NT – gera investicija?
Pastaruoju metu būstas tapo ypač patrauklia investicija. Taip nutiko visų pirma dėl to, jog žemų palūkanų aplinkoje stinga alternatyvių pelningų investicijų. O investicija į NT gali pasiūlyti kelių procentų metinę grąžą. Dabar, kai daugelis mano, kad dugną pasiekusios kainos ėmė šiek tiek didėti, investuoti į NT gali pasirodyti ne taip rizikinga. Jeigu nesate profesionalus investuotojas, investicija į NT taip pat greičiausiai atrodo suprantamesnė nei akcijos ar obligacijos.
Nors investicija į NT dažnai yra gera priemonė apsidrausti nuo infliacijos, investuotojams reikėtų žinoti, kad ši investicija yra ir rizikingesnė. Daugeliu atvejų NT kainos svyruoja mažiau nei akcijų ir pinigų srautai, kitaip sakant, nuomos pajamos kur kas pastovesnės nei dividendai. Žinoma, investuojant į NT investicijos suma turėtų būti didesnė. Taip pat ši investicija nėra likvidi, o tai reiškia, kad prireikus išgryninti pinigus gali tekti palaukti, kol turtas bus parduotas. Pavyzdžiui, 2009-aisiais, sprogus NT kainų burbului, palyginti su 2007-aisiais, butų sandorių skaičius Vilniuje sumažėjo beveik 1,5 karto. Jei laukti galimybių nėra, parduoti turtą gali tekti už mažesnę kainą nei rinkos.
Skaičiuojant, kokią grąžą atneš būsto nuoma, reikia turėti omenyje, kad įmanoma ir tokia situacija, jog kurį laiką nepavyks rasti nuomininkų. Taigi bus ne tik prarastos nuomos pajamos, bet ir teks mokėti komunalinius mokesčius. Taip pat reikia atsidėti lėšų būsto remontui. Šiuo metu įsigyjant būstą greičiausiai neteks prarasti lėšų krintant jo vertei. Įvairūs rodikliai rodo, jog dabar būsto kainos yra arti savo tikrosios vertės. Žinoma, atvejai gali būti skirtingi. O būstus įsigijusiesiems kainų piko metu dažnu atveju net pardavus būstą nepakanka lėšų visai paskolai grąžinti. Vis dėlto šiuo metu investicijos į būstą siūlo gana patrauklią grąžą.
Ką rodo nuomos pajamingumas ir būsto įperkamumas?
Nuomos pajamingumas – metinių būsto nuomos pajamų ir būsto kainos santykis. Jis maždaug parodo, kokia yra metinė investicijos į NT grąža. Pastaruoju metu nuomos pajamingumas Vilniuje ir Kaune priartėjo prie savo istorinio vidurkio. Vadinasi, būsto kaina greičiausiai yra arti savo tikrosios vertės – nebėra kainų burbulo. Vis dėlto pats nuomos pajamingumas nėra vienodas skirtinguose miestuose. Pavyzdžiui, Vilniuje jis istoriškai siekė apie 6,2 proc., Kaune – 8 procentus. Viena priežasčių yra ta, kad Kaune parduodamų naujos statybos butų dalis yra net tris kartus mažesnė nei Vilniuje. Galima manyti, kad senos ir naujos statybos būstų nuomos kaina skiriasi mažiau nei naujos ir senos statybos butų kaina. Taigi, atrodytų, kad investuoti į senos statybos butą yra pelningiau, tačiau omenyje reikėtų turėti riziką, kad ateityje seno buto vertė gali sumažėti dėl prastėjančios jo kokybės.
Butų įperkamumas didžiuosiuose Lietuvos miestuose rodo, kad šiuo metu butai yra kone lengviausiai įperkami šių duomenų fiksavimo istorijoje. Vadinasi, reikia skirti mažiausią dalį pajamų mėnesinėms būsto paskolos įmokoms. Tam didžiausios įtakos turėjo iki istorinių žemumų nukritusios būsto paskolų palūkanos ir keliasdešimčia procentų sumažėjusios kainos. Iš didžiųjų miestų butą lengviausia įpirkti Kaune. Ten namų ūkių pajamos yra net 2,2 karto didesnės nei pakankamos butui įsigyti. Vilniuje jos yra apie 30 proc. didesnės nei pakankamos, Klaipėdoje – apie 90 procentų. Didesnė senų butų dalis Kaune greičiausiai yra ir didesnio įperkamumo priežastis. Išaugęs įperkamumas – viena svarbių didesnio susidomėjimo NT priežasčių.
