Dalijimosi ekonomika iš esmės keičia pasaulį. Jau kliše tapęs pasakymas, kad didžiausia pasaulyje taksi įmonė neturi automobilių, o didžiausia būsto nuomos įmonė – nė vieno būsto, yra visiška tiesa. Naujovės iš esmės keičia ne tik vartotojų įpročius, bet ir rinkos bei ekonomikos funkcionavimo principus, investuotojų elgesį.
Naujas NT žaidimas
Dar prieš 5 metus didžioji dalis NT rinkos dalyvių kalbėjo apie tai, kad Lietuva turistams mažai įdomi, todėl viešbučių verslų čia neapsimoka plėtoti. Nekilnojamojo turto rinkoje gyvas iš esmės buvo tik Vilnius, apie Kauną ar kitus miestus tuo metu galvojo tik vietinės S. Jobso reinkarnacijos, o gyvenamieji būstai buvo nuomojami jaunoms tvarkingoms šeimoms geriausia 3–5 metams.
Nuo to laiko pasikeitė labai daug dalykų. Žurnalo „Investuok“ prognozė apie šviesią Kauno ateitį išsipildė su kaupu - Kaunas pradėjo tvarkytis ir atsigauti, būsto kainos ten šuoliais augo. Taip pat atsigavo Kauno biurų rinka, nes vis daugiau įmonių nusprendė perkelti bent dalį veiklos iš visomis prasmėmis itin brangaus tapusio Vilniaus į Kauną. Investuotojai vis drąsiau kalba ir apie kitus Lietuvos miestus.
Vilniuje dominavę rinkoje naujų biurų projektai pradėjo dalį erdvės užleisti viešbučiams, kurių čia pastaraisiais metais atidaryta vos ne tiek pat, kiek buvo iki tol. Taip pat prasidėjo aktyvi apleistų rajonų gentrifikacija, priemiesčiuose chaotiškai plėtojamos JAV priemiesčių atmainos. Iš mirties pakilo net žymioji Konstitucijos prospekto „Arfa“, kuri dabar jau yra iš esmės pastatyta bei vadinama „Tower“. Čia galima, tiesa, už tikrai didelius pinigus, įsikurti aukščiausiai esančiuose Vilniaus butuose.
Remiantis „Aruodas.lt“ pateikiama kainų statistika, nuo 2012 m. matytų žemumų vidutinės butų kainos Vilniuje yra paaugusios kone 50 proc. O ir pati butų ir jų nuomos rinka pasikeitė iš esmės. Sulig „AirBnB“ gimimu bei plėtra Vilniaus butų savininkai atrado trumpalaikės nuomos rinką. Tiksliau, ne tik atrado, o ją įsimylėjo.
Kiek galima uždirbti?
Prieš kelerius metus rinkoje sklandė kalbos, jog iš trumpalaikei nuomai skirtų butų investuotojai nesunkiai uždirba 15–20 proc. per metus. Neskaičiuojant sverto įtakos. Su svertu banke ir galva ant pečių buvo galima projektą sustyguoti taip, kad jo generuojama grąža ir geram privataus kapitalo fondui gėdos nebūtų dariusi.
Tad nenuostabu, kad turto trumpalaikei nuomai populiarumas greitai ir smarkiai išaugo. Kartu atsirado ir tokio turto savininkus aptarnaujančios įmonės, pavyzdžiui, „Houseys“. Tokios įmonės perima visą nuomojamo turto administravimą ant savo pečių ir gali investuotoją konsultuoti rinkos klausimais, net padėti atsirinkti tinkamiausią projektą.
Naujų investuotojų būrys paskatino pasiūlą. Tuo pačiu metu į rinką atėjo ir daugybė viešbučių. Dėl to trumpalaikės nuomos rinkoje kainos bei pajamingumas pradėjo spaustis. Ir nors sunku tiksliai įvertinti, kiek vidutinis investuotojas iš projekto uždirba šiandien, žurnale „Investuok“ išnagrinėję situaciją, sakome, jog greičiausiai tai yra tarp 5 ir 15 proc., atsižvelgiant į aibę veiksnių.
Iš „AirBnB“ duomenis renkanti ir sisteminanti platforma „AirDNA“ teigia, jog 2019 m. vasaros viduryje Vilniaus trumpalaikės nuomos rinkoje buvo beveik 2 500 projektų. Kurių vidutinė kaina už naktį buvo 45 eurai. Vasarą ši kaina būna aukštesnė, žiemą žemesnė.
Skirtumas tarp projektų skaičiaus „AirDNA“ ir pačiame „AirBnB“ gali kilti dėl aibės priežasčių – renkantis objektą „AirBnB“ rodomi tik tuo konkrečiu metu galimi variantai; „AirBnB“ algoritmas nerodo viso Vilniaus kaip administracinio vieneto pasiūlos, o labiau centre esančius objektus; „AirDNA“ gali ir dubliuoti tam tikrus pasiūlymus, dalį jų ima ne tik iš „AirBnB“, bet ir kitų platformų. Tad galima spėti, jog šiandien Vilniuje galima rinktis iš ~2000 trumpalaikės nuomos objektų.
