Teisinio reglamentavimo išmanymas leidžia išvengti formalių šių taisyklių pažeidimų, dėl kurių nepavyksta sėkmingai privatizuoti ar išsinuomoti dominančio turto, taip pat apsaugo nuo neperspektyvių teisminių ginčų, kurie dėl minėtojo reglamentavimo neišmanymo dažnai baigiasi nesėkme ir didelėmis bylinėjimosi išlaidomis.
Valstybinę žemę išsinuomoti ar laikinai ja naudotis gali ne tik Lietuvos, bet ir užsienio valstybių fiziniai bei juridiniai asmenys ar kitos užsienio organizacijos.
Laikinai naudotis gali būti suteikiami tie valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai, kurie yra tinkami žemės ūkio veiklai vykdyti, neperduoti naudotis ir neišnuomoti, nesuformuoti atskirais žemės sklypais, esantys kaimo gyvenamosiose vietovėse ir teritorijose, priskirtose miestams po 1995 m. birželio 1 d.
Pirmumo teisę įsigyti valstybinės žemės sklypą laikinai naudoti lemia prašymo pateikimo data, t.y. jeigu keli pretendentai pageidauja laikinai naudoti tą patį žemės plotą, pirmenybė teikiama tam asmeniui, kuris prašymą pateikė pirmas. Prašymas teikiamas Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos teritoriniam skyriui pagal esamą žemės vietą.
Jame būtina nurodyti ne tik konkrečią pageidaujamo naudoti žemės vietą, bet ir jo plotą. Prašymai išnagrinėjami per 20 darbo dienų nuo jų gavimo dienos. Jeigu asmens prašymas pateiktas iki liepos 1 d., – leidimo laikinai naudotis valstybine žeme pabaigos data yra tų pačių kalendorinių metų paskutinė diena. Jeigu prašymas pateiktas po liepos 1 d., – leidimo laikinai naudotis valstybine žeme pabaigos data yra kitų kalendorinių metų paskutinė diena.
Jeigu kiekvienais kalendoriniais metais ne vėliau kaip iki liepos 15 d. asmuo neinformuoja teritorinio skyriaus apie ketinimą nutraukti laikiną žemės naudojimą, o teritorinis Nacionalinės žemės tarnybos skyrius neinformuoja asmens apie atsisakymą pratęsti leidimą laikinai naudotis valstybine žeme kitais kalendoriniais metais, naudojimosi valstybine žeme terminas pratęsiamas dar vieniems kalendoriniams metams. Vis dėlto leidimo laikinai naudotis valstybine žeme negalima gauti ilgesniam laikui, pvz., 5-eriems metams.
Taigi, ūkininkas rizikuoja, kad kiekvienais metais valstybė gali pareikalauti laikinai perduotą naudoti žemę gražinti. Nors pasirinkus šį žemės naudojimo būdą esama ir tam tikrų lengvatų, saugiau būtų žemę nuomotis.
Dažnai sulaukiame klausimo, ar yra galimybių žemės sklypą išsinuomoti be aukciono ir kam šiuo atveju teikiama pirmenybė. Pirmumo teisė išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą be aukciono suteikiama ūkininkams, taip pat asmenims, turintiems dokumentą, patvirtinantį profesinį pasirengimą ūkininkauti, Lietuvos arba užsienio juridiniams asmenims ar kitoms užsienio organizacijoms – žemės ūkio produkcijos gamintojoms, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.
Tuo atveju, kai išsinuomoti tą patį žemės sklypą pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys pretendentai, sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kurio nuosavybės teise jau turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti sklypu.
Asmuo, pageidaujantis išsinuomoti žemės sklypą, pirmiausia privalo pateikti prašymą Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos teritoriniam skyriui. Prašymas teikiamas tam skyriui, kurio žinioje yra pageidaujamas išsinuomoti sklypas. Prašyme privalu nurodyti konkrečią vietovę, žemės sklypo plotą, ir pageidaujamą nuomos terminą. Prašymai nagrinėjami žemės valdos projekto (dažniausiai – žemės reformos žemėtvarkos projekto) rengimo metu.
Žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgesniam nei 99 metai laikotarpiui. Kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis nei 25 metai. Žemės sklypai laikiniesiems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymu nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Likus ne mažiau nei 3 mėnesiams iki nuomos termino pabaigos, asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo (gali būti keičiamas nuomos terminas ir pasirašoma nauja valstybinės žemės nuomos sutartis) arba pratęsimo (valstybinės žemės nuomos sutartis pratęsiama tokiam pačiam nuomos terminui).
Jeigu išnuomotas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas yra parduodamas kitam asmeniui arba perduodamas nuosavybėn, valstybinės žemės nuomos sutartis galioja ir naujajam žemės savininkui iki nuomos sutartyje nurodyto nuomos termino, išskyrus tuos atvejus, kai žemė grąžinama natūra.
Atkreiptinas dėmesys, kad valstybinės žemės nuomos mokesčio mokėtojai privalo teikti valstybinės žemės nuomos mokesčio deklaracijas.
Kiek kitaip tvarkomi reikalai, kai valstybinės žemės sklypai išnuomojami ar privatizuojami aukciono būdu.
Modernizavus valstybinės žemės bei miško sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo ir vykdymo tvarką bei įdiegus naują elektroninę aukcionų sistemą, pasikeitė aukcionų organizavimo ir vykdymo tvarka. Ją sėkmingai organizuoja ir vykdo valstybės įmonė Valstybės žemės fondas.
Asmuo, pageidaujantis dalyvauti aukcione, turi užsiregistruoti interneto svetainėje ir sumokėti pradinį įnašą – 5 procentus norimo pirkti valstybinės žemės sklypo pradinės kainos arba vienerių metų pradinio žemės nuomos mokesčio dydžio sumą.
Asmuo, pageidaujantis įsigyti valstybinės žemės sklypą bendrosios dalinės nuosavybės teise arba išsinuomoti valstybinės žemės sklypą kartu su kitais asmenimis, turi pateikti atstovavimo teisę patvirtinantį dokumentą ir visų asmenų, pageidaujančių įsigyti ar išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, susitarimą dėl pardavimo ar nuomos dalių nustatymo (gali papildomai pateikti ir kitus su šia procedūra susijusius dokumentus).
Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo sandoriai yra sudaromi pagal Privatizavimo įstatyme bei jo lydimuosiuose teisės aktuose nustatytą specialią tvarką. Privatizavimo įstatymo 22 str. nustatyta, kad valstybinės žemės sklypų ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų, priskirtų privatizuojamiems objektams ir įrenginiams, pardavimo, nuomos ar kitokio perleidimo tvarką nustato žemės santykius reglamentuojantys teisės aktai, konkrečiai – Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 16 d. nutarimu Nr. 1023 patvirtintos Valstybinės žemės sklypų, priskirtų privatizavimo objektams, pardavimo ir nuomos taisyklės (toliau – Taisyklės).
Jų 2.1 punktu įtvirtinta nuostata, kad, privatizuojant valstybei nuosavybės teise priklausančius statinius ir įrenginius ar jų dalis pagal Privatizavimo įstatymą, su privatizuojamu objektu kartu turi būti parduodamas ir jam priskirtas žemės sklypas, išskyrus tuos atvejus, kai jis negali būti perleidžiamas privačion nuosavybėn pagal LR Žemės ir Žemės reformos įstatymus bei minėtųjų Vyriausybės patvirtintų Taisyklių 2.2 punktą.
