Kaunas: laisvų plotų sandėliuose beveik nėra
2010 m. birželį sandėliavimo patalpų užimtumas buvo apie 85 proc., dabar – laisvų plotų beveik nėra. Iš esmės tai lėmė vienas sandoris – iš „Ogmios grupės“ buvo nupirktas 20 tūkst. kv.m sandėlis. „Kol šiame sandėlyje buvo laisvų plotų, Kaune buvo šioks toks pasirinkimas. Dabar sandėlyje galimybių nuomotis plotą nėra“, - kalba Komercinio nekilnojamojo turto konsultavimo bendrovės „CREalty Advisors“ partneris Ramūnas Žvybas.
Pasak specialisto, Kauno sandėliuose, statytuose po 2005 m. vakansija beveik lygi nuliui. Tarkime, Laisvojoje ekonominėje zonoje (LEZ), kur stovi „Genesta“ fondui priklausantis sandėlis, iš 30 tūkst. kv.m yra tik 1500 kv. m laisvo ploto.
Problema ta, kad Kaune ir seniau, ir dabar trūksta modernių sandėliavimo patalpų. Nors šis miestas patrauklus savo geografine lokacija, tačiau jame sandėlių plotų pasiūla mažiausia. „Planų Kaune statyti didelius sandėliavimo objektus, kurių kvadratūra siektų apie 20 tūkst. kv.m yra, tačiau kol kas nestatoma. Tai tiesiogiai susiję su finansavimu ir nuomos kainomis. Pastačius naują sandėlį, nuomos kaina būna žymiai didesnė nei jau seniau veikiančiuose sandėliuose. Kadangi tie, kurie planuoja tokius objektus negali užtikrinti net pusės šių patalpų užimtumo, finansuotojai neisiryžta jų finansuoti“, - situacija dėl sandėliavimo patalpų trūkumo Kaune aiškina R. Žvybas.
NT ekspertas pasakoja, kad praėjusią savaitę vienai tarptautinei įmonei teko Kaune surasti 6 tūkst. kv.m plotą. „Surasti modernų, inovatorišką sandėlį šiame mieste neįmanoma. Ieškodami susidūrėme su daugybe problemų: per mažas aukštis, nepakankamai rampų, nėra šildymo, vartų. Radome tokį, kurį reikia modernizuoti ir pritaikyti savo reikmėms, o tai – nėra efektyvu“, - dėsto R. Žvybas.
Anot specialisto, reiktų kelti klausimą, kodėl niekas neinicijuoja naujų projektų. Juk patalpų, tinkančių moderniam sandėliavimui, plotas pernelyg mažas. Mažiems klientams problemų dėl to nėra, bet didesniems, ypač tarptautinėms įmonėms, kur didesni reikalavimai, daug neatitikimų. Pirmiausia jos reikalauja patalpų atestaciją įrodančių dokumentų. Ramūnas Žvybas sako, kad lietuviai nėra tokie išrankūs ir jiems tai nėra pagrindinis aspektas.
Sandėliavimo kainos Kaune – 8–14 Lt
Buvusių gamyklų patalpose kainos svyruoja nuo 3–7 Lt už kv. m. „Abejoju, ar kuri Lietuvos įmonė dabartinėmis sąlygomis ryžtųsi mokėti dukart daugiau už sandėlio ploto nuomą, nors tendencijos rinkoje geresnės nei pernai ar 2009 m. Tik pavieniai sandoriai leidžia susidaryti nuomonę, kad rinkoje nuotaikos geresnės, tačiau nėra statybų bumo kaip buvo 2008 m. Kritimo sandėliavimo rinkoje nėra nuo praėjusių metų vasaros. Nera taip, kad nuomininkai, kalbėdami su savininkais, vis verkšlentų, prašytų nuolaidų. Dauguma tarsi susitaikė, kad kainos yra tokios, kokios yra dabar“, - analizuoja R. Žvybas.
Pasak pašnekovo, jei lygintume Lietuvos sandėlių nuomos kainas su kainomis Lenkijoje, pamatytume, kad nuomos kaina yra panaši, t.y., tenka mokėti 3–3,5 EUR už kv.m.
