Naujienų portalas „Delfi“ atliko socialinį eksperimentą — pardavinėjo vieno kambario butą Žirmūnuose per patį kainų pakilimą. O mes nutarėme pažiūrėti, kiek pasklidę gandai ir mitai apie būsto pardavimą atitinka dabartinę tikrąją padėtį. Kita vertus, parduoti butą reikia ir šiek tiek sėkmės — kad dviem žmonėms vienu metu kiltų mintis butą pirkti bei parduoti ir kad sutaptų jų „skoniai“ dėl kainos, vietos ir būsto ploto.
Pasirinkome pardavinėti 3 kambarių butą Rasų mikrorajone, ir faktas, kad niekas (taip pat ir dauguma nekilnojamojo turto brokerių) nežino, nei kur jis yra, nei kam jį priskirti — Liepkalniui, Senamiesčiui ar, atvirkščiai, Naujamiesčiui, išėjo tik į naudą, nes buvo įdomiau.
Vienas pirkėjas net pasipiktinęs šaukė (kažkodėl dauguma pirkėjų šiais laikais labai nervingi, nors rinka — jų pusėje), kad Rasų mikrorajone — tik aplūžę mediniai namai, o aš prašau kažkokių nesąmoningų kainų. Reikalas toks, kad daugelis mikrorajono namų — privatūs mūriniai, taip pat yra keli XVIII a. pabaigos – XIX a. pradžios mūriniai daugiabučiai su nedaug butų ir keli mediniai namai. Dauguma jų labai išpuoselėti, gražūs ir lygiai du — tikrai apšiurę.
Standartų nelaisvėje
Pirmiausia reikia nustatyti parduodamo objekto kainą. Tai gana nesunku, nes pavarčius skelbimus laikraščiuose ir panaršius nekilnojamojo turto portalus paaiškėja, kad vieno kambario butai Vilniuje šiuo metu parduodami už 100 tūkst. litų, dviejų — maždaug už 200 tūkst., trijų — už 300 tūkst., aišku, su kelių dešimčių tūkstančių litų variacijomis į vieną ar į kitą pusę. Keturių ir daugiau kambarių butai jau iškrinta iš šios sistemos — jie sąlygiškai pigiausi, nes nusipirkus tokį butą dar reikia turėti maišą pinigų šildymui apmokėti.
Tačiau mūsų parduodamas butas turi keletą gerų bruožų — tiesiog kieme prasideda Pavilnio regioninis parkas, yra gabaliukas žemės, po langais galima pasistatyti nors porą automobilių, nes name — tik keli butai, aukštos lubos, autonominis dujinis šildymas, židinys ir t. t. Jis yra iš šamotinių plytų, tad vasarą čia vėsu, žiemą nešalta, tad galima šildyti minimaliai. Tačiau tokie dalykai, pasirodo, niekam nerūpi. Nors kalbama, kad vaizdas pro langą taip pat turi kainą, bet tik ne pas mus, nes Lietuvoje žmonės, matyt, praktiškesni. Visi žiūri į kvadratinį metrą, kuris kokiame nors konkrečiame rajone esą turi kainuoti tiek ir tiek, ir taškas.
Pirmasis nekilnojamojo turto brokeris nereagavo į nieką — tik pažiūrėjo į langus, grindis ir pareiškė, kad net nežino, kam tokį butą pasiūlyti. Neįsivaizduoja tokio žmogaus, kuris galėtų jį pirkti. Tuomet sakau: „Ar mane įsivaizduotumėte, kad aš galėčiau jį pirkti? Ar aš toks vienintelis Lietuvoje unikumas, kuriam patinka butai gamtos prieglobstyje, ramioje vietoje, netoli Senamiesčio?“
Žinoma, Žvėrynas laikomas prestižiniu mikrorajonu, beje, prestižo sąvoką sudaro dvi dalys. Pirma, yra suformuota nuomonė, kad gyventi jame — prestižiška, antra — gyventi tame rajone tikrai bent šiek tiek patogiau nei kituose mikrorajonuose. Tačiau jei paklaustume nesuinteresuotų žmonių, ar jiems geriau gyventi tankiai gyvenamame rajone, kur po langais ūžia (arba ūš) ekskavatoriai, o šiuolaikinės statybos šedevrai maišosi su medinėmis griuvenomis kaip sugedę dantys su auksiniais, tikriausiai daugelis rinktųsi tą rajoną, kuris užstatytas mūriniais namais, tarp kurių jau nieko nebeįsprausi.
