Tai antrasis ciklo straipsnis, šį kartą – apie Kiprą. Pilną straipsnių ciklą „Pietų Europos kurortai: investuoti ar ne“ galite rasti žurnale „Investuok“.
KIPRAS – vasara trunka 9 mėnesius
Ši sala-valstybė, esanti Viduržemio jūros rytuose, vilioja klimatu, panašiu į klimatą Kanarų salose, ir tuo, kad skrydis į ją, palyginti su pastarosiomis, perpus trumpesnis ir trunka kiek daugiau negu 3 valandas.
„Devynis mėnesius nuo kovo iki lapkričio čia trunka vasara, gruodžio–vasario mėnesiais oro temperatūra Kipre saulėtomis dienomis pasiekia 20–23 °C, vakarais ir naktimis nukrenta iki 10–12 laipsnių, o jūros vandens temperatūra net vėsiausiais mėnesiais nenukrenta žemiau 18 laipsnių, todėl turistai iš Lietuvos, Skandinavijos ir kitų šalių Kipro paplūdimiuose deginasi net sausio–vasario mėnesiais. Juk pas mus net 340 saulėtų dienų per metus“, – pasakoja Rokas Buračas.
Kiprą jis su žmona Ugne atrado prieš penkerius metus, kai norėdami pabėgti nuo lietuviško rudens darganos ieškojo vietos atostogoms. „Ir kaip tyčia buvęs partneris žmonai pasiūlė čia darbą finansų srityje, tad nusprendėme kurį laiką pagyventi šiltai“, – pasakoja Rokas. Kadangi kaip tik tuo metu prasidėjo tiesioginiai skrydžiai, sujungę Lietuvą su šia sala, jis ėmėsi kelionių organizatoriaus verslo – įsteigė agentūrą „Kipriukas.lt“.
Anot jo, ekonominė krizė čia prasidėjo tik 2013 m., o 2015 m. recesija jau baigėsi, tad dabar kone visa sala yra kaip didelė statybų aikštelė. Limasolyje jau veikia prabangių jachtų uostas, kurio pagrindinis akcentas – kelios dirbtinės salos su vilomis, baigiamas statyti prabangių apartamentų kompleksas. Tokio pat tipo kompleksas pradėtas statyti ir Aja Napos miestelio pakraštyje.
Kita „Investuok“ pašnekovė Rasa Yianni Kiprą pažįsta taip pat ne iš nuogirdų – prieš daugiau nei dešimtmetį ištekėjusi už kipriečio, sertifikuota NT brokerė jau penkerius metus dirba šios šalies NT rinkoje. Pasak jos, saloje populiari žemaaukštė statyba, sublokuoti mūriniai namai-kotedžai su erdviais balkonais ar atviromis terasomis. Populiariausi ir brangiausi namai netoli jūros, o šiek tiek toliau esantys būstai pigesni. Kalnuose namukus dažniausiai perka patys kipriečiai. 99 proc. butų parduodami visiškai įrengti, neretai ir su baldais.
NT kainos kol kas nėra labai aukštos, bet po truputį jau pradeda kilti. Naujos statybos būstų kaina čia prasideda nuo 890 Eur/kv. m, o populiariausi 1–2 kambarių butai, nuo kurių iki pajūrio ne daugiau kaip 1 km. Priklausomai nuo buto dydžio ir įrengimo lygio, vietos, komplekso infrastruktūros investicijai perkami būstai dažniausiai kainuoja nuo 50 tūkst. iki 200 tūkst. eurų, o 1 kambario butą galima įsigyti ir už 30 tūkst. eurų. Rytinėje salos dalyje, kurioje yra gražiausi balto smėlio paplūdimiai, 2 miegamųjų senesnės statybos apartamentai, nutolę nuo jūros 1–1,5 km, kainuos nuo 80–90 tūkst. eurų, naujos statybos – nuo 120–140 tūkst. Pafoso regione, kuriame smėlio paplūdimių beveik nėra, tokie pat 2 miegamųjų apartamentai su bendro naudojimo baseinu kainuos nuo 50–60 tūkst. eurų. Investicijai perkamų vilų kainos Kipre prasideda maždaug nuo 150 tūkst. eurų, bet net už senesnės statybos trijų miegamųjų vilą su privačiu baseinu netoli jūros teks pakloti nuo 220–250 tūkst. eurų, o naujos statybos vilų kainos prasideda nuo 350–400 tūkst. eurų.
