NT brangsta, oficialios statybininkų algos menkos, o bankai užsukinėja paskolų kranelį. Ką daryti pirkėjams? Apie tai diskusija „DELFI Dienoje“.
– Pone Statulevičiau, jau kurį laiką nekilnojamojo turto plėtotojai skelbia, kad bankai jiems mažina finansavimą. Kaip jaučiate šiuos pokyčius ir kodėl jie atsiranda?
– Jaučiame tiesiogiai. Tai, kas yra diskutojama, yra faktai. Nekilnojamojo turto vystytojams ir gyventojams finansavimas iš kredito įstaigų yra šiek tiek sumažėjęs. Jis nėra užsidaręs, bet yra tam tikros sąlygos, jos keičiasi. Galima sakyti, kad didieji vystytojai labai to nejaučia, nes jie jau yra susikaupę savo reputacinį kapitalą. Gal sunkiau yra pradedantiesiems, kurie nelabai turi patirties. Reikia didesnių resursų: didesni išankstiniai pardavimai, įsigyta žemė, daugiau ploto, jeigu kalbėtume apie biurus ir komercinį turtą. Tokios yra sąlygos.
– Bet kartu statytojai kelia ir parduodamų butų kainas. Kodėl tai vyksta?
– Butų kainų kilimas yra gana objektyvus veiksnys. Pirmiausia, dėl sąnaudų ir kaštų, nes ir pastarąją savaitę buvo nuspręsta, kad sąnaudos didėjo beveik 17 procentų. Tai sudaro darbo užmokestis, šiek tiek medžiagos ir įrengimai. Tos sudedamosios dalys, kurios tikrai brangina statybą, jos ateina ir į galutinę kainą. Žinoma, ne tokiu mastu, bet 4-5 procentus nuo skirtingų didmiesčių, jeigu žiūrėtume. Jeigu kalbėtume apie Vilnių, tai turime apie 120 vystomų projektų. Konkurencija yra nemaža.
– Pone Tamkvaiti, kokia bankų pozicija – kodėl stabdomas finansavimas?
– Visų pirma, reikia pabrėžti, kad finansavimas nėra stabdomas. Ilgą laiką, gal pastaruosius 10 metų, NT sektorius augo gerokai sparčiau nei augo visa ekonomika. Portfeliuose užsipildė lubos ir į portfelį gali patekti tik geriausi. Kolega minėjo apie patyrusių vystytojų projektus. Bankai tikrai nestabdo finasavimo NT ar kitai sričiai.
– Bankai stabdo tik verslo, t. y. NT projektų finansavimą ar ir stengiamasi riboti privačių gyventojų paskolų bumą?
– Dar kartą noriu pabrėžti, kad riboti nėra stengiamasi nieko. Paskola yra vertinama atskirai, tame tarpe ir verslui, ir gyventojams, tiek valstybei. Priklausomai nuo to, kokie yra paskolos parametrai, ji yra suteikiama arba nesuteikiama, o kad kažkas būtų stabdoma, taip nėra. Didėja gyventojų lūkesčiai, ne visada bankai yra pasiruošę prisiimti atsakomybę. Natūralu, kai porfelis yra pilnas, tokie projektai sunkiau gauna finansavimą.
– Pone Statulevičiau, ar nėra taip įšaldoma rinka?
– Tai, jeigu galima sakyti, yra tam tikras rinkos prilėtinimo veiksnys, objektyvus veiksnys. Jis arba verčia ieškoti alternatyvių finansavimo šaltinių, kas yra nauja tema, nes mes nekalbėjome apie išplėstinį kapitalų rinkų galimybes, fondus, kas pas mus dar gana siaura sritis. O dabar atsirado pasiūla tokioms galimybėms. Kiti mažesni vystytojai pagalvoja, ar verta veržtis į NT rinką, o gal geriau prilaikyti savo planus.Tai yra tam tikras rinkos reguliavimo mechanizmas. Vilniuje dabar yra parduodama daugiau nei pastatoma, tai reiškia, kad tas susikaupęs likutis, kuris auga, jis pradėjo mažėti. Vilniuje nebeturime virš 5000 butų pasiūloje, o turime virš 4000.
