Skirtumas toks, kad pirminį gyvenamojo būsto poreikį tenkinanti rinka turėtų atsigauti kainoms nukritus iki įperkamo lygio, o blogėjant šalies ekonominiams rodikliams, poreikis antrajam būstui gali paprasčiausiai išnykti. Ar šis pesimistinis scenarijus realus ir kas tuomet laukia jau įgyvendintų poilsiui skirtų NT projektų, kalbėjomės su šios srities specialistais.
„Antrųjų namų“ sąvoka
„Antrieji namai“ – Lietuvoje prigijusi savoka, kuri aiškumo dėlei vis dažniau pakeičia anaiptol ne klaidingas, todėl ir šiame tekste vartojamas sąvokas – „namai poilsiui“, „atostogų rezidencija“ ir pan.
„Antrųjų namų“ kategorijai gali būti priskirti kurortiniuose miestuose esančių privatizuotų bendrabučių, renovuotų poilsio namų kambarėliai, standartiniai nedideli butai, ar gamtos prieglobstyje pastatyti gyvenamieji namai, sodybos bei prabangūs vasarnamiai. Tai gerokai apsunkina objektyvų šio NT rinkos segmento vertinimą.
Todėl svarbu pažymėti, jog kalbėdami apie „antruosius namus“, turime nepamiršti, kad tai nėra pagrindinis, pastovus gyvenamasis būstas ir „antrieji namai“ beveik visais atvejais yra įsigyjami turint papildomų lėšų. Net jei toks būstas yra perkamas už paskolą, pavyzdžiui, įkeičiant turimą NT, specialistai pabrėžia, jog „antruosius namus“ perkantys tikrai nepriklauso piliečių kategorijai, gyvenančiai „nuo algos iki algos“. Todėl „antrieji namai“, net jei tai nedidukas kambarėlis renovuotuose poilsio namuose, yra suvokiami kaip prabangos dalykas.
Pirko net miestelių gyventojai
„Per praėjusius porą metų iš tiesų ganėtinai didelė dalis šalies gyventojų investavo ar tiesiog pirko antruosius namus. Tai lėmė tiek augusios pajamos, tiek gerėjanti šalies ekonominė situacija, tiek perspektyvios NT rinkos tendencijos. Žmonės aktyviai rinkosi butus pajūryje, žemės sklypus, sodybas prie kitų vandens telkinų“, - sakė nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Resoliution Advisers“ Pardavimų departamento vadovas Giedrius Ragaišis. Beje, ekspertas pabrėžė, jog ši tendencija buvo pastebėta net ir tarp mažesnių šalies miestų gyventojų.
Kolegos iš sostinės žodžius patvirtino ir UAB „Ober-Haus“ Klaipėdos regiono vadovas Gediminas Valantinas teigdamas, jog „rinkos augimo periodu, domėjimasis galimybe investuoti į NT pajūryje buvo išties didelis“.
Lygiai prieš metus NT bendrovės „InReal“ atlikto tyrimo duomenimis, antrųjų namų populiarumą lėmė ir besikeičianti laisvalaikio leidimo kultūra bei Lietuvos kurortiniuose miestuose didėjanti sveikatingumo ir poilsio paslaugų pasiūla. Taip pat – išaugęs privatumo poreikis, kai žmonės, pavargę nuo sezoninės kurortų apgulties, nuomojamo būsto poilsiui paieškų, siekia susikurti jaukią ir saugią aplinką jų pamėgtame kurorte.
Pirko, bet neaišku – kiek?
Tačiau kiek realiai Lietuvos gyventojų yra įsigiję antruosius namus savo šalyje, galima tik spėlioti.
„Sudėtinga tai iliustruoti statistiniais duomenimis, tačiau žvelgiant į vykdytų ir vykdomų projektų ir/ar pavienių objektų skaičių, galėtume teigti, kad pirkėjų skaičius aptariamu laikotarpiu sėkmingai didėjo“, - prielaidomis rėmėsi G. Ragaišis. Konkrečių duomenų neturi ir vienos didžiausių nekilnojamojo turto bendrovių Lietuvoje - „InReal“ bei „Ober-Haus“.
