Istorija, be kita ko, moko, kad ekonomika nėra pastovi, kad ji nuolat kinta kaip metų laikai: ekonominę vasarą keičia žiema, o žiemą – vasara. Tačiau, atėjus ekonominei vasarai, dažnai pasiduodama pagundai, kad šį kartą bus kitaip ir vasara tęsis amžinai, o atslinkus žiemai galvojama, kad pavasaris jau niekada nebeateis.
Reikia sutikti, kad Lietuvos būsto rinką šiuo metu vis dar yra sukaustę žiemos ledai, tačiau žiema negali tęstis amžinai... Šioje vietoje noriu atkreipti dėmesį, kad šiame straipsnyje jokiu būdu nenoriu užsiimti propaganda iš serijos „butai brangz“ ir „cukraus panikos“ pavyzdžiu skatinti visus gyventojus kuo greičiau įsigyti būstą, neva kitu atveju visą nekilnojamąjį turtą Lietuvoje išpirks kiti, o jūs liksite prie tuščios geldos. Tačiau sąžiningai pripažinkime, kad kalbėti apie būsto kainų augimą šiuo metu yra tarsi tabu – lygiai taip pat, kaip prieš šešerius metus buvo nemadinga kalbėti apie būsto kainų kritimą.
Tačiau, nepaisydamos kalbų apie šviesesnį būsto rinkos rytojų, prieš penkerius metus būsto kainos nusirito žemyn. Tad ar nebus taip, kad, nepaisant kalbų apie nesibaigiantį būsto rinkos kritimą į dugną, būsto kainos pradės kilti? Šio straipsnio tikslas ir yra objektyviai įvertinti veiksnius, lemiančius būsto kainų kilimą, ir atsakyti į klausimą, ar yra pagrindo teigti, kad žiemos speigai Lietuvos būsto rinkoje jau traukiasi ir ateina pavasaris, o gal vis dėlto šį kartą iš tiesų viskas bus kitaip ir būsto kainos pasmerktos mažėti visą dešimtmečius truksiančią būsto rinkos žiemą? Kad atsakytume į šiuos klausimus, pažvelgsime į keturias istorijos pamokas.
Pirma pamoka. Nėra ekonomikos – nėra ir kainų
Ekonomikos augimas daro kone didžiausią įtaką būsto kainoms. Būtent todėl būstas Londone, Stokholme ar Ženevoje kainuoja gerokai daugiau negu Kaire, Lisabonoje ar Vilniuje. Būsto kainą lemia ne jo prašmatnumas, o vieta, kurioje jis yra. Lygiai toks pats naujos statybos namas Ženevoje kainuotų daugiau negu Vilniuje, o Vilniuje – daugiau negu Didžiasalyje būtent todėl, kad gyvenant Ženevoje galima gauti gerokai daugiau pajamų negu gyvenant Vilniuje ir nepalyginamai daugiau pajamų negu gyvenant Didžiasalyje. Išties, ryšys tarp pajamų ir kainų yra labai glaudus.
Pavyzdžiui, Norvegijoje kaip ant mielių augančios būsto kainos verčia kai kuriuos analitikus nuogąstauti, kad šioje šalyje yra susiformavęs būsto kainų burbulas. Tačiau per pastaruosius dešimt metų Norvegijos piliečių pajamos išaugo du kartus – lygiai tiek, kiek per šį laikotarpį išaugo būsto kainos. Tad norvegai gali sau leisti pirkti brangesnį būstą, o nuogąstavimai dėl susiformavusio būsto kainų burbulo yra nepagrįsti. Ryšys tarp ekonomikos augimo ir būsto kainų taip pat buvo labai stiprus JAV. Pavyzdžiui, nuo 1960 iki 2000 m. tiek vidutinės būsto kainos, tiek ir JAV bendrasis vidaus produktas (BVP) vienam gyventojui išaugo 11 kartų. Tačiau nuo 2000 m. vos per penkerius metus būsto kainos JAV padidėjo 73, o ekonomika – vos 22 procentais... JAV susiformavo vadinamasis būsto kainų burbulas.
