Butų pirkimo karštinėje apie tai pagalvoja ne visi: kai supranta, kad nusipirko katę maiše, būna vėlu

Nekilnojamo turto ekspertai prognozuoja, kad šiandien stebimas būsto kainų kilimas artimiausią pusmetį ir toliau nesustos, o kylančią infliaciją būsto rinkoje greičiausiai teks pažaboti keliant palūkanų normas. Nors pastarieji metai muša būsto sandorių rekordus, ekspertai įspėja apie čia tykančias grėsmes – skubėdami įsigyti būstą ir vildamiesi, kad kainos ir toliau kils, gyventojai šiandien labiau rizikuoja įsigyti katę maiše. Apie tai, į kokias rizikas šiandien svarbiausia atkreipti dėmesį, kalbame su ekspertais.

Būsto rinkoje – paradoksali situacija: kylančios kainos gyventojų neišgąsdino

Nors infliacija turėtų mažinti gyventojų perkamąją galią, būsto rinkoje vis dar matome priešingą vaizdą – šalyje registravus daugiau nei 160 tūkst. būsto sandorių, 2021 metai buvo rekordiniai. Ir panašu, kad gyventojų aktyvumas būsto rinkoje ir toliau kyla – gruodžio mėnesį šalyje registruota 14,4 tūkst. nekilnojamo turto sandorių, net 25 proc. daugiau nei lapkritį.

Tokią būsto rinkoje susiklosčiusią situaciją nekilnojamo turto analitikas Arnoldas Antanavičius vadina paradoksalia. Anot jo, esant būsto kainų kilimui ir infliacijai, žmonės, turėdami mažiau pinigų, turėtų mažiau ir pirkti, bet, matydami infliaciją, žmonės ima galvoti, kaip apsaugoti turimas santaupas arba gal net pabandyti iš jų uždirbti.

„Šiandien vyrauja tokia nuomonė, kuri buvo labai panaši 2008 metais, prieš didžiąją krizę: kai paskolos palūkanos yra gerokai mažesnės už infliaciją, paskola ilgainiui nuvertės, nes infliacija valgo ne tik pinigus, bet ir paskolas. Tada apsimoka skolintis, pirkti, o įsibėgėjanti infliacija tampa dar labiau kaistanti. Žmonės linkę skolintis, todėl jų neatgraso ir tai, kad nekilnojamo turto kainos labai sparčiai kilo į viršų“, – pastebi A. Antanavičius.

Jo teigimu, pakilusios kainos pirmo būsto pirkėjams, kurie neturi kapitalo, šiuo metu yra neparankios – ypač jaunoms šeimoms, kurioms būstą šiuo metu nusipirkti yra sunkiau. Tačiau nekilnojamo turto analitikas mato kitą rinkos dalį, kuriems situacija palanki.

„Spekuliatyvūs investuotojai, turintys kapitalą ir galintys akumuliuoti turtą, labai mielai eina į šitą rinką. Jie perka penktą ar net dešimtą būstą, ir džiaugiasi lengvu uždarbiu iš kainos kilimo. Dabartinė infliacinė aplinka lemia norą dar daugiau investuoti į nekilnojamą turtą norint apsaugoti kapitalą ir matant puikią progą užsidirbti, nes tikima, kad kainos ir toliau kils“, – sako nekilnojamo turto analitikas.

Artimiausią pusmetį kainos ir toliau augs: situaciją atvėsintų palūkanų kėlimas

Nors kapitalo turintiems gyventojams dabartinis būsto kainų kilimas leidžia užsidirbti iš nekilnojamo turto, kitiems rinkos dalyviams tokia situacija kelia nerimą. Anot A. Antanavičiaus, efektyviausias būdas pristabdyti būsto kainų kilimą – lėtinti ir vėsinti paklausą.

„Yra kiti rinkos dalyviai, kurie teigia, kad reikia didinti pasiūlą, ir tada viskas išsispręs, bet aš nesu linkęs su tuo sutikti. Šiemet naujos statybos pirkimui buvo pasiūlyta daugiau, negu prieš metus, bet tai problemos neišsprendė, nes paklausa naujos statybos rinkoje augo 42 proc. Tokiame kontekste, kai žmonės yra labiau nusiteikę skolintis ir sparčiai apsipirkti nekilnojamo turto rinkoje, neįmanoma, kad pasiūla spėtų su tokia paklausa“, – įsitikinęs A. Antanavičius.

Pasak jo, dabartiniai sandorių tempai nėra natūrali paklausa, nes nemažą dalį dabartinių sandorių sudaro spekuliatyvūs investuotojai, o ne pirmo būsto sau ieškantys žmonės. A. Antanavičius teigia, kad spekuliatyvius investuotojus reikia pažaboti, ir atkreipia dėmesį į kitose valstybėse tam taikomas priemones – pavyzdžiui, sandorio apmokestinimą ne pirmo būsto pirkėjams, papildomai susimokant 4, 5, o kartais ir iki 10 proc. vertės. Tuos mokesčius valstybė gali nukreipti į būsto fondo gerinimą ir plėtrą, skirti municipalinio būsto statybai jaunoms šeimoms.