„Klientas, pirkdamas būstą, paprastai nenurodo, kokiais tikslais jį perka ir, ar turi kitą gyvenamąjį plotą“, - pabrėžė bendrovės „InReal“ Tarpininkavimo departamento vadovas Nerijus Valikonis.
„Tikslios statistikos nėra, – sakė ir „Ober-Haus“ atstovas G. Valantinas. – Tačiau labiausiai realią situaciją iliustruoja tai, kad 2007 metais, suskaičiavus vykdomų statybų mastą pajūrio regione, apie 50-60 proc. tiek statomų, tiek pastatytų objektų jau buvo realizuota“.
Lietuvos bankai taip pat pernelyg nesigilina, kiek žmonių įsigyja būstą antriniams poreikiams tenkinti, o kam kreditas reikalingas pastoviai gyvenamąjai vietai pirkti: „Bankas nefiksuoja, ar paskola yra imama pirmam ar antram būstui, nes tai įtakos kliento reitingui (ir rizikai) nedaro. Taigi, teoriškai galime sužinoti ar klientas ima paskolą antram būstui pirkti tik tuo atveju, jei pirmą būstą jis irgi įsigijo iš paskolos. Ir tik teoriškai. Praktikoje - tik paklausus kliento, ir jam geranoriškai atsakius į šį klausimą,“ - aiškino „DnB Nord“ banko vyresnioji analitikė Jekaterina Rojaka.
Lietuvius viliojo greitas uždarbis
Remiantis „Re&Soliution” atlikto tyrimo duomenimis, pasaulyje esminiai motyvai, įsigyjant antrąjį būstą, yra šie:
· Būtinybė dėl kitame mieste (ar šalyje) esančios laikinos ar nuolatinės darbovietės;
· Investicijų saugumas;
· Nuomos pajamos;
· Būstas atostogoms ar laisvalaikiui arčiau gamtos;
· Hobio įtaka (golfas, jojimas, slidinėjimas ir pan.);
· Perspektyva pakeisti nuolatinę gyvenamąją vietą, išėjus į pensiją.
„Vienas iš lietuvių motyvų buvo investicija, esant perspektyviai NT rinkos situacijai, - sakė „Resoliution Advisers“ atstovas G. Ragaišis. - Tačiau tai tikrai nebuvo vienintelis ir pagrindinis tikslas. Daugelis pirkėjų antruosius namus pirko asmeniniam naudojimui, galbūt papildomai mąstydami apie laikiną nuomos alternatyvą, būstą išnuomojant laikotarpiui, kai nesinaudoja patys“.
Tuo tarpu „InReal“ Tarpininkavimo departamento vadovas N. Valikonis mano, kad nemažai žmonių Lietuvoje antrąjį būstą kurortuose pirko spekuliaciniais tikslais: „Daugelis pirkdavo antruosius namus kaip trumpalaikę investiciją, tikėdamiesi netolimoje ateityje perparduoti už didesnę kainą ir iš sandorio šiek tiek užsidirbti. Dabar tokių perpardavėjų rinkoje sumažėjo ir būstą dažniausiai perka tie, kuriems jo iš tikrųjų reikia“.
„Sprendžiant iš to, kiek šiuo metu susiduriame su klientais, juos skatina noras turėti antruosius namus, nesitikint ateityje brangiau parduoti ar išnuomoti“, – patvirtino ir „Ober-Haus“ atstovas G. Valantinas.
„InReal“ ekspertas pastebi, kad poilsiui skirtą būstą lietuviai mielai nuomoja tuo metu, kai šis nėra naudojamas savoms reikmėms: „Iš praktikos pastebime, jog antruosius namus Lietuvoje žmonės dažniau perka savo reikmėms, tačiau neretai jie yra išnuomojami draugams, pažįstamiems, kurie neturi nuosavų sodybų ar butų pajūryje. Tokiu būdu antrieji namai atneša ir pajamas jų savininkams, nors jos ir nėra pagrindinės“.
NT kurortuose perka ir organizacijos, investuojančios į savo darbuotojų poilsį.
Daugėja norinčių parduoti
Ekspertų teiravomės, ar katastrofiškai didėjant būsto išlaikymo kaštams, žmonės nebando „atsikratyti“ sunkia našta galinčių tapti antrųjų namų?