Tačiau, žinoma, nekilnojamojo turto brokeriai tarsi veidrodis atspindi nekilnojamojo turto pirkėjų skonį. O jie žino, kad prestižiniai mikrorajonai — tai Senamiestis, Žvėrynas, neprestižiniai — Naujininkai, Karoliniškės ir t. t., o visa kita — nežinia kas. Bet dažniausiai šios diskusijos su nekilnojamojo turto brokeriais vyko mano galvoje — akivaizdu, kad jiems ką nors įrodyti yra gana sudėtinga, mat jie turi kažkokių savo slaptų žinių, minčių, tikslų ir sumetimų, kuriuos eiliniam žmogui sunku nuspėti.
Galiausiai brokeris sukarpė akimis ir pasakė, kad gal ir apsiimtų parduoti butą už kokius 260 tūkst. litų, bet paprašytų 1 000 litų avanso... Man plaukai ant galvos pasišiaušė, nes tuomet dar nežinojau, kad skelbimų kainos — tai, pasirodo, visiška nesąmonė.
„Va neseniai pardaviau Perkūnkiemyje butą už 240 tūkst. litų“, — dėsto jis. Paskiau greitai pasitaiso, kad galbūt ten vis dėlto ne Perkūnkiemis. Tačiau siūlo šiek tiek daugiau už jį... „Na, bet jūsų namas senas, nekaip atrodo...“ — aiškina brokeris. Tačiau šis namas ne senas, o senovinis. Gal galėtumėte prognozuoti, kaip po daugiau kaip šimto metų atrodys Perkūnkiemis?
Laiptinė negraži. O kur Lietuvoje jūs matėte gražių laiptinių? Jos būna arba daugiau, arba mažiau apšnerkštos. Tik naujos statybos namų laiptinės gražios, bent jau kažkurį laiką, o tokių namų Lietuvoje — vos keli procentai. Vienu žodžiu, padiskutavome ir neradę sąlyčio taškų išsiskirstėme.
O kur realios kainos?
Pas kitą nekilnojamojo turto brokerį nuėjau jau apmąsčiusi situaciją ir tai, ką kalbėsiu. Beje, jis — iš tos pačios bendrovės kaip ir pirmasis, bet jie dirba kaip pavieniai asmenys, juos vienija, kaip atrodo, tik bendra politika ir prekių ženklas.
Taigi, išklausiusi gausybę įrodymų, kad butas nieko vertas, kad butų kainos smarkiai kritusios ir dar kris, paklausiu, galbūt jie turi pigų butą, kurį galėčiau, pardavusi savąjį, nusipirkti? Štai čia ir įvyko tiesos momentas.
Vaikinas griebė kompiuterį ir ėmė ieškoti mažesnio ploto buto ar buto netoliese manojo, bet arčiau geležinkelio, kuris „numestų“ buto kainą.
Rasų mikrorajone, suprantama, jokių pigių butų nėra, visai pusėtiname Liepkalnyje — taip pat. Ekrane pasirodė ir tos pačios bendrovės projektas — renovuotas namas triukšmingoje gatvėje, kur po nosimi dunda geležinkelis. Toks vaizdas — tikrai ne kiekvieno skoniui. Ir išlenda kaina — 5 tūkst. litų už neįrengto buto kvadratinį metrą. Brokeris skuba patikinti, kad tai visiška nesąmonė, nors aš žinau, kad šios kainos laikomasi nuo metų pradžios.
Rezultatas toks, kad tikrai pigių butų (nedidelės kvadratūros 2 kambarių) pavyko aptikti tik Naujininkuose, Brolių ir Darbininkų gatvėse. Na, su sąlyga, kad pigumu laikysime daugiau nei 120–130 tūkst. litų sumą... Pigių butų tikriausiai yra, apie juos sklinda padavimai ir legendos, bet kažkodėl jie mūsų nepasiekia...
