1995–2007 m. „keltų tigru“ vadinta Airijos ekonomika buvo viena iš sparčiausiai augančių Europoje. Prasidėjusi pasaulinė finansų krizė ne tik nutraukė šį spartų augimą, bet ir susprogdino nekilnojamojo turto (NT) burbulą šalyje.
2008 m. statybų sektorius sudarė 25 proc. BVP, net 20 proc. Airijos gyventojų dirbo šiame sektoriuje.
Dėl to 2010 m. Airijai teko prašyti finansinės pagalbos iš ES ir TVF, dalis jos atiteko gelbėti bankinei sistemai, kenčiančiai nuo išduotų blogų NT paskolų.
Nuo 2007 m. pasiekto aukščiausio kainų lygio per 6 metus gyvenamosios paskirties NT kainos sumažėjo apie 50 proc., komercinio – net 65 proc.
2013 m. antroje pusėje Airija jau galėjo vėl nuolat skolintis finansų rinkose, pasitraukė iš finansinio gelbėjimo programos ir tapo sėkmingu pavyzdžiu, kaip per trumpą laiką galima pertvarkyti šalies ekonomiką.
12,5 proc. pelno mokestis
Šiandien Airijos ekonomika vėl stebina sparčiu augimu. Ekonomikos augimas šį kartą subalansuotas – auga tiek eksportas, tiek importas, investicijos, vidaus vartojimas bei valstybės išlaidos.
Apskritai Airijos ekonomika labai liberali ir atvira, tad ekonominiai procesai šioje šalyje vyksta sparčiai. Suteikiamos didelės mokesčių lengvatos, jei investuojama į mokslo tyrimus ir technologinę plėtrą, o pelno mokestis yra tik 12,5 proc.
Pagal tiesioginių užsienio investicijų ir BVP santykį Airija lenkia ES vidurkį 4–5 kartus. Maždaug 70 proc. šių investicijų atkeliauja iš JAV. Nieko stebėtino, nes skaičiuojama, kad airių diaspora JAV yra penkis kartus didesnė nei gyventojų skaičius pačioje Airijoje.
2013 m. pabaigoje žurnalas „Forbes“ net pripažino Airiją geriausia pasaulyje šalimi verslui vykdyti.
Dubline biurus turi tokios žinomos bendrovės kaip „PayPal“, „Google“, „Facebook“ ir „Twitter“, o „Apple“ vakarinėje Airijos dalyje stato vieną didžiausių duomenų centrų Europoje.
NT brangsta sparčiausiai Europoje
NT kainų smukimas Airijoje sustojo, kai ėmė stabilizuotis šalies ekonomika bei bankinė sistema.
Sugrįžo užsienio investuotojai. NT kainos Dubline ėmė didėti nuo 2012 m. vidurio, o nuo 2013 m. – ir visoje Airijoje. 2014 m. Airijos NT kainos kilo sparčiausiai Europoje.
Per metus gyvenamosios paskirties būstas brango 16,3 proc., tačiau komercinės paskirties NT brango net 40,1 proc.
Biurų pastatų rinkos vertė augo 45,3 proc., o mažmeninės prekybos NT – 34,7 proc. Nuo žemiausio po krizės kainų lygio komercinės paskirties NT Dubline pabrango dvigubai, gyvenamosios paskirties būstas Dubline pabrango 43 proc., kitur šalyje – 14 proc.
Pagrindinės priežastys, kurios nulėmė tokį spartų Airijos NT kainų kilimą, yra kelios. Pati svarbiausia – auganti šalies ekonomika, didelės tiesioginės užsienio investicijos ir sparčiai augantys gyventojų atlyginimai.
Antra, per finansų krizę bankrutavo daugybė statybos įmonių ir statybų sektorius susitraukė tiek, kad NT paklausa ėmė gerokai viršyti pasiūlą, ypač Dublino centriniuose rajonuose.
Pavyzdžiui, 2010–2014 m. visoje Dublino rinkoje buvo pasiūlyti vos keli nauji biurų pastatų projektai. Taip pat papildomą paklausą padėjo sukurti ir nuo 2013 m. veikiantis lengvatinis NT investicinių fondų (angl. Real Estate Investment Trust – REIT) apmokestinimo režimas.
Dar viena svarbi priežastis – rekordiškai žemos palūkanos JAV, Europos Sąjungoje, obligacijų ir akcijų kainos aukštumose verčia investuotojus ieškoti alternatyvų.
