Pastaruosius dvejus metus pakilimą išgyvenusi NT rinka po truputį rimsta, o iš mirties taško pajudėjusios EURIBOR palūkanų normos neramina jau turinčius paskolas. Sparčiai šoktelėjusios palūkanos stabdo ir norinčius įsigyti nebe pirmą būstą.

Dažniausiai perkami nuomai

Pagal atsakingo skolinimosi nuostatas, antro būsto finansavimui reikalingas pradinis įnašas -ne mažesnis, nei 30 proc. Išimtys yra taikomos tik tiems gyventojams, kurių kiekvienos ankstesnės paskolos likutis yra mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės – jiems antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms yra taikomas didesnis nei 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas.

„Klientai ne visais atvejais skolinasi maksimalią sumą, tad vidutinis pradinis įnašas, mūsų banke yra apie 22 proc. Finansavimo sąlygos priklauso nuo paties kliento, jo finansinių galimybių, perkamo NT ir kitų aplinkybių", – aiškino „Swedbank" vyresnysis Ekonomistas Vytenis Šimkus.

Tiesioginė investicija į nekilnojamąjį turtą buvo ir išlieka populiari. „Registrų centras" skaičiuoja, kad 2021 metais, palyginti su 2020 metais, bendras investicinių butų sandorių skaičius Vilniuje padidėjo 29%, Kaune – 21%, o Klaipėdoje – 62%. 2021 metais maždaug kas penktą buto sandorį šiuose miestuose galima laikyti investiciniu.

Ober-Haus" Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pastebi, kad kalbant apie tradicinį investavimą į nekilnojamąjį turtą su tikslu uždirbti, dažniausiai pirkėjai įsigijimui dairosi nedidelio ploto butų planuodami juos išnuomoti ir gauti stabilias pajamas, taip pat aktyviai perka prastesnės būklės butus, kuriuos įrengia ir iš karto parduoda. Turintys daugiau lėšų, patirties nekilnojamojo turto rinkoje ir išmanantys planavimo procedūras, įsigyja didesnio ploto patalpas, jas padalina į mažesnius turtinius vienetus ir dažniausiai tas patalpas nuomoja.

Raimondas Reginis

Kiek galima uždirbti iš nuomos

Bene paprasčiausias ir greičiausias būdas uždirbti iš papildomo NT – jį išnuomoti. Tačiau specialistai – atviri, besikeičianti situacija gali ne tik sumažinti pajamas iš nuomos. Gaunamo uždarbio gali nepakakti sumokįti paskolos įmokų, jeigu būstas investavimui pirktas su paskola. Augančios būsto paskolų palūkanos reikšmingai prisideda prie to, kad būstas Lietuvoje darosi vis sunkiau įperkamas jame gyventi siekiantiems žmonėms, o perkantiems NT su paskola tai reiškia didesnes paskolų įmokas ir, atitinkamai, mažesnį pelną iš NT nuomos.

Remiantis Lietuvos banko duomenimis, vidutinė būsto, skirto ne pirmo būsto pirkimui, vertė Lietuvoje 2022 m. balandžio mėn. (kai EURIBOR dar buvo neigiamas) sudarė apie 134 tūkst. eurų, o vidutinė šių paskolų trukmė sudarė 25 metus, su 1,9 proc. palūkanų norma.

Estateguru" ryšių su investuotojais vadovas Vaidotas Šumskis pateikė išsamų pavyzdį, kiek vidutiniškai galima uždirbti iš nuomos ir kaip laikui bėgant gali keistis gaunamas pelnas:

„Darant prielaidą, kad būstą, skirtą nuomai, perkantis investuotojas yra palyginti konservatyvus ir imama paskola sudaro lygiai pusę šio būsto vertės, jis per mėnesį paskolos grąžinimui anksčiau išleido vidutiniškai 281 eurą. Tuo atveju, jei nuomos grąža iš investicijai įsigyto turto siekia 5 proc., investuotojas per mėnesį gautų 558 eurus nuomos pajamų.