Galiausiai trečioji nekilnojamojo turto brokerė iš stambios stabiliai veikiančios bendrovės nesiraukydama patvirtino iš tikrųjų vidutinę būsto kainą šiuo metu, bet kai bandžiau išprovokuoti pokalbį dėl kitų brokerių pasiūlymų, ji tik pasakė, kad tokia jų politika.
Kur pasislėpusi reali kaina?
Bendras įspūdis toks, kad, matyt, užhipnotizuoti teorijos, kad butai pigs ir dabar jau beveik „voliojasi“ gatvėse (beveik visi matė ar girdėjo apie prieš keletą mėnesių rodytą reportažą apie niekam nereikalingus namus Amerikoje), būsto pirkėjai šiais laikais tampa irzlūs, kai pardavėjai nenori paklusti šiai teorijai.
Irzlumas neretai sklinda net iš skelbimų — Vilniaus prekybos centro „Panorama“ požeminėje perėjoje iš tolo šviečia skelbimas: „Pirksiu butą Vilniaus Senamiestyje arba netoli jo už REALIĄ KAINĄ!“
Vos paskambinus telefonu ir pasakius, kad noriu pasiūlyti pirkti butą, atsiliepusio vyro balso intonacija „surūgsta“. „Kiek jūs norit? 5 tūkst. litų už kvadratinį metrą? Jūs ką?“ — „Atsiprašau, — sakau, — šitas butas tiek kainuoja. Jeigu jis jums tiktų, galėtume kalbėtis ir apie nuolaidą. Jei ne, už jūsų siūlomą kainą šiuo metu galite nusipirkti 3 kambarių butą Viršuliškėse.“ Numetamas ragelis.
Dar būčiau jam pasakiusi, kad jei laikraščiai rašo, kad butai pinga, dar nereiškia, jog visi PRIVALO sumažinti kainas. Galiu kainą laikyti metus, galiu iš viso šiuo metu neparduoti buto — ir kas man uždraus? Tačiau kažkodėl pirkėjai į laikraščių prognozių neskaitančius pardavėjus reaguoja labai nervingai ir lyg asmeniškai įsižeidžia. Kainas (ir visai ne dėl spaudos prognozių) nuleidžia bėdon patekę ir dažniausiai menkavertį butą turintys žmonės. Be to, pigūs butai dažnai patenka į „kieno reikia“, o ne į eilinio pirkėjo rankas. (Net tuos pigiuosius butus Naujininkuose teko pamatyti tik brokerio kompiuteryje, o ne atvirame skelbimų portale, nors smarkiai atpigusių butų ir su žiburiu nerasi.) Tikriausiai pasisektų, jei koks nors bėdos prispirtasis gyventų kaimynystėje ir su juo susitartumėte tiesiogiai.
Beje, iš varžytinių taip pat bent jau kol kas nieko doro neįmanoma nusipirkti — daugiausia tai žemės sklypai, kolūkio karvidės, bendrabučiai kokiame nors Lentvaryje ir nelabai patrauklūs butai miegamuosiuose mikrorajonuose, bet — už vidutinę rinkos kainą... Žinoma, vėliau jie pigs, bet argi eilinis žmogus lakstys į aukcionus, registruosis juose, mokės aukcionų įnašus ir t. t., be to, galbūt butą turi nupirkti tas, „kam reikia“, ir dar į akį gausi...
Palaukim dešimt metų
Kam drumstas būsto rinkos vanduo — gimtoji stichija, t. y. nekilnojamojo turto rinkos spekuliantams, tie sugeba išlošti ne tik iš butų brangimo, bet ir iš pigimo, tad jiems iš esmės visiškai tas pats — iš ko. Blogiausia spekuliantams — stabili padėtis, kai kainos nekinta ilgesnį laiką, todėl nuolatos liejama propaganda, kaip jau minėjome, arba kad butai smarkiai brangs, arba kad, kaip dabar, pigs.
Tuomet prisipirkus pigiau, po kažkurio laiko galima parduoti brangiau. Tad šioje srityje geriausia viskuo per daug netikėti, nors žmonės dažnai, net netikrindami informacijos, linkę tikėti tuo, kuo nori tikėti. Ypač šiuo metu, kai padėtis labai neapibrėžta.