Privatizuojamo objekto privatizavimo sąlyga, nustatanti, ar jam priskirtas žemės sklypas parduodamas ar tik nuomojamas, nurodoma privatizuojamo objekto privatizavimo programoje. Be to, Taisyklių 25 punktu nustatyta, kad tokio žemės sklypo pirkimo-pardavimo ar nuomos sutartyje turi būti įrašyta sąlyga, jog ji netenka galios tik nutraukus privatizavimo objekto pirkimo-pardavimo sutartį ir nenumato jokio kito pagrindo, kuriuo vadovaudamasis aukciono laimėtojas galėtų atsisakyti sudaryti ar nutraukti jau sudarytą tokią sutartį.
Dėl šių priežasčių privatizavimo objektas ir žemės sklypai dėl įsakmaus teisinio reglamentavimo sudaro vieną sutarties dalyką, nepaisant to, kad viešoji teisė nustato skirtingus tokių objektų nuosavybės (nuomos) perleidimo įgyvendinimo būdus ir tvarką.
Privatizuojamiems objektams priskirti žemes sklypai, suformuoti pagal žemes sklypų ribų specialiuosius planus, gali būti parduodami ar išnuomojami pagal šiuo nutarimu patvirtintas Žemes sklypų, priskirtų privatizavimo objektams, pardavimo ir nuomos taisykles, jeigu žemės sklypų ribų specialieji planai patvirtinti iki LR teritorijų planavimo įstatymo pakeitimo įstatymo įsigaliojimo dienos.
Kartu su privatizuojamais objektais gali būti parduodami tik tie jiems priskirti žemės sklypai, kurių ribos ir plotai pažymėti detaliuosiuose planuose, kaimų teritorijose – žemėvaldų planuose (projektuose), arba šių žemės sklypų dalys, kai privatizavimo objektui eksploatuoti reikalinga tik žemės sklypo dalis. Tuo atveju, kai privatizuojamą objektą sudaro tik statinio ar įrenginio dalis, žemės sklypo dalies, reikalingos privatizavimo objektui eksploatuoti, dydis nustatomas atsižvelgiant į šio objekto (statinio ar įrenginio dalies) plotą.
Tais atvejais, kai privatizavimo objektą įsigyja keli asmenys (bendraturčiai) bendrosios dalinės nuosavybės teise, žemės sklypas šio objekto bendraturčiams taip pat parduodamas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o tiems objekto pirkėjams, kurie neturi teisės įsigyti nuosavybėn objektui priskirto žemės sklypo, arba kai privatizavimo objektui priskirtas žemės sklypas negali būti parduotas, išnuomojamas dalimis.
Ketinantiesiems įsigyti žemės sklypą derėtų pasidomėti, kaip apskaičiuojama privatizuojamam objektui priskirto žemės sklypo vertė. Ji apskaičiuojama pagal Žemės įvertinimo metodiką, patvirtintą LR Vyriausybės nutarimu. Privatizavimo objektui priskirto žemės sklypo pradinė pardavimo kaina nustatoma įvertinus jį LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka (individualus turto vertinimas).Už perkamą privatizuojamam objektui priskirtą žemės sklypą turi būti atsiskaitoma iš karto.
Tais atvejais, kai už privatizuojamą objektą mokėjimas atidedamas ar objektas įsigyjamas nuomos su teise išsipirkti arba tiesioginių derybų būdu, žemės sklypas nuomojamas (nuomos terminas nustatomas), kol bus pasirašytas privatizuojamam objektui priskirto žemės sklypo priėmimo-perdavimo aktas.
Valstybinės žemės sklypo perdavimo ir priėmimo aktą pasirašo Turto (žemės) fondo vadovas arba jo įgaliotasis asmuo ir pirkėjas per 3 darbo dienas nuo valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Pirkėjas per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo dienos privalo įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre.
Aukciono laimėtojui per nurodytą terminą nepatvirtinus, kad jis sutinka su valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo ar nuomos sutarties projekte išdėstytomis valstybinės žemės pirkimo ar nuomos sąlygomis, valstybinės žemės sklypas laikomas aukcione neparduotu ar neišnuomotu. Sumokėtas pradinis įnašas negrąžinamas.
