„Sostinės komercinių sklypų rinkoje visada buvo juntamas nemažas sujudimas, tačiau šiuo metu įvyksta vos vienas kitas sandoris, ir tam yra ne viena priežastis“, – teigia „Inreal“ Komercinio NT skyriaus vadovas Rokas Rudys.
„Inreal“ pranešime pateikiami R. Rudžio pastebėjimai.
Pardavėjų lūkesčiai neatitinka pirkėjų galimybių
Oro uosto komercinis rajonas, Ukmergės g., Geležinio vilko g., Pilaitės pr., Žirmūnai – tai sostinės zonos, kuriose galima aktyvi komercinio nekilnojamojo turto plėtra, tačiau ją stabdo skirtingi pirkėjų bei pardavėjų lūkesčiai. Nuomonės išsiskiria tiek dėl potencialių statybos darbų kainos, galimos grąžos iš turto nuomos, tiek dėl paties sklypo plėtros galimybių, kurios vertinamos nevienodai. Pardavėjai linkę remtis maksimaliais užstatymo rodikliais, tuo tarpu pirkėjai pasitiki savo patirtimis, kurios rodo, jog šiuos rodiklius pilnai įgyvendinti pavyksta ne visada.
Išskirtiniai atvejai – „vizitinės kortelės“
Ar būna sklypų sandorių, kurie įvyksta nepaisant itin aukštos žemės kainos? Taip, būna. Dažniausiai tokie atvejai yra susiję su vadinamuoju prime, aukščiausio lygio nekilnojamojo turto (NT) plėtra. Tokiuose sklypuose statomi išskirtinės kokybės biurų centrai, viešbučiai, kurie trumpuoju laikotarpiu tampa reprezentaciniu objektu, „vizitine kortele“ jų plėtotojams, o dėl mažesnės rizikos jų priimtinas atsipirkimo laikotarpis gali būti reikšmingai ilgesnis, nei mažiau patraukliose vietose esančių pastatų.
Populiarėja logistikos-prekybos komercinių patalpų hibridas
Ko ieško komercinių sklypų pirkėjas šiandien? Vietų statybai prekybos centrų kartu su sandėliavimo patalpomis prie pagrindinių miesto transporto arterijų. Tarptautinių prekių ženklių, tokių kaip „Ikea“ar Decathlon atsineštą prekybos organizavimo pavyzdį perima lietuviškos įmonės. Pandemijos ir karantino laikotarpis šį segmentą pavertė dar patrauklesniu. Hibridiniai prekybos centrų ir jų sandėlių pastatai tampa vis labiau pageidaujami nuomininkų. Pastatai, sudalinti 100 – 800 kv. m boksais su prekybine sale, turinčia atskirą įėjimą, priekinėje pastato dalyje ir sandėliavimo patalpomis galinėje – šių dienų komercinės nuomos rinkos „deficitas“.
Atsiliepdami rinkos poreikiui NT plėtotojai ieško tinkamų vietų tokių pastatų statybai. Tokie sklypai turi būti prie pagrindinių miesto gatvių, su tiesioginiu išsukimu iš jos. Tokių sklypų yra, bet sklypų pardavėjų lūkesčiai neužtikrina pakankamos finansinės grąžos iš naujai pastatytų pastatų patalpų nuomos.
Patinė situacija komercinių sklypų rinkoje gali užtrukti
Netgi karantino laikotarpiu vystytojai ieško naujų teritorijų NT plėtrai, tačiau neapibrėžtumas dėl ateities susiaurino jų derybų galimybių ribas, tad tam, kad plėtra išlaikytų plėtros rodiklius, turi sumažėti sklypų kaina arba ūgtelėti nuomos kainos. Pastarųjų didėjimui šiuo metu pagrindo nėra, o sklypų savininkai nėra linkę suteikti papildomų nuolaidų, nes esamą situaciją vertina kaip laikiną ir tikisi jai praėjus užtikrinti pageidaujamą pardavimo kainą, juolab, kad šiuo metu ne visada turi geresnių alternatyvų investicijoms. Tokia situacija gali trukti ilgai.
