Nekilnojamojo turto mokesčio nemoka ir biudžetinės įstaigos, bankrutavusios įmonės, religinės bendruomenės, laidojimo paslaugų teikėjai, neįgaliųjų draugijos ir jų įmonės, kai kurios žemės ūkio bendrovės ir kooperatyvai, labdaros ir paramos fondai. Į nemokančių nekilnojamojo turto mokesčio sąrašą taip pat patenka mokslo ir švietimo, socialinių paslaugų įstaigos, profesinės sąjungos bei asociacijos, Lietuvos bankas, darbo biržos ir darbo rinkos mokymo tarnybos, meno kūrėjai, laisvųjų ekonominių zonų įmonės, užsienio diplomatinės įstaigos, tarptautinės organizacijos.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu šios įstaigos ir organizacijos yra atleidžiamos nuo mokesčio mokėjimo. Tiesa, mokesčio nereikia mokėti ir už tinkamais naudoti pripažintus statinius, kurie faktiškai nėra naudojami.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros įmonių asociacijos (LNTPA) valdybos narys, korporacijos „Matininkai“ prezidentas Kęstutis Kristinaitis, dėstydamas asociacijos nuomonę apie ketinimus apmokestinti fizinius asmenis, sakė pasigendantis konceptualaus valdžios požiūrio į nekilnojamojo turto apskaitą, naudojimą ir įstatyminę bazę.
„Mes girdime tik skaičius, kiek milijonų žadama surinkti. Skelbiami ir populistiniai, mažiau uždirbančiųjų ausiai maloniai skambantys pareiškimai esą apmokestinsim turtuolius. Verslininkai ir fiziniai asmenys, kurie oficialiai nuomoja savo turtą, mokesčius jau seniai moka. Tačiau apmokestinimo sistema verta pačios didžiausios kritikos“, – piktinosi K. Kristinaitis.
Pasak jo, apie fizinių asmenų apmokestinimą ir planuojamas surinkti pajamas galima būtų kalbėti tik po to, kai bus inventorizuotas visas valstybės ir savivaldybių, stambių valstybinių įmonių, tokių kaip „Lietuvos geležinkeliai“ ar „Lietuvos keliai“ valdomas nekilnojamasis turtas. Taip pat reikia sutvarkyti apskaitą, suvienodinti teisinę apmokestinimo bazę ir peržiūrėti sąrašą tų juridinių asmenų, kurie nuo mokesčio atleidžiami. K. Kristinaitis stebėjosi, kad apie turto mokestį pradedama kalbėti ne nuo tikslų iškėlimo, bet nuo planuojamų surinkti pinigų.
„Mūsų supratimu, pagrindinis mokesčio tikslas yra užtikrinti, kad valstybėje nekilnojamasis turtas būtų naudojamas efektyviai, disponavimas juo būtų ekonomiškai pagrįstas ir neštų naudą“, – dėstė LNTPA valdybos narys. Panaikinus mokesčio privilegijas, daugelis ministerijų ir valstybinių įstaigų paskaičiuotų, kas labiau apsimoka – turėti prašmatnius rūmus Gedimino prospekte Vilniuje, ar, juos pardavus, gauti taip trūkstamų lėšų ir persikelti į kuklesnes patalpas miesto pakraštyje.
Verslininkas įsitikinęs, kad neefektyviausiai turtą naudoja valstybės sektorius. Pasitaiko ir atvirų, ir paslėptų piktnaudžiavimo atvejų, kai nuo mokesčių atleidžiamos komercines ar net monopolines paslaugas teikiančios valstybinės įstaigos, tokios kaip Registrų centras. Kai kur turtas paslapčia nuomojamas, gaunamos pajamos, bet mokesčių už jas valstybei niekas nemoka. „Jei suskaičiuotų pajamas, kurias galima surinkti mokėtojų ratą praplėtus valstybinio sektoriaus turto valdytojais, suma būtų daug didesnė nei tie keliasdešimt milijonų, planuojamų surinkti apmokestinus fizinius asmenis, turinčius daugiau milijono litų verto turto“, – skaičiavo K. Kristinaitis.