Antra pamoka. Iracionalus racionalumas
Teorijos esmė yra ta, kad žurnalo skaitytojams ne visada apsimoka balsuoti už jiems labiausiai patinkančią merginą, nes jei ji netaps nugalėtoja, skaitytojas negaus prizo. Taigi, norint gauti prizą, reikia balsuoti ne už sau labiausiai patinkančią merginą, o už tą, kuri labiausiai patinka kitiems skaitytojams. Padėtis tampa dar sudėtingesnė turint omenyje tai, kad kiti skaitytojai taip pat nori laimėti prizą ir stengiasi atspėti, kuri mergina kitiems yra gražiausia. Taigi, norėdamas laimėti prizą, turi balsuoti ne už tą merginą, kuri tau gražiausia, ir net ne už tą, kuri kitiems gražiausia, bet už tą, kuri, tu manai, kad kiti mano, jog kitiems yra gražiausia. Kitaip tariant, tu turi balsuoti už tuo metu madingiausią merginą – tą, kurią visi tikisi būsiant nugalėtoja.
Analogiški gražiausios finansų priemonės rinkimų konkursai kasdien vyksta ir būsto rinkoje. Gyventojai, pirkdami, parduodami ar nuomodami būstą, tarytum balsuoja už, jų vertinimu, labiausiai tikėtiną ateities būsto kainų raidos scenarijų. Tačiau lygiai taip pat, kaip ir gražiausios žurnalo merginos rinkimų atveju, norėdami laimėti prizą, gyventojai turi balsuoti už tuo metu madingiausią scenarijų, tai yra daryti tai, ką daro kiti. Pavyzdžiui, jei dauguma gyventojų mano, kad būsto kainos kils, visi skuba jį įsigyti čia ir dabar. Toks gyventojų elgesys sukelia būsto paklausą, taigi – ir kainą. Auganti įsigyto būsto vertė šiuo atveju ir yra šio konkurso prizas. Tad norint laimėti prizą šiuo atveju reikia pirkti, o ne parduoti būstą, net jei manote, jog būsto kainos ateityje kris. Ir atitinkamai – jei dauguma gyventojų mano, jog būstas ateityje pigs, niekas neskuba jo pirkti ir stengiasi kuo greičiau savo būstą parduoti. Toks gyventojų elgesys sumažina būsto paklausą ir, atitinkamai, kainą. Tokiu atveju gyventojas, norėdamas laimėti prizą, turėtų „balsuoti“ už būsto kainų kritimą ir būstą parduoti arba nuomotis, bet jokiu būdu ne pirkti. Galimybė įsigyti būstą už mažesnę kainą ateityje šiuo atveju ir yra šio konkurso prizas.
Toks bandos elgesys būsto rinkoje sukuria mados tendencijas, kurios daro stiprią įtaką būsto kainų svyravimui. Pavyzdžiui, Lietuvoje prieš ekonominę krizę buvo madinga pirkti būstą. Paradoksalu, tačiau net ir manydamas, kad būsto kainos gerokai per aukštos ir ateityje neabejotinai kris, gyventojas ne pardavė, o priešingai – pirko būstą. Ir tai buvo visai racionalus sprendimas, nes, norėdamas laimėti prizą (tai yra gauti naudos iš būsto kainų kilimo), gyventojas darė tai, kas tuo metu buvo madinga. Jei aš asmeniškai maniau, kad būsto kainos kris, bet pagrįstai maniau, kad kiti gyventojai mano, jog visi kiti mano, kad jos kils, tai, kaip ir gražiausios žurnalo merginos rinkimų konkurso atveju, norėdami laimėti prizą visi pirko, o ne pardavė būstą, ir taip kėlė jo kainą.
