Optimistams – prabanga
„Prabangus būstas, kaip segmentas, – daug triukšmo! – „Newsec/Re&Solution“ Tyrimų ir analizės skyriaus vadovas Baltijos šalims Mindaugas Kulbokas siūlo nesižavėti skaičiais ir pataria analizuoti atidžiau. – Rygos Senamiestis ir jo prieigos, arba tylusis centras, akivaizdžiai didesnis nei Vilniaus. Kodėl ten buvo daugiau sandorių? Nes ten buvo didesnė pasiūla.“
Taip pat reikia nepamiršti, kad prie Rygos prabangių būstų pardavimo ūgtelėjimo rankas prikišo ir politikai. Įsigijusiesiems nekilnojamojo turto už daugiau nei 80 tūkst. eurų jie suteikė teisę gyventi Latvijoje.
Ilguoju laikotarpiu tokia investicija gali būti naudinga, nes būsto Senamiestyje kainos, „Newsec/Re&Solution“ tyrimų duomenimis, krizės metais nukentėjo mažiausiai. Lyginant 2007 ir 2011 m. būstų rinkos rodiklius, vidutiniškai Rygoje jos smuko 63 proc., Taline – 39 proc., Vilniuje –36 proc., o senamiesčiai nukentėjo tik 10–15 procentų. Šioje vietoje ietis suremia „Ober-Haus“ Vertinimų ir rinkodaros skyriaus vadovas Saulius Vagonis: „Tiek prabangūs, tiek pigūs būstai nuvertėjo apie 40 proc., nebuvo taip, kad pigus būstas nuvertėjo 50, o prabangus – 30 procentų.“
Žvelgiant ilguoju laikotarpiu, brangus būstas išsiskiria ne tik maža paklausa, bet ir maža pasiūla bei mažu vietos nuvertėjimu. Atrodytų, juk niekas nepastatys fabriko. Nors nuo vertybių skalėje kintančio požiūrio į sveikatą ir prestižą neapsaugotas niekas.
Vilniaus Gedimino technikos universiteto Statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedros vadovas prof. Artūras Kaklauskas primena, kad būtent prestižo besivaikantys žmonės, žvelgiantys pro savo būsto langus ir matantys Gedimino pilies bokštą, įkvepia visą Mendelejevo lentelę, nes pamiršta, kad šį vaizdą pro automobilio langą mato tūkstančiai pro šalį važiuojančių žmonių.
Pesimistams – lūkesčiai
Būsto segmente daugiausia sudaroma ekonominio būsto klasės sandorių. Deja, NT plėtotojų tai neguodžia, nes, „Newsec/Re&Solution“ duomenimis, lyginant praėjusių ir šių metų pirmus devynis mėnesius, senų butų pardavimas išaugo 6,7 proc., o naujos statybos arba renovuotų butų pardavimas sumažėjo 22 procentais. O nuo 2009 iki 2010 m. senos statybos butų paklausa didėjo net 75 procentais. Kituose miestuose pastebimas dar didesnis atotrūkis tarp šių segmentų.
Pavasarį ministrui pirmininkui prakalbus apie atsigaunantį eksportą ir ekonomiką, žmonių ateities lūkesčiai pagerėjo. Kadangi ekonominės klasės būsto rinka yra emocinė, teigiamas tendencijas pajuto ir NT plėtotojai. 2011 m. pirmas pusmetis buvo pirmas pelningas laikotarpis po dvejų metų bado nuo 2008 m. rudens. Vilniuje per pirmus devynis mėnesius kainos šoktelėjo daugiau nei 4 procentais.
„Dauguma mūsų išmirė ir dabar plėtotojus, kurie dar sėkmingai dirba, galima suskaičiuoti ant dviejų rankos pirštų. Dabar jie atsargesni. Tačiau jeigu dar kartą pasikartos tokia krizė, užteks ir vienos rankos pirštų jiems suskaičiuoti“, – karčiai juokauja R. Dargis.