Atėmus paskolos įmoką ir mokesčius (sakykime, už verslo liudijimą Vilniuje) jam, 2022 m. balandžio mėn. duomenimis, liko 220 eurų. Vis dėlto, nuo balandžio EURIBOR palūkanos gerokai šoktelėjo ir šiuo metu sudaro 2,32 proc. Tai reiškia, kad tokio dydžio paskolos įmoka investicijai skirto buto pirkėjui padidėjo 81 euru iki 362 eurų. Tuo atveju, jei gaunamos buto nuomos pajamos nepasikeitė, skirtumas tarp investuotojo gaunamų pajamų ir išlaidų lygiai tokia pat suma sumenko ir sudarė 139 eurus per mėnesį".

Vaidotas Šumskis

Anot V. Šumskio, investuojant į NT su paskola reikia turėti palyginti nemažai santaupų: jei skolinamasi pusę reikalingų lėšų, vidutiniam būstui su paskola įsigyti tektų sukaupti 67 tūkst. eurų santaupų. Be to, augančios palūkanos ženkliai tirpdo tokių investicijų grąžą: atskaičiavus išlaidas paskolai mokėti ir mokesčius, per metus pavyzdyje pateiktas investuotojas iš nuomos šiuo metu uždirbtų 1668 Eur arba 2,5 proc. pelno nuo investuotos sumos, jei palūkanos nesikeistų.

Palūkanas dar planuoja didinti

Pirmųjų ir papildomų NT objektų įsigijimą lietuvius permąstyti skatina ir EURIBOR palūkanos, kurios paskolų įmokas išaugino gana ženkliai, tačiau taip neturėtų būti visada. Europos centrinis bankas (ECB), kovodamas su infliacija, itin sparčiai didino bazinę palūkanų normą, tai tiesiogiai perėjo ir į tarpbankines palūkanas (EURIBOR).

„Mūsų manymų ECB kiek sulėtins palūkanų didinimo tempą ir nustos kelti palūkanas iki kitų metų vidurio. Finansų rinkos šiuo metu tikisi, kad 3 mėn. euribor gali pasiekti net 3 proc. kitų metų antroje pusėje. Mūsų manymu, centriniam bankui gali nepavykti pakelti palūkanų tiek daug, prastėjanti ekonominė padėtis Europoje privers centrinį banką sustoti kiek ankščiau", – svarstė banko atstovas.

Foto: Shutterstock


„Ober-Haus" atstovas pastebėjo, kad šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje iš esmės vyraujant neigiamoms nuotaikoms, investuojantys į ne pirmąjį būstą taip pat tapo atsargesni. Skirtingai nuo įsigyjančių pirmąjį būstą, turintys laisvų pinigų turi daug daugiau pasirinkimo priimant sprendimą. Tokie investuotojai turi labai įvairias investavimo alternatyvas ir nebūtinai pasirinks tiesioginį nekilnojamojo turto įsigijimo variantą. Jiems nėra itin didelės skubos investuoti, kadangi gali laukti tinkamo momento.

Panašu, kad pastaruoju metu svarstantys pirkti NT pergalvoja keletą kartų prieš priimdami sprendimą. Įtakos tam turi ne tik EURIBOR, bet ir kylančios statybos darbų kainos bei neapibrėžtumas norint įsigyti dar tik statomą NT.

Būsto kainų augimas vis dar išlieka istoriškai spartus, tačiau pastaruoju metu matyti vis daugiau lėtėjančios NT rinkos signalų. Po itin dideliu aktyvumu pasižymėjusių 2021 m. sumažėjus naujų būstų pasiūlai, prastėjant būsto įperkamumui, padidėjus neapibrėžtumui dėl tolesnės ekonomikos raidos ir esant aukštai infliacijai, sparčiai augant palūkanoms, šiais metais fiksuojamas parduotų būstų skaičiaus mažėjimas. Senesnės statybos būstų pardavimai grįžo į prieš pandemiją matytą lygį, o naujos statybos būstų rinkoje sandorių skaičiaus kritimas yra gerokai didesnis ir bendra rinkos situacija panaši į buvusią pandemijos pradžioje.

„Padidėjo nutrauktų anksčiau pasirašytų preliminarių būsto pirkimo – pardavimo sutarčių skaičius. Naujos statybos butų rinka ypač jautriai sureagavo į išaugusios infliacijos padarinius Lietuvos ekonomikai. Gyventojai nenori pirkti dar tik statomo būsto dėl padidėjusio neapibrėžtumo ekonomikoje ir neaiškios galutinės parduodamo būsto kainos, o plėtotojai gali neskubėti parduoti dar nebaigto statyti būsto, nes žymiai pabrangus statyboms sunku prognozuoti, kiek iš viso kainuos pastatymas", – sakė „Estateguru" atstovas.