„Šiuo metu pajūryje yra pakankamai objektų, kuriuos būtų galima priskirti antriesiems namams ir, kurie yra parduodami“, – sakė G. Valantinas, visgi pabrėždamas, kad šio fakto nederėtų vadinti tendencija.
G. Ragaišis teigė nemanantis, kad gyventojus įbaugino didėjantys būsto išlaikymo kaštai, o tai, kad vis daugiau antrųjų būstų naudojami ne savo reikmėms, o nuomojami, ar net parduodami, vertino kaip bendrą situacijos NT rinkoje pasekmę. „Šiandien rinkoje yra tikrai daug norinčių parduoti jų valdomą nekilnojamąjį turtą, net nebūtinai antruosius namus. Tai susiję su ketinimų pasikeitimu, kaip minėjau, dažniausia pardavimo priežastis – spekuliacinio turto realizacija“, - teigė NT ekspertas.
Domisi tik turtuoliai
Iš rinkos pasitraukus perpardavinėtojams, antrieji namai, kaip teigia pašnekovai, išliko patrauklūs, tačiau šiandien jais domimasi mažiau, o interesantai - dažniausia pasiturintis visuomenės sluoksnis.
„Susidomėjimas aprimo, tačiau antrojo būsto pirkėjų auditorija kiek kitokia, juk tai ne ekonominės klasės būstas. Antruosius namus Lietuvos kurorte šiandien perka užsieniečiai poilsiautojai arba verslininkai ir kiti aukštas pajamas gaunantys žmonės tiek iš Lietuvos, tiek iš kitų šalių“, - paprašyta nusakyti statistinį pirkėją, kalbėjo Druskininkuose antrųjų namų projektus realizuojančios bendrovės „Eurokortas“ atstovė Laura Šiaučiūnaitė.
„Situacija antrųjų namų segmente yra panaši, kaip ir visame NT sektoriuje. Pastebime, kad palyginus su poros praėjusių metų laikotarpiu, paklausa yra sumažėjusi. Potencialūs pirkėjai renkasi atsargiau - prieš tai apžiūri ir išnagrinėja keletą variantų bei išsirenka geriausią. Kita vertus, ir pasiūla šiuo metu irgi yra didesnė, negu buvo prieš keletą metų“, - savo pastebėjimus dėsto N. Valikonis.
G. Ragaišio teigimu, dabar pirkėjų pasirinkimą labiau nei bet kada lemia projekto vieta, kokybė, koncepcija ir, be abejo, nepervertinta kainodara.
Daugumos ekspertų žiniomis, rezidencijų Lietuvos kurortiniuose miestuose statybos darbai nėra stabdomi, nors apie pavienius atvejus Druskininkų regione užsiminė „Eurokorto“ atstovė.
„Tuo tarpu naujos statybos projektai yra planuojami nuosekliau ir kruopščiau“, - pabrėžė N. Valikonis.
Kokybiški projektai „nenumirs“
Į klausimą, kokie yra svarbiausi kriterijai, lemiantys antrųjų namų Lietuvoje projektų sėkmę, N. Valikonis atsakė: „Pagrindinis kriterijus, lemiantis bet kokio būsto realizavimo sėkmę, yra geras kainos ir kokybės santykis“. „InReal“ ekpertas pridūrė, jog antruosius namus besirenkantys klientai dažnai turi specifinių pageidavimų dėl būsto suplanavimo, jiems ypač aktuali yra vieta, taip pat – infrastruktūra: prekybos centrai, geras susisiekimas. Taip pat pastebimas vis didesnis poreikis laisvalaikio pramogų pasiūlai.
Specialisto teigimu, žmonės antruosius namus dažniausiai perka Lietuvos pajūryje arba kituose kurortiniuose rajonuose, esančiuose nelabai toli nuo didžiųjų Lietuvos miestų: Molėtuose, Druskininkuose, Birštone.
Pirkėjui, visgi pasiryžusiam pirkti būstą poilsio poreikiams tenkinti, N. Valikonis pirmiausia pataria įvertinti savo lūkesčius ir tikslus. „Apsisprendus įsigyti būstą poilsiui, derėtų atkreipti dėmesį į kainos ir kokybės santykį. Lyginant su situacija, kuri buvo prieš trejetą metų, šiuo metu vasaros rezidencijų pasiūla rinkoje yra kur kas didesnė, todėl klientas gali sau leisti būti išrankesniu bei reiklesniu. Tai pat vertėtų atkreipti dėmesį į vietą: ar vieta tikrai verta kainos, į statybos darbų kokybę, infrastruktūrą (susisiekimas, prekybos centrai ir kt.), o taip pat – šalia įsikursiančius kaimynus. Labai svarbu, kas aplinkui gyvens“, - pataria specialistas.
