Plėtotojai dėl sumenkusio pirkėjų aktyvumo, atrodo, pernelyg nesijaudina – anot jų ir NT rinkos ekspertų, tiesiog išsikvėpė kovidinis suspaustos spyruoklės efektas, o rinkos aktyvumas sugrįžo į ikipandeminį lygį, kurį tuomet vadinome rekordiniu. Vis dėlto dažniau nei įprastai girdime, kad pirkėjai, rezervavę būstus, sumokėję 30, 50 proc. sumos, o gal ir daugiau, atėjus laikui nei raktų gauna, nei įsikelti į būstą gali, net ir būsto pirkimo–pardavimo sutarties pas notarą negali pasirašyti.
Derybos – už uždarų durų
„Išaugęs nutrauktų preliminarių būsto įsigijimo sutarčių skaičius fiksuojamas jau ne vieną mėnesį“, – žurnalui „Investuok“ teigė „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Anot jo, bendrovės analitikai suskaičiavo, kad vien spalį Vilniuje buvo nutraukti 67 būsto pirkimo–pardavimo sandoriai – 3 daugiau negu šį rugsėjį ir 2,5 karto daugiau negu 2021 m. spalį. Kaune tokių atvejų šį spalį buvo 13 (prieš metus 7), ir tik Klaipėdoje tokių atvejų sumažėjo – šiemet spalį „ant prekystalio“ grįžo vienas, o 2021 m. spalį – 3 butai.
Ar tai daug? Su kuo lyginsi. Tarkim, pernai spalį sostinėje parduoti 452 naujos statybos butai, o šį spalį tik 182.
„Ilgai tokių atvejų buvo labai nedaug, ypač lyginant su parduotų butų skaičiumi, todėl pastaruoju metu nutrauktų sutarčių skaičius ypač seklioje rinkoje atrodo gana didelis. Bet nuo vasaros jis daugmaž stabilizavosi“, – sako Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius.
„Tvarios NT rinkos plėtros laikotarpiu itin retai pasitaikydavo, kad kas nors nutrauktų sutartį tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje. Bet neramiais laikotarpiais (pandemija, karas, itin aukšta infliacija) jų visuomet padaugėja, nes daug greičiau keičiasi ir žmonių, ir įmonių situacija. Todėl nenustebčiau, jei, bendrai situacijai prastėjant, nutraukiamų susitarimų skaičius dar padidėtų. Tai gali inicijuoti tiek plėtotojai, tiek pirkėjai“, – pabrėžia NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
T. S. Kvainickas teigia, jog tai „nėra masinis reiškinys, atšaukimai vyksta pavieniuose projektuose, o visos rinkos mastu jų nėra daug“, ir primena, kad tarp parduotų butų Vilniuje apie 5 tūkst. vis dar yra statomi, todėl „masė, nuo kurios gali būti nutraukiamos sutartys, yra išaugusi“.
Kita vertus, jis taip pat pripažįsta, kad tai, ką girdime viešai, gali būti tik ledkalnio viršūnė. Mat dažniausiai plėtotojas pirmiausia derasi su preliminarias sutartis, kuriose užfiksuota galutinė būsto kaina, pasirašiusiais ir avansą sumokėjusiais pirkėjais dėl priemokos. Ir tik nepavykus susitarti inicijuoja sutarties nutraukimą, o tada nepatenkinti pirkėjai istoriją iškelia į viešumą.
„Yra apie 10 projektų, kur nutraukiama daugiau sutarčių. O jei projekte nutraukiama 1–2 sutartys, gali būti, kad pirkėjas pats atsisakė arba kokių nors sutarties sąlygų nesilaikė, – žurnalui „Investuok“ dėsto T.S.Kvainickas: – Manau, tokių atvejų yra truputį daugiau, nei mes žinome. Ateityje jie taps matomi viešai, jei plėtotojams ir pirkėjams nepavyks rasti kompromiso dėl priemokos. O jei pirkėjui kaina su priemoka pasirodys priimtina, jie tiesiog pakoreguos sutartį, o mes apie tai nesužinosime.“
Tačiau M. Statulevičius tikisi, kad rizikingiausių projektų plėtotojai, kurie buvo priversti pirkėjų prašyti pridėti pinigų, o iš tikrųjų – sutikti su didesne, nei buvo susitarta pernai ar užpernai, būsto kaina, nes išaugus statybų kaštams numatytų lėšų objektui baigti statyti tiesiog nepakanka, „jau turbūt viską aptarė su savo pirkėjais – ta banga jau praėjo“.