Kainuoja ne tik paskola

Būsto rinkos šoktelėjimą ir sulėtėjimą V. Šimkus aiškino keliomis aplinkybėmis. Po pandemijos būstų paklausa buvo itin didelė, situaciją paaštrino ir karas Ukrainoje, išaugus gyventojų skaičiui Lietuvoje šoktelėjo būsto poreikis. Kita vertus, kainų augimas buvo ne visai tvarus, yra vertinimų, kad būstas gali būti 5–10 proc. pervertintas.

Anot jo, atlyginimų augimas pastaruoju metu nepavijo būsto kainų, todėl būsto įperkamumas prastėjo. Prie to, žinoma, prisideda ir padidėjusios palūkanos. Matomi būsto rinkos sulėtėjimo ženklai, kol kas rinka dar juda iš inercijos, bet tikimybė, kad kitais metais matysime ribotą būsto kainų korekciją yra stipriai išaugusi.

Vytenis Šimkus

Panašiai rinkos pokyčius aiškino ir R. Reginis, prie karo, palūkanų, nekylančių atlyginimų pridėjęs augančias energijos kainas bei dėl infliacijos mažėjančias realias gyventojų pajamas. Jo teigimu, šiuo metu rinkoje panikos nėra ir vyrauja laukimo nuotaikos, tačiau būstas ar kitas NT dažniausiai įsigyjamas ilgesniam laikotarpiui ir reikia susitaikyti su įvairiais rinkos pakilimais bei nuopuoliais:

„Retas investuotojas gali pasigirti į rinką atėjęs jos dugne, o išėjęs jos viršūnėje. Be kokiu atveju, galime tikėtis, kad bendros ilgalaikės šalies ar atskirų jos regionų raidos perspektyvos išliks teigiamos, todėl investuojantiems į nekilnojamąjį turtą tereikia domėtis šia rinka bei vengti per daug agresyvios investavimo strategijos, tad ilguoju laikotarpiu nekilnojamojo turto rinka turėtų generuoti teigiamą grąžą".

Perkant NT nuomai reikėtų apsvarstyti ne tik savo galimybes išmokėti paskolą, bet ir kitas papildomas išlaidas, susijusias su nauju pirkiniu. V. Šumskis priminė, kad perkantys NT kaip investiciją, turėtų įvertinti ir galimas finansines bei laiko sąnaudas NT priežiūrai. Taip pat reiktų įvertinti ir tai, kad prastėjant ekonominei padėčiai, nuomininkų finansinė padėtis taip pat prastėja ir jie gali tapti nemokūs, surasti naujus nuomininkus gali užtrukti, nuomos kainos gali sumažėti tiek, kad su paskola į NT investavusiems gaunamų nuomos pajamų gali nebepakakti paskolos įmokoms padengti.

„Augant palūkanoms brangiau ir atnaujinti nusidėvėjusį turtą, jei renovacijos darbams tenka skolintis. Įvertinus šias rizikas, augančias palūkanas ir gerokai susitraukusį nuomos pelningumą galima daryti prielaidą, kad šiuo metu su paskola investuoti į NT yra mažiau patrauklu nei anksčiau, todėl kitų investicinių alternatyvų populiarumas Lietuvoje gali didėti, investuotojams bandant ieškoti didesnę grąžą teikiančių sprendimų", – sakė jis.

Foto: DELFI / Robertas Narmontas

Pašnekovas pridūrė, kad nebūtina investuoti tiesiog perkant namą ar butą. Daugeliui gyventojų yra prieinamos investicijos, kurioms galima reguliariai skirti kad ir nedidelę gaunamų pajamų dalį: investuoti į NT užstatu užtikrintas paskolas per sutelktinio finansavimo platformas ar įmonių obligacijas, rinktis biržoje prekiaujančius NT fondus.

Tie gyventojai, kurie turi sukaupę pakankamai daug santaupų, gali įsigyti butą ar kitą NT nuomai ar pardavimui, taip pat turi galimybę investuoti į neviešus informuotiems investuotojams skirtus NT fondus, kuriems įsigyti reikia turėti sukaupus bent 125 tūkst. eurų. Apskritai investicija į NT yra laikoma mažiau rizikinga nei akcijos, nebent investuojama naudojant skolintas lėšas.