Žiniasklaidoje atsispindi visuomenėje nerimstančios diskusijos dėl nekilnojamojo turto (NT) rinkos perspektyvų Lietuvoje ir ši tema dar neišsemta. Finansų analitikai jau kuris laikas diplomatiškai kalba apie neišvengiamą kainų korekciją, tačiau NT vystytojai atkakliai laikosi savo – būtinybę mažinti būsto kainas kategoriškai neigia, o dėl susidariusios padėties rinkoje vienareikšmiškai kaltina „kranelius prisukusius“ bankus.

Štai UAB „Sklypas“ valdybos pirmininkas Vytautas Lapienis NT rinkai skirtos konferencijos metu deklaravo: „Lietuvoje kainų tikrai nemažinsime. Kai tokia infliacija – kainų nedidinimas jau yra kainų mažinimas”. Metinė infliacija vasario pabaigoje pasiekė 9,9 proc. ribą. Išties, brangstant statybinėms medžiagoms ir darbo jėgai, kainų mažinimas atrodytų mažai logiškas, tačiau gyvenamojo būsto projektų vystytojai priversti koreguoti kainas. O apdairesni jau pusto padus į šiuo metu kur kas patrauklesnį komercinio NT sektorių.

Natūralus posūkis

„Galima drąsiai teigti, kad vystytojai savo dėmesį nukreipė į komercinio nekilnojamojo turto segmentą. Tai natūralu, ir šitokias permainas buvo galima numatyti jau prieš keletą metų“, – „City24.lt“ patvirtino „InReal“ komercinio NT grupės vadovas Karolis Tuinyla.

Jo teigimu, tai natūralus posūkis, kai gyvenamojo NT rinka yra prisotinta. „Kokiame segmente aktyviausias sujudimas, atsakyti šiuo metu negalėčiau. Išties aktyvios ir sandėliavimo, biuro patalpų, prekybos centrų rinkos. Bankų pateiktais duomenimis, šiuo metu yra planuojama apie nuo 250 iki 400 tūkstančių komercinės paskirties nekilnojamojo turto kv.m. Tiesa, tai tėra siūlomi projektai. Daugelis iš jų neišvys dienos šviesos dėl sugriežtėjusių kreditavimo sąlygų, tačiau šie skaičiai puikiai iliustruoja situaciją“, – kalbėjo K. Tuinyla, akcentuodamas, jog tai taikytina Vilniaus ar Kauno rinkoms.

Panevėžio, Šiaulių ir iš dalies Klaipėdos komercinio sektoriaus rinkos yra ganėtinai užpildytos. Tačiau NT ekspertų teigimu, visoje Lietuvoje jaučiamas aukščiausio lygio biurų trūkumas.

K. Tuinyla tvirtino, kad jam neteko susidurti su vystytojais, gyvenamosios paskirties patalpas keičiančiais į komercinę: „Dažniau daroma atvirkščiai – ant komercinės paskirties žemės statomi gyvenamieji namai. Pritaikyti gyvenamąsias patalpas komercijai, mano manymu, būtu itin keblu dėl techninių bei projektavimo galimybių“.

Tuo tarpu „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius „City24.lt” prisipažino, kad jam teko girdėti, jog kai kurie vystytojai perorientuoja nespėtus įgyvendinti gyvenamojo būsto projektus, ar net gyvenamųjų namų patalpas bando paversti tinkamomis komercijai, pavyzdžiui, pirmuosius namų aukštus pritaikyti būtiniausius gyventojų poreikius tenkinančioms verslo šakoms vystyti.

Investicijų rizika mažesnė

Unisonu pasisakantys prieš esamų būsto kainų mažinimą, statybų sektoriaus atstovai neslepia, kad daugumos akys krypsta į komercinio NT segmentą.

AB „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis neneigė, jog ateityje bendrovė statys mažiau gyvenamosios paskirties būstų: „Sumažėjus paklausai, mažės ir pasiūla“, – sakė jis.

