Poreikis – didelis, kainos – kils
„Newsec“ tarpininkavimo grupės vadovė Jurgita Ragaišė kalbėjo, kad besibaigiantys 2022-ieji biurų segmentui buvo lyg amerikietiški kalneliai: nuo visiškos nežinios iki optimizmo.
Ji aiškino, kad Vilniaus biurų rinkoje nauja norma tampa nuomos sutartys, kurios bendrai per metus sudaromos daugiau nei 100 tūkst. kv. m., o tokios paklausos pavydi tiek Rygos, tiek Talino projektų plėtotojai.
„Vilniaus biurų fenomenas yra susidedantis iš dviejų svarbių detalių – vietinių kompanijų plėtros ir naujai į Vilnių ateinančių kompanijų augimo“, – teigė J. Ragaišė.
Pasak jos, galima teigti ir tai, kad 2022-aisiais Vilniaus biurų nuomos rinkos neištiko sąstingis, kuris buvo prognozuotas dėl geopolitinių aplinkybių.
„Newsec“ analitikai nuolat stebėdami rinkos aktyvumą buvo suskaičiavę, kad bus išnuomota mažiau Vilniaus biurų ploto palyginus su 2021 metais.
Tenka pripažinti, kad rinkos dalyviai buvo nusiteikę optimistiškiau ir bendrai išnuomoto ploto skaičius jau šiandien viršiją statistinį rinkos metinį vidurkį. Esant visai jau metų sandūroje 2022 m. išnuomoto biuro plotas jau sudaro apie 108 tūkst. kv.m. Su didele tikimybe galime teigti, kad 2022 metų pabaiga dar gali atnešti keletą sandorių perliukų, kurių anonsuoti šiuo metu dar negalime“, – teigė ji.
Didžiausiai Vilniaus biurų rinkos sandoriai (2022/12/15 dienai):
Kalbėdama apie kitus miestus, J. Ragaišė aiškino, kad Kauno biurų rinkoje labai trūksta pasiūlos, todėl nuomininkams sunku pasiūlyti išeitį.
„Šiuo atveju dažnai kompanijų pasirinkimas yra laukti naujos pasiūlos, sekti rinkos pokyčius ir pasirašyti jau esamų patalpų nuomos pratęsimus. Kauno biurų rinkos vakansija yra apie 5-6 proc. ir 2023 metais artės prie nuomininkams itin nepalankaus 2-3 proc. rodiklio. Labai gaila, kad Kaune plėtotojai nesugebėjo laiku įžvelgti pasiūlos vakuumo ir tikime, kad artimiausiu metu bus priimti sprendimai dėl naujų projektų“, – teigė ji.
Klaipėdoje, kaip aiškino, stagnacija tęsiasi jau kelerius metus, o proveržio laukiama kalbant apie „Memelio“ miesto biurų projektą.
Visgi, kaip tikino, kalbant apie ateinančius metus, jais lauks įsikėlimo į naują biurą terminų ilgėjimas bei kainų indeksavimo 2023 metų pradžioje maratonas, kuris palies kiekvieną nuomininką.
„Nuomos kainų indeksacija, naujų projektų vystymo kaštų pabrangimas ir mažėjanti vakansija ne tik, kad neleis nuomos kainos kristi, bet dar ir kilstels jas“, – įspėjo J. Raiagišė.
„Pastebima, kad dalis vystytojų pristabdė arba atidėjo savo planus dėl naujų projektų vystymo ir kadangi rinkoje paklausa viršija pasiūlą ir ši tendencija persikels į 2023 metus, prognozuojame, kad nuomininkams pasiūla neaugs, kaip buvo manyta 2022 pradžioje, o laisvų plotų ir pasirinkimo biurų rinkoje nepadaugės. Prognozuojamas patalpų neužimtumas metų pabaigoje turėtų pasiekti 7 proc. ribą“, – sakė ji.
Avulis: pragiedruliai – antrą pusmetį
Statybų bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis kalbėjo, kad aptariant biurus, dabar vystytojai išgyvena ne visai malonų periodą. Kaip pabrėžė, šiuo metu situacija tokia, kad statybų kainos yra ženkliai pakilusios, tačiau biurų nuomos kainos vis dar laikosi žemesniame lygyje.
Anot A. Avulio, visgi situacija tokia, kad net jei žaliavos grįš į ankstesnį kainų lygį, statybų kainos negrįš, o tai lems darbo jėgos trūkumas.
„Aktyvumas rinkoje šiais metais ženkliai sumažėjo, o tam įtakos turėjo keletas dalykų.