UAB „CAT Cargo Logistics“, valdančios 30 tūkst. kv. m plotą, atstovas Žilvinas Savickas sako, kad šiuo metu Lenkijoje turimus sandėlius nuomoja, tačiau laisvų vietų yra. „Pastaruoju metu kai kurie klientai peržiūrėjo savo sutartis, dalį savo prekių perkėlė į kitus sandėlius. Ir mes praradome vieną klientą. Nuomos kainos Lenkijos sandėliuose – nuo 2,5 iki 5,5 EUR už kv. m“, - Ž. Savickas.
R. Žvybas paklaustas, kokia situacija dėl nuomos sutarčių, ar klientai ir Lietuvoje jas peržiūri, sako, kad nuomos terminas nepasikeitė, tačiau pastebima tendencija, kad nebijoma prisiimti didesnių įsipareigojimų – drįsta pasirašyti sutartis ilgesniam laikotarpiui.
„Sandėliavimo verslas planuojamas ilgesniam laikotarpiui, taigi turint metinę sutartį, nieko gero nepavyktų padaryti. Yra ir metinių, ir dviejų, ir trijų, ir penkių metų sutarčių. Vietinės įmonės, kurios nuomojasi mažesnius plotus, pasirašo trumpalaikes sutartis. Kuo mažesnis plotas, tuo lengviau jį perkelti“, - aiškina R. Žvybas.
Vis dėlto reikia paminėti, kad įmonės kartais ieško ir trumpalaikių sprendimų, t.y., nuomos sutarčių iki 6 –8 mėn.
NT specialistas identifikuoja ilgalaikių sutarčių pasirašymo problemą su tarptautinėmis įmonėmis: „Tarptautinės įmonės dažnai turi korporatyvinius standartus, kurie sako, kad nuomos sutartys negali būti ilgalaikės, tai nereiškia, kad įmonė išeis po metų, bet yra nustatyta, kad įmonė turi turėti atsitraukimo galimybę.“
Kitos tarptautinės įmonės yra linkusios pasirašyti sutartis 3–5 m. Pastaruoju metu nebėra tokios tendencijos, kad tarptautinė įmonė būtų linkusi pasirašyti sutartį ilgesniam nei 5 m. laikotarpiui.
Kaune buvusių gamyklų patalpose įsikūrusiuose sandėliuose nuomos kaina nuo 3–7 Lt už kv.m plius PVM ir komunaliniai mokesčiai, o moderniuose terminaluose už kv.m prašoma 12–14 Lt, o susitariama už 10–12 Lt.
NT ekspertai įsitikinę, kad kol, kol nebus pastatyta naujų sandėliavimo patalpų, Kauno sandėliavimo rinkoje iš esmės niekas nesikeis – nei kaina, nei vakansija.
Vilniuje – naujų sandėlių statybos
Šiuo metu Vilniuje vykdomos trijų sandėliavimo terminalų statybos. Maždaug po poros mėnesių turėtų būti pastatytas UAB „Transimeksa“ sandėlis Vilniaus mieste, Savanorių prospekte.
UAB „Transimeksa“ direktorius Vaidotas Vyšniauskas patvirtina, kad birželio pradžioje bus pradėtas naudoti naujas 12 500 kv.m sandėlis.
„Mūsų dukterinė kompanija „Vilniaus Transimeksa“ jau dabar teikia muitinės sandėlio operatoriaus paslaugas, daugiausiai aptarnauja tranzitinius krovinius, taigi mes nusprendėme išplėsti sandėliavimo veiklą ir teiksime dar daugiau sandėliavimo paslaugų“, - pasakoja V. Vyšniauskas.
Pasiteiravus V. Vyšniausko, ar šis projektas pakoreguos Lietuvos sandėliavimo rinką, sako, kad viskas priklausys nuo to, kaip dirbs kitos kompanijos: „Į tai žiūrime gana universaliai. Visų pirma, išskaidome savo tikslus, be abejo, siūlysime savo paslaugas vietinei rinkai.“
Dar du nauji terminalai atsiras tarp Vilniaus ir Maišiagalos. Šie du projektai papildys sandėlių rinką maždaug 12 tūkst. kv.m plotu, tačiau įtakos vakansijai neturės – jie bus naudojami savoms reikmėms.