Praėjusį mėnesį skandalingą akciją (išpirkti savo pastatytus ir parduotus butus už pirkimo pardavimo sutartyje nurodytą sumą, jei pirkėjai per artimiausius 3 metus nuspręstų atsisakyti įsigyto būsto) paskelbusi AB „Ranga IV“, šiuo gestu bandė įrodyti, kad kainų mažinti tikrai neketina. Tačiau toks drastiškas rinkodaros žingsnis tik įrodo, kad padėtis – rimta. Bendrovės rinkodaros direktorė Dita Purlienė taip pat yra užsiminusi, kad investicijų mastas į gyvenamųjų namų sektorių gali būti peržiūrėtas.

„Komerciniame sektoriuje susiklostė tokia situacija, kokia prieš keletą metų buvo gyvenamųjų namų sektoriuje – biurų trūksta”, – teigia ir Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkodaros skyriaus vadovas.

Be to, pasak konsultacinės bendrovės „Re&Soliution” direktoriaus Ričardo Čepo, net susidarius kebliai situacijai Lietuvos NT rinkoje, investicijų rizika komerciniame sektoriuje yra kur kas mažesnė.

Krizė ar sveikos ekonomikos požymis?

Foto: Corbis

Užsienio finansų analitikai, pavyzdžiui, Larsas Christensenas, kurio įžvalgas ir komentarus cituoja įtakingiausios tarptautinės žiniasklaidos priemonės („Financial Times“, „Wall Street Journal“ ir t.t.), pirmojo metų mėnesio pabaigoje vykusioje NT konferencijoje išreiškė gan griežtą nuomonę: NT kainos Lietuvoje, kaip ir kaimyninėse šalyse kris mažiausiai 20 procentų, o „minkšto“ ekonomikos nusileidimo galime tikėtis kaip stebuklo.

Lietuvos finansų rinkos ekspertai nuosaikesni. „Hansabanko“ finansų analitikas Tomas Andrejauskas, padėties nedramatizuoja, tačiau neneigia, jog NT kainos tapo neįperkamomis, nes jų augimas gerokai aplenkė darbo užmokesčio didėjimą.

Pasak T. Andrejausko, prie „kainų burbulo“ pūtimosi prisidėjo ir prieš keletą metų vykusi arši konkurencija tarp bankų, kovoje dėl klientų, skatinusi išduoti kreditus tokiomis sąlygomis, kurių negalima laikyti normaliomis. „Paskolų išdavimo tvarka negriežtėja, – vystytojams atsikirto T. Andrejauskas. – Ji grįžta į normalią padėtį“.

„DnB Nord“ banko vyresnioji analitikė Indrė Genytė teigia, kad iki šiol gyvenamojo NT statytojai ir pardavimų tarpininkai Lietuvoje veikė didelio pasiūlos ir paklausos atotrūkio bei palankaus bankų kreditavimo iššauktomis šiltnamio sąlygomis.

„Cikliškumas būdingas kiekvienai laisvosios konkurencijos principais pagrįstai rinkai ar jos segmentui. Lietuvoje šiuo metu būsto rinkos aktyvios plėtros fazė perleidžia estafetę nuosaikesniam vystymuisi. Pasiekta kritinė būsto įperkamumo riba – vidutinio potencialaus būsto pirkėjo nebetenkina esamas kainos ir perkamo, o tiksliau įperkamo, būsto kokybės santykis, – mano analitikė. – Todėl dabartinis ženklus gyvenamojo nekilnojamojo turto sandorių skaičiaus sumažėjimas – seniai laukta rinkos reakcija į itin išaugusias būsto kainas“.

Banko atstovė patvirtino, jog prislopus pirkėjų aktyvumui, statybos projektų vystytojams vis sunkiau realizuoti gyvenamojo NT projektus.

„Sumažėję ketinimai investuoti į nekilnojamąjį turtą rodo esamas tendencijas: rinkoje gerokai sumažėjo spekuliantų, o gyventojai atidžiau ir atsakingiau renkasi būstą tiek savo reikmėms, tiek kaip investiciją. Šis pokytis – bręstančios rinkos požymis“, – žiniasklaidai išplatintame pranešime teigia ir „InReal“ Tarpininkavimo departamento vadovas Mindaugas Šimkus.

Kas laimės nervų karą?

