Verslininkai padarė išvadas: nebebus statomi prabangūs butai

Šį rudenį užderėjo naujų daugiabučių gyvenamųjų namų statybų, kurios kaip pirmieji grybai nedrąsiai dygsta įvairiose vietose. Keliose sostinės centro dalyse atsiranda vadinamųjų loftų – gyventi pritaikytų gamybinių patalpų. Kitur daugiausia orientuojamasi į ekonominės klasės būstą. Nepaisydami pozityvių ženklų, investuotojai rezervuotai vertina situaciją ir jos nevadina gyvenamosios statybos atsigavimu, nors vasarą individualiųjų namų statybų pagyvėjimu džiaugėsi pardavėjai ir nedidelės statybų įmonės.

Analizė parodė trūkumų

„2006–2008 metais buvo skubama ir nedaug dėmesio skiriama nekilnojamojo turto pirkėjų poreikiams identifikuoti“, – butų pardavimo problemas aiškino Egidijus Damulis, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys ir bendrovės „Selvaag LT“ generalinis direktorius.

Anot E. Damulio, nors pakilimo metu įgyvendintuose projektuose galima rasti ir teigiamų, ir neigiamų dalykų, į akis krinta kai kurie neefektyvūs sprendimai: butų dydis neįvertintas pagal pirkėjų poreikį, menka butų klasė neatitinka jiems pastatyti naudotų ganėtinai brangių medžiagų, viešųjų erdvių, žaliųjų zonų. Yra ir kitų trūkumų, dabar lendančių į dienos šviesą. Ekonomikos kilimo metu tai buvo neaktualu ir neturėjo lemiamos reikšmės, nes žmonės pirko iš popieriaus ir viską.

To meto klaidų galima pastebėti atidžiau panagrinėjus iki šiol neparduotų butų portfelį, išsamiau paanalizavus pakilimo metu statytus projektus. Krizės metu nekilnojamojo turto plėtotojai turėjo laiko išanalizuoti būsto pirkėjų poreikius bei lūkesčius.

Ieško balanso

E. Damulis tikino, kad jo atstovaujama bendrovė orientuojasi į pirkėjus, gaunančius vidutines pajamas, nes tokie, pasak pašnekovo, linkę keistis ir išbandyti naujoves. Dabar projektuojamas ir statomas būstas yra mažesnis už panašių butų, siūlytų anksčiau, dydžio vidurkį, tačiau vietoj sąvokos „itin mažas butas“ jau vartojama „optimalus butas“. Viena vertus, toks būstas patogus, kita vertus – jame išlaikoma gyvenimo kokybė ir lygis.

„Yra būdų, kaip suprojektuoti patogų mažesnį nei 28 kvadratinių metrų vieno kambario butą ar 40 kvadratinių metrų dviejų kambarių butą, tačiau mūsų bendrovė šiuo metu nesiorientuoja į tokius sprendimus“, – kalbėjo E. Damulis.

Pasak jo, nors sovietiniais laikais buvo pristatyta daugybė negražių, šaltų ir nepatvarių namų, daug kritikos, susijusios su jų išplanavimu ir racionalumu, rasti nėra lengva. E. Damulis pabrėžė, kad vartotojams turi būti sudaryta galimybė rinktis, ir priminė, kad LNTPA iniciatyva pasiekta, kad būtų leista statyti butus, mažesnius nei 35 kvadratinių metrų ploto.

Monopolininkai tebediktuoja plėtotojams

Statyti naujus gyvenamuosius namus Vilniaus miesto centre – patrauklu dėl gerai išplėtotos infrastruktūros, tačiau susiduriama su miesto komunikacijų problema. Jų padėtis – apgailėtina, o valdytojų veikla ne visuomet būna skaidri ir aiškiai reglamentuota.

E. Damulis apgailestavo, kad nesant infrastruktūros įstatymo ir trūkstant skaidrios tvarkos miesto ūkis ir infrastruktūrą monopolizavusios įmonės linkę spręsti savo problemas plėtotojų, tiksliau būsto pirkėjų, sąskaita. Jie ir sumoka visas išlaidas.