Išlaidos ir pajamos
Žiemą salą užplūsta vokiečiai, britai ir skandinavai, kurie išsinuomotuose ar įsigytuose apartamentuose praleidžia 4–5 mėnesius, o vasarą atostogas saloje renkasi daug žmonių iš Didžiosios Britanijos, Rusijos, Vokietijos, Graikijos, Švedijos, Izraelio. Kasmet turistų skaičius saloje auga apie 15–17 proc. ir vis daugiau jų renkasi ne viešbučius, bet pigesnius privačius apartamentus ar vilas. Yra ir tokių turistų, kurie viešbučių vengia norėdami geriau pažinti salos kultūrą, todėl apartamentų nuomos rinka labai populiarėja.
Rytinėje salos dalyje esančių 2 miegamųjų naujos statybos apartamentų, nutolusių nuo jūros 1–1,5 km, nuoma sezono metu, anot R. Buračo, gali kainuoti 1000 eurų per savaitę ar net daugiau, Pafoso regione, kur sudėtinga išsiversti be automobilio, nes atstumas iki jūros arba artimiausio paplūdimio gali siekti 5–6 km, pajamos iš trumpalaikės nuomos bus kur kas mažesnės, nes dauguma turistų nori apsistoti netoli jūros, kad paplūdimį galėtų pasiekti pėsčiomis.
Norintiems daugiau uždirbti iš nuomos pašnekovai pataria pirkti apartamentus – vidutiniškai pajamos iš vilos nuomos bus tik apie 2 kartus aukštesnės, o ją įsigyti kainuos apie 3–4 kartus brangiau nei apartamentus. Atsižvelgiant į vyraujančias kainas, nuomai įsigyta vila atsipirktų per 20 metų, o patrauklioje vietoje esantis 2 kambarių butas – greičiau nei per 12 metų. Be to, sezonas Kipre ilgas, tad trumpalaikės nuomos versle viskas atsiperka kone dvigubai greičiau. „Nuomojant tą patį būstą ilgam laikui grąža siekia 6–9 proc., nors yra projektų, kur ji gali pasiekti ir iki 15 proc., o trumpalaikės nuomos projektai duoda mažiausiai 10–12 proc. grąžą“, – sako R. Yianni.
Kipras investuotojus vilioja itin palankia mokestine politika – mokesčiai čia vieni mažiausių Europoje, pavyzdžiui, individualios pajamos iki 19 500 eurų apmokestinamos nuliniu tarifu. NT mokesčių čia nėra, turto nuosavybės perrašymo mokestis (transfer fee) siekia 1,5–4 proc., o NT registravimo mokestis (stamp duty fee) 0–0,2 proc. Tačiau apartamentų savininkai moka metinį komplekso (vadinamąjį komunos arba komunalinį) mokestį. Jeigu apartamentų komplekse nėra baseino, jis sieks 100–200 eurų per metus. Į šią sumą įskaičiuotos bendros teritorijos (pastato, gėlynų, žolynų) priežiūros, teritorijos apšvietimo, lifto ir kitos bendros paslaugos. Jeigu komplekse yra baseinas, metinis mokestis gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų per metus. „Naujos statybos kompleksuose būna ne tik baseinai, bet ir vaikų žaidimų aikštelės, teniso kortai, treniruoklių salės, o kai kuriuose ir SPA centrai su pirtimis bei sūkurinėmis voniomis, tad mokesčio dydis priklauso ir nuo papildomų paslaugų bei pramogų skaičiaus ir komplekso teritorijos dydžio“, – aiškina R. Buračas.
