„Įstatymo logika tokia, kad reikia apmokestinti žemės sklypus. Dabar yra labai daug žemės sklypų, kurie priklauso valstybei ir juose pastatyti pastatai, tarkim, sandėlio, gamybiniai pastatai, kuriuos žmonės eksploatuoja. Kadangi miestai plečiasi, reikia daugiau vietų, kur statyti būstus, kitus pastatus. Miestas skatina konversiją – kad vietoje gamyklų atsirastų ar butai, ar biurai ir t.t.
Dažniausiai tie sandėliai yra nuomojamoje žemėje, visa tema vyksta apie tai – jeigu norėsi statyti vietoje sandėlio naują pastatą, turėsi susimokėti naują mokestį, nes žemė bus naudojama kitai veiklai. Seniau buvo vienokia veikla, dabar bus kitokia veikla.
Kadangi Lietuvoje ilgą laiką tai nebuvo sutvarkyta, žemė nuomojama už labai nedideles sumas kaip priklausinys prie pastato. Prieš keletą metų Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) pradėjo keisti praktiką. Ji dabar labai neaiški – mes, kaip vystytojas, pirkdamas nuomojamą žemės sklypą, tiksliau – įsigydami jame esančius statinius ir perimdami nuomos sutartį, nežinome, ar mums tikrai pavyks ten pastatyti.
Neaišku – galbūt nutrauks nuomos sutartį, nugriausi nusipirkęs pastatą, ir sakys: nebėra pastato, nuomos sutartį nutrauksim, ir tu prarandi“, – „Žinių radijuje“ dėsto Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, NT įmonių grupės „Citus“ įkūrėjas Mindaugas Vanagas.
Kaip pažymi, daugiabučio projektas, priklausomai nuo dydžio, gali kainuoja nuo milijono iki keliasdešimt milijonų eurų. Investuodamas tokius pinigus vystytojas esą negali toleruoti neapibrėžtumo. Anot M. Vanago, vystytojai, norėdami išvengti rizikos, stengiasi suktis iš padėties ir renkasi rekonstrukciją: „Nugriauna pusę pastato, pusę palieka. Nugriautoje dalyje pastato, tada kitą dalį nugriauna. Yra visokių keistų apėjimų.“
„Prieš keletą metų atsirado diskusijos, kaip reglamentuoti, kad tas vystymas vyktų, kad nusipirkęs seną sandėlį, norėdamas jį išvystyti į daugiabučių ar biurų kvartalą neturėtum tų rizikų, suprastum kaip viską dėliotis. Tuomet atsirado pasiūlymai, kad reikėtų apmokestinti vystymo galimybę. Tam tikros logikos yra – nesakau, kad reikėtų visiškai perimti ir statyti, bet kad daugiau nei dvidešimt metų galiojusi logika ir taisyklės pasikeitė, nors įstatymas nepasikeitė, pasikeitė tik jo traktavimas, ir atsirado rizika, kad nuomos sutartys yra nutraukiamos“, – komentuoja „Citus“ įkūrėjas.
Jis pažymi, kad prieš keletą mėnesių buvo pasiūlytas „mokesčių sumuštinis“, kuris susideda iš trijų dalių.
„Pirma dalis – jeigu tu nori statyti nuomojame žemės sklype ir padidinti užstatymo plotą. Pavyzdžiui, jei buvo sandėlis, kuris užėmė 1 kv. m plotą, o tu nori statyti 2 tūkst. kv. m., tada turi susimokėti 50 proc. žemės sklypo rinkos vertės. Jei sklypas kainavo 1 mln. Eur, tai tu sumoki 500 tūkst. Eur.
Antras sumuštinio sluoksnis – jeigu pakeli intensyvumą, t. y. kiek kvadratų užstatysi. Jeigu intensyvumą padidini daugiau nei 40 proc., turi susimokėti 50 proc. rinkos vertės. Tai yra dar 500 tūkst. Eur.