Vis dėlto tikslios informacijos, kiek preliminarių pirkimo–pardavimo sutarčių nutraukta, nėra. To priežastis T. S. Kvainickas žurnalui „Investuok“ aiškino taip – tikėtina, jog projektų svetainėse kaip parduoti pažymėti ir nerezervuoti butai, be to, pačių projektų svetainių techniniai aspektai lemia, kad matoma ne viskas: „Gali būti, kad dalį būstų plėtotojas pažymėjo kaip parduotus, kad pirkėjams atrodytų, jog projektas jau sulaukė susidomėjimo, o paskui vėl grąžins į pasiūlą. Tokios netikros rezervacijos ypač populiarios buvo anksčiau, kai pradedant pardavinėti būstus naujame projekte reikėjo parodyti, kad juo domimasi. Pernai tokio poreikio nebuvo, nes tiesiog reikėjo turėti ką parduoti, bet gali būti, kad plėtotojas norėjo pasižiūrėti, kaip į projektą reaguos pirkėjai, ir atsižvelgdamas į tai koregavo kainą, arba paprasčiausiai siūlo butus porcijomis ir taip valdo pardavimą. Tačiau didelė tikimybė, kad dabar į rinką grįžta būstai, kurie buvo rezervuoti, tačiau preliminarios sutartys juos parduoti nutrauktos.“
Pasirinkimas: bankrotas ar reputacija?
Pasak pašnekovų, pirkėjams, jei tik gali primokėti reikiamą sumą, dažniausiai neapsimoka nutraukti sutartį, nes naujos būsto paieškos užims daug laiko, o kaina jau bus apie 10–15 proc. didesnė už tą, kurią suderėjo, tarkim, praėjusių metų vasarą ar rudenį.
„Tačiau gyvenime visko pasitaiko. Paprastai žmonės prieš pasirašydami preliminarią sutartį pasitaria su banku, ar gaus paskolą, bet kai ateina laikas, pavyzdžiui, dabar, būstas jam gali būti per brangus arba bankas neduoda paskolos, nes EURIBOR pakilo, paskolos tvarkymas pabrango, o žmogaus atlyginimas nepadidėjo. Ir nieko kito nebelieka – tik nutraukti sutartį“, – svarsto M. Statulevičius.
Nors duomenys, kuriuos mato NT rinkos analitikai, neatskleidžia, kas inicijavo preliminarios sutarties nutraukimą, M. Statulevičius mano, kad „pirmąjį šių metų ketvirtį dėl neapibrėžtumo dažniau sutarties nutraukimo iniciatoriai buvo pirkėjai, o vėliau, kai kilo problemų dėl tiekimo grandinių, medžiagų kainų, sumenko galimybės užbaigti projektus laiku, daugiau atšaukimų inicijavo plėtotojai“.
Pasak jo, nors teko mokėti netesybas, verslui tai buvo racionalesnis sprendimas nei turėti įsipareigojimų, kurių negali įvykdyti.
Ne paslaptis ir tai, kad vieni plėtotojai sugebėjo amortizuoti statybos kaštų augimą ir laikosi susitarimų su pirkėjais, kiti, matydami, kad projekto kaštai išaugo daugiau, nei jie gali skirti, kvietė pirkėjus derėtis ir primokėti, o treti ieškojo būdų, kaip nutraukti sutartis ir grąžinti būstą į rinką, nes šoktelėjus kainoms parduodamas naujam pirkėjui gali daugiau uždirbti.
Pasak R. Reginio, kaip elgsis vienas ar kitas plėtotojas, priklauso nuo jo požiūrio.