Be to, apartamentų savininkai kartą per metus sumoka apie 160 eurų už šiukšlių išvežimą. Už elektrą ir vandenį mokama pagal skaitiklių rodmenis. Vanduo vidutiniškai kainuos 30–40 eurų per ketvirtį, o sąskaita už elektrą nuomojamuose apartamentuose vidutiniškai siekia 40–100 eurų per du mėnesius. Mums įprasto centrinio šildymo čia nėra – jei žiemą prireikia pasišildyti apartamentus ar vilą, dažniausiai naudojami oro kondicionieriai, bet, pavyzdžiui, praėjusią žiemą Roko šeima jais šildėsi tik apie savaitę. Taip pat reikia priskaičiuoti ir internetą bei televiziją – priklausomai nuo plano tai kainuos nuo 15 iki 50 eurų per mėnesį.
Užsienio investuotojai paprastai susiranda įmonę, kuri rūpinasi visais su nuoma ir būsto priežiūra susijusiais klausimais, pradedant jo sutvarkymu ir poilsiautojų sutikimu ir baigiant remontu įvykus vandentiekio avarijai ar sulūžus terasos durų užraktui. Nuomos verslą administruojančios įmonės paprastai ima 10–30 proc. mokestį nuo nuomos kainos, bet užtat savininkui – jokio galvos skausmo ir jokių rūpesčių ieškant, kas prižiūrės būstą tuo metu, kai jis nuomojamas.
Tiesa, egzistuoja tam tikra rizika, kad šis rojus žemėje truks neilgai: nors šiuo metu jokių apribojimų užsieniečiams, norintiems įsigyti ir nuomoti apartamentus Kipre, nėra, anot R. Buračo, neseniai pasigirdo svarstymų, jog ateityje reikėtų sukurti trumpalaikės būstų nuomos registrą, kad būtų galima bent orientuotis, kiek jų yra ir kokios yra pajamos iš šio verslo.
„Turkiškasis“ Kipras: pigu, bet rizikinga
Pasak „Remax“ brokerio R. Sablovskio, turkiškoje salos dalyje būsto kainos gali būti 2–4 kartus mažesnės nei kitur, o sąlygos palankesnės, pavyzdžiui, gali būti, kad iš karto reikės sumokėti tik 20 proc., o likusią sumą – kas ketvirtį per 2 metus.
Tačiau kiti pašnekovai skeptiškai vertina investicijas šiaurinėje salos dalyje. Nors ten taip pat plėtojama daug naujų NT projektų, nemažai būstų pastaraisiais metais įsigyja rusai, vokiečiai, skandinavai, o 2 miegamųjų apartamentus galima nusipirkti už 30–40 tūkst. eurų, R. Buračas primena: „Šiaurės Kipro turkų respublika, kaip ji oficialiai vadinama, – teritorija, kurią kaip valstybę pripažįsta tik Turkija ir kurios politinis statusas neapibrėžtas.“
Išnuomoti ten įsigytus apartamentus bus labai sunku, trumpalaikės nuomos kainos gerokai mažesnės nei kitose salos dalyse, o turto likvidumas taip pat gerokai prastesnis. „Turistų ten mažai, nes į Šiaurės Kiprą tiesiogiai lėktuvai gali skristi tik iš Turkijos. Taip pat nėra nė vienos Kipre registruotos automobilių nuomos kompanijos, kuri leistų turistams vykti per sieną, – sako R. Buračas ir priduria: – Pirkti ten būstą kaip investiciją nuomai nepatarčiau, nebent sau – šeimai ir draugams – atostogauti...“
Tad pamatę skelbimą, kad Famagustoje nebrangiai parduodama daili vila ar gražus butukas, dar kartą pagalvokite ir atidžiai pasižiūrėkite į žemėlapį: Famagusta – visas rytinis salos regionas, kuriame yra ne vienas kurortas, bet pats Famagustos miestas yra Šiaurės Kipre.
