Argumentai, kurie išplaukia iš mano filosofijos: turint ribotus finansinius išteklius, pasiekti kuo geresnį finansinį rezultatą. Emocijas ir kitus dalykus keliu į antrą planą. Kai kam tokia filosofija svetima, tad jie su mano nuomone nesutiks, teigdami, jog jų gyvenimas yra per trumpas, kad lauktų kažkokių teigiamų dalykų ateityje, reikia gyventi čia ir dabar, todėl šiandien pirktų jau patikrintą objektą patikrintoje vietoje, kurio aiški kokybė ir vertė. Skirtumas tarp šių filosofijų yra maždaug kaip tarp Kauno Žalgirio ir Maskvos CSKA – vieni turi ribotą biudžetą ir bando išspausti maksimumą, kiti išleidžia tiek, kiek reikia, kad pasiektų norimą rezultatą. Bet tada klausimas – kurie išlošia daugiausiai vertinant išleistų pinigų ir pasiekto rezultato santykį?
A energinė klasė
Save priskiriu racionalių žmonių kategorijai su visais jai priklausančiais kriterijais, tokiais kaip gyvenimo kokybė, finansinis pirkinio pagrįstumas, investicinės grąžos maksimizavimas bei rizikų minimizavimas, alternatyvių kaštų įvertinimas ir t. t. Jei nuspręsčiau pirkti NT, man būtų svarbus gyvenimo kokybės aspektas. Dėl šios priežasties rinkčiausi tik naujos statybos butą, kurio energinė klasė ne žemesnė nei B. Pirmenybę teikčiau A ir aukštesnei energinei klasei.
Šis pasirinkimas tikrai ne dėl mažesnių šildymo kaštų, nes šiuo aspektu skirtumas tarp A ir B energinių klasių nėra labai reikšmingas. Pagrindinė priežastis – technologinis šių klasių skirtumas. A ir aukštesnės energinės klasės pastatams yra privalomas pastatų sandarumo tikrinimas, tai reiškia, kad pirkdamas A energinės klasės būstą gaunu ne tik NT plėtotojo projektinį patikinimą, kad namas kokybiškai pastatytas, bet ir nepriklausomos trečios šalies įvertinimą.
Be to, A ir aukštesnės energinės klasės pastatuose naudojama rekuperacinė vėdinimo sistema, kuri užtikrina gaivų orą patalpose ir galimybę izoliuotis nuo gatvių triukšmo bei taršos. Komfortiškas gyvenimas taip pat asocijuojasi su šildomomis grindimis, panoraminiais langais, erdviais balkonais ar terasomis pirmame aukšte – atributai, kurių nelabai gali pasiūlyti senos statybos būstas, ką jau kalbėti apie būsto ilgaamžiškumą ar kaimynų kontingentą.
Nepirkčiau iš brėžinių
Vengčiau pirkti butą iš brėžinių, nes iš dalies tai yra katės pirkimas maiše. Kol namas nepastatytas, niekada negali būti 100 % tikras, kad jį laiku užbaigs ar kad viskas bus padaryta, kaip žadama. Gali ateiti krizė, plėtotojas gali bankrutuoti (tiek tyčia, tiek netyčia), statybos gali užtrukti nenumatytą laiką dėl iškilusių teisinių problemų su statybos leidimu, žemės nuoma ir t. t. Be to, pradinį įnašą ar rezervacijos mokestį mieliau įdarbinčiau alternatyviose investicijose nei įšaldyčiau pas NT plėtotoją ir laukčiau, kol šis pabaigs statybas.
Vis dėlto žmonės perka iš brėžinių, tad laukdamas, kol NT plėtotojas pastatys daugiabutį, rizikuoju pramiegoti geriausius variantus. Šiuo atveju nematau prasmės panikuoti ir dėl to skubėti, nes neparduotų butų sandėlis Vilniuje ne tik nemažėja, o didėja – pastaruosius mėnesius jau viršija rekordinę 5000 ribą. Be to, taip pat auga neparduotų butų kiekis jau pastatytuose namuose – šių metų rugsėjį priartėjo prie 2000 ir atrodo, kad ši augimo tendencija tęsis.
Matau Šnipiškių perspektyvą
Atsakius į klausimą, kokį butą rinkčiausi pirkti, prieiname prie klausimo, kurioje vietoje jį pirkčiau.
Čia taip pat svarbus gyvenimo kokybės aspektas: gerai išplėtota infrastruktūra, viešosios erdvės, pramogų ir laisvalaikio zonos. Minėtini ir kiti argumentai: finansinis pirkinio pagrįstumas, investicinės grąžos maksimizavimas, alternatyvių kaštų įvertinimas.