„Manau, tokių projektų, kurių plėtotojai neturėtų galimybių juos užbaigti ir parduodami butus eitų į minusą, yra nedaug, nes pastaruoju metu sparčiai augo ne tik plėtotojų išlaidos, bet ir parduodamo būsto kainos. Tačiau dalies plėtotojų netenkina, kai jų planuotas pelnas susitraukia, ir jie bando tai kompensuoti pirkėjų sąskaita. Motyvuodami tuo, kad viskas pabrango, plėtotojai gali siūlyti pirkėjams prisidėti papildomai ir užbaigti projektą.
Man toks pasiūlymas skamba nemaloniai, nes versle ne visada pavyksta uždirbti, o kartais tenka susitaikyti ir su nuostoliais. Bet dabar vieni plėtotojai nuris karčią nuostolio (ar mažesnio pelno) piliulę, bet išsaugos reputaciją ir judės toliau, o kiti pasistengs išsiderėti papildomas sumas arba sieks nutraukti sutartis. Tokia pagunda dažnai atsiranda, jei įmonė nėra žinoma rinkoje ir jai reputacija nėra tokia svarbi“, – mintimis dalijasi NT rinkos analitikas.
Vis dėlto sakyti, kad plėtotojai nusprendė tiesiog permesti finansinę naštą ant pirkėjų pečių ar atsikratyti nenaudingų sutarčių ir papildomai uždirbti, nereikėtų, teigia T. S. Kvainickas.
„Jei butai buvo parduodami ypač ankstyvoje projekto stadijoje, remiantis kelerių ankstesnių metų patirtimi atrodė, kad pakanka keliais procentais pakelti kainą. Bet kai kaštai gerokai šoktelėjo, dalis vystytojų jau negalėjo suvaldyti rizikų. Jei projekte žemomis kainomis parduota nedaug butų, kitus vėlesniame etape gali parduoti brangiau ir padengsi minusą. Bet jei butų likutis projekte mažas, jo nepakaks. Tokiu atveju plėtotojas turi kelis pasirinkimus: bankrutuoti, patirti didelius nuostolius, bet išsaugoti reputaciją, arba prašyti pirkėjus primokėti, o su nesutinkančiais nutraukti sutartį, kad galėtų tuos butus parduoti brangiau, nors ir patirdamas didelę reputacinę žalą“, – žurnale „Investuok“ teigia T.S.Kvainickas.
M. Statulevičius projektus, kurie šiemet lūžo, ir plėtotojus, kurie patyrė sunkumų dėl Rusijos vasarį pradėto karo, skirsto į tris grupes. „Negali nuolat dirbti ant pelno maržos ribos. Geroji verslo praktika reikalauja turėti tam tikrą rezervą, sutartis su patikimais rangovais, kurie sudarydami rangos sutartis yra įsigiję medžiagų, o dalis jų jau yra sandėlyje. Pandemija ir karantinas išmokė plėtotojus atlikti šiuos namų darbus ir valdyti situaciją. Todėl stiprieji neblogai suvaldė ir naujas grėsmes. Bet mažiau patyrusiems ir mažiau dėmesio skyrusiems planavimui – nebūtinai mažiems, bet ir didesniems plėtotojams – vėl nutrūkusios tiekimo grandinės ir pakilusios medžiagų bei darbo jėgos kainos buvo didelis smūgis“, – aiškina jis.
Antroji grupė – įmonės, kurių verslo modelis kitoks, nei įprasta rinkoje.
„Jie daug skolinasi, stato iš avansų, kuriuos perveda preliminarias sutartis pasirašę pirkėjai, atideda mokėjimus medžiagų tiekėjams, sklypų savininkams ir pan. Kai rinka auga greitai, visi skuba, perka, kaip buvo 2020 m. antrąjį pusmetį, 2021 m. ir pačioje šių metų pradžioje, tai galbūt yra gerai. Bet ilguoju laikotarpiu tai nėra tvarus verslo modelis. Dabar mes dažniausiai ir girdime apie tokius atvejus – nespėja, prašo primokėti. Bet tai buvo ribiniai projektai, kurių plėtotojai nesivadovavo gerąja verslo praktika“, – tęsia M. Statulevičius.
Trečioji grupė – vystytojai, kurie pateko į situaciją, kurios nė neturėjo būti.