Ar spartus aktyvumo augimas kelia grėsmę stabilumui?
Šių metų kovą parduotų butų skaičius Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo didžiausias nuo 2007 metų. Daugelis dar puikiai pamena, kad vėliau sekė korekcija. Kainos per dvejus metus nukrito beveik 40–50 procentų. Tačiau šiuo metu tokios grėsmės nėra visų pirma todėl, kad būsto kainos vis dar yra kur kas mažesnės nei prieš kelerius metus. Pavyzdžiui, Vilniuje šių metų pirmą ketvirtį vidutinė parduotų butų kaina buvo daugiau nei 30 proc. mažesnė nei tuo pačiu metu 2008-aisiais. Šių metų pirmą ketvirtį metinis vidutinės buto kainos Vilniuje augimas siekė 5,6 procento. O sandorių skaičius šoktelėjo net 53 procentais. Klaipėdoje ir Kaune parduotų butų skaičius taip pat augo keliasdešimčia procentų.
Aktyvumas šįkart augo bent jau ne vien dėl neracionalių kainų augimo lūkesčių. Kai kuriuos pirkėjus įsigyti būstą gali skatinti įsitikinimas, kad įvedus eurą labai išaugs NT kainos. Tačiau mes manome, kad didesnė dalis pirkimų pagrįsta kitomis, kur kas racionalesnėmis priežastimis. Visų pirma pirkti būstą su paskola naudinga dėl istoriškai žemų palūkanų. Jos vidutiniškai siekia vos 2,5 procento. Be to, sušvelnėjo ir kitos būsto finansavimo sąlygos. Žemos palūkanų normos ir išaugęs nuomos pajamingumas taip pat reiškia, kad įsigyti būstą pigiau nei jį nuomotis. Augantys atlyginimai ir mažėjantis nedarbas suteikė daugiau galimybių įsigyti nuosavą būstą. Taip pat tikėtina, kad daugelis NT pirkėjų kurį laiką atidėliojo savo planus dėl būsto, nes bijojo tolesnio kainų kritimo. Didelis susidomėjimas NT gali būti iš dalies lemtas ir emigrantų, ketinančių grįžti gyventi į Lietuvą. Nereikėtų atmesti ir to, kad prieš įvedant eurą galbūt daugiau būstų perkama iš šešėlio gautomis pajamomis.
Tuo galima iš dalies paaiškinti išaugusį nuosavomis lėšomis būstą įsigijusių asmenų skaičių. Registrų centro duomenimis, 2008 m. 52 proc. visų nupirktų butų Lietuvoje buvo įsigyti skolintomis lėšomis, o pernai – vos kiek daugiau nei 30 procentų. Taigi, net 70 proc. sandorių įvykdyta nuosavomis lėšomis. Tai rodo, kad pirkėjų prisiimta rizika šiuo metu kur kas mažesnė nei prieš kelerius metus.
Be to, kiek padidėjo ir paskolas imančiųjų pradinio įnašo dalis. Iki krizės „Swedbank“ išduodavo paskolas, kurių suma dažniausiai siekdavo 80 proc. būsto kainos, tačiau buvo ir išimtinių atvejų, kai buvo finansuojama visa būsto kaina. O šiuo metu vidutiniškai finansuojama 74 proc. būsto vertės, taigi pats pirkėjas įneša 26 proc. pradinį įnašą. Lietuvos banko atsakingojo skolinimo taisyklės nuo 2011 m. pabaigos riboja didesnių nei 85 proc. kainos dydžio paskolų išdavimą, o visi finansiniai įsipareigojimai negali viršyti 40 proc. asmens ar namų ūkio pajamų.
Mažesnį kliovimąsi bankų paskolomis greičiausiai lėmė konservatyvesnis savo galimybių vertinimas, tačiau bankų paskolų politikos pokyčiai taip pat turėjo įtakos. Atrodo, kad krizės pamokos buvo išmoktos ir bent jau kol kas paskolų išdavimas bus griežtesnis nei prieš kelerius metus. Tam įtakos turės ir atsakingojo skolinimo taisyklės, mat jos užkirto kelią spekuliacijai. Nepamatuotam būsto kainų augimui kelią užkirs ir sparčiai auganti pasiūla. Taigi, šiais metais galime tikėtis kelių procentų NT kainų augimo – NT kainų augimas bus panašus kaip ir atlyginimų.