– Pone Viliau, galbūt tas pristabdymas yra dėl to, kad tas butų sandėlis nėra toks mažas?
– Tai yra vienas iš faktorių, kuris nulemia rizikos vertinimą. Pažiūrėjus į tą patį neparduotų NT portfelį, mūsų vertinimu, bent 2018 neparduoto turto portfelis augo 7-8 procentais. Dabar įsivaizduokime įmonę, kurios sandėlys neparduotos produkcijos auga 7-8 procentais per metus. Natūralu, kad tai kelia abejonių apie tikrąsias apimtis. Teiginys, kad gal tas sandėlys mažėja, tik iliustruoja, kad NT rinka Lietuvoje pasiekė balsansą. Jeigu pastaruosius 10 metų ji augo, tai dabar ji atranda nusistovėjimo poziciją. Tai yra natūralu, tai tik parodo mūsų ekonomikos brandą.
– Bet augančios maržos stabdo gyventojus imti paskolas ar ne?
– V.T.Banko maržą nustato pasiūla ir paklausa, o bankas yra tik tarpininkas tarp indėlininko ir paskolą norinčio gauti asmens ar įmonės. Pastebima, kad paklausa pasiūlų pastaraisiais metais labai stipriai auga. Natūralu, kad dėl elementarių pasiūlos ir paklausos dėsnių ta kaina auga. Žinoma, rizikos vertinimas taip pat yra viena iš dedamųjų, kuri nulemia visa tai.
– M.S. Aš manau, kad dar vienas svarbus dalykas, kurį labai reikėtų pabrėžti, yra sumažėjusi konkurencija bankų sektoriuje. Apsijungus bankams ir tam tikriems bankams mažinant finansavimą būsto sektoriui, atsiranda nauji žaidėjai. Bet aš sutinku su kolegos mintimis, kad tai lemia pasiūla ir paklausa. Visgi bankai turi tam tikras lubas, kiek NT finansavimas jų bendram portfeliui gali sudaryti.
– Ar patys statytojai savęs nestumia į kampą?
– Mes skaičiuojame tokį rodiklį, per kiek laiko parsiduotų visas sandėlys. Dabar tas skaičius mažesnis nei vienetas. Tai reiškia, kad visas sandėlys parsiduotų greičiau nei per metus. Jeigu skaičiuotume, kad tas rodiklis yra iki 1,5, tai būtų tvaru, tai nebūtų jiems kažkas kritiškai sunkaus. Manau, kad vystytojams įtampos šiuo atveju nėra.
– Iš kitos pusės: būstas brangsta, bet štai statybininkai , „Sodros“ duomenimis, gauna minimalius atlyginimus – vos apie 600-700 eurų į rankas. Kodėl?
– MS.Apie kurią statybų grandį mes kalbame. Tie žmonės, kurie dirba pirmojoje grandyje, paprastus darbus, tokie atlyginimai ir yra, bet projektų vadovų atlyginimai tikrai yra didesni nei šie skaičiai. Reikia dar ir paminėti, kad Lietuvos rinkoje dirba dar daug užsieniečių ir jų nemažėja. Jeigu jų mažėtų, mes patirtume dar didesnį spaudimą kaštams. Tai atsilieptų ir kainai. Man sunku vertinti tą atlyginimo rodiklį, nes manau, kad yra konkurencija, galima keisti darbą. Manau, kad ne vien atlyginimas yra motyvacinė priemonė, yra papildomi priedai ir visa kita. Žmonės, kurie dirba statybose, išlaiko lojalumą kompanijoms, jeigu būtų dažna darbuotojų kaita, galėtume minėti mažus atlyginimus.
– Ar nemanote, kad kartais gali nukentėti ir pats pirkėjas, kai darbo jėga yra tokia, kai tokie maži atlyginimai ir pagrindinė darbo jėga yra iš užsienio?
MS.Tikrai ne. Net ir šiandien kalbėjome apie tai, ar tikrai tie užsieniečiai neišstumia mūsų darbuotojų. Atsakymas buvo toks, kad jaunimas tiesiog neateina dirbti į statybų sektorių. Turime dėl to tokią situaciją, nėra galimybių samdytis darbuotojų iš mūsų aplinkos.
Visą pokalbį žiūrėkite DELFI laidoje.
