„Kas nors gyvenime buvote gavę pasirašyti tokią nuomos sutartėlę? Čia išvis legalu?“, – vienoje socialinio tinklo „Facebook“ grupėje pasiteiravo Vilniuje butą išsinuomoti planuojantis vaikinas (tapatybė redakcijai žinoma – DELFI).
Prie jo įrašo prisegtose nuotraukose – 7 puslapių sutartis, kurioje galima rasti ne vieną abejonių keliantį puntą.
Dokumente sutariama už 130 eurų per mėnesį išnuomoti 30 proc. buto dalį. Jame dėmesį labiausiai patraukia paskutinis puslapis – „Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nuomininkui teikiamų naudoti baldų ir kitų namų apyvokos daiktų sąrašas“.
Jame: lova (90 proc.), knygų sekcija (90 proc.), indai virtuvėje (90 proc.), staliukas prieškambaryje (90 proc.), rašomas stalas (90 proc.), kilimas (50 proc.), komoda su 4 stalčiais (90 proc.), skalbimo mašina (80 proc.), virtuvės baldų komplektas (90 proc.), šaldytuvas (90 proc.), virtuvės baldai, stalas ir minkštasuolis (80 proc.), mikrobangų krosnelė (80 proc.), langai (100 proc.), minkšto komplekto 2 dalys (dvivietė ir vienvietė) (90 proc.), šviesi kėdė (80 proc.), drabužių spinta (90 proc.), dulkių siurblys (100 proc.).
Tačiau ką reiškia šie procentai? Matyt, atsakymą žino tik jų savininkas, nes nuomotojui tai taip ir liko neaišku.
Tuo metu teisines paslaugas teikiančios įmonės „Everylaw“ advokatė J. Šlitė DELFI sakė, kad daiktų kokybė, vertė, būklė gali būti įvairiai aprašoma sutartyje, tačiau svarbu, kad šalims, pasirašančioms sutartį bei jos priedus, būtų aišku kokie daiktai perduodami.
„Nuomininkui neturi kilti klausimų, ką reiškia „lova (90 proc.)“ ir kiek jis taps skolingu nuomotojui, ją sugadinęs. Kritiškai vertintinas sąrašas, kai jame nuomotojo nuomininkui perduodami daiktai matuojami tik procentais, nenurodant jų vertės pinigais. Nesant aiškumo, atsiranda erdvės ginčui“, – sakė ji.
Negali būti kaltas dėl to, ko nepadarė
J. Šlitės dėmesį patraukė dar keli sutarties punktai. Pavyzdžiui, punktas, kuriame numatyta, kad nuomininkas visiškai atsako už žalą padarytą nuomotojo bute esantiems ar šių daiktų netekimą, jeigu tai įvyko nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu.
Advokatė pastebėjo, kad Civilinis kodeksas aiškiai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, panaikinančios arba apribojančios nuomotojo atsakomybę nuomininkui, arba nustatančios nuomininko atsakomybę be kaltės, negalioja.
„Iš paminėtos nuomos sutarties sąlygos matyti, kad nuomininko atsakomybei nustatyti pakanka fakto, jog daiktas ar daiktai buvo prarasti ar sugadinti nuomos sutarties galiojimo metu, nepriklausomai nuo to ar yra nuomininko kaltė, ar ne. Tokia sutarties nuostata yra netiksli, kadangi nuomininkas gali būti atsakingas tik už tokią žalą, dėl kurios gyvenamojoje patalpoje esantys daiktai buvo sugadinti ar prarasti dėl nuomininko kaltės. Šioje situacijoje, sugadinus ar praradus daiktą, esantį nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje bei priklausantį nuomotojui, nuomininkas turėtų įrodyti, kad daiktas prarastas ne dėl jo kaltės“, – dėstė J. Šlitės.
Dar vienas punktas – dėl buto perdavimo. „Įstatyme nėra draudžiama numatyti tokią sąlygą, kuria patalpos laikomos perduotomis nuomininkui tuo atveju, net jeigu nuomininkas dėl savo kaltės vengia priimti ar nepriima naudojimui nuomotino turto.
Tačiau ši sutarties sąlyga praktiškai yra sunkiai įgyvendinama. Nuomotojui, net ir laikant, kad pagal tokią sąlygą patalpos buvo perduotos nuomininkui nuomai, gali kilti problemos išieškant nuomos mokestį“, – sakė advokatė.