Prasidėjus ekonominei krizei, mada staiga pasikeitė ir būstas tapo nebemadingas. Štai Vilniuje vos per dvejus metus būsto kainos nusirito kone 40 proc., o JAV per tą patį laikotarpį – net 30 procentų. Būsto kainų burbulų buvo patyrusios kone visos pasaulio šalys – štai XX a. 9-ojo dešimtmečio pradžioje po nepagrįstai spartaus nekilnojamojo turto kainų augimo etapo Suomijoje būsto kainos krito net 48 proc., Švedijoje – 17 proc., Anglijoje – 13 procentų. Deja, niekas negali pasakyti, kada vėl prasidės būsto kainų augimo mada, nes kiekvieną kartą sugalvojama vis naujų pateisinimų, kodėl būtent šį kartą būsto kainos turėtų augti sparčiau negu ekonomika.
Trečia pamoka. Kai skolintis nieko nekainuoja
Štai Jungtinėje Karalystėje tokių žemų palūkanų nebuvo per visą 150 metų istoriją. Tokia skatinimo strategija jau krauna savo vaisius: po šešerius metus trukusio kritimo vidutinės būsto kainos JAV 2012 m. išaugo 5 procentais. Būsto kainų augimo mada persikėlė ir į rytinę Atlanto vandenyno pusę: štai Vokietijoje po kone 30 metų trukusio nekilnojamojo turto kainų sąstingio 2011 ir 2012 m. būsto kainos augo daugiau nei po 4 proc. kasmet. Norvegijoje, Švedijoje, Suomijoje, Austrijoje, Belgijoje ir Jungtinėje Karalystėje būsto kainos taip pat pradėjo stiebtis į viršų. Be to, investuotojai labai optimistiškai vertina būsto rinkos ateities perspektyvas – nekilnojamojo turto investicinių fondų vertė auga sparčiau negu akcijų kainos, o JAV jau viršija 2007 m. lygį.
Lietuvoje būsto paskolų palūkanų normos taip pat yra rekordiškai žemos ir šiuo metu mažesnės už infliaciją. Taigi, realiai skolintis šiuo metu nieko nekainuoja, o tai turėtų paskatinti gyventojus aktyviau skolintis ir pirkti būstą. Nekilnojamojo turto portalo „Global Property Guide“ duomenimis, nusipirkus ir išnuomojus būstą Vilniuje, galima gauti 4–6 proc. metinę investicijų grąžą – reikia pripažinti, kad suma nėra labai įspūdinga, tačiau vis tiek geriau negu vos 1 proc. siekiančios indėlių palūkanos. Taigi, tereikia nusipirkti būstą, rasti nuomininką, kuris sutiktų mokėti rinkos nuomos kainą, ir galima džiaugtis 4–6 proc. metine investicijų grąža, nepriklausomai nuo to, ar būsto kainos ateityje didės, ar mažės. Jei centriniai bankai ir toliau tęs ekonomikos skatinimo politiką ir laikys rekordiškai žemas palūkanų normas, tai, be abejonės, skatins būsto kainų kilimą ir Lietuvoje.
Ketvirta pamoka. Kai nėra kam gyventi
Nereikalingas daiktas yra pigus. Jei nėra gyventojų, nereikia ir būsto. Net ir geriausios ekonomikos skatinimo priemonės nepadės atgaivinti būsto rinkos, jei nebus gyventojų, kurie tą būstą pirks. Išties, istorinė Vokietijos ir Japonijos patirtis rodo, kad demografiniai pokyčiai turi nemažą įtaką būsto kainų pokyčiams. Štai Vokietijoje per 30 metų gyventojų pajamos padidėjo 2,6 karto, o būsto kainos – vos 30 procentų. Beje, dėl demografinių pokyčių vidutinis naujos statybos būstų skaičius sumažėjo nuo 650 tūkst. per metus 1960–1970 m. iki 250 tūkst. 2000–2010 metais.