„Miesto tinklus valdantys monopolininkai dažnai patys vengia investuoti į renovaciją ar plėtrą, tačiau sukuria dirbtinių kliūčių ar nerealių reikalavimų, siekdami įpareigoti plėtotojus renovuoti jų valdomus tinklus“, – sakė E. Damulis. Taip plėtotojo lėšomis sukuriama infrastruktūra, kuria ne tik naudojasi patys monopolininkai, bet ir naudosis visi ateityje prisijungsiantys vartotojai, o kompensacijos mechanizmo nėra. Be to, plėtotojui dar užkraunama parama socialinei infrastruktūrai, kuri skaičiuojama nuo vieno pastatyto kvadratinio metro.

E. Damulis teigė, kad nors šio mokesčio paskirtis yra tikslinė, deja, jis nėra naudojamas aiškiai ir skaidriai. Šiandien nėra informacijos, kiek tokios „paramos“ surinkta ir kaip ji panaudota visuomenės poreikiams. Beje, LNTPA jau kreipėsi į Vilniaus savivaldybę, kad būtų pateikti „paramos“ mokesčio naudojimo rezultatai.

Automobiliai – auganti bėda

Statant miesto centre, ryškėja automobilių stovėjimo vietų trūkumų. Norint įrengti patogų ir uždarą vidinį daugiabučio kiemą, viešąsias erdves, užtikrinti saugią aplinką ir geresnę gyvenimo kokybę, būtina požeminė automobilių aikštelė po visu sklypu. Anot E. Damulio, tai brangus sprendimas, tačiau tikimasi, kad jį teigiamai įvertins ateities kartos. Deja, remiantis pastarųjų metų patirtimi, didžiuma požeminių aikštelių lieka neišpirkta – automobiliai statomi kiemuose ir užkemša aplinkines gatves.

„Vilniuje nieko reikšminga nėra daroma tam, kad ateityje mažėtų gyventojų poreikis naudotis automobiliais“, – piktinosi E. Damulis. Šiuo metu yra nustatytas minimalus automobilių stovėjimo vietų vienam butui reikalavimas. Miestuose, kur vadovaujamasi darnios plėtros principais, yra priešingai: nustatomas maksimalus automobilių stovėjimo vietų reikalavimas tam, kad mašinos būtų išguitos iš miesto, o gyventojai – pratinami naudotis viešuoju transportu, dviračiais ar vaikščioti pėsčiomis.

Deja, Lietuvos teisinė bazė, miestų planavimo priemonės ir net didžiulės investicijos į kelių statybą dar neišsprendė transporto problemos. „Reikia iš esmės pakeisti požiūrį į gyvenimo kokybę, ji neturi būti siejama su nuosavo automobilio turėjimu“, – siūlė E. Damulis.

Didės kainų skirtumas

Tikėtina, kad ateityje būsto pirkėjai bus atsargesni, įžvalgesni ir reiklesni. Su tuo turės taikytis ir nekilnojamojo turto plėtotojai. E. Damulio nuomone, po pastarųjų metų nuosmukio turėtų rastis žymesnis kainų skirtumas tarp būsto, esančio miesto centre, su gerai išplėtota socialine bei inžinerine infrastruktūra, ir tokio, kuris yra miesto pakraštyje ar už jo.

Pasak E. Damulio, būsto pirkėjai ateityje ims labiau domėtis ir skaičiuoti, kiek laiko sugaišta automobilių spūstyse, vykdami iš namų užmiestyje iki darbovietės, parduotuvės ar į pramogas, vežiodami savo atžalas į darželius, mokyklas, užsiėmimus. Gyventojai jau ima skaičiuoti, kiek moka už komunalines paslaugas, ir vertinti, kokios kokybės būste gyvena. Gerai išplėtota netoli namų esanti socialinė infrastruktūra: tvarkingos gatvės, darželiai, viešasis transportas, parduotuvės, poilsio zonos ir kita – greičiausiai turės įtakos kainų skirtumo augimui tarp miesto centro ir periferijos.

Būstas – kaip investicija

Pašnekovo teigimu, skirtingais gyvenimo etapais reikia skirtingo būsto. Svarbu suvokti, kad jis perkamas ne visam gyvenimui. Pavyzdžiui, studentaujant būsto reikia mažo ir funkcionalaus (butas/studija/loftas), o sukūrus šeimą – erdvesnio ir tinkamo auginti vaikus. Su tuo susiję ir būsto dydis bei funkcionalumas.