Noriu priminti, kad NT kainos Vilniuje keičiasi netolygiai. Vienur kyla, kitur krenta arba lieka stabilios. Viena vertus, tai lemia paklausos ir pasiūlos santykis, tačiau taip pat NT vertė dažnai kyla ir dėl greta vykstančių investicijų į gyvenamuosius bei komercinius objektus (su sąlyga, kad tai darni plėtra, o ne Perkūnkiemio tipo užstatymas), kurios gerina infrastruktūrą, didina vietovės patrauklumą.
Prieš gerus penkerius metus tokios neatrastos daug potencialo turinčios vietos buvo Naujamiestis, Markučių teritorija. Šiandien daugiausiai potencialo matau Šnipiškėse, dalyje tarp Lvovo ir Žalgirio gatvių.
Kuo ši Vilniaus dalis ypatinga ir išsiskiria iš kitų mikrorajonų?
Pirmiausia atstumu iki CBD (Vilniaus modernių verslo centrų koncentracijos), kuris yra mažesnis nei kilometras, skaičiuojant nuo Žalgirio gatvės. Tai reiškia, kad kelionė pėstute į darbą ir iš jo truktų ne ilgiau kaip 10–15 minučių, ką jau kalbėti apie važiavimą dviračiu ar elektriniu paspirtuku.
Reikia turėti omenyje, kad dešiniajame Neries krante vien pastatytuose moderniuose verslo centruose dirba apie 30 000 darbuotojų. Šiuo metu statomuose ir planuojamuose pastatyti verslo centruose per ateinančius keletą metų dar turėtų įsikurti apie 20 000. Atsižvelgiant į tai, kad visoje sostinėje yra apie 260 000 dirbančiųjų, tokia darbuotojų koncentracija atrodo gana reikšminga. Ši koncentracija neabejotinai kurs naujo būsto netoli darbo vietų paklausą, tad tai sudarys sąlygas augti NT vertei. Prie to prisidės ir NT plėtotojai, kurie, tenkindami esamą paklausą, statys naujus būstus, tvarkys šiuo metu apleistas, nepatrauklias teritorijas, gerins susisiekimo infrastruktūrą bei viso mikrorajono įvaizdį.
Kitas argumentas – CBD dirbančių gyventojų perkamoji galia. Dauguma uždirba gerokai didesnį nei vidutinį atlyginimą. Negana to, dažniausiai tai yra aukštesnės kvalifikacijos darbuotojai, kuriems paprastai ir algų kilimas yra spartesnis nei kitiems rinkoje.
Kitaip sakant, Šnipiškėse formuojasi mokių ir santykinai saugesnes pajamas gaunančių darbuotojų bazė, kuri būsto Šnipiškėse turėtojams suteikia saugumo ir užtikrintumo, kad net ir sunkiais laikais čia būstą realizuoti (parduoti ar išnuomoti) turėtų būti lengviau nei kitur. Greitesnis pardavimas, didesnis likvidumas – tai didesnės vertės požymiai ilguoju laikotarpiu. Trumpuoju laikotarpiu ryškesnio kainų prieaugio tikriausiai nevertėtų tikėtis, nes vien šiuo metu Šnipiškėse yra apie 800 neparduotų naujos statybos butų dvylikoje projektų.
Kainų diapazonas gana platus. Pigiausias projektas, „Koriai“, vidutiniškai kainuoja 1560 eurų už kv. m. Arčiausiai senamiesčio esantis „Rinktinės Urban“ projektas vidutiniškai kainuoja 2620 eurų už kv. m, o ką jau kalbėti apie brangiausiai pozicionuojamą „Tower“ apartamentų projektą, kur vidutinė kaina siekia 3500 eurų už kv. m. Vis dėlto pastarojo projekto kainodara kelia tam tikrų abejonių, nes per beveik metus pavyko parduoti tik labai nedidelę dalį butų.
Per artimiausius 2–3 metus Šnipiškių mikrorajone jau suplanuota bent 10 projektų, kurie rinkai pasiūlys daugiau nei 1000 butų. Vėliau Šnipiškėse dar galės atsirasti ne vienas tūkstantis butų, tad pasiūlos kol kas tikrai nepritrūks ir tai neleis kainoms šuoliuoti į viršų, nors NT vertė dėl vykstančių investicijų turėtų nuosekliai didėti.