Kainos kyla, bet skirtingose šalyse skirtingai
Nepaisant to, kad nusižiūrėto būsto kaina pasirodys patraukli, NT brokeris R. Sablovskis įspėja, kad įstatymai ir procedūros įsigyjant būstą įvairiose šalyse skiriasi, o galimybės pelningai išnuomoti taip pat nevienodos, todėl norint neprašauti reikia ne tik patiems viską gerai išnagrinėti, bet „būtų gerai pasirinkti tokią kompaniją, kuri turi savo atstovų ar partnerių jūsų pasirinktoje šalyje“.
Nežiūrint bendro lyg ir gražaus vaizdo, banko „Luminor“ Ekonomikos tyrimų departamento vyriausioji analitikė I. Genytė-Pikčienė žurnalui „Investuok“ teigė, jog geriausias laikas investuoti į būstą atostogoms ir nuomai ten, kur saulė skaistesnė, o jūra – šiltesnė, jau eina į pabaigą.
„Šiuo metu, stebint nekilnojamojo turto tendencijas pasaulyje, matyti vis daugiau įrodymų, kad daug metų trukusi nekilnojamojo turto ciklo pakilimo fazė sveriasi per zenitą. Metas pirkti kainų viršukalnėje tikrai netinkamas“, – sako ji. Kita vertus, priduria analitikė, situacija skirtingose šalyse nevienoda – ji gali lenkti bendrą tendenciją arba nuo jos atsilikti: „Daugelyje mūsų pamėgtų Pietų Europos šalių būstas vis dar tebebrangsta, nors ir skirtingu tempu. Pavyzdžiui, Portugalijoje kainos jau viršija prieš 2009 m. krizę fiksuotas aukštumas. Be to, čia būstas brango sparčiau, nei augo tos šalies gyventojų pajamos.“
Analizuodama „Eurostat“ statistikos duomenų bazėje ir kitur pateikiamą informaciją „Luminor“ vyriausioji analitikė sako pastebinti rimtų ženklų, rodančių NT rinkos disbalansą, o svarstantiems galimybę įsigyti būstą užsienyje pataria nesivadovauti vien skelbimuose pateikiamomis kainomis, bet atidžiai išstudijuoti jų statistiką ir dinamiką dominančiose šalyse, nes būsto kainų žirklės kiekvienoje šalyje labai priklauso nuo jų įrengimo lygio, miesto, rajono mieste ir daugybės kitų dalykų.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų ir rinkų rubrikoje: Investuotojo atmintinė po atostogų ir situacijos analizė – kas vyksta? Žaliavos. Nafta – visi lyg ir pamiršo naftą, o ji mėnuo iš mėnesio brangsta – kokios galimybės?
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: Peržiūrime pavyzdinius garsių Lietuvos investicijų valdytojų portfelius – kaip jiems sekėsi pastarąjį ketvirtį ir kokius pakeitimus jie atliko portfeliuose. Ko galima pasimokyti iš „Facebook“ akcijų istorijos?
INTERVIU: Interviu su privačiu investuotoju Žilvinu Speteliūnu. 2017-ais Žilvinas uždirbo 60 proc., šiemet jau 40 proc. grąžą – žurnale jis dėsto savo investavimo principus, įdomiausias poziciją ir asmeninių finansų tvarkymo logiką.
NT rubrikoje: Išsamiai nagrinėjame pliusus ir minusus – Pietų Europos kurortai: investuoti ar ne? Kituose rubrikos straipsniuose apie situaciją Lietuvoje – apetitas kreditams auga – kas toliau ir ar brangstant paskoloms – butai pigs?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