Tai nėra blogai. Bet, savaime suprantama, butas visus metus nebūna užimtas. Remiantis tos pačios „AirDNA“ duomenimis, vidutinis užimtumas per metus Vilniuje siekia 64 proc. Tad iš teorinių trylikos tūkstančių, jei sugebėsime pasiekti vidutinį užimtumą, jau lieka realybei artimesni 8 400 eurų per metus. Bet ir tai dar ne viskas, nes reikia susimokėti gyventojų pajamų mokestį, kuris už vieną butą sieks 15 proc. Tad po mokesčių kišenėje turime 7 148 eurus.
Toliau – administravimo išlaidos. Žinoma, vieną butą galime susitvarkyti ir patys, bet jei norime gerų rezultatų, padoraus užimtumo bei klientų pasitenkinimo, pigiau nei visą infrastruktūrą turintys profesionalai nepadarysime. Tad atmeskime dar 20 proc. turtą administruojančiai įmonei ir liksime su 5 718 eurų per metus. Neskaitant buto remontų, atnaujinimų ir kitų einamųjų reikalų.
Jei lyginsime su įprasta nuoma?
Nors ir taip skaičiuojame tik gana apibendrintai ir realios pajamos kiekvienu atveju bus tikrai skirtingos, bandydami palyginti įvesime dar daugiau kintamųjų, dėl kurių analizė bus dar labiau apibendrinta. Tačiau prieš pradedant galvoti apie investicines galimybes ir vidurkių žinojimas sukuria didelę pridėtinę vertę.
Remiantis įvairiomis rinkos apžvalgomis ir analitikų įžvalgomis, iš įprastos nuomos Vilniuje realu per metus tikėtis 4–8 proc. grąžos. Jei perka tingesnis žmogus, kuris apie NT nusimano nedaug, skaičius bus artimesnis 4 proc. Jei perka labiau patyręs ir plaktuko į rankas nebijantis paimti investuotojas, metinis pajamingumas gali siekti ir daugiau nei 8 proc.
Trumpalaikė nuoma geriausiai veikia miesto centrinėje dalyje. Remiantis „AirDNA“, dažniausiai šiam tikslui naudojami 1 kambario butai, o ir nuomojamų objektų koncentracija aiškiai yra Vilniaus centre. Tad skaičiuosime pagal „Ober-Haus“ skelbiamas kainas 1 kambario butams Vilniaus centre, senamiestyje bei Užupyje.
Šios kainos svyruoja nuo 1 450 iki 2 100 eurų už kvadratą senos statybos namuose esantiems nerenovuotiems butams. Už senos statybos namuose esantį renovuotą butą reikės sumokėti nuo 1 800 iki 3 500 eurų už kv./m. Naujos statybos vieno kambario butų kainų vidurkis 2019 m. liepos mėnesį buvo tarp 2 200 ir 3 400 eurų. Tad tolesnei analizei naudosime optimistiškai teisingą 2 500 eurų už kv./m skaičių, kuris, panašu, gali leisti turėti trumpalaikei nuomai skirtą tvarkingai įrengtą butą miesto centre.
Jei rinksimės tipinį maždaug 30 kvadratinių metrų dydžio vieno kambario butą, už jį sumokėsime 75 000 eurų. Todėl užsiimdami trumpalaike nuoma patys galime tikėtis popieriuje generuoti 9,5 proc. metinę grąžą. Popieriuje, nes reklamai, kurui, buto priežiūrai ir taip toliau pinigų išleisti vis tiek reikės. Jei naudosimės administracines paslaugas teikiančios įmonės paslaugomis, galime tikėtis maždaug 7,6 proc. metinės grąžos. Iki remontų, atnaujinimų ir taip toliau.
Ateities perspektyvos
Per 2018 m. į Vilnių, remiantis „Vilnius-tourism.lt“, atvyko kiek daugiau nei 1,2 mln. svečių. Iš jų daugiau nei 970 tūkst. buvo užsieniečiai. Visi atvykę svečiai Vilniuje praleido kiek daugiau nei 2,2 mln. naktų, tad vidutiniškai po maždaug dvi naktis svečiui. Bendras Vilniaus svečių skaičius nuo 2017 m. augo 12,15 proc., o nakvynių skaičius didėjo 11,2 proc.
Remiantis tuo pačiu šaltiniu, 2018 m. pabaigoje Vilniuje veikė 73 viešbučiai, 6 svečių namai ir 49 kitokios apgyvendinimo vietos. Iš viso jose buvo 6 145 numeriai su 12 791 lova. 2018 m. vidutinis Vilniaus viešbučių numerių užimtumas siekė 65,10 proc., o lovų užimtumas buvo 48,40 proc. Didžiausias kambarių užimtumas fiksuotas rugpjūtį, kai šis rodiklis siekė 78 proc.