Mokestis sujudintų ir tuos, kurie ne taip seniai prisipirko turto, tikėdamiesi uždirbti iš greitai kylančių kainų, o dabar nenaudodami laiko jį ir laukia naujo kainų šuolio. „Įšaldyti“ pinigai nedalyvauja ūkio plėtroje, nekuria pridėtinės vertės, bet prisideda prie kainų burbulų pūtimo. Savininkai, turintys žemės tose vietose, kuriose suplanuoti svarbūs infrastruktūros objektai – keliai ir aplinkkeliai – greitai pasiskelbia milijonieriais ir trukdo miestų plėtrai, reikalaudami už savo turtą nerealių kainų.
Nekilnojamojo turto mokestis sumažintų ir jų apetitą kainai, ir godulį laikytis įsikibus nenaudojamo turto.
Gordijaus mazgas
Dabartinė mokesčių už žemę nustatymo tvarka siekia gūdžius tarybinius laikus, kuomet ji buvo visaliaudinis turtas. Apie 1994 m., kai žemę imta privatizuoti, buvo nustatyta visuotina prievolė mokėti už ją mokesčius nuo turimo sklypo vertės.
Kadangi rinka buvo dar nesusiformavusi, vertė nustatyta pagal derlingumą ir pavadinta nominaliąja indeksuota verte. Pagal ją iki šiol ir mokami žemės mokesčiai, nors rinka per tą laikotarpį ne tik susiformavo, bet spėjo suklestėti bei smukti. Pačioje sostinėje ir aplink Vilnių yra labai nederlingos žemės.
„Vieni smėlynai, nepalyginsi su Pasvaliu“, – ironiškai pastebėjo Registrų centro direktoriaus pavaduotojas kadastrui ir turto vertinimui Arvydas Bagdonavičius, komentuodamas mokesčius, surenkamus iš žemės savininkų.
Šis mokestis atitenka savivaldybėms. Pastarosios mokesčių, nesiekiančių 10 litų per metus, net neieško, nes administravimas kainuoja daugiau nei surenkama lėšų. Taigi didelė dalis žemės savininkų mokesčių už ją beveik legaliai išvengia.
Pagal naująjį Civilinį kodeksą, įsigaliojusį prieš aštuonerius metus, nekilnojamuoju turtu laikoma žemė su priklausiniais, kitaip tariant, su ant jos pastatytais pastatais. Tačiau žemė ir statiniai iki šiol yra registruojami atskirai.
Nekilnojamojo turto mokesčius už pastatus juridiniai asmenys moka nuo jų vidutinės rinkos vertės, o už žemę – pagal derlingumą. O jei pastatai yra naudojami gamybai, žiūrima jų atstatomosios vertės, t. y. statybos kainos, atėmus nusidėvėjimą.
„Dabar galiojanti nekilnojamojo turto mokesčių sistema yra paini, nelogiška ir neatitinka realių rinkos sąlygų. Vertėtų pirmiausiai ją sutvarkyti“, – sakė korporacijos „Matininkai“ vadovas K. Kristinaitis. Akivaizdu, kad nesurenkami net tie mokesčiai, kurie galėtų būti surinkti. O vietoj to kuriami nauji, pagal ydingą ir painią verčių nustatymo sistemą.
Politinės valios užtenka
Valdančiosios Tėvynės Sąjungos – Lietuvos krikščionių demokratų frakcijos Seime seniūnas Jurgis Razma patikino, kad politinės valios fizinių asmenų nekilnojamojo turto mokesčiui įvesti yra pakankamai. Tas numatyta ir dabartinėje Vyriausybės programoje. Kada viskas išsispręs, paaiškės, kai bus patvirtintas Vyriausybės programos įgyvendinimo veiksmų planas.
Politikas įsitikinęs, kad per šiuos metus užteks laiko įstatymų projektams paruošti, pasitarti su visuomene, išdiskutuoti detales ir priimti įstatymą, kuris įsigaliotų nuo kitų metų. Vieną pagrindinių mokesčio įvedimo tikslų J. Razma įvardino socialinį teisingumą.
„Daugelyje demokratinių valstybių toks mokestis yra. Jis išreiškia tam tikrą visuomenės solidarumą. Per mokestį būtų ištaisytos ir privatizavimo klaidos, kuomet kai kurie piliečiai prisigrobė žemių ir jų nenaudoja“, – sakė politikas. Jis taip pat pažymėjo, kad mokestis taptų postūmiu efektyviai naudoti nekilnojamąjį turtą.