Ekspertai pabrėžia, jog išliekamąją vertę turintis NT, o toks gali būti tik kokybiškas ir tikrai geroje vietoje įgyvendintas projektas, žvelgiant į ilgalaikes perspektyvas, savo vertės nepraras. Tik toks projektas yra apsaugotas ir nuo visiško fiasko, net rinką ištikus krizei.
„Mūsų šalyje antrujų namų rinką sudarantis procentas negali būti labai didelis. Lietuva – ne Ispanija ar Turkija, ir dėl šios priežasties greičiausiai realizuojami tie projektai, kurie iš tiesų yra geriausi (dėl savo vietos, koncepcijos ir pan.). Tačiau kaip ir visoje NT rinkoje, taip ir antrųjų namų segmente pasitaiko ir mažiau vykusių projektų, kurių įgyvendinimas gali būti kvestionuojamas“, - pastebi G. Ragaišis.
G. Valantinas mano, kad anksčiau ar vėliau visi projektai vistiek bus parduoti. „Tiesiog realizacija gali užtrukti ilgesnį laiką, negu planavo statytojai ar investuotojai“, - pastebi jis.
Kokios perspektyvos?
„Lietuva iš viso turi tik apie 99 km ilgio pajūrio ruožą. Tai – labai mažas plotas, lyginant su Skandinavijos bei Pietų Europos šalių pajūriu. Būsto pasiūla šiame regione visada buvo ir bus labai ribota, o susidomėjimas – ganėtinai didelis. Neginčijama, kad mūsų pajūris visada išliks traukos centru, ir paklausa būstui pajūryje išliks“, - optimiškai kalba N. Valikonis.
G. Valantino prognozės kiek santūresnės. „Ateitis tikrai nėra šviesi, bet nenorėčiau teigti, kad ji ir labai jau tamsi. Visame pasaulyje kurortiniai miesteliai yra vertinami. Žinoma, taip kaip buvo, jau tikrai nebebus. Jei situacija neblogės, manyčiau, kad bus kaip ir visose išsivysčiusių šalių rinkose: daug objektų, didelė pasirinkimo galimybė ir t. t. Tikėtina, kad didesnę įtaką vėl darys sezoniškumas. Antrųjų namų rinką galėtų išjudinti kurorto „paketų“ pirkimas, kai įsigyji ne tik butą, bet ir galimybę lankytis SPA centruose, laisvalaikio praleidimo zonose ir panašiai“, – prognuozuoja specialistas.
Sunku paneigti, jog galimybė turėti kad ir mažą, bet savo oazę prie jūros ar kitame pamėgtame Lietuvos kurorte, kurį gali pasiekti vos per kelias valandas ir kada užsigeidęs, žavi ne vieną. Antrųjų namų rinkos ateitis priklausys ne tik nuo ekonominės situacijos, bet ir nuo tolesnės kurortų regionų plėtros perspektyvų. Juk daugelis Lietuvos kurortinių miestų statusą turinčių savivaldybių ilgalaikiuose plėtros planuose yra numatę tobulinti kultūrinių, turizmo ir rekreacinių paslaugų infrastruktūrą. Tokius ambicingus užmojus, kaip įrengti slidinėjimo trasas, golfo aikštynus, statyti baseinus, tiesti tiltus ir t. t., įgyvendinti turėtų padėti Europos Sąjungos struktūrinių fondų lėšos, Lietuvai numatytos iki 2013 metų.
Tačiau, kaip pripažįsta NT vystytojai, didžioji dalis antrųjų namų projektų yra numatyti didesnes nei vidutines pajamas gaunantiems žmonėms. Nors išsivysčiusiose Vakarų šalyse rezidenciją poilsiui, jei tik jaučia tokį poreikį, įsigyti gali daugelis, statistiniam lietuviui teks palaukti kur kas geresnių laikų.