Žiniasklaidai rugsėjį garsiai šaukiant apie euro zonos byrėjimą ir šilumos kainų augimą, žmonių lūkesčiai vėl krito, rinkoje – laukimo štilis. M. Kulboko skaičiavimu, šis etapas baigsis dar didesniu pesimizmu ir rinkos kritimu 5 procentais. O S. Vagonis tiki šviesiu scenarijumi ir po trejų ar ketverių metų mato 10 proc. augimą (žinoma, juk infliacija, valiutos, kad ir kokia ji būtų, nuvertėjimas skatins kainos augimą, tik apie vertės augimą mes neužsimename). Reikia įvertinti vieną svarbų faktą – NT ekspertai visada kalba nuosaikiai ir ateinantį laikotarpį vertina nei kaip labai blogą, nei kaip labai gerą, o skaičius įvardija tik gerai priremti prie sienos.
Net pradedantis investuotojas į akcijų rinkas žino, kad kai kainos nukritusios – metas investuoti. Visi pašnekovai vienbalsiai nukerta: NE! Pirkite tik savo reikmėms! Baigėsi aukso kasyklų era, kuri į tą mielai čiupinėjamą lietuvių žemę nusinešė ne vieną „prisiinvestavusį“ į vis didesnius objektus už vis didesnius pinigus ir nesusimąsčiusį, kas galų gale tuose namuose gyvens. Žaisdami rusišką ruletę turite didesnę tikimybę išgyventi. „Vertybinių popierių rinkoje, gerai investavus, gali pasisekti, sėkmės tikimybė – 50 proc., o būsto rinkoje – tik 20 procentų.
Būsto rinka yra ne racionali, o emocinė, negali nieko suskaičiuoti“, – nukerta M. Kulbokas. Kai yra labai mažas likvidumas trumpuoju laikotarpiu, lengvai iš žaidimo nepasitrauksi. Ilguoju laikotarpiu galima sukti ruletę, bet nuo lapkričio 1 d., Lietuvos bankui sugriežtinus paskolų išdavimo sąlygas, bus sunku surinkti reikiamą sumą. Jeigu ir tai neatbaido, „statant“ privalu pasižadėti racionaliai vertinti rinkos bangavimą tiek į viršų, tiek žemyn, tiek ir visai į dugną. Žiūrėk, po dešimt metų parduosi, nes prognozuojama, jog seno būsto sandoriai vyraus ateinantį dešimtmetį. O apie tai, kas mokės už šildymą nesėkmės atveju, istorija nutyli.
Tik planuojantiesiems ilguoju laikotarpiu reikia turėti omenyje, kad jau 2030 m. Lietuvoje pagrindinė problema bus demografinė šalies situacija. Mažėjantis gimstamumas, emigracija, darbingo amžiaus žmonių skaičiaus mažėjimas, vyresnio amžiaus žmonių skaičiaus didėjimas... Galinčiųjų įsigyti būstą mažės. R. Dargis juokauja, kad nuo 2030 m. NT plėtotojai pradės nykti, nes jų paslaugų nebereikės. Turėtų susirūpinti ir NT ekspertai – juk jų pelnas irgi mažės.
Pigių naujų butų pagrindinis konkurentas – senos statybos būstas, kokybiškos naujos statybos butų – individualieji namai. Turint 0,5 mln. litų, kyla lūkesčių klausimas: puikus susisiekimas, šalia – darbas, miesto centras, vaikų priežiūros ir mokymosi vietos ar keli arai žalios žolės, upelis, sodas ir rytinės bei vakarinės automobilių spūstys. Susitraukus vidurinei klasei, ūkiškai statančiųjų sumažėjo, ištuštėjo statybos prekių parduotuvės. NT ekspertai tokią nurimusią rinką, kuriai būdingas nedidelis augimas, vadina stabilia.
Realistams – augimas
Aktyviausias NT sektorius 2011 m. – žemės ūkio paskirties sklypai. Ši rinka ne tik mažiausiai nukentėjo per krizę (namų valdos ir pramoninės paskirties sklypų vertė sumažėjo beveik perpus), bet pastebimas ir nedidelis kainų augimas. Šiemet šiam segmentui buvo būdingas koncentravimasis. O politikų iečių laužymas dėl žemės įsigijimo užsienio piliečiams įstatymo yra populizmas, nes uždarųjų akcinių bendrovių akcininkai užsieniečiai jau seniausiai susipirko tiek žemės, kiek jų verslui reikia (Lietuvoje registruotai bendrovei galima įsigyti žemės ir visai nesvarbu, kokia akcininkų pilietybė), tad teisės akto įgyvendinimo atidėjimas dar trejiems metams vargu ar turėjo įtakos rinkai. „Ober-Haus“ atstovas teigia, kad 2012 m. žemės ūkio paskirties sklypų rinka priklausys nuo ES išmokų ūkininkams politikos. „Jeigu išmokos didės, o tai tikėtina, tų sklypų kainos gali dar paaugti iki daugiau nei 5 proc.“, – analizuoja S. Vagonis.