Finansiškai išprusę klientai jau mąsto apie būstą kaip investiciją. Jei perkamas vidutinio dydžio būstas miesto centre, patrauklioje vietoje, tikėtina, kad po keleto metų jis vis dar bus patraukli prekė ir jį pardavus bus galima uždirbti. „Perkant didelio ploto būstą kur nors laukuose ar teritorijoje su skurdžia infrastruktūra – smarkiai rizikuojama, nes tokio būsto paklausa ir jo likvidumas bus riboti“, – aiškino E. Damulis.

Pasak E. Damulio, šiuo metu sunku numatyti, kas ateityje nutiks sovietiniams daugiabučiams. Dabar daug šnekama apie renovaciją. Tačiau turint omenyje senų blokinių namų skaičių, kyla daug abejonių, ar juos visus kada nors pavyks renovuoti. Galimas ir toks scenarijus, kad jie taps beverčiai, nes įvertinus renovacijos sąnaudas paaiškės, kad kur kas racionaliau tokį būstą skubiai parduoti ir keltis i naują. Tuomet kyla klausimas: kas ateityje gyvens senuose ir nerenovuotuose daugiabučiuose? Kokios jų perspektyvos? Gal čia apsigyvens imigrantai? Įstrigusi renovacija ateityje gali paskatinti naujo būsto poreikį net ir mažėjant gyventojų skaičiui Lietuvoje.

Išpardavė senus – stato naujus

Bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis įvardijo pagrindinę priežastį, kodėl pradedami statyti du nauji keturių ir šešių aukštų ekonominės klasės daugiabučiai įmonės plėtojamame gyvenamųjų namų kvartale „Bajorų kalvos“ – baigiamas parduoti iki krizės statytas būstas. Dar vasaros pradžioje bendrovė nebeturėjo ko pasiūlyti išrankiems pirkėjams. Be to, „Hanner“ siekia likti aktyviu rinkos dalyviu. Iš viso iki kitų metų rudens planuojama pastatyti 114 naujų butų, kurių plotas – nuo 34 iki 64 kvadratinių metrų.

Projekto autorius architektas Raimundas Pilkauskas, nuolat bendradarbiaujantis su bendrove „Hanner“, pridūrė, kad viena svarbių problemų, kurią reikia spręsti statant namus su nedideliais butais – tai natūralus apšvietimas. Bėda ta, kad dėl mažo ploto butai yra vienoje ar kitoje namo pusėje. Jei ta pusė yra šiaurinė – saulės šviesos jai tenka nedaug. Dėl to svarbu teisingai suprojektuoti ir orientuoti pastatą taip, kad toliau nuo saulės esantys butai jos irgi gautų pakankamai.

Atsargieji vėl turės laukti

Pasak A. Avulio, viena būsto rinkos sąstingio pastaruosius pusantrų metų priežasčių yra tai, kad dauguma potencialių pirkėjų laukė didžiausio kainų kritimo. Tačiau būta gyventojų, kurie būstą pirko, ir šiandien beveik visi geriausi butai jau turi šeimininkus.

Kai šią vasarą statistikos duomenys pagaliau ėmė rodyti, kad kainos stabilizavosi, dauguma pirkėjų ėmė lįsti iš krūmų. Deja, jiems teko nustebti, mat liko tik nepatraukliausias būstas.

Anot „Hanner“ vadovo, pardavimai krizės laikotarpiu nesustojo dėl to, kad bendrovė su bankais buvo sutarusi dėl ypač gerų sąlygų – buvo finansuojama 95 proc. projekto vertės, įskaitant ir galutinę apdailą. Be to, bankai taikė lengvatines palūkanų normas – tik 2,5 proc.

A. Avulis tvirtino, kad šiandien bankų sąlygos – ne tokios patrauklios, nes finansuojama tik iki 80 proc. projekto. Tai gerokai sumažino būsto pardavimus. Vidutinis butas šiuo metu kainuoja 200 tūkst. litų.

Vadovaujantis bankų finansavimo modeliu, pirkėjams kišenėje reikia turėti apie 40 tūkst. litų. Be to, įsigytą butą reikia įrengti, nusipirkti baldus. Tam papildomai reikėtų skirti ne mažiau 20 tūkst. litų. Turintieji tokias santaupas paprastai jau apsirūpinę stogu virš galvos, o tie, kuriems reikia būsto, tokių santaupų neturi.