Prie viso to 2018 m. pabaigoje, pagal „AirDNA“ duomenis, miesto svečiai galėjo rinktis vieną iš 2 250 trumpalaikės nuomos pasiūlymų, esančių trumpalaikės nuomos platformose. Tad realiai kambarių ir lovų skaičius Vilniaus mieste buvo bent trečdaliu didesnis nei skaičiuojant tik pagal oficialių licencijuotų nakvynės vietų kambarių ir lovų skaičių.
Bet, žiūrint į naujų butų pasiūlą mieste, taip pat į atidaryti planuojamų viešbučių skaičių, trumpalaikės nuomos rinkoje matyti šviesių perspektyvų sunku. Nes jau dabar, remiantis „Booking.com“, Vilniaus miesto centre vidutinis 3 žvaigždutėmis įvertintas viešbutis nakčiai kainuos 40–50 eurų. Prabangesnis 4 žvaigždučių gali būti prieinamas už 90–120 eurų per naktį. Nemaža dalis šių viešbučių į kainą įskaičiuoja ir pusryčius.
Tad daugumai keliautojų atsiranda reali dilema – rinktis pažįstamą tinklinį viešbutį su pusryčiais ar kažkieno butą, jei abu kainuoja tiek pat ? Lankydamiesi mieste pirmą kartą, nemažai keliautojų links prie saugesnio varianto. Ir tik užkietėję naujosios ekonomikos gerbėjai sutiks apsistoti nepažįstamųjų bute. Juo labiau kad pasibuvimas geresniame bute senamiestyje kainuoja panašiai tiek, kiek naktis naujai pastatytame „Courtyard by Marriott Vilnius City Center“.
Apibendrinanti išvada kurią pateikiame žurnale „Investuok“ – pakankamai racionalu tikėtis, kad pajamingumas trumpalaikės nuomos rinkoje išliks toks pats ar net mažės. Sparčiai didėjant butų kiekiui Vilniaus centre ir investicijoms butus perkančių asmenų skaičiui bei neblėstant gandams apie trumpalaikės nuomos patrauklumą tikėtis pasiūlos mažėjimo trumpalaikės nuomos rinkoje bent jau trumpuoju laikotarpiu yra naivu. Pasiūla tik didės. Kaip ir viešbučių pasiūla.
Nors svečių sulaukiame vis daugiau, jau šiandien kambarių užpildymas nėra ypač patrauklus. Todėl net stebint tolesnį organišką miesto svečių skaičiaus augimą geriausiu atveju galima viltis, kad pajamingumas nemažės. Bet apie jų augimą kalbėti tikrai nėra prasmės.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – kur dėti pinigus, kai nėra kur jų dėti? Ką daryti kai viskas brangu, o pinigų visur daug ar bent jau pakankamai? Apie krizę ir recesijas kasdien kalbame jau kelerius metus, bet pasaulio pabaiga nesiruošia ateiti. Bet investuoti vis vien baisoka. Tad ką daryti?
NT rubrikoje: gilinamės į daugiabučių aplinką. Ar žmonės jau pasirengę mokėti už komfortą kieme? Žalius saugius kiemus, vaikų aikšteles, aplinką, panašią į tą, kurią galima rasti nuosavo namo kieme?
Auksas grįžo. Stipriai brango ir pasiekė aukščiausią tašką nuo 2013 metų. Analizuojame kas lėmė šį kilimą ir kas, tikėtina, laukia ateityje.
Požiūryje investuotojas Jurijus Clavas dalinasi savo patirtimi, patarimais, įžvalgomis. Kaip sekasi žingsniuoti finansinės laisvės link plėtojant smulkių NT objektų portfelį, investuojant į P2P paskolas, akcijas ir nuolatinį mokymąsį. Taip pat nagrinėjame kaip sekasi mūsų sekamiems investuotojams – kaip jų rezultatus veikia prekybos karai, naftos problemos – visgi akcijos stiebiasi į naujas aukštumas. Kalbiname ir profesionalų investicijų valdytoją – norvegą Stigą Myrsethą – 20 m. patirtį sukaupęs fondų valdytojas dalinasi savo požiūriu į investavimą, asmenine patirtimi.
Investuotojo dienoraštyje mūsų ekspertų akiratyje “WeWork” burbulas, “Netflix” konkurencija ir nauji Amazon verslai.
Nuomonėse kalbame apie ES ruošiamą atsaką JAV ir Kinijai technologijų srityje, bet ar to pakaks?
Įžvalgose – bandome atsakyti kuo gali baigtis žaidimas neigiamais skaičiais, kuris arba įsuks naujovišką pasaulį, arba sprogdins burbulus ir staigiai mažins pinigų masę. Kalbame ir apie 2021 m. pradėsiančius galioti naujus griežtesnius taršos reikalavimus naujiems automobiliams ir kur tai gali nuvesti.
Ir dar: komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
