VALSTYBĖ užsikabino būtent už šio žodžio mėgindama pasižiūrėti, ar galima Vilniaus nekilnojamojo turto rinką „supjaustyti“ iki mikrolygmens, gatvių, ir suvokti, kurių sostinės vietų laukia šviesi ateitis gavus reanimuojančių valstybinių ir privačių investicijų, kurios turi stabilias pozicijas, o kurioms skamba pavojaus varpai.
Perspektyva: rožinė
Žodis „perspektyva“ dabartinėje Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje atitinka savo pradinę reikšmę – tai, ko nėra, bet jeigu bus sudarytos sąlygos būti, tai atsiras ir bus gerai. Štai po tokio akių tiką sukeliančio sakinio pažiūrėkime, kurgi Vilniuje yra tos sąlyginai tuščios ir beprotiškai perspektyvios vietos.
Mikrorajonas. Bendrovės „ŽIA Valda“ projektų plėtros departamento direktorius Benediktas Laurušonis gal ir šiek tiek nustebina sakydamas, kad Naujamiestyje. Kokiam dar Naujamiestyje? Ar tame pačiame, kuriame namas remiasi į namą, tas remiasi į gamyklą, o vieninteliam likusiam medžiui jau galima suteikti gamtos paminklo vardą? Pasirodo, jog tame pačiame.
„Naujamiestis turi labai daug pranašumų, – įsitikinęs B. Laurušonis. – Susisiekimas patogus, puikūs Senamiesčio vaizdai, kuriuos pro savo langus matys naujieji gyventojai, kadangi Naujamiestyje yra leidžiami aukštybiniai pastatai.“
Būsimieji Naujamiesčio kūrėjai labiausiai dairosi į milžiniškus (miesto matais) plotus užimančias apleistas gamyklas, tokias kaip „Elfa“ ar „Velga“.
Bet, pasak „Oberhaus“ vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio, pagrindiniai trukdžiai šiai teritorijai plėtotis – daug savininkų, prieš kelerius ar keliolika metų privatizavusių nedideles gamyklų dalis. Pavyzdžiui, viena didžiausių Naujamiestyje esančių buvusi radiotechnikos matavimų prietaisų gamykla, dirbusi sovietinei karo pramonei ir vadinta „Pašto dėžute 555“.
Jos patalpas privatizavę kelios dešimtys asmenų, turinčių skirtingus interesus (nuo reklamos agentūros iki seksualinių mažumų klubo), todėl be milžiniškų investicijų vieningos plėtros tikėtis sunku.
Be to, būsimiems naujų būstų gamyklų teritorijose savininkams derėtų pasidomėti užterštumo ir radiacijos lygiu, kuris, pasak kai kurių šaltinių, tose vietose gali net kelis kartus viršyti normas, bei kitų sovietinės pramonės monstrų paliktomis dovanėlėmis. Pasak ekspertų, nekilnojamojo turto atstovus domina ne tik apleistos ar bankrutavusios Naujamiesčio gamyklos, bet ir tebeveikiančios, tačiau svarstančios galimybes modernizuoti ir iškelti gamybą į užmiestį.
Reziumė. Pirmieji būsimų Naujamiesčio daugiabučių pirkėjai neturėtų nusivilti investavę į nekilnojamąjį turtą, nes čia numatomas sparčiausias kainų kilimas. Turėdamas ir modernių biurų pastatų, Naujamiestis suformuotų prestižinio rajono įvaizdį, o tai galėtų paskatinti beveik visų rajone esančių būstų (išskyrus pačių seniausių) ilgalaikį kainų augimą.
Gatvė. Kaip vieną perspektyviausių nekilnojamojo turto plėtros gatvių B. Laurušonis išskiria Dariaus ir Girėno gatvę, vingiuojančią per ne patį maloniausią akiai kraštovaizdį ir jos apylinkes. „Vis dėlto tai pagrindinis miesto kelias į Tarptautinį Vilniaus oro uostą, kurio svarba sostinei ateityje tik augs, – įsitikinęs analitikas. – Ypač jeigu miestas įgyvendins jau parengtus autobusų ir geležinkelio stočių apylinkių plėtros projektus.“
Reziumė. Galima prognozuoti, jog pajudėjus praktiniams plėtros reikalams, ši gatvė galės tapti biurų ir naujų viešbučių traukos objektu. Ekspertų teigimu, sudarius sąlygas šioje gatvėje galėtų atsirasti ir tarptautinių ekonominės klasės viešbučių, tokių kaip „Formula 1“. Gatvei atsikračius nemalonaus prieskonio jos apylinkėse galimi daugiabučių ir kotedžų statymo planai.
Teritorija. Vėlgi pažvelgę į kai kurias teritorijas dabar pamatytume tik plynus laukus ir dykvietes, tačiau ateityje jos turėtų tapti pilnaverčiais gyvenamaisiais miesto rajonais. S. Vagonis kaip ypač perspektyvias išskiria miesto plėtros planuose numatomas urbanizuoti zonas – Gulbinus ir Kalnėnus. Šiuo metu Kalnėnuose naujai statomi gyvenamieji namai kainuoja ~ 6 000 litų/m2, Gulbinuose – šiek tiek mažiau, tačiau šias kainas žymiai padidinti gali realios valstybinės investicijos: bendrajame Vilniaus miesto plane numatyto tramvajaus linijos tiesimas iki Gulbinų, infrastruktūros kūrimas – mokyklos bei darželiai, kelių tiesimas.