Kokios vertės turtas galėtų būti apmokestinamas? Šis klausimas kuo toliau, tuo labiau bus aktualus. O dėl turto verčių nustatymo netruks užvirti tikros kovos.
Siekdami iš bankų gauti kuo didesnes paskolas, savininkai kėlė savo turto kainas, peržengdami bet kokias sveiko proto ir ekonominės logikos ribas. Kai reikės nuo šių verčių atseikėti tam tikrą sumą mokesčiams, spėjama, kad prasidės atvirkštinis procesas.
Kaina – kaip kopų raštas
Kalbinti nekilnojamojo turto vertintojai vieningai tvirtina, kad vertės pastaruoju metu kinta kaip vėjo pustomų kopų reljefas. Pagal dabar galiojantį Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą, turto mokestinę vertę nustato Registrų centras.
Pirmas vertinimas buvo atliktas 2006 m. sausio 1 dieną ir mokestis nuo tų verčių buvo skaičiuojamas 2006, 2007 bei 2008 metais. Nors per tą laikotarpį nekilnojamojo turto vertės itin sparčiai kilo, dėl vertės „užfiksavimo“ mokestis nedidėjo. „Jeigu turtas būtų pervertinamas kasmet, turto mokesčio bazė ir atitinkamai pats mokestis būtų augęs labai sparčiai“, – pastebėjo J. Razma.
Tais atvejais, kai Registrų centro nustatyta nekilnojamojo turto vertė nuo individualiu vertinimu nustatytos turto vertės skiriasi daugiau kaip 10 proc., mokesčių mokėtojas gali kreiptis į Registrų centrą, prašydamas turto mokestine verte laikyti individualiu vertinimu nustatytą vertę. Atitinkamas prašymas turi būti pateikiamas per 6 mėnesius nuo Registrų centro atlikto turto įvertinimo.
Per pastaruosius 9 mėnesius kainos įgijo kitą kryptį, tačiau kol kas jos nekrito žemiau 2006 m. sausio 1 d. buvusio lygio. Valdžia akylai stebi rinką ir jeigu kainos kris tiek, kad 2006 m. pradžios vertės pasirodys neadekvačios, žadama užsakyti naują visuotinį turto vertinimą.
Registrų centro atstovas A. Bagdonavičius patvirtino, kad Finansų ministeriją nuolat informuojama apie rinkos kainų pokyčius. Registrų centras nuolat stebi rinką ir koreguoja masinio vertinimo rezultatus. „Jei reikėtų pateikti viso Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos vertes, galėtume tai padaryti nedelsiant“, – sakė centro direktoriaus pavaduotojas.
Jis pripažino, kad prieš įteisinant prievolę fiziniams asmenims mokėti už turimą turtą, reikėtų sutvarkyti teisinę bazę.
Nes pagal dabartinę apgaudinėjame valstybę ir patys save. A. Bagdonavičius vardino, kad žemės mokesčius reikia pradėti skaičiuoti nuo jos rinkos vertės, apjungti žemės ir ant jos esančių statinių registrą, koreguoti turto vertinimo taisykles bei turto vertinimo pagrindų įstatymą. Taip pat aiškiai apibrėžti mechanizmą, kaip savininkai gali ginčyti masinio vertinimo rezultatus.
Registrų centras yra gavęs apie 1700 prašymų keisti turto mokestinę vertę. Paprašius pateikti argumentus, pusė besikreipusiųjų arba juos atsiėmė, arba iš viso dingo. Išnagrinėjus likusius, ketvirtadalis prašymų pasirodė pagrįsti ir vertės buvo pakeistos.
Iki šiol buvo dvi kategorijos apeliuojančiųjų. Vieni siekė didesnės vertės, norėdami parodyti ją bankui ir gauti didesnį kreditą. Kiti – susimažinti, kad mokėtų mažesnius mokesčius. Ypač daug ginčų buvo su viešbučių ir restoranų savininkais.
„Komercijai naudojamo turto rinkos vertė, be kita ko, turėtų atspindėti ir jo ekonominį naudingumą. Išanalizavus veiklą paaiškėdavo, kad kai kurių kavinių ar restoranų ekonominė vertė net trečdaliu mažesnė nei užfiksuota masiniu būdu atlikto vertinimo“, – pasakojo A. Bagdonavičius.
Registrų centras jau laukia naujos apeliacijų lavinos. Žmonės norės matyti mažesnę savo turto vertę, todėl jau dabar derėtų tobulinti skundų nagrinėjimo sistemą.
