Apskritai daugumoje Europos rekonstrukcijos ir plėtros banko veiklos regiono šalių būsto kainų augimo tempai tapo destabilizacijos veiksniu. Tačiau pasiūlos didėjimas ir sugriežtėję kreditų reikalavimai turėtų pristabdyti šį augimą.
Europos rekonstrukcijos ir plėtros bankas pažymėjo, jog laukiama lėtesnio būsto kainų augimo šalyse su pereinamąja ekonomika.
Pats didžiausias gyvenamojo būsto kainų augimas buvo Ukrainoje. Po jos eina Rumunija, Latvija, Estija, Lietuva, Bulgarija, Rusija ir Armėnija.
Vidutiniai metiniai būsto kainų augimo tempai viršijo 20 proc., tai žymiai aukštesnis rodiklis nei paties bendrojo vidaus produkto augimo rodikliai.
Ypač brango seni butai
Pernai ekspertai prognozavo, kad šiemet šalyje nekilnojamasis turtas pabrangs iki 20 proc.
„Tačiau nekilnojamasis turtas apie 20 proc. pabrango jau per I šių metų ketvirtį“, - teigė Nekilnojamojo turto agentūros VESTUS direktorius Vytautas Šimanskis.
Pasak bendrovės “Ober-Haus” Ryšių su visuomene projektų vadovės Linos Luneckienės, per pirmuosius du šių metų ketvirčius labai sparčiai kilo nekilnojamojo turto kainos. O kai kur net ypač sparčiai. Šiauliuose ir Panevėžyje senos statybos butų, esančių miegamuosiuose rajonuose, kainos vidutiniškai augo apie 50 proc. Sparčiai - 40 proc. brango naujos statybos butai Kauno miegamuosiuose rajonuose.
Klaipėdoje per šių metų pirmuosius ketvirčius naujos statybos butai pabrango 22 proc., o senos - 20 proc.
Kainos nemažės
Šiųmetinis kainų kilimas Lietuvoje jau per pirmąjį pusmetį viršijo visas išankstines prognozes; būsto kainos pasiekė naujas rekordines aukštumas, todėl nemažai daliai gyventojų būstas tapo tiesiog nebeįperkamas, o potencialiems pirkėjams vis sunkiau pasiryžti investuoti į būstą. Tačiau nuo šių metų liepos mėnesio kainų augimo tempai Lietuvos didžiuosiuose miestuose pastebimai sulėtėjo. Kainos arba visai nesikeitė, arba kilo ne daugiau kaip penkis proc.
„Nedidele išimtimi tapo Kauno ir Klaipėdos naujos statybos butų miegamuosiuose rajonuose rinka. Kaune tokių butų kainos nuo liepos iki rugsėjo ūgtelėjo iki 8 proc., Klaipėdoje - iki 10 proc.“, - sakė L.Luneckienė.
Tai, kad būsto kainų kilimas pastaraisiais mėnesiais Lietuvoje sulėtėjo, o kai kuriuose miestuose ir visai sustojo, lėmė išaugusios būsto paskolų palūkanos. Taip pat augančios infliacijos grėsmė. Nemažai potencialių pirkėjų baiminasi, kad infliacija gali būti spartesnė nei jų pajamų augimas. Susiklosčius tokiai situacijai, būtų sunku grąžinti paskolą. Kita vertus, pastebimai sumažėjo spekuliacinių sandorių kiekis. Būstai perpardavimui įsigyjami tik tuo atveju, jei siūlomi pirkti už gerokai mažesnę nei rinkos kainą. Taip pat mažėja užsieniečių, ieškančių Lietuvos rinkoje greito pelno, skaičius.
„Potencialių būsto pirkėjų gretas retina ir subjektyvios priežastys. Pavyzdžiui, daugelio žiniasklaidos priemonių formuojama nuomonė, kad neva šiuo metu esamas kainų lygis ilgai neišsilaikys ir ateityje galima tikėtis ženklaus kainų mažėjimo“, - tvirtino Ryšių su visuomene projektų vadovė.
Laikas įsigyti naują būstą
Dabartinė situacija Lietuvos būsto rinkoje yra unikali tuo, kad šiandien senos ir naujos statybos butų kainos yra maksimaliai suartėjusios.
Pavyzdžiui, Vilniaus mieste už senos statybos suremontuotus butus yra prašoma nė kiek ne mažiau nei už naujos statybos butus su daline apdaila. Skirtumas tarp miegamuosiuose sostinės rajonuose esančių senos ir naujos statybos butų tesudaro ne daugiau kaip 20 procentų. Užpernai ir pernai šis skirtumas buvo iki 40 proc.
„Todėl dabar yra labai palanku senos statybos butus keisti į naujos statybos butus“, - tvirtino L.Luneckienė.
Agentūros VESTUS direktorius V.Šimanskis sakė, kad Klaipėdoje kol kas pirkėjai beveik nekreipia dėmesio į tai, ar namas renovuotas. Buto kainos nemodernizuotame name yra tik iki 20 proc. mažesnės nei apšiltintuose pastatuose.