Kitąmet prognozuojamas panašus nedidelių žemės valdų kainų ūgtelėjimas. Tačiau tokios tendencijos nebūdingos pseudožemės ūkio paskirties sklypams su neaišku kada, neaišku kokia infrastruktūra, neaišku už kiek ir neaiškia potencialaus galutinio pirkėjo iliuzija. Baigėsi laikai, kai žemė buvo finansinė priemonė, kurią perku ir parduodu, o kaina vis auga. Tokie sklypai nuvertėjo 80–90 proc. – kainos beveik pasiekė dirbamosios žemės kainas ir žmogus, užuot investavęs milijoną, šiandien gali susigrąžinti tik 100 tūkst. litų.
Bankų politika žemės rinkoje sukūrė burbulą, bankai viską ir apmarino – neskolina sklypų įsigijimui. Tad toks Klaipėdos rajonas virs investicijų į žemę kapinėmis. „Ten priplanuota tiek sklypų, kad sunku ir pasakyti, per keliolika ar keliasdešimt metų jie galėtų būti apgyvendinti. Aplink sostinę suformuota mažiau sklypų nei aplink Klaipėdą ir jos rajoną, ypač prie Palangos“, – rinkos nuokrypius iliustruoja „Ober-Haus“ ekspertas.
Trumpuoju laikotarpiu investicija į smulkius namų valdos sklypus žavėtis neverta, bet ilguoju laikotarpiu, 10–20 metų, vertė po truputį kyla į viršų. „Kitas klausimas, kiek tas kilimas susijęs su pinigų nuvertėjimu, nes nominaliosios NT kainos ilguoju laikotarpiu kyla, bet realios kainos, tai yra, iš NT kainos augimo atėmus infliacijos augimą, nuvertėjimą, šiek tiek mažesnės, – analizuoja M. Kulbokas. – Keičiantis bankų požiūriui, esą žemė nieko nekainuoja, tad investuokite savo lėšas, tikėtina, kils ir žemės sklypų kainos.“
Tikėtis, kad Lietuvą užplūs užsienio bendrovės, norinčios čia investuoti į pramoninę žemę ir kurti savo gamyklas, naivu. Tad didelio proveržio ir judėjimo pramoninės žemės rinkoje NT ekspertai neįžvelgia, nes pastaruoju metu įgyvendinti tik gerai apgalvoti profesionalų vykdomi projektai, kai žinoma, kodėl investuojama į infrastruktūrą, kas toje žemėje vykdys veiklą, o prašalaičiams šis žaidimas per sudėtingas.
Maksimalistams – laukimas
Pramoninės žemės ar biurų segmentuose smagu tai, kad veikla daugiau ar mažiau apskaičiuojama, įvertinama objektyviais rodikliais – kitaip nei lūkesčiais ir emocijomis paremtose būstų rinkose. Pasižiūri į bendrojo vidaus produkto (BVP) prognozes, eksporto rodiklių pokyčius ir gali bent numanyti, kils ar kris šie segmentai. Na, žinoma, finansų nestabilumas Europoje ir pasaulyje išmušė skaičiukais paremtus potencialių projektų pamatus, privertė įsikibti į jau stovinčiuosius ir laukti.
R. Dargis tikina, kad tik sulaukus kitų metų pirmo pusmečio pabaigos bus galima prognozuoti, kokie bus kiti pusantrų metų. Aišku viena – jeigu pasiteisins liūdnasis, mažų mažiausiai euro zonos griūties, scenarijus, išgyvens tie NT plėtotojai, kurie turi užsienio kapitalo viduje, nebent užsieniečiai pasitrauks iš Lietuvos. „Manau, kad pasaulis jau pasimokė, jog nereikia tokio scenarijaus kartoti, nes tuomet bus kalbama ne apie plėtotojus, o apie valstybių išlikimą“, – su ironiška šypsena kalba „Eikos“ vadovas R. Dargis.