Tad 2012–2014 m. Airijos NT rinką tiesiog užplūdo investicijos iš užsienio, ypač į komercinį NT. Dėl to 2014 m. buvo rekordiniai šioje rinkoje – tiesioginių sandorių vertė buvo 4,5 mlrd. eurų, t. y. 2,5 karto daugiau nei vidutiniškai. Net 85 proc. NT sandorių įvyko Dubline. Pagrindinis pardavėjas yra Airijos nacionalinė turto valdymo agentūra (NAMA), kuri iš vietos bankų perėmė blogas paskolas, įkeistas NT.
Vis dar 40 proc. pigiau
Nors Airijos NT rinkos atsigavimas trunka jau trečius metus, o NT kainos brango visą šį laiką, tai nereiškia, kad NT ciklas eina į pabaigą. Ir tam yra fundamentalių priežasčių.
Pirmiausia pažiūrėkime į Dublino centriniame verslo rajone esančių biurų pastatų rinką, kuri nuo 2007 m. vis dar yra nukritusi maždaug 40 proc. Ja labiausiai domisi tiek vietos, tiek užsienio NT investuotojai, NT investiciniai fondai, tarptautinės bendrovės, norinčios išsinuomoti biurų patalpas Dubline.
Didžiausia paklausa yra išsinuomoti A klasės biuro patalpas, tačiau centriniame verslo rajone telikę 38 700 kv. m laisvo ploto. Neužimtumo lygis nukritęs iki rekordinių žemumų – 3,8 proc.
Turint omenyje, kad 2015 m. I ketv. buvo išnuomota beveik 32 000 kv. m ploto, likęs laisvas plotas yra kritiškai mažas. Be to, ypač trūksta išsinuomoti didelių A klasės biuro patalpų.
Paskutinis laisvas didesnis nei 10 000 kv. m biuro patalpų pastatas buvo išnuomotas 2014 m. IV ketv. Jeigu norėtume išsinuomoti didesnes nei 5000 kv. m biuro patalpas, tėra laisvi du A klasės pastatai.
Butų kainos dar patrauklios
Gyvenamojo būsto kaina Dubline yra 39 proc., o kitur Airijoje 42 proc. mažesnė nei 2007 m. Praėjusiais metais Airijoje buvo įvykdyta 42 700 gyvenamosios paskirties būsto perleidimo sandorių, t. y. 43 proc. daugiau nei prieš metus.
Naujo būsto statybų mastai nėra dideli, o būsto neužimtumo lygis sparčiai mažėja. Dubline jis nukrito iki 5 proc. Tad nepakankama būsto pasiūla ir toliau turėtų didinti nuomą, o kartu ir gyvenamojo būsto kainas.
Yra du svarbūs dalykai, į kuriuos vertėtų atkreipti dėmesį. Nuo 2015 m. pradžios sugriežtėjo NT paskolų išdavimo taisyklės Airijos gyventojams. Kita vertus, Airijos statistikos biuras prognozuoja, kad iki 2046 m. Airijos gyventojų skaičius išaugs nuo 4,61 iki 6,7 mln. Europos Komisijos prognozė konservatyvesnė – 2060 m. gyvens 5,3 mln. airių. Šios prognozės perša išvadą, kad ilguoju laikotarpiu gyvenamojo būsto paklausa turėtų stabiliai augti.
Nepamiršti rizikos
Nors Airijos NT investicinių fondų valdytojai žada 10–15 proc. metinę grąžą, dėl ypač ribotos NT pasiūlos įvairiuose Airijos NT segmentuose ir labai spartaus kainų augimo yra reali spekuliacinio burbulo grėsmė. Nuo 1970 m. Dublino biuro pastatų rinkoje sprogo net 5 spekuliaciniai burbulai.
Naujame žurnalo “INVESTUOK" rugsėjo mėnesio numeryje ieškokite:
Asmeniniai finansai: straipsnis – “Sportininkų kišenė: išlaidos ir investicijos”.
Investavimo idėja: 3D spausdintuvų kompanijos – kodėl, kaip sekasi, perspektyvos, kainos, rizikos.
Aktualija: Ar FED sugriaus akcijų rinkas? “Investuok” analizuoja ir perspėja – būkite atidūs.
Vertybinių popierių birža: Analizuojame “Klaidėdos naftą”,tanklaivių sektorių ir latvišką tanklaivių bendrovę, “Apple” rezultataus ir kam galėtų tikti tokios investicijos.
Investavimo strategijos: gilinamės į amžiną klausimą: investuoti ar spekuliuoti? Kodėl?
Nekilnojamojo turto rubrikoje – autorius perka butą Vilniuje – praktinė istorija.
Įžvalgos: rinkų perspektyvos, „Lietuvos jūrų laivininkystė“ ir žaliavų situacija artimiausiais mėnesiais.
Ir dar: apžvalgos, fondų rezultatai, garsios mintys.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