Vyšnaitė ant torto – kadangi dauguma tokių konversinių teritorijų yra gamybinės, sandėliavimo paskirties, tu keiti žemės paskirtį. Tai už žemės paskirties pakeitimą tu sumoki dar plius 5 proc.
Tai labai dažnas atvejis, nes užstatymo intensyvumas ir užstatymo plotas dažnai tokiose teritorijose nėra didelis, ir kai vystai daugiabučius, dažniausiai abu rodiklius gerokai padidini. Išeina, kad dažnu atveju susimoki 105 proc. turto (sklypo) vertės kainos mokestį“, – pasakoja M. Vanagas.
Jis atkreipia dėmesį, kad didelė dalis naujos statybos butų ir komercinio NT vystymoma nuomojamuose žemės plotuose. Skaičiuojama, kad Vilniuje tai sudaro maždaug apie 80 proc. naujų projektų.
Anot M. Vanago, jeigu įsigaliotų dabartinis įstatymo projektas, jis visiškai išbalansuotų rinką ir itin neigiamai paveiktų visą būsto įperkamumą, nes galiausiai už tai susimokėtų pats pirkėjas.
„Būdamas privataus žemės sklypo savininkas pakeltum kainą, tada padidėja rinkos vertė, vertinimuose, mokesčiuose vėl padidėja. Taip užsisuka kainų karuselė. (...) Gal kažkiek vystytojas susimažins maržas, galbūt nuomos teisių turėtojai parduodami sklypą šiek tiek sumažins kainą“, – sako jis.
Iš esmės už visa tai sumokėtų galutinis vartotojas, t. y. buto pirkėjas, kuriam, tikėtina, butas išbrangtų tiek, kiek pabrangtų vystytojui perkamas sklypas. „Citus“ vadovas pateikė buto Naujamiestyje pavyzdį.
„Naujamiestyje sklypą perkame ne arais, o oriniais kvadratais, t. y. kiek kvadratų gali pastatyti ant žemės sklypo ir parduoti. Viename iš populiariausių Vilniaus rajonų, Naujamiestyje, orinio kvadrato kaina gali kainuoti nuo 200 iki 500 eurų. Tai yra viena iš esminių buto savikainos sudedamųjų dalių. Jei ta sudedamoji dalis pabrangsta dvigubai, tarkim, nuo 200 iki 400-1000 eurų, lygiai tiek pat pabrangsta ir butas.
Perkant 50 kv. m butą, jei prabrango, tarkim, 350 eurų, išeina 17 tūkst. 500 eurų. Tiek pirkėjui būstas pabrangsta. Tai yra žymūs pakilimas, tai nėra keli tūkstančiai eurų“, – pabrėžia M. Vanagas.
Jei Lietuvoje įsigaliotų Žemės įstatymas, būsto įperkamumas esą gerokai sumažėtų. Jis svarsto, kad valstybė iš to išloš, tačiau būsto pirkėjas ir pati Lietuva gali stipriai pralošti.
„Jei kris būsto įperkamumas, automatiškai pamažės statybų, bus surinkta mažiau mokesčių. Kitas dalykas, kur Lietuva gali pralošti, sumažėjus būsto įperkamumui, Vilnius ne taip stipriai pritrauks savo grįžtančius emigrantus ir naujus imigrantus, pavyzdžiui, iš Baltarusijos.
Neseniai turėjome susitikimą su Baltarusijos atstovais, kurie nori perkelti verslą į Lietuvą, bet vienas iš jų kriterijų – būstas. Jie klausė, ar galėtume jiems parduoti arba išnuomoti tūkstantį būstų čia ir dabar. Šiandienos rinkos situacijoje tai neįmanoma, nes visa pasiūla – „popieriniai“ butai, jie fiziškai neegzistuoja ir bus pastatyti per kelis mėnesius ar kelerius metus. Jei Lietuvoje išaugs būsto kaina, baltarusių atžvilgiu prarastume patrauklumą“, – sako M. Vanagas.