Yra didelis neapibrėžtumas, neaišku, kas bus su ekonomika, todėl didžioji dalis kompanijų su savo plėtra įjungia laukimo periodą.
Kitas stiprus veiksnys – karas Ukrainoje. Kai kurioms kompanijoms atrodo, kad jis vyksta visai prie Lietuvos sienos ir jie labai atsargiai žiūri į įvairius plėtros planus. O biurų segmentas auga ir klesti tada, kai kompanijos plečiasi ir auga“, – sakė A. Avulis.
Pasak jo, šiandien tokio biurų poreikio, kuris buvo praėjusiais metais, rinkoje nepastebima.
„Gali būti, kad tokia tendencija išsilaikys dar mažiausiai pusmetį, o gal ir daugiau“, – svarstė jis.
A. Avulis apibendrino, kad pirmasis metų pusmetis ir toliau gali būti apsnūdęs, kaip yra šiuo metu, o antroje metų pusėje galima bus tikėtis pragiedrulių, mat mažėjant neapibrėžtumui kompanijos galimai imsis plėtros planų.
Pats „Hanner“ ateinančiais metais planuoja tęsti jau pradėtus projektus.
„Miesto centre statyboms dar yra vietos. Didesnis iššūkis – kaip susiderinti projektą ir gauti statybos leidimą. Biurokratija šiandien yra nereali.
Jei traukiamės nuo miesto centro, atsiranda vienas kitas projektas, bet rinka taip ir sudėta. Atsiranda poreikis ne tik A klasės biurams, kur kv.m. kaina apie 18 Eur, bet yra kompanijų, kurios nori B klasės biurų ir yra linkusios mokėti 12 Eur už kv.m., jie toliau nuo miesto centro.
Kitąmet matau erdvės tiek vieniems, tiek kitiems“, – sakė jis.
2023-ieji – „biurų miestelių“ metai
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius kalbėjo, kad šie metai buvo grįžimo į biurus metai.
„Buvo grįžtama dirbti į biurus, o tam ruošėsi tiek nuomotojai, tiek nuomininkai. Biurai pusantrų metų iki tol buvo ištuštėję.
Taip pat keitėsi patalpų funkcinis išplanavimas, iki COVID labiau „ėjome“ link atvirų erdvių, o dabar didėja uždarų erdvių poreikis.
Matėme, kad įsivyravo ir biurų nuomos sutarčių lankstumas. Aktualios nebe tos ilgos 5-10 metų sutartys, tačiau trumpesnės, lankstesnės, su galimybe keisti dinamiką kvadratūroje. Matyt tai buvo tiek pandemijos, tiek įmonių plėtros iššauktas pokytis, nes IT įmonės tikrai plėtėsi ir joms reikėjo daugiau lankstumo“, – teigė jis.
Kaip nemažą iššūkį M. Statulevičius įvardijo ir energetinių resursų krizę.
„Valdytojams reikėjo ieškoti sprendimų, dalintis augusius elektros kaštus.
Žiūrint į kitus metus bus aktualus nuomos sutarčių indeksavimo klausimas, kai infliacija yra gerokai išaugusi, o kai nuomos kainos rišamos prie jos, tai pasidaro labai jautru.
Jeigu nėra užfiksuotas procentas, kuriuo kitais metais keliama biuro nuomos kaina, o yra pririšta prie infliacijos, tai gali būti labai ženklus kainų pokytis“, – prognozavo asociacijos prezidentas.
M. Statulevičius kalbėjo, kad biurų poreikis kitais metais išliks didelis, o laukia ir toliau tebesitęsianti biurų transformacija.
„Darbuotojai yra reiklūs, biurų kokybe, jo vieta įmonės konkuruoja dėl darbuotojų“, – teigė jis ir sakė, kad 2023 m. ir toliau bus populiarūs tie biurai, kurie yra miesto centre, geroje lokacijoje.
Taip pat, kaip teigė, kitąmet didžiuosiuose miestuose matysime ir besikuriančius nedidelius atskirus biurų miestelius.
„Tam tikro profilio kompanijos stengiasi būti arčiau viena kitos, išgaunama sinergija. Vilniuje plėtosis buvusi spartos teritorija, kvartalas, kur „Tesonet“ su partneriais kuria technologijų miestelį“, – pavyzdį pateikė M. Statulevičius ir apibendrino, kad tai vėliau įtakos turi ir aplinkinei infrastruktūrai, atsirandančioms naujoms paslaugoms.
Tiesa, nauji projektai kitais metais, kaip buvo teigiama, daugiausia atsiras sostinėje, o Kaunui ir Klaipėdai dar yra kur pasistengti.