Beje, siekiant sušvelninti demografinių pokyčių įtaką būsto rinkai, Rytų Vokietijoje ištisi daugiabučių kvartalai buvo ne renovuojami, o griaunami – taip siekta dirbtinai sumažinti būstų pasiūlą. Demografiniai pokyčiai taip pat darė didelę įtaką JAV būsto rinkai: 20–30 metų amžiaus gyventojų skaičius 1990– 2000 m. mažėjo, tačiau vėliau pradėjo sparčiai didėti. Tai sutapo su sparčiu būsto kainų augimu ir statybos sektoriaus aktyvumo padidėjimu. Taigi, galima teigti, kad JAV būsto kainų burbulą sukėlė 1980–1990 m. gimę kūdikių bumo kartos vaikai.
O vis dėlto jie brangs...
Taigi, kad atsakytume į klausimą, ar į Lietuvos rinką ateina pavasaris, trumpai paanalizuosime Lietuvos padėtį atsižvelgdami į kiekvieną iš keturių istorijos pamokų. Vertinant pagal ekonomikos augimo prizmę, būsto kainos Lietuvoje šiuo metu nėra nei pervertintos, nei nuvertintos, jos daugiau ar mažiau atitinka šalies ekonominę būklę. Šį teiginį patvirtina tai, kad per dešimtmetį nuo 2002 m. (tai yra nuo tada, kai būsto kainos pradėjo sparčiai kilti) Lietuvos ekonomika išaugo 2,2 karto, o būsto kainos – 2,1 karto. Tiesa, 2002–2007 m. būsto kainos Lietuvoje išaugo 3,4 karto, o ekonomika – vos 1,9 karto, tad būsto kainų burbulo formavimasis akivaizdus. Tačiau nuo 2007 iki 2012 m. būsto kainos nusirito net 40 proc., o BVP, tenkantis vienam gyventojui, per tą patį laikotarpį smuktelėjo 18 proc. 2008 m., bet po išties įspūdingo Lietuvos ekonomikos augimo 2012 m. vėl grįžo į 2007-ųjų lygį. Prognozuojama, kad realus Lietuvos ekonomikos augimas šiais ir kitais metais sieks 3–4, o nominalus – 6–7 procentus.
Siekiant išlaikyti balansą tarp ekonomikos augimo ir būsto kainų lygio, būsto kainos taip pat turėtų augti tam tikru greičiu, tačiau toks spartus augimas mažai tikėtinas dėl nepalankių Lietuvos demografinių tendencijų. Didelė darbingo amžiaus žmonių emigracija ir drastiškai sumažėjusio gimstamumo 1990-ųjų pradžioje nulemti demografiniai pokyčiai neleidžia tikėtis didelio būsto paklausos augimo Lietuvoje artimiausiu metu. Ko gero, vienintelis Vilnius turi geresnes perspektyvas dėl vidinės gyventojų migracijos iš mažesnių miestelių ir kaimo vietovių į sostinę, tad Vilniuje 6–7 proc. būsto kainų augimo scenarijus visai tikėtinas. Vis dėlto koją būsto kainų augimui gali pakišti jau šių metų pabaigoje pradėsiančios sparčiau augti būsto paskolų palūkanos, kurios gali atšaldyti gyventojų norą skolintis. Be to, aktyviai vykdoma renovacijos programa padidins kokybiškesnio būsto pasiūlą, o tai gali sumažinti naujos statybos būsto paklausą ir kainas.
Apibendrinant galima teigti, kad teigiami ekonominiai pokyčiai skatins būsto kainų augimą, tačiau neigiamos demografinės tendencijos, pradėjusios augti būsto palūkanų normos ir didesnė kokybiškesnių būstų pasiūla dėl renovacijos stabdys kainų augimą, tad labiausiai tikėtinas būsto kainų raidos scenarijus ateinantiems trejiems metais yra sveikas 0–5 proc. kainų augimas sostinėje ir tebesitęsiantis kainų sąstingis kituose Lietuvos miestuose. Nebent... būstas vėl taps madingas.