„Tai „Gelvonų terasos“, dar vienas kitas projektas, kuriuos institucijos suderino arba išdavė leidimus statyti ir kuriuos vėliau pačios ginčija teismuose. Dėl įvairių valstybės institucijų – savivaldybės, Nacionalinės žemės tarnybos, Valstybinės teritorijų planavimo ir statybų inspekcijos – nesusikalbėjimo ar veiklos nenuoseklumo plėtotojas, investuotojas, kuris turi teisėtai išduotą statybos leidimą, staiga sužino, kad jo projektas kvestionuojamas, – sako LNTPA vadovas. Anot jo, pastarojo meto pavyzdžiai parodė, jog į tokią mėsmalę gali patekti ir profesionalūs, patyrę plėtotojai. – Manau, ir valstybės institucijoms, ir plėtotojams reikės atlikti daug namų darbų, tikriausiai bus peržiūrėti ir teisės aktai, kad projektų, dokumentų rengimas ir tikslinimas pakiltų į aukštesnį lygį ir ateityje išvengtume situacijų, kai projektų įgyvendinimas užtrunka pernelyg ilgai, o kai kurie jų ir lūžta.“
„Gelvonų terasos“: pamoka, kurią teks išmokti
Pasak R. Reginio, pastaruoju metu nemažai dėmesio sulaukusio jau beveik baigto projekto sostinės Šeškinės mikrorajone „Gelvonų terasos“ bėdos kilo ne dėl plėtotojo finansinių problemų, nes pastarųjų atsirado jau vėliau, o dėl su planavimu susijusių institucijų nesusikalbėjimo.
Panašiai žurnalui „Investuok“ aiškino ir T. S. Kvainickas: „Tai nėra tipinė situacija. Ji šiek tiek panaši į Neringos botelių – ten irgi kilo problemų dėl statybos leidimų. Žinau dar vieną atvejį Vilniuje – ten pastato stogas per aukštas. Tokie atvejai nėra dažni, nors į ginčus ne savo valia patekusiems pirkėjams nuo to ne lengviau.“
„Yra institucija, kuri kažką pražiūrėjo – išdavė leidimą statyti, nors turbūt neturėjo jo išduoti, nes kažkas buvo negerai“, – primena trečiosios įmonių grupės problemas M. Statulevičius.
Pasak jo, galima suprasti ir sutelktinio finansavimo platformos, per kurią buvo finansuojamas projektas, vadovus: „Jie turi įsipareigojimų investuotojams, turi jiems grąžinti paskolintus pinigus ir išmokėti palūkanas. Bet jie mato, kad jei ginčai truks bent metus, jie patirs nuostolių. Jų sprendimas ieškoti, kam perleisti projektą, kad galėtų įvykdyti savo įsipareigojimus investuotojams, yra teisingas. O naujojo investuotojo rūpestis – pirmiausia išspręsti teisinius klausimus ir baigti projektą. Ar būstus jame rezervavusiems žmonėms reikės primokėti, ar bus ieškoma kokio nors kito kelio, spręs naujasis investuotojas, įvertinęs visas aplinkybes.“
LNTPA prezidentas priduria, kad teismai gali trukti metus ir ilgiau, o įšaldytos projekte lėšos irgi kainuoja, todėl kai kurios įmonės ir patiria bankrotą.
Antrinėje rinkoje rizikos mažiau
„Šiuo verslu turi užsiimti profesionalai, kurie sugeba valdyti rizikas, kuriuos palankiai vertina finansų institucijos, draudžia draudimo bendrovės“, – sako M. Statulevičius, o žmonėms pataria brangiai kainuojantį NT pirkti iš patikimų plėtotojų, juos rinktis dar atidžiau, nes bent kelios iš tų įmonių, kurios pastaruoju metu patyrė finansinių sunkumų ir derėjosi dėl priemokų ar svarstė nutraukti su pirkėjais sutartis, ir „po praėjusios krizės turėjo sudėtingų etapų, kai paaiškėjo, kad ir jos, ir jų projektai, ir veiklos modelis yra rizikingi, netvarūs. O pirkėjai turėtų suprasti, kad jei už būstą prašoma mažiau nei panašių būstų kaina rinkoje, vadinasi, yra rizikos dedamoji, kurią reikia įvertinti.“
Vis dėlto niekas nesugebės apsisaugoti nuo rizikos 100 proc., mano T. S. Kvainickas. „Nors tai išskirtiniai atvejai, recepto, kaip išvengti tokių situacijų, nėra. Arba pirkite būstą antrinėje rinkoje – pastate, baigtame statyti prieš kelerius metus, kurio dokumentai tvarkingi, o galutinė kaina aiški“, –savo įžvalgas žurnale „Investuok“ apibendrina investicijų ir analizės vadovas.