„Tikėtis didelio rinkos aktyvumo nėra finansinio pagrindo. Kol bankai nepagerins būsto paskolų sąlygų, naujo būsto rinka liks labai nuosaiki“, – samprotavo A. Avulis.

Prieš pusantrų metų bankus pavyko įtikinti, kad reikia gelbėti parengtus būsto projektus. „Šiandien bankus įtikinti tuo, kad jie turi padidinti finansuojamąją dalį, nepavyksta“, – konstatavo A. Avulis ir pridūrė, kad tai yra trigubas apsidraudimas, smarkiai stabdantis būsto rinkos plėtrą.

Jo teigimu, šiuo metu būsto paklausa nėra didesnė – tiesiog yra mažesnė pasiūla. Būsto judėjimą rinkoje dabar daugiausia lemia ne kaina, o finansavimo sąlygos.

Didelio ploto nesiūlys

Prieš pradėdami dviejų naujų daugiabučių statybą „Hanner“ specialistai kruopščiai išanalizavo paklausiausio būsto segmentą, tyrė jo dydžius, išplanavimą, naujajame projekte pirkėjams tikėdamiesi pasiūlyti būtent tokį būstą, koks pastaraisiais metais buvo perkamiausias. Paaiškėjo, kad paklausus yra šiek tiek mažesnis, negu būdavo anksčiau.

Būdamas mažesnio ploto toks būstas pirkėjams bus patrauklus mažesnėmis eksploatavimo išlaidomis ir mažesne kaina. Beje, keturių kambarių butų naujuosiuose „Hanner“ daugiabučiuose visai nenumatyta. Palyginus vidutinį butų plotą iki krizės ir dabar, matyti akivaizdus jo mažėjimas. Dabar trijų kambarių butas užima 65 kvadratinius metrus, o prieš dvejus metus tiek ploto užėmė dviejų kambarių butas.

„Mažesnio negu 35 kvadratiniai metrai būsto neprojektavome, nes tokiame sunkiai įmanoma užtikrinti reikiamą gyvenimo kokybę“, – sakė
A. Avulis.

Užsitikrinusiesiems finansavimą pagrindinis būsto atrankos kriterijus ir toliau išlieka maža kaina. „Tik vėliau pirkėjai domisi gyvenamąja aplinka, infrastruktūra, vertina vietovę, susisiekimo galimybes ir kitus duomenis“, – aiškino A. Avulis.

Prestižinių pakanka

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Eika“ šį rudenį irgi ėmė įgyvendinti naujus gyvenamųjų namų projektus. Bendrovės plėtros direktorius Domas Dargis pasakojo, kad šiuo metu „Eika“ vykdo dviejų daugiabučių statybas sostinėje.

Ekonominės klasės būsto rinką kitų metų pavasarį papildys 45 butai naujajame name sostinės Pilaitės rajone, o vidutinės klasės būsto rinką – projektas „Mėta“, tęsiantis Santariškių namų gyvenvietės plėtrą.
Pasak D. Dargio, dabar paklausiausias yra ekonominės ir vidutinės klasės būstas. Kadangi šiemet jo pasiūla rinkoje itin sumažėjo, į tokius projektus „Eika“ ir orientuojasi. Prestižinių butų pasiūla yra pakankamai didelė, be to, juos įpirkti gali tik nedidelė dalis pirkėjų, todėl nėra prasmės statyti naujų.

Mažiausi rinkoje

Naujai statomi butai Pilaitėje bus bene mažiausi rinkoje – 1 kambario 28–31 kvadratinio metro ploto. Nors tokie butai yra maži, jie suprojektuoti itin funkcionaliai. Visi šie nedideli butai turi ne tik balkonus – juose yra galimybė atskirti miegamąją ar darbo erdvę. Vieno ir dviejų kambarių butai šiame name sudaro po 36 proc. viso būsto, nes tokie yra patraukliausi.

Trijų kambarių butų suprojektuota 28 proc. Keturių kambarių butų „Eika“ nestato, nes jų paklausa – itin maža. Šiame 42 butų name bus įrengtos ir 3 komercinės patalpos pirmame aukšte.