Tokios priemonės leistų stabdyti perteklinę paklausą ir didintų pasiūlą – nors tai būsto rinkoje suteiktų balanso, nekilnojamo turto analitikas tokias priemones vadina labiau svajone, nei realybe. Anot jo, šiandieninėje situacijoje labiau tikėtinos kitokios priemonės.

„Valstybės ir centriniai bankai turės reaguoti į esamą infliacinę aplinką. Tokia aukšta infliacija negali laikytis, todėl panašu, kad greičiausiai teks kelti palūkanų normas. Palūkanų normų kėlimas automatiškai veikia kaip vėsinantis faktorius, nes žmonėms brangsta esamos paskolos, tampa brangiau pasiskolinti, akcijų rinkos pradeda reaguoti, visa ekonomika pradeda lėtėti. Taip užsisuka toks vėstantis procesas – manau, čia net didelio įsikišimo ir didelės kūrybos nereikės. Todėl šiais ar kitais metais to vėsimo sulauksime, ir netolimoje ateityje kainų kilimas sulėtės arba sustos, bet kol kas artimiausią pusmetį tikėtinas tolimesnis kainų kilimas“, – teigia A. Antanavičius.

Skubantys pirkti butus – rizikuoja: gali skaudžiai nudegti

Perkant būstą dabartinėmis rinkos sąlygomis, investicija nebūtinai atsipirks, o galimai sukels tam tikrų rizikų. Pavyzdžiui, A. Antanavičius įspėja, jog šiomis dienomis suskubę investuoti į nekilnojamą turtą rizikuoja įsigyti pervertintą būstą brangesne nei rinkos kaina. Taigi, investicija gali tapti nuostolinga, o dabartinis kainų lygis būsto rinkoje, analitiko manymu, yra labai arti maksimalaus.

„Jei ateityje kainos dar kils, nebūtinai tas nusipirktas būstas pabrangs. Tenka matyti, kai pirkėjai sutaria dėl kainos, imdami paskolą kreipiasi į turto vertintoją, o jis negali įvertinti būsto jo nustatytai vertei. Tai reiškia, kad būstas perkamas aukštesne nei rinkos kaina, ir tokie pirkėjai permoka. Šiandienos kontekste, galbūt jie daro tai sąmoningai, tikėdamiesi, kad kitais metais bus dar brangiau. Jeigu jie bus teisūs, ir jiems pavyks atspėti, kad toliau kainos kils, viskas bus tvarkoje. Bet paskui tenka girdėti istorijas, kaip žmonės palieka avansus už būstą, tuomet negauna paskolos, ir tuos pinigus praranda“, – pastebi nekilnojamo turto analitikas.

Didelę riziką nekilnojamo turto analitikas mato ir vadinamuose pirkimuose „iš brėžinių“. Dažnai pasitaiko atvejų, kai vystytojai pradeda darbus dar neturėdami statybos leidimo, o tokiais atvejais darbai gali užstrigti ir keliems metams – kad pirkėjams netektų dėl to nukentėti, A. Antanavičius pataria pirmiausia pasidomėti, kokioje stadijoje yra projektas, nepasitikėti naiviai vystytojų pažadais, o sutartyse nusimatyti baudas ir kompensacinius mechanizmus.

„Atsiranda rizika, kad, pasirašius preliminarią buto „iš brėžinių“ pirkimo sutartį ir vystytojui užstrigus, po kurio laiko paaiškės, kad butų kainos jau gerokai didesnės. Gali nutikti taip, kad tiesiog vystytojai nutrauks preliminarias sutartis, sumokės baudas, ir atlaisvintus butus parduos gerokai brangiau. Tada tokie pirkėjai ne tik bus praradę laiką, bet ir už atgautus pinigus galbūt galės nupirkti tik gerokai prastesnį ar mažesnį būstą – analogiško būsto jie jau gali nebeįpirkti“, – pirkimo „iš brėžinių“ rizikas įvardija A. Antanavičius.

Už šiandieninę buto kainą įsigyja dvigubai didesnį namą ar kotedžą

Šiandien daugiausiai nekilnojamo turto sandorių sudaroma senos statybos, 2-3 kambarių butų segmente, kurio kaina Vilniuje yra arčiau 100 tūkst. eurų vertės. Tikintis, kad butų kainos ir toliau kils, investicijai ir nuomai dažniausiai pasirenkami 1–1,5 kambario, 30–40m² butai.

„Mažesnės kvadratūros butai šiandien yra labai greitai išparduodami. Prasidėjus pandemijai, žmonės pradėjo dairytis erdvesnio būsto, tačiau vėliau kainos pakilo, ir ne visi žmonės turi tas sumas, už kurias galėtų nusipirkti erdvesnį būstą“, – pastebi A. Antanavičius.