Foto: Žurnalas "Statyba ir architektūra"

Taigi, kas gali – traukiasi į saugesnius komercinio NT plotus. Nors vystytojai visomis išgalėmis neigia, tačiau nelikvidaus gyvenamojo būsto daugėja. „City24.lt” kalbintas V. Zabilius išsakė nuomonę, jog susidariusi padėtis būsto rinkoje yra paremta psichologiniais motyvais ir vystytojai nepraranda vilties, kad nesulaukę kainų griūties žmonės vėl aktyviai pirks ir situacija rinkoje stos į senas vėžes.

NT rinkos ekspertas pastebi, kad pirkėjams situacija rinkoje jau šiandien yra kur kas palankesnė, nei prieš keletą metų. NT pardavėjai ne tik atviresni deryboms, bet ir nusiteikę suteikti pridėtinę vertę parduodamam objektui – papildomai įsipareigoja įrengti vaikų žaidimų aikšteles, padovanoti automobilio parkavimui skirtą vietą ir panašiai.

Nors oficialiai skelbiama, jog gyvenamojo būsto kainos nekrenta, „City24.lt“ duomenimis, derybų metu interesantui garantuota mažiausiai 5 proc. nuolaida. Tiesa, šis skaičius kol kas nusako ne kainų kritimą, o daugumos analitikų ir prognozuotą korekciją 10 proc. ribose.

„Nordea“ banko Kauno regiono verslo klientų vadovės Dainos Brusokienės manymu, lietuvius laukti verčia ne tik lūkesčiai, kad kainos kris, bet ir miglota valstybės politika: „Žmonės suvokia, kad esant tokiai infliacijai, brangstant statybinėms medžiagoms, darbo jėgai, didelė korekcija mažai įmanoma. Juos labiau gąsdina tai, jog valstybės politika yra neaiški – kas bus daroma ir, ar bus daroma siekiant pažaboti infliaciją? Daugelis negali būti tikri, ar pajėgs išmokėti paskolą, toliau augant palūkanoms“.

NT rinkos ateitis paremta žmonių lūkesčiais, todėl nuomonės, kas laimės šį nervų karą, „City24.lt“ teiravosi ir psichologo Gedimino Navaičio.

„Ekonomika labai glaudžiai susijusi su psichologija, tai itin aiškiai matyti akcijų rinkose, kai dėl pasikeitusios žmonių nuomonės ar požiūrio į tam tikrą įmonę, smarkiai krinta jos akcijos, nors jos pelningumo rodikliai visai nepakitę, – kalbėjo psichologas. – Panašiai yra ir NT rinkoje. Tik šiuokart situacija yra tokia, kad būsto kainos buvo pernelyg iškeltos, taigi žmonių lūkesčiai, kad kainos kris ar bent jau stabilizuosis turi rimtą pamatą. Susidarius tokiai situacijai, iš rinkos pasitraukia perpardavinėtojai, būstas bus perkamas tiesioginiam naudojimui, o sau būsto ieškantis žmogus gali gan ilgai laukti. Todėl į klausimą, kas laimės šioje situacijoje: vystytojai ar pirkėjai, galiu atsakyti vienareikšmiškai – pirkėjai“.

Pasak jo, kylant kainoms, žmogus laukti negali, o joms stabilizavusis, ar net turint pagrįstų lūkesčių, kad kainos kris – mėnuo, du ar trys – lemiamos įtakos pirkėjo apsisprendimui neturi ir neturės. „Šis laikotarpis norinčiam įsigyti būstą nėra ekonomiškai nuostolingas, o štai parduodantiems – gali atnešti rimtų nuostolių,“ – svarsto psichologas.

Išliks tik stipriausieji?

Foto: DELFI

„Kiek pagrįsta nuomonė, kad mažiausiai pusė smulkesnių NT verslu užsiimančių įmonių bankrutuos, nes nebepajėgia vykdyti įsipareigojimų bankams?“, – teiravomės „DnB Nord“ banko vyresniosios analitikės I. Genytės.

Jos nuomone, pastaraisiais metais trūkstant gyvenamojo NT, šiame sektoriuje nebuvo sveikos konkurencijos tarp pasiūlos dalyvių, o pasiekiami viršpelniai pritraukė būrius norinčių uždirbti, tačiau ne itin profesionalių rinkos žaidėjų.