Santariškėse statomi kotedžai „Mėta“ suprojektuoti taip, kad kiekvienas šio naujo namo butas ir pirmame, ir antrame aukšte turėtų individualų įėjimą bei privačią erdvę: lauko terasą, privatų kiemelį arba terasą ant stogo.

Anot D. Dargio, pastebima, kad atnaujinami populiariausių nekilnojamojo turto plėtotojų projektų statybos darbai. Todėl ateinančiais metais auganti pasiūla patenkins stipresnę paklausą. Bendrovė „Eika“ kitais metais planuoja toliau tęsti plėtrą Pilaitėje ir Santariškėse. Rinką papildys ne tik šiais metais pradėti nauji namai, bet ir pavasarį numatomi statyti daugiabučiai.

Tęsia pradėtą projektą

Šalia aukščiausiai Vilniuje iškilusio administracinio, komercinio ir gyvenamojo bokšto „Helios City“, pačioje Savanorių prospekto pradžioje, pagal architekto Leonido Merkino projektą toliau statomas žemesnis – 17 aukštų – daugiabutis, architektūriškai užbaigsiantis dviejų pastatų kompleksą.

Projektą plėtojančios bendrovės „Via sportas“ nekilnojamojo turto vadybininkė Aistė Ulickaitė pasakojo, kad naujos pirkėjų susidomėjimo statomais butais bangos sulaukė vasaros pabaigoje. Beje, didžiajame bokšte šiuo metu tėra neparduotas vos vienas butas. Kitaip negu ankstesniais metais, dabar pirkėjai nebenori rizikuoti investuodami į nebaigtus statyti butus. Jie tikisi garantijos, kad statybos tikrai bus baigtos, o statytojas nebankrutuos, kaip kad dažnai pasitaikydavo anksčiau.

„Senokai praėjo laikai, kai klientai išpirkdavo butus vos iškasus pamatų duobę“, – sakė A. Ulickaitė. Tuomet statybininkai pinigų apyvartinėms lėšoms surinkdavo iš klientų. Šiemet bendrovės „Via sportas“ plėtojamą statybos projektą finansuoja bankas, įvertinęs jį kaip perspektyvų.

Išplanavimą lemia konstrukcija

Pasak A. Ulickaitės, dabar vyksta antras mažesnio bokšto statybos etapas – antrojo bokšto rekonstrukcija. Pirmieji devyni antro bokšto aukštai buvo pastatyti ir apgyvendinti prieš du metus – krizės įkarštyje. Likę 8 aukštai turėtų būti užbaigti iki šių metų pabaigos. Beje, didžioji dalis dabartinių pirkėjų, ypač jaunų, perka butus naudodamiesi banko paskolomis. Iš viso name numatyta įrengti 85 butus, kurių dydis ir išplanavimas iš esmės nulemti gelžbetonio namo konstruktyvo. Papildomai bus įrengti dar 37 butai, o pirmojo etapo metu buvo pastatyti 35 butai.

Turėdama pakankamai didelį interesantų srautą, bendrovė „Via sportas“ su potencialiais klientais sudaro net butų rezervavimo sutartis, kuriose numatomi finansiniai kliento įsipareigojimai atsisakius rezervacijos.

Anot A. Ulickaitės, butų perpardavėjų dar nepasitaikė, nes rinka tik bunda ir greitai uždirbti šioje srityje galimybių kol kas nėra.

Vieno kvadratinio metro buto kaina „Helios City“ statomame daugiaaukštyje iki 9 aukšto yra 4–5 tūkst. litų, nuo 9 aukšto į viršų – 5–6 tūkst. litų.

Projekto autorius L. Merkinas sakė, kad pirmi devyni pastato aukštai buvo suprojektuoti iki krizės, todėl dabar, statant kitus aukštus, nėra didelių galimybių ką nors perplanuoti, nes pastato konstrukcija ir komunikacijos ženkliai nulėmė projektą. Antrame bokšte suprojektuoti ekonominės klasės butai, kurių plotas – nuo 56 iki 72 kvadratinių metrų. Kiekviename aukšte numatyta po tris mažesnius – dviejų kambarių – butus ir po du didesnius – trijų kambarių. Taip butai išdėstyti visuose statomo pastato aukštuose.

