3 tūkst. butų sandorių, tai yra, 3 proc. mažiau nei 2022 metų kovo mėnesį, bet jau 33 proc. daugiau nei šių metų sausį.
Prie to daugiausia prisideda toliau sparčiai didėjančios gyventojų nominaliosios pajamos ir mažas gyventojų įsiskolinimas“, – sako D. Skinkys.
ECB nustatytos bazinės palūkanų normos nuo gegužės 10 dienos:
Ž. Mauricas, neatmeta galimybės, kad pasiekus palūkanų normų augimo piką gali pradėti kilti ir būsto kainos.
„Kas stabdo žmones, tai neapibrėžtumas dėl palūkanų normų kilimo, kiek jos dar gali kilti. Tad kai mes pamatysime tą kalno viršūnę, gali būti, kad pradėsime matyti vėl kainų kilimą. (…) Netgi Palangoje, kur pastaruosius keletą metų buvo didžiulis kilimas, nėra kainų kritimo.
Bet vis tiek, ten tikimybė yra didžiausia, ypač kai į pabaigą eis vasaros sezonas. Tačiau Vilniuje didėja tikimybė, kad galime ir nepamatyti to kainų kritimo“, – sako „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas.
NT analitikas A. Antanavičius mano, kad būsto kainų kritimui prielaidų kol kas nėra.
„Kovo mėnuo atnešė pakankamai pozityvias tendencijas ir aš būčiau linkęs manyti, kad ir balandis kažką panašaus parodys, aktyvumas bus neprastas, kainų augimo gal nematysime, bet ir kritimo būti taip pat neturėtų. Turbūt bus stabilesnis kainų laikotarpis“, – sako A. Antanavičius.
Jis priminė, kad tarpbankinė palūkanų norma „Euribor“ netgi ėmė mažėti, kai įvyko problemų JAV bankų sektoriuje, tačiau tai buvo trumpalaikiai pokyčiai ir dabar vėl matyti augimas.
„Tai galbūt atbaido tuos spekuliacinius investuotojus, kurie anksčiau galvodavo, kad nusipirks būstą ir nuomininkas dengs paskolą. Tai dabar ta opcija jau išnyko, nes bankui reikia sumokėti daugmaž tiek pat palūkanų, kiek nuomos kaina. Tai staiga ta dalis pirkėjų atkrito, bet galbūt tai ir gerai, nes atneša tam tikrą atvėsimą, kurio centriniai bankai ir tikisi“, – sako analitikas.
Anot jo, kita vertus, šeimos, kurios perka būstą sau, dažniausiai susitaiko su tuo, jog dabar laikai pasikeitė ir „jau mažesnių procentų nebus“, o kadangi poreikis turėti gyvenamą plotą yra, pajamos didėja, tai ir nusprendžiama pirkti būstą.
„Tai tą galima pamatyti stebint paskolų išdavimo statistiką, kuri gerokai mažiau krito negu krito sandorių apyvarta, kas rodo, kad tie perkantys iš nuosavų pinigų galbūt kažko laukia, o kurie pirko su paskolomis, – tai dažniausiai šeimos, perkančios sau, – jie ir liko rinkoje“, – sako A. Antanavičius.
Pasak jo, kol kas „Euribor“ lygis nėra tas, kuris galėtų sugriauti rinką, bet rizika ir neapibrėžtumas išlieka ir nėra aišku, kiek centriniai bankai kels palūkanas. Jo teigimu, bendroms palūkanoms (su banko marža) pasiekus didesnį lygį – 8 ar net 10 proc. – būtų daug problemų nekilnojamojo turto rinkai.
„Bendros palūkanos yra apie 5 proc., tai yra panašus kaštų dydis, kaip ir žmogus nuomodamasis sumoka už nuomą (…). Mano ir anksčiau buvo tokia nuomonė: kol bendros palūkanos neviršys 6 proc., mes kažko drastiško rinkoje nepastebėsime“, – sakė jis.