Laisvų plotų Vilniuje šiemet šiek tiek sumažėjo, tačiau tik keliuose objektuose. 1 kv.m sandėlio nuomos kaina Vilniuje 8–14 Lt. „Dėl nuomos sutarčių, situacija tokia kaip ir Kaune – 2–3 m. Vis dėlto negalima būtų teigti, kad sunkmetis pasitraukė iš sandėliavimo rinkos, bet dabartinė situacija leidžia įmonėms, ypač tarptautinėms, šiek tiek koreguoti savo veiklą“, - apžvelgia R. Žvybas.
UAB „Girteka“ atstovas Tomas Straznickas įsitikinęs, kad šiuo metu rinkoje esanti sandėlių plotų pasiūla atitinka paklausą: „Kainos stabilizuojasi, rinkoje – ramybė. Su didesniais kainos ir vakansijos svyravimais mūsų įmonė nesusidūrė. Mes sandėlius naudojame ir savo reikmėms, ir nuomojame.“
Kituose Lietuvos miestuose situacija nėra džiuginanti: Šiauliuose 2 tūkst. kv. m sandėlių plotų galima rasti, tačiau, pasak NT ekspertų, jie nelabai paklausūs. Įdomu tai, kad Klaipėdoje, nepriklausomai nuo to, ar sandėlis senas,ar naujas, kaina beveik nesiskiria – 7–10 Lt už kv.m. Klaipėdoje vakansija išlieka didžiausia visoje Lietuvoje, o sandėliavimo patalpų, pastatytų piko metu, yra labai daug.
„Jeigu Klaipėdoje įvyksta koks nors sandoris, tai jis nei kainos, nei vakansijos nekeičia“, - apibendrina R. Žvybas.
NT bendrovės „CREalty Advisors“ partnerių Latvijoje, „KIVI Real Estate“, atstovas Ivars Gorbunovs pabrėžia, kad Latvijos sandėliavimo rinka atsigauna labai lėtai.
„Atsigavimas prasidėjo praėjusių metų vasarą. Jeigu kalbėtume apie plotus, tai patys paklausiausi iki 1500 kv.m ploto. Rygoje vakansijos nėra. A klasės sandėliuose nuomos kainos vidurkis – 2,5–3 EUR. Neseniai Latvijoje buvo padarytas sandoris 3,75 EUR už kv. m. Norintiems mokėti iki 2,5 EUR, Rygoje iš esmės nėra ką pasiūlyti. Yra norinčių kitų metų pradžioje ar šių metų pabaigoje statyti naujų sandėlių Rygoje“, - apžvelgia Ivars Gorbunovs.
Laisvų sandėliavimo plotų moderniuose Estijos sandėliuose randasi vis mažiau ir gali atsitikti taip, kad šių metų pabaigoje jų gali visai nelikti. „Tai turės įtakos nuomos kainų augimui. Šiuo metu planuojami naujų sandėliavimo patalpų projektų. Preliminarios nuomos kainos Taline ir jo apylinkėse yra apie 3,5–4 EUR už kvadratinį metrą“, - apžvelgia Olev Mait Makk, Estijos nekilnojamojo turto bendrovės „Seven Real Estate“ partneris.
Estijoje laisvų vietų yra 500–3000 kv. m ploto sandėliuose. Mažesnio ir didesnio ploto sandėliuose laisvų vietų nėra. 5000-10000 kv.m plotai yra užimti ir reikia naujų sandėlių. Rinkos vidurkis – apie 10 % laisvų plotų. Didesnė pasiūla senuose sovietmečiu statytuose, prastai renovuotuose sandėliuose. Vakansija per pastaruosius 2 m. sumažėjo, tai įtakos turėjo padidėjusios kainos – 0,5– 0,6 EUR už kv. m.
Baltarusijoje naujienų irgi ne daug – baltarusiai, kaip ir anksčiau, taip ir dabar,statydami naujus sandėlius mąsto ne apie jų išnuomojimą, bet apie pardavimą. Vieno kv.m sandėlio plotą galima įsigyti už 700–1200 JAV dolerių.
Panašu, kad esminės permainos sandėliavimo patalpų rinkoje dar tik bręsta. Jei netolimoje ateityje Kaunas imsis modernių sandėlių statybos, dėl patogios lokacijos, jis gali pakoreguoti vakansiją.