Loftai – nauja alternatyva

Tradiciniai loftai – tai menininkų dirbtuvės ir gyvenamasis būstas, įrengti vienoje dažniausiai buvusioje gamybos patalpoje. Kadangi loftai įrengiami buvusiuose cechuose, čia patalpos yra labai aukštos – 5–6 metrų. Šeimininkai turi galimybę jas padalyti ir tokiu būdu turimą gyvenamąjį plotą pasididinti apie 40 proc.

Vakaruose loftų era jau seniai praėjo, tačiau Lietuvoje jų banga tik kyla. Vilniuje loftai koncentruojami miesto centre esančiose buvusiose gamybinėse sovietmečio teritorijose. Viena jų yra buvusiame gamybiniame Vytenio, Taraso Ševčenkos, Naugarduko, Statybininkų ir Ateities gatvių rajone, kita – buvusioje Kuro aparatūros gamyklos teritorijoje ties Kalvarijų ir Kareivių gatvių sankirta. Pagrindiniai loftų pirkėjai yra novatoriški ir idėjų kupini idėjų žmonės.

Kuro aparatūros teritorijoje loftų projektą plėtojančios bendrovės „Penkių kontinentų investicijos“ atstovas Aras Šilgalis pasakojo, kad pirmasis pilotinis 4 tūkst. kvadratinių metrų 60 loftų projektas šios gamyklos teritorijoje –

sėkmingai realizuotas. Krizės metu loftus pirkėjai išgraibstė per du mėnesius, mokėdami po 2100–2500 litų už kvadratinį metrą. Šiuo metu jie juos įsirengia. Pagrindinis loftų privalumas yra tai, kad jų išplanavimas yra visiškai laisvas, todėl savininkai gali kurti ir įsirengti juos taip, kaip negalėtų standartiniame bute.

Pavykus pirmajam projektui, šalia jau renovuoto pastato architektas Remigijus Bimba projektuoja daug didesnio – 30 tūkst. kvadratinių metrų bendrojo ploto – gamybinio pastato dalies konversiją į standartinius butus ir nestandartinius loftus. Čia numatyta įrengti 250 gyvenamųjų patalpų, kurių didžioji dalis – 40–60 kvadratinių metrų ploto. Dalis patalpų bus skirta ir komercijai. Šis projektas jau turi pavadinimą – „Loftas KA“ – pagal Kuro aparatūros gamyklos pavadinimą.

„Lofte KA“ planuojama įrengti du didžiulius vidinius 18 metrų pločio kiemus, kuriuose nebus leidžiama statyti automobilių. Šiems planuojama numatyti aikšteles aplinkui pastatą bei požeminėje pastato dalyje. Kadangi buvusiose gamyklose inžineriniai ištekliai turi labai didelius resursus, naujosiose patalpose ketinama įrengti efektyvų autonominį šildymą.

Pasak A. Šilgalio, ateityje besiplėtojantis loftų kvartalas puikiai įsikomponuos mieste, nes įgyvendinant buvusios Kuro aparatūros gamyklos teritorijos detaliojo plano sprendinius numatytas tinkamai suplanuotas naujas įvažiavimas bei gatvės, daugiaaukštės automobilių stovėjimo aikštelės. Žaliosioms zonoms formuoti pasitarnaus gamyklos teritorijoje prieš kelis dešimtmečius užaugę medžiai.

Konversijos projekto autorius R. Bimba pastebėjo, kad gamybinės paskirties pastatams pritaikyti visaverčiam gyvenimui reikia daug pastangų, tačiau buvimas čia suteikia ypatingo žavesio.

Šie pastatai sutvarkomi taip, kaip to reikalauja nauja gyvenamoji jų funkcija. Gamybinių patalpų pritaikymas gyventi tampa ištisu reiškiniu gyvenamojo būsto rinkoje.

Siekiant išsklaidyti abejones dėl galimo buvusių gamybinių teritorijų užterštumo, atliekami specialūs tyrimai. Anot A. Šilgalio, kai kuriose teritorijos dalyse buvo nustatytas nedidelis grunto užterštumas tepalais, tačiau nukasus jo dalį leidžiamas naftos produktų kiekis dirvožemyje neviršys normų.