Panaši ir R. Reginio išvada: „Jeigu norite išvengti rizikų, kurios šiuo metu yra NT rinkoje, pirkite tik jau visiškai pastatytą ir įregistruotą būstą, į kurį iš karto galite keltis gyventi. Jei vis dėlto norite būsto, kurį planuojama statyti ar kuris yra statomas, vienintelis patarimas – pirkti tik iš gerą reputaciją rinkoje turinčio plėtotojo.“
Anot R. Reginio, nors bankrotų ir rezervacijų atšaukimų kol kas nėra daug, „jei situacija ekonomikoje ir NT rinkoje liks įtempta, o pati NT rinka vangi, įvairių nemalonių situacijų gali padaugėti“.
Tačiau M. Statulevičius mano, kad „didžioji rezervacijų atšaukimų banga jau įvyko, o tie, kurie sugebėjo atsilaikyti, atsilaikys ir toliau“.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Gruodžio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – laikinas ralis ar meškų rinkos pabaiga? Nagrinėjame pagrindinius veiksnius ir požiūrius kiek realu, kad sunkusis meškų rinkos periodas jau juda link pabaigos. Ar meškos galiausiai pasiliks senuosiuose metuose ar persikels ir į 2023-uosius?
Vertybinių popierių biržos rubrikoje: ką smulkiam privačiam investuotojui sufleruoja „Šiaulių banko“ ir „Invaldai INVL“ mažmeninių verslų sujungimas. Kaip tai paveiks jų akcijų kainas? Išsamiau nagrinėjame Talino uosto situaciją ir jo akcijų Baltijos biržoje perspektyvas – akcijų potencialą ir patrauklumą analitikai įžvelgia ne tik dėl stabiliai mokamų dividendų.
Pasaulio žvaigždės – nagrinėjame kaip III ketvirtį savo investicinius portfelius keitė garsiausi pasaulio investuotojai, bandome suprasti kodėl ir ką gal būt galima prisitaikyti sau.
NT rubrikoje – apie tai, jog rinkoje daugėja nutrauktų sutarčių. Dalis plėtotojų išaugusius statybos kaštus bando permesti preliminarias sutartis pasirašiusiems pirkėjams, o su nesutinkančiais sutartis nutraukia. Nagrinėjame šį neraminantį reiškinį. Kita plati tema – besikeičiantys nuomininkų norai ir ką derybinėms pozicijoms pakrypus į jiems palankesnę pusę vertėtų koreguoti nuomojamo būsto savininkams. Aptariame, kaip įrengti butą nuomai, kad nuomininkai jo norėtų, o savininkas uždirbtų maksimalią grąžą.
Požiūryje – kalbiname investuotoją Alvydą Žabolį – apie tai kaip gauti finansinę grąžą ir tuo pačiu kurti gerus pokyčius, kaip nesiirti ta pačia investicijų kryptimi su minia ir kur šiandien vertingiausia dėti uždirbtus pinigus.
Kriptopasaulyje – apie FTX bankrotą, ko šioje istorijoje investuotojams verta nepraleisti pro akis ir ko pasimokyti.
Investuotojo dienoraštyje – investuotojas Žilvinas Speteliūnas – apie savo naują idėją – naftos kompanijas ir kodėl naftos kaina turi net dvigubas kainos grindis – dvigubą kainos palaikymą. Taip pat apie JAV vidurio kadencijos rinkimus ir Kinijos ekonomikos atidarymo perspektyvas – kokia gali būti įtaka investicijoms?
Įžvalgose – garsiausias Lietuvos vertės investuotojas A.Balaišis apie tai kaip „iškepti stebuklingą tortą?“ – atsakymai į klausimus 1. Kas yra investicija? 2. Kas yra gera investicija? 3. Kas yra labai gera investicija?
Ir dar: įžvalgos, interviu, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