Tiesos paieškos
Pastaruoju metu ir bankai, skirdami kreditus už įkeičiamą turtą, pradėjo tikrinti jų vertę, nustatytą Registrų centro. Tuo tarpu individualų vertinimą atliekantys privatūs turto vertintojai kritikuoja Registrų centro masinį vertinimo metodą ir sako, kad jis neatspindi tikrosios rinkos kainos.
„Registrų centre tas darbas patikėtas specialistams, kurie net neturi reikiamos kvalifikacijos. Pastatų ir žemės vertinimą atlieka matininkai, vertes jie skaičiuoja tik pagal įvykusius analogiškus sandorius“, – sakė korporacijos „Matininkai“ prezidentas K. Kristinaitis.
Registrų centro vadovas savo ruožtu negailėjo pylos privatiems turto vertintojams. Neva nustatydami vertę, jie daro išvadas ir vadovaujasi ne visais panašiais įvykusiais sandoriais, o pasirinkdami tik tris sau tinkamus.
K. Kristinaitis atmetė prielaidas, kad privatūs vertintojai, norėdami įtikti užsakovui, nustato pageidaujamą, neobjektyvią turto vertę. Juos drausmina prisiimta prieš bankus atsakomybė ir įsipareigojimas kompensuoti žalą, jei paaiškėtų, kad vertė buvo dirbtinai užkelta, o turtą įkeitęs skolininkas nepajėgus atsiskaityti su banku.
Nesijaustų nuskriausti
Teisingumo ministerijos duomenimis, nekilnojamojo turto mokestinei vertei nustatyti, taikant masinio vertinimo sistemą, 2009 metams numatyta 3 mln. 185 tūkst. litų biudžeto lėšų. Tai tęstinė programa, vykdoma nuolat.
LNTPA valdybos narys K. Kristinaitis pažymėjo, kad šiuo metu Lietuvoje likę nedaug turto, kuris nebuvo vertintas individualiai, nes pastaruoju metu juo intensyviai prekiauta, iš bankų imti kreditai. Iš turimų bankų ir privačių vertintojų duomenų bazių būtų nesunku atsekti individualaus vertinimo duomenis, kurie atspindėtų realesnę turto rinkos vertę.
Masiniu būdu įvertinto turto vertės dažnai yra mažesnės už individualaus. Skaičiuojant mokesčius, kai kuriais atvejais jos būtų palankesnės mokesčių surinkėjams.
Šalys, kuriose taikomi nekilnojamojo turto mokesčiai, seniai atrado metodus, kaip nustatyti kompromisinį mokesčio tarifą. Rinkos kainų svyravimų įtaką mokesčiui, pasak A. Bagdonavičiaus, sušvelnina tvarka, kuomet mokesčiams skaičiuojama ne visa turto rinkos kaina, o tik jos dalis. Masinio turto vertinimo paklaida siekia iki 35 proc. Todėl atitinkamai galima būtų mažinti ir nekilnojamojo turto mokestinę bazę.
Tarkim, jei turto vertė – 1 mln. litų, mokestis būtų skaičiuojamas nuo 750 tūkst. litų. Panašiam mokesčio taikymo principui pritartų ir individualūs vertintojai.
Turtuolių beveik nėra
Registrų centro duomenimis, Lietuvoje fiziniai asmenys nekilnojamojo turto turi mažai, o ir pats turtas pigus. Net du trečdalius visų verčių sudaro turtas Vilniuje ir aplink jį.
Lėšos, surinktos iš nekilnojamojo turto mokesčio, patenka į savivaldybių biudžetus. LNTPA valdybos nario K. Kristinaičio teigimu, būtų prasminga, jei jos nebūtų išleidžiamos bet kokiems poreikiams, bet panaudotos miestų ir rajonų infrastruktūrai, darniai plėtrai ir renovacijai. Jo manymu, neteisinga būtų šiuo mokesčiu apmokestinti pirmąjį būstą, kurį žmogus deklaruoja kaip savo pagrindinę gyvenamąją vietą.
Kad nebūtų padaryta klaidų, ruošiant įstatymus, įpareigosiančius ir fizinius asmenis mokėti nekilnojamojo turto mokesčius, turto vertintojai įžiūri vienintelį pavojų – naktinį skubotą įstatymdavių darbą.