Kitas svarbus Šnipiškių privalumas – susisiekimas su kitais mikrorajonais. Jei darbo vieta yra ne centre, tai piko metu judėjimas visada vyks prieš pagrindinį automobilių srautą – ryte iš centro, vakare – į centrą (namo). Be to, pro centrinę Vilniaus dalį eina tikriausiai didžiausias skaičius viešojo transporto maršrutų ir yra gerai išplėtota transporto dalinimosi sistema („Citybee“, „Spark“, „Cyclocity“, „Dropbyke“ ir t. t.), dėl to visiškai nebūtina turėti nuosavo automobilio arba šeimai jų užtenka turėti mažiau (pavyzdžiui, vieną vietoj dviejų).
Šnipiškių mikrorajone nėra brangiau nei periferinėje dalyje
Ir čia prieiname prie paskutinio argumento, kad pirkti būstą gyvenimui Šnipiškių mikrorajone nėra brangiau nei periferinėje dalyje, kai suskaičiuoji ne tik būsto kainą, bet ir alternatyvius kaštus.
Paimkime kaip pavyzdį šeimą, ieškančią 3 kambarių 60 kv. m buto. Pilaitėje tokį butą su daline apdaila kainuotų įsigyti maždaug 1400 eurų už kv. m, arba 84 000 eurų. Analogiškas butas Šnipiškėse ties Žalgirio gatve kainuotų apie 1700 eurų už kv. m, arba 102 000 eurų. Buto įsirengimo kaštai nuo vietos nepriklauso, tad darome prielaidą, kad jie abiem atvejais būtų vienodi. Butų kainų skirtumas – 18 000 eurų. Tačiau būtina įvertinti alternatyvius kaštus, gyvenant bute periferijoje.
Šeimai bus būtinas antras automobilis. Naudotą vidutinės klasės 10 metų senumo automobilį galima įsigyti už maždaug 3500 eurų.
Papildomas automobilis – papildomos išlaidos draudimui, eksploatacijai, einamiesiems remontams. Galima skaičiuoti apie 500 eurų per metus, jei nenutiks ko nors rimčiau.
Per mėnesį kelionei į darbą ir į namus prireiks apie 80 eurų degalams, o per metus – apie 1000 eurų.
Stovėjimas spūstyse per dieną sudegins apie 1 valandą. Įvertinę šią darbo valandą pajamomis (10 eurų per val.) gautume, kad per mėnesį žmogus praranda apie 200 eurų, o per metus – apie 2500 eurų.
Nevertindami visų kitų smulkių gyvenimo periferijoje išlaidų (kelionės laiko ir degalų sąnaudų važiuojant iki pramogų vietų, išlaidų taksi po vakarėlių ir t. t.) gauname, kad po maždaug 3–4 metų „permoka“ už butą Šnipiškėse jau atsipirktų. Be to, verta paminėti, kad NT vertė, mano nuomone, tokiame mikrorajone bus atsparesnė krizės metu, o esant rinkos pakilimui bus linkusi sparčiau kilti nei periferinėje miesto dalyje, todėl galiausiai perkantys būstą čia išloš gerokai labiau.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK".
Gruodžio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Tendencijų rubrikoje: Aptariame 2018 metus ir vertiname kiek buvo teisios ekspertų, tame tarpe ir mūsų pačių prognozės, situacijos vertinimas, bei kaip viskas vyko iš tiesų.
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: Ar Šiaulių bankas ant prekystalio? Vertiname ir analizuojame Šiaulių banką. Nagrinėjame ir Europos bankų situaciją – atrodo jų sveikata prastesnė nei Šiaulių banko... Straipsnyje „Europos bankai pavojuje?“ analizuojame su kokiomis problemomis susiduria Europos bankai.
Tema: Kai visi kalba apie korekciją, dažnai tai būna geras laikas apsipirkti. Kaip yra šią žiemą?
Rinkos: Nagrinėjame kaip savo portfelius III ketvirtį pakeitė garsiausi pasaulio investuotojai - ką galime įžvengti, ką jie mąsto ir kokios jų investavimo idėjos? „Netflix“ – Ar viskas taip puiku? Ar tik netapo tai kas neįprasta nauja norma? Kur tai nuves? Kinija – ar tik ne Kiniją šį kartą sugriaus pasaulio ekonomiką? Kodėl visi su dideliu nerimu stebi situaciją šioje šalyje? Vertiname realia situaciją.
Nekilnojamasis turtas: NT kainas regionuose augina lūkesčiai – kai kur kainos užaugo net 50 %, ar tai gali būti racionali investicija? Įžvalgose – apie namo renovaciją – kaip padidinti NT vertę.
Ir dar: Komentarai, patarimai, „laisvalaikio rubrika“ , įžvalgos, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