„Pastarieji įsiliejo į statybų bei NT veiklas kainų kreivei judant aukštyn. Susiformavo nuomonė, kad nekilnojamojo turto kainos augs nuolat ir nebuvo pasirūpinta ilgalaikėmis strategijomis, ar veiklos diversifikavimu, – mano analitikė. – Įtampa Lietuvos makroekonominėje aplinkoje sąlygojo vartotojų ateities lūkesčių prastėjimą, o būsto kainos išaugo tiek, kad nebeliko norinčiųjų, tiksliau, išgalinčių, pirkti. Todėl natūralu, kad kritus pirkėjų aktyvumui ir gyvenamojo nekilnojamo turto kainoms nustojus augti, būsto pardavėjams neramu. Jie jau patiria sąnaudas (įsipareigojimus bankams, medžiagų tiekėjams, subrangovams ir t.t.), o planuotų įplaukų iš būstų pardavimų nėra arba jos ženkliai atsilieka nuo anksčiau sudarytų optimistinių planų“.

Banko atstovė patvirtino, jog sumažėjus pirkėjų aktyvumui, statybos projektų vystytojams vis sunkiau realizuoti gyvenamojo NT projektus. Pasak pašnekovės, norinčiųjų ir sugebančių joje tęsti veiklą ženkliai sumažės.

Vystytojams – galvos skausmas, pirkėjams – aukso amžius

Neoficialioje aplinkoje teko ne kartą girdėti vystytojus, kaltinant žiniasklaidą spekuliuojant NT kainų temomis. „Kam tai naudinga?“ – pečiais gūžčioja jie, nors atsakymas – daugiau nei paprastas. Rinkoje susiklosčiusi situacija naudinga paprastiems žmonėms. Aukso amžius statybų sektoriuje baigėsi. Prasideda pirkėjų aukso amžius.

Lygiai prieš pusę metų į „City24.lt” klausimą: „Europėjame kainomis ar, ir kokybe?”, SEB banko Nekilnojamojo turto finansavimo departamento direktorius Ugnius Vipartas atsakė, jog Lietuvos NT rinka stovi ant permainų slenksčio. „Padėtis šioje srityje, jei dar negerėja, tai tuoj turėtų pradėti gerėti. Statytojai vis labiau spaudžiami galvoti, kaip pirkėjui pasiūlyti kokybišką ir kainą atitinkantį būstą“, – prognozavo jis.

Prognozės pildosi. „Rinka ima veikti sveikos konkurencijos sąlygomis. Pirkėjai turi iš ko rinktis, todėl nekilnojamojo turto vystytojams teks gerokai pasitempti ir pagalvoti, kaip rinkai pasiūlyti konkurencingą produktą“, – šiandien teigia „InReal“ atstovas K. Tuinyla.

NT rinkoje turėtų išryškėti pasiskirstymas pagal segmentaciją. Daliai vystytojų pasitraukus į komercinį sektorių, gyvenamojo būsto srityje pirkėjai galės tikėtis ar reikalauti aukščiausios kokybės produkto. „Išliks profesionalūs, kokybiškus darbo rezultatus garantuojantys ir rinkos cikliškumui atsparūs dalyviai. Kainos ilgainiui turėtų koreguotis ir galiausiai atitikti kokybę“, – prognozuoja finansų analitikė I. Genytė.

Ne paslaptis, jog statybų karštinės metu lyg grybai po lietaus dygę pastatai nepasižymi nepriekaištinga kokybe. Pirkėjai lūkuriuoja ir dėl tos priežasties, jog vengia pirkti būstą abejonių keliančiuose naujuose namuose. „InReal“ atstovas tvirtina, jog laukti keletą metų neverta – jau ir šiandien galima rasti NT objektų, kurie pastatyti laikantis aukščiausių standartų. Tačiau turint omenyje, jog NT projektai vystomi ne vienerius metus, skrupulingesni pirkėjai būsto nuosavoms reikmėms gali laukti dar keletą metų.

NT vystytojų laukia darbingi laikai – teks gerokai pasukti galvas: kaip nedidinant kaštų išgauti aukštesnę kokybę, profanus statybininkus pakeisti specialistais, kokių rinkodaros priemonių griebtis ir t.t. Viskas tam, kad patraukti šiandien itin išrankiu tapusio pirkėjo dėmesį.