„O juk yra butų, kurių gyventojai moka trigubai mažiau už šildymą nei tokių pačių nerenovuotų namų gyventojai“, - stebėjosi V.Šimanskis.
Anot jo, kitąmet dar brangs šildymas ir prasidės masinė daugiabučių renovacija. Tai turės poveikio nekilnojamojo turto rinkai. Kainų skirtumas tarp nemodernizuoto būsto ir renovuoto turėtų žymiai padidėti.
Šalies nekilnojamojo turto kainos neturėtų didėti daugiau nei 5-10 proc., palyginti su dabartinėmis kainomis. Laukti ženklaus kainų sumažėjimo artimiausiu metu nėra pagrindo: visų pirma, Lietuvos būsto rinka nėra persotinta būsto, antra, didžioji dalis tiek esamų, tiek buvusių sandorių nėra spekuliaciniai. Todėl, net ir stipriai kritęs pirkėjų aktyvumas, negalėtų sukelti pardavėjų panikos, dėl kurios kainos greitai neva mažėtų.
„Brangstanti statybų savikaina lėtins statybų tempus, tačiau būsto pasiūlos perteklius rinkai negrės. Ypač Kaunui, kuriame naujos statybos būsto pasiūla ir statybų tempai yra net kelis kartus mažesni nei Vilniuje ir Klaipėdoje“, - teigė L.Luneckienė.
Sunkios pagirios
Nekilnojamojo turto kainų pokyčių tendencijos akivaizdžiai atspindi šalies ekonominę situaciją. Pastaruosius mėnesius vis garsiau kalbama apie Baltijos šalių ekonomikos perkaitimą.
Bendrovės „DnB NORD bankas“ prezidento patarėjas Vadimas Titarenka tikino, kad kol kas Lietuvai ekonominė krizė negresia, kaip kaimynėms Estijai ir Latvijai.
Anot jo, ekonomikos perkaitimas pasireiškia tuo, kad ekonomika auga daugiau nei turi potencialo, sparčiai didėja vidaus vartojimas. Įmonės ir gyventojai skolinasi neatsižvelgdami į savo galimybes. Sparčiai didėja darbo užmokestis ir infliacija. Šie veiksniai gali sukelti ekonominę krizę.
„Šį reiškinį galima vadinti pagiriomis po baliaus, kai neapskaičiavę savo jėgų puotos dalyviai padaugina alkoholio, o iš ryto skauda galvą, pykina“, - palygino banko prezidento patarėjas.
Pasak jo, pirmieji krizės požymiai yra Latvijoje ir Estijoje, nes ten pradėjo mažėti nekilnojamojo turto kainos. Tiesa, Latvijos Vyriausybė ir centrinis bankas ėmė mažinti galimybes skolintis iš bankų. Ypač atsižvelgiama į atlyginimo dydį bei įvesti papildomi mokesčiai. Tai didina palūkanas.
Apsunkinus sąlygas pasiimti paskolas, Latvijoje sumažėjo nekilnojamojo turto paklausa, todėl kainos taip pat sumažėjo.
V.Titarenkos teigimu, Lietuvos ekonomikos rodikliai žymiai geresni nei kaimyninėse Baltijos šalyse. Lietuvoje mažesnė infliacija, mažesnis einamosios sąskaitos deficitas.
Latvijoje ir Estijoje bendroji šalies skola užsieniui - tai yra valdžios ir privačių įmonių skolos užsieniui - jau yra didesnės nei bendrasis šalies vidaus produktas. Lietuva pernai užsieniui buvo skolinga tiek, kiek sudaro 50 proc. bendrasis šalies vidaus produktas, o šiemet gali išaugti iki 70 proc.
Pesimizmas auga
Lietuvoje sveikesnė ūkio struktūra. Perdirbamoji pramonė sudaro 22 procentus bendrojo vidaus produkto, o Latvijoje - tik 10 proc. Lietuvoje perdirbamoji pramonė eksportuoja 60 proc. pagamintos produkcijos.
„Jei sumažėtų vidaus paklausa, tuomet mus gelbės prekyba su užsieniu. Latvijoje mažai eksportuojama, daugiausiai uždirbama iš vidaus prekybos, todėl kilus krizei - sumažėjus vidaus vartojimui - pasekmės būtų itin skaudžios“, - paaiškino V.Titarenka.
Jo teigimu, nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje stabilizavosi - paklausa jau lygi pasiūlai.
„Matyt, nebus jokių staigių nekilnojamojo turto kainų kilimo ar mažėjimo. Todėl tikėtis kardinalių nekilnojamojo turto rinkos permainų neverta“, - mano banko rezidento patarėjas.
Jis sakė, kad Lietuvos ekonomikai didžiausią poveikį daro žmonių lūkesčiai, kai jie optimistiniai, tuomet ekonomika auga.
„Deja, pastaruosius porą mėnesių lūkesčiai blogėja, nes auga infliacija - didėja maisto kainos ir komunaliniai mokesčiai. Mažesnes nei vidutines pajamas gaunantys žmonės vis daugiau pinigų išleidžia kasdieniams poreikiams“, - konstatavo V.Titarenka.