Tačiau nuosavų namų segmentas kiekvienais metais auga gerokai sparčiau negu butų segmentas. Nekilnojamo turto analitikas pastebi, jog per pandeminius 2020 metus dauguma segmentų krito į apačią, o namų segmentas išlaikė augimą – tai rodo gana stiprų gyventojų nusiteikimą keliauti į nuosavų namų rinką.

„Manau, kad dalis pirkėjų, kuriems kainos butų segmente tampa neberacionalios ir nebelogiškos, pradeda dairytis namo ar kotedžo miesto periferijoje. Galbūt tada jie aukoja infrastruktūros dalį, galbūt reikės kamščiuose daugiau laiko praleisti, bet už tą šiandieninę buto kainą iš esmės jie gali nusipirkti vos ne dvigubai didesnį kotedžą ar namą. Tai irgi svarbus argumentas, kuris vis dažniau nusveria svarstykles namų ir kotedžų naudai. Namų rinka auga ir manau, kad ir toliau augs“, – prognozuoja A. Antanavičius.

Nelaimingi atsitikimai, susiję su būstu, kainuoja daugiau

Infliacijos kontekstas tampa aktualus galvojant ir apie sekantį žingsnį įsigijus nekilnojamo turto – būsto draudimą. Kaip teigia „Lietuvos draudimo“ ekspertas Artūras Juodeikis, kylant infliacijai ir galvojant apie draudimo sumą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į pastato ar namų turto vertę bei kuri suma būtų reikalinga atkuriant prarastą turtą, nes ji gali keistis.

„Pavyzdžiui, jei draudimo metu jūsų būsto stogas kainuoja tam tikrą sumą, tai susidūrimo su nelaime metu jo atstatymas jau gali kainuoti kur kas daugiau. Mes visuomet paskaičiuojame rekomenduojamą sumą pagal vidutines vertes, kurių reikia atitinkamo dydžio būstui atstatyti, tačiau esant poreikiui ta suma gali būti didinama, jei statybai buvo panaudotos brangesnės nei vidutinės kokybės medžiagos ar išskirtinės konstrukcijos“, – teigia A. Juodeikis.

„Lietuvos draudimo“ duomenimis, lyginant paskutinius dvejus metus, būsto žalų suma išaugo net 2 milijonais eurų.

„2020 metais mūsų duomenimis nelaimingi nutikimai, susiję su būstu, per visus metus kainavo daugiau nei 14,7 milijonus eurų. Žvelgiant į 2021 metus, jau matome, kad būsto nelaimės viršijo 16,7 milijonus eurų“, – pastebi A. Juodeikis.

Didžiausios rizikos kyla dėl stichinių nelaimių ir užpylimų

Anot eksperto, daugiausiai žalų būstuose fiksuojama dėl stichinių nelaimių ir užpylimų – tokios nelaimės 2021 metais sudarė beveik 68 proc. visų būsto žalų. Tokiu atveju nukenčia ne tik pastato objektai, bet ir namų turtas.

„Būtent todėl, kad dažnai nukenčia namų turtas, svarbu pasirūpinti ne tik pastato, bet ir viso turto draudimu. Pastatų objektai paprastai tvirtinami stacionariai prie žemės ar pastato grindų, sienų, pavyzdžiui durys, langai, pertvaros, klozetai, vonios ir panašiai. Namų turtas yra visa kita, ką galima lengvai išnešti iš namų – baldai, televizoriai, buitinė technika.

Todėl susidūrus, tarkime, su užpylimu, kai užliejami bei sugadinami brangūs namuose esantys daiktai – draudimo įmonės padėti negali, jei apdraustas tik pats pastatas. Tai lyg dramblys kambaryje – žmonės patiria didžiulius namų turto nuotolius, tačiau vis tiek ne iki galo supranta poreikį apdrausti visą būstą, įkaitant ir namų turtą“, – sako Operacijų departamento vadovas Artūras Juodeikis.

Su nelaimingais įvykiais namuose susiduria ne tik tie gyventojai, kurių namai yra pastatyti gana seniai.

„Pastebime, kad gana daug nuostolių patiria gyventojai, įsikūrę namuose, statytuose 1940 metais. Dar gausu nelaimingų nutikimų 1980–1992 metais statytuose namuose. Pro akis neprasprūsta ir žalų skaičiai tuose namuose, kurie statyti jau po 2000 metų. Pavyzdžiui, išsiskiria 2007 metais statytų namų žalų skaičiai, taip pat 2016 ir 2018 metų statybos būstai. Naujuose namuose pasitaiko daugiau stiklo dūžio žalų, nes būtent stiklas daugiau pradėtas naudoti įvairiose konstrukcijose. Taip pat pasitaiko daugiau viršįtampių sukeltų žalų, kadangi nauji namai turi daugiau įvairios elektroninės įrangos“, – sako A. Juodeikis.