Nekilnojamojo turto ekspertai sutaria dėl vieno dalyko — būsto kainos dar nepasiekė dugno, jos turėtų kristi dar maždaug metus. Tačiau tai esą vyks tolygiau ir skirtingose srityse — skirtingai.
Pateikiama pavyzdžių, kad per 1990-ųjų nekilnojamojo turto rinkos krizę Švedijoje būsto kainos krito 3 metus ir sumažėjo 30 proc. (Lietuvoje jos krinta jau 1,5 metų). Kainos Lietuvoje jau yra smukusios apie 25 proc. Manoma, kad mažiausios kainos mūsų šalyje bus maždaug po metų. Kaip tik šio dugno visi tik ir laukia. Beje, „atsistatyti“ kainos (nuo viršūnės iki viršūnės) turėtų maždaug per 10 metų: trečdalį laiko šios kainos smunka, du trečdalius — kyla.
Tačiau, kaip mes pastebėjome iš skelbimų, pirkti gerų ar bent jau įdomesnių, esančių geresnėje vietoje butų iš esmės nėra — išsvajotąjį dugną pasieks nebent senos statybos serijinių, neekonomiškų ar didelės kvadratūros būstų kainos.
Rinkoje pastebimas ir spekuliantų sujudimas — jie stengiasi pirkti butus, kurių savininkus spaudžia bankai ar skolos.
Pasak vienos stambiausių nekilnojamojo turto bendrovių „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo S. Vagonio, šiuo metu nepalankiausia padėtis yra tiems, kurie butą dėl kažkokių aplinkybių yra priversti parduoti. Tokiomis aplinkybėmis jie tikrai negaus tokios sumos, kuri jiems atrodys tinkama. Jei perkantis butą žmogus nori iš pardavėjo gauti nuolaidą, jis turi ateiti su konkrečiu pasiūlymu ir konkrečia pinigų suma.
Visi kiti, kurie gali laukti, laukia — sakykim, tokia padėtis yra Vilniaus Senamiestyje: pardavėjai laiko kainas, o pirkėjai laukia, kol jos kris. Beje, kalbant apie geros kokybės nekilnojamąjį turtą, tokia padėtis gali tęstis gana ilgai.
Tačiau, pasak eksperto, rinkos šokas, kurį ji patyrė pirmaisiais šių metų mėnesiais, jau praėjęs, pirkėjai jau domisi nekilnojamuoju turtu ir laukia, kol kainos patenkins jų lūkesčius.
„Ober-Haus“ specialistas taip pat sakė, kad visi bandymai prognozuoti, kas bus toliau, yra beprasmiški, o visos prognozės reiškia tik viena — arba jos išsipildys, arba ne. Nes per mažai duomenų, kaip vystysis visa ekonomika — koks bus nedarbo lygis, kaip elgsis bankai — juk kol kas jie tyli ir nesako, ar blogins paskolų sąlygas, ar gerins, ar finansuos nekilnojamojo turto pirkimą, ar susilaikys ir t. t.
S. Vagonis teigė, kad yra peržvelgęs praėjusių metų pradžios Lietuvos ekonomikos prognozes, kai dauguma analitikų sakė, kad šiemet ekonomika augs 5–6 proc. Dabar, jo teigimu, visi prognozuoja, kiek ekonomika smuks — 9 ar 12 proc.
Subjektyvios išvados
Reikia atidžiai apsvarstyti savo asmeninę padėtį, nes nusipirkti per brangų butą ne taip pavojinga kaip parduoti per pigiai, nes galite pigiai nebenusipirkti arba nusipirkti visišką šlamštą.
Būkite pasirengę, kad asmeninio būsto pardavimas susijęs su nemenku stresu — ne tik dėl to, kad laikinai netenkate stogo virš galvos, bet ir todėl, kad iš nekilnojamojo turto brokerių sužinosite, koks nieko vertas jūsų butas (tiesiog nors imk ir į šiukšlyną išmesk), kad jo niekas nepirks, o jei ir pirks, tai už pusę kainos. O kur dar nervingi pirkėjai, abejojantys jūsų sveiku protu. Ir apskritai šiuolaikinė būsto rinka — tik apsukriems ir įžūliems žmonėms.