Einamasis remontas gali būti sutarties sąlyga
J. Šlitė taip pat komentavo sutarties punktą, kuriame nurodoma, kad nuomininkas turi savo sąskaita likviduoti bute įvykusias avarijas ar gedimus.
„Šiuo punktu numatyta pareiga nuomininkui savo sąskaita likviduoti bute, pastate ar inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat, tokių avarijų, sutrikimų ar gedimų pasekmes bei atstatyti buto, pastato ar jų inžinerinių sistemų ir jame esančios įrangos pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar panašių asmenų veikimo ar neveikimo, įskaitant tuos atvejus, jeigu tokios avarijos, gedimai ar sutrikimai įvyko dėl to, kad nuomininkas laiku neatliko ar netinkamai atliko einamojo remonto darbus.
Civilinis kodeksas numato, kad nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. Įstatymas taip pat numato, kad nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis.
Dar numatoma, kad negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios: nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės ir, kurios nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.
Be to, Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, panaikinančios arba apribojančios nuomotojo atsakomybę nuomininkui arba nustatančios nuomininko atsakomybę be kaltės, negalioja.
Pažymėtina, kad Lietuvos teisės aktai numato nemažai erdvės šalims susitarti dėl gyvenamųjų patalpų nuomos sąlygų, atsakomybės. Tačiau šios sąlygos turi atitikti ir neprieštarauti aukščiau nurodytoms Civilinio kodekso nuostatoms.
Nuomininkui būtina žinoti, kad tuo atveju, jeigu jis, pavyzdžiui, neatliks einamojo gyvenamosios patalpos remonto, nors tai yra jo pareiga pagal sutartį, ir dėl to kils žala nuomotojo turtui ar kitiems asmenims, nuomotojui įrodžius, kad žala kilo dėl nuomininko neteisėtų veiksmų/neveikimo, nuomininkas bus atsakingas už tokią žalą ir ją privalės atlyginti.
Pažymėtina, kad nuomotojas reikalaudamas atlyginti žalą, privalėtų įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas: nuomininko neteisėtus veiksmus, kaltę, žalą bei priežastinį ryšį tarp nuomininko neteisėtų veiksmų ir žalos.
Paminėtina, kad aptariamo punkto nuostata, kuria yra nustatoma atsakomybė nuomininkui už jo šeimos narius, lankytojus, yra pagrįsta ir teisėta. Nuomininkas yra atsakingas prieš nuomotoją už tai, kas vyksta jo nuomojamose patalpose. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuomininkui atlyginus žalą nuomotojui, kuri kilo dėl, pavyzdžiui, nuomininko lankytojų veiksmų/neveikimo ar nuomininko šeimos narių, nuomininkas turės teisę nukreipti tokios žalos išieškojimą į asmenį, dėl kurio veiksmų/neveikimo kilo žala“, – dėstė J. Šlitė.
Depozito klausimas
Advokatė aptarė dar du sutarties punktus, kuriuose numatyti 20 proc. dydžio delspinigiai ir tai, kad nuomotojui nutraukus sutartį dėl nuomininko kaltės, nuomininkui depozitas negrąžinamas, o paliekamas kaip netesybos nuomotojui.
„Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, nustatančios nuomininkui netesybas, viršijančias nuomotojui padarytų realių nuostolių dydį negalioja. Taigi, gyvenamųjų patalpų sutartyje gali būti numatyta tik realiai nuomotojo patirtą žalą padengiančios netesybos, tačiau ne neprotingai didelės.
Pavyzdžiui, jeigu nuomininko kaltais veiksmais padaryti nuostoliai nuomotojui yra įmokėto depozito dydžio arba didesni, tada sutarties sąlyga yra teisėta, be to, nuomotojas turi teisę reikalauti realiai patirtų nuostolių atlyginimo iš nuomininko, t.y. didesnių nei depozito suma. Tačiau, jeigu nuomotojo nuostoliai nesiekia depozite esančios sumos, skirtumas turėtų būti grąžinamas nuomininkui. Tos pačios nuostatos galioja ir kalbant apie delspinigius“, – paaiškino J. Šlitė.