Intensyvų vystymąsi, pasak B. Laurušaičio, galima prognozuoti ir matant dideles kainų žirkles: Kalnėnuose namų valdos aro kaina yra ~ 45 000 litų, o šalia esančios žemės ūkio paskir- ties – 15 000 litų, tai yra tris kartus pigiau.
Perspektyva: rinkos
Vilniuje yra nemažai zonų, kurių vidiniai pranašumai ar trūkumai tokie dideli, jog beveik jokie išoriniai veiksniai neturėtų pakeisti susiformavusių kainų. Tokios zonos Vilniuje yra trys: standartiniai „miegamieji“, prestižiniai (Žvėrynas, Senamiestis, Antakalnis) ir, sakykim, nelabai prestižiniai mikrorajonai (Naujoji Vilnia, Paneriai).
Kiekviena zona turi per dešimtmečius susiformavusį įvaizdį, ir jeigu kas nors mestų milijonus į modernių daugiabučių statybą Naujojoje Vilnioje, pats mikrorajonas netaptų perspektyvesnis. Žvėrynas ir Antakalnis pasižymi ribota pasiūla ir paklausa, kadangi būstą čia gali įpirkti tik nedidelė finansiškai pajėgių žmonių grupė.
„Miegamieji“ Vilniaus mikrorajonai ne tokie vienodi. Stabiliausiais galima vadinti tuos, kuriuose daugiau žaliųjų plotų ir stovi ne vien sovietinės statybos, bet ir nauji daugiabučiai. Reziumė. Nuo praėjusių metų pabaigos būsto kainos Vilniuje išaugo maždaug 12 proc. Atsižvelgiant į infliacijos lygį, paklausos ir pasiūlos santykį panašaus augimo, svyruojančio apie 10 proc., šiose zonose galima tikėtis ir toliau.
Perspektyva: nekokia
Kalbėdami apie prasčiausias perspektyvas turinčias Vilniaus miesto dalis, ekspertai pabrėžia, jog visų pirma tai gali būti susiję su Vilniaus pertvarkymu ir neparankių kaimynų atsiradimu. „Geras pavyzdys – Pagiriai, – sako „ŽIA Valda“ projektų plėtros departamento direktorius B. Laurušonis. – Mat ši teritorija buvo svarstoma kaip naujieji Lukiškių kalėjimo „namai“. Gali atsitikti ir taip, kad gyvenamojo būsto perspektyvos bus nekokios, nes daugelio žmonių nuomone, kad ir koks modernus būtų kalėjimas, jis lieka kalėjimu, o gyventi šalia jo…“
Rizikingais B. Laurušonis vadina ir „miegamuosius“ sostinės mikrorajonus, kuriuose nėra naujų ar renovuotų daugiabučių. „Jau dabar matyti, kad seniausiuose daugiabučiuose, statytuose iki 1970 metų, nuolat didėja mažas pajamas gaunančių žmonių skaičius, o prie to dar prisideda ir atskirų namų ar namų grupių nuvertėjimas“, – sako specialistas.
Jeigu tokios namų grupės yra dominuojančios, tuomet nuvertėja ir visas mikrorajonas. Rizikingiausios Vilniaus „miegamosios vietos“, pasak „Oberhaus“ atstovo S. Vagonio, centrinė ir tolimoji Žirmūnų dalis, už Kareivių ir Žirmūnų gatvių sankryžos, bei senieji Karoliniškių dvylikaaukščiai. Dar viena problema – juos darosi vis sunkiau parduoti, nes matydami tokių pastatų agoniją bankai nėra linkę suteikti ilgalaikių paskolų jiems įsigyti.
Tačiau net ir prestižinis mikrorajonas negelbsti jame atsidūrusios tokių apleistų namų gatvės. „Naujamiestyje butai nepigūs, tačiau senų blokinių daugiabučių kainos Vytenio ar Birželio 23-osios gatvėse yra net mažesnės nei analogiškų butų „miegamuosiuose“ mikrorajonuose“, – teigia pašnekovas.
Reziumė. Kad ir kaip tai nepatiktų ten gyvenantiems žmonėms, be valstybės paramos renovuojant senos statybos būstą, šios zonos gali tapti savotiškais getais, „sostinės didžiasaliais“, į kuriuos susikraustys žemiausio socialinio sluoksnio gyventojai, tuo dar labiau paspartindami zonų degradavimą ir kainų kritimą.
Tačiau net ir nauja statyba negarantuoja geros būsto perspektyvos. Ypač rizikingais ekspertai laiko naujų namų kvartalus Fabijoniškėse, apie kuriuos retai išgirsi gerų atsiliepimų. O štai skundų nors vežimu vežk: sienos kiauros, langai popieriniai, kur bakstelsi pirštu, ten brokas. „Jų tankumas pernelyg didelis, jau dabar plačiai girdimos nepalankios ten gyvenančių žmonių nuomonės ir aktyvūs mėginimai keisti būstą, – aiškina S. Vagonis. – Todėl taip sparčiai besiformuojanti neigiama gyventojų nuomonė gali stipriai sumažinti tokio būsto kainą.“
Kitą savaitę pasirodys naujas žurnalo VALSTYBĖ numeris. Jame skaitykite:
Raimondas KUODIS „Demografinė „bomba: kas susprogs ir kodėl?“
Gitanas NAUSĖDA „Trenksim per eurą fiskalinės drausmės kumščiu!“
Darius VARANAVIČIUS „Maskva Tbilisio nepaleidžia“