2012 m. žiaurios kovos, kokia buvo 2009 m., kai kainos per pusmetį krito iki 40 proc. (būstų kainos tiek nukrito per dvejus metus), dėl kiekvieno biurų nuomininko nesitikima, nes iš buvusio scenarijaus nėra vieno dėmens – į rinką neišmetama rekordinė biuro patalpų pasiūla, tikimasi ne ekonomikos kritimo, o nuosaikaus augimo. Nelaukiama ir rinkos suaktyvėjimo, koks buvo 2010-aisiais. Tuomet rinką veikė kelių milžinių („Barclays“, „Western Union“) atėjimas, biuro vietos pakeitimas („Teo LT“). Tad rinka atsigavo ne pati iš savęs, bet dėl išorės veiksnių. Šiemet rinka vangiai atsigauna, nėra didelio ekonominio šuolio, įmonės sparčiai nesiplečia, neateina naujų užsienio žaidėjų, kuriems reikėtų biurų, todėl nesėkmingų projektų objektai toliau nuo miesto centro stovi tušti arba turi vos kelis nuomininkus. Visos įmonės išmoko išgyventi su minimaliu biurų plotu.
Dabar vidutines įmones, nuomojančios 200 kv. m patalpas, galima vadinti stambiomis nuomininkėmis, nors prieš kelerius metus buvo kalbama apie 400–500 kv. metrų. „Normalu, kad A ir B klasių biuro patalpų neužimtumas svyruoja 5–10 procentų. O piko metu neužimtumas, pasiekęs 0,5 proc., signalizavo apie šiokį tokį rinkos perkaitimą“, – dėsto S. Vagonis.
BIURŲ PATALPŲ NEUŽIMTUMAS VILNIUJE (PAGAL KLASES)
| 2009 m. IV ketvirtis | 2010 m. IV ketvirtis | 2011 m. III ketvirtis | |
| A klasė | 15,1 % | 7,5 % | 8,0 % |
| B klasė | 19,6 % | 11,5 % | 10,3 % |
| Bendras | 17,7 % | 9,9 % | 9,4 % |
Šaltinis: „Ober-haus“
Per krizę NT plėtotojus gelbėjo biurų nuoma, atėjus antrai bangai, tikėtina, scenarijus kartosis. Tačiau investuoti į naujus biurų projektus neskubama. Šiemet dienos šviesą išvydo A klasės biurų pastatas „Pirklių klubas“ (6 200 kv. m) ir B klasės „Evita“ (2 200 kv. m). Kitąmet rinkoje turėtų pasirodyti net šeši nauji projektai, tačiau NT ekspertai tikina, kad tik du iš jų tikrai bus baigti: Vytenio 46 (B klasės, 2 000 kv. m) ir „Transmeda“ (A klasės, 2 200 kv. m).
Et, tas magiškas skaičius 6… Bauginamai gražiai skambėjo skaičius 66 iš ūkio ministro lūpų, kai jis kalbėjo apie ateinančias užsienio bendroves. „Mes jau lakstėme po miestą ir žiūrėjome, kur čia tuos biurus statyti, kur čia reikės visus susodinti. Maniau, laikinas palapines reikės statyti, kad sugaudyčiau visus nuomininkus, – juokiasi R. Dargis, prisiminęs politikų pažadus. – Lietaus iš to nebuvo. Matyt, reikės palaukti ir kitų 64 bendrovių. O kol kas kainos keisis tik litu kitu.“ Be naujų ateinančių bendrovių didesnį rinkos aktyvumą prognozuoti sunku.
Žinoma, investuoti į NT galima. Tik kyla klausimas, kokią duobę išsikasite investuodami į lūkesčiais paremtus segmentus. Apskaičiuoti ir apsidrausti pasauliniame kaime sunku. Kaip teigia prof. A. Kaklauskas, valstybės investuoja į vertybinius popierius ir vėliau gelbėja visokius šulus, kurie nusprendžia, kas turi pakilti, kas turi nukristi, o čia – tokie kvaileliai, investuojantys po milijoną ar 100 tūkst. litų, sudaro foną, o analitikai jiems nieko negali patarti, nes patys nieko nežino. Todėl kirbant pinigėliams sąskaitoje, investuokite ten, kur tikrai turite sukaupę labai daug žinių, ir nežudykite savęs bei artimųjų, eidami operuotis širdies su kaimynų ar pažįstamų NT agentų patarimais.
