100 tūkst. Eur investicija Vilniuje: ką galite įsigyti ir kokią grąžą gauti?
Su nekilnojamojo turto brokeriu Kęstučiu Bružu kalbamės apie investavimo į nekilnojamąjį turtą tendencijas Vilniuje ir sutariame, jog laikomės maždaug 100 tūkst. Eur investicijai numatytos sumos. Anot NT brokerio, panašaus dydžio paskolas ima didžioji dalis į bankus besikreipiančių tautiečių. Vis dėlto, nors suma neatrodo tokia jau maža, sostinėje ji – gana ribojanti galimybes:
„Šiandieninėmis kainomis už 100 tūkst. Eur nelabai ką nupirksi Vilniuje. Jei žiūrint į centro pusę – labai nedidelis butas, iki 30 kv. m., ne daugiau. Jei žiūrėsime į senesnius variantus ir labiau miegamuosiuose rajonuose, ne taip nutolusiuose nuo centro, pvz.: Šeškinė, Žirmūnai, Antakalnis, už tą 100 tūkst. Eur galima nupirkti apie 45 kv. m. senos statybos būstą, kuris bus normaliai įrengtas.“
Už tokio buto sostinės miegamajame rajone nuomą per mėnesį galima tikėtis apie 450–500 Eur. Kad ši investicija būtų laikoma sėkminga, metinis pelnas, sako NT brokeris, turėtų siekti 5 proc. Tiesa, COVID-19 pandemijos laikotarpiu itin ženkliai brango nekilnojamasis turtas, o nuomos kainos kilo kiek mažiau ir tai šiek tiek lėtina investicijos atsiperkamumą.
Kainų burbulo sprogimas – vis mažiau realus
Jau šeštus metus nekilnojamojo turto sferoje dirbantis K. Bružas juokiasi, kasmet girdintis tą pačią frazę – „Kitais metais sprogs NT kainų burbulas“. Vis dėlto, eksperto teigimu, artimiausiu metu neverta tikėtis kainų pokyčių pirkėjo naudai:
„Dabartinis kainų augimas yra tvarus. Auga ekonomika, žmonių atlyginimai. Ne išpūstai, dirbtinai, bet todėl, kad kuriamos darbo vietos, plaukia didelės investicijos. Be to, Vilnius – labai patrauklus gyvenimui miestas, čia žmonės jaučiasi laimingi. Miestas daug investuoja, naujinasi, yra vakarietiškas. Prie viso šito prisideda neaugančios būsto paskolų palūkanos – jos yra rekordiškai žemos ilgą laiką. Taigi, kainos augimas yra iš paklausos. Laisvos rinkos ekonomikoj taip viskas ir veikia – paklausos ir pasiūlos santykis nustato kainą. Daug metų žmonių atlyginimai augo daugiau nei NT kainos, todėl dabar kainos vejasi.“
Pandemija kainų augimui, kaip paradoksalu bebūtų, taip pat turėjo ženklios įtakos, mat, pasak K. Bružo, NT objektų vystytojai buvo kiek pristabdę vystymo planus ir čia susidurta su trūkumu – pirkti vis dar norisi, o nelabai yra ką: „Trūkumas ir iššaukė tą 20 proc. metinį pabrangimą. Prie viso šito prisideda ir reikalavimai statybai – ji nestovi vietoje, darosi vis kokybiškesnė. Tai brangsta, brangina statybą. Visa tai sudėjus, akivaizdu, kad jei nebus kažkokios griūties iš išorės – karo, didelių pasikeitimų ES, Kinijos, Amerikos rinkos griūties – mažai tikėtina, kad Lietuvoje NT kainos kris“, – konstatuoja ekspertas.
Vienas būdas – pelningesnis, bet su kitu gerokai mažiau vargo
Investicija NT sferoje laikomi du keliai: kai objektas nuperkamas, išnuomojamas ir taip gaunama grąža arba kai įvyksta pirkimas, objekto būklė pagerinama ir tuomet jis parduodamas už didesnę kainą. K. Bružo teigimu, pastarasis variantas dažniausiai garantuoja didesnę grąžą, tačiau ir darbo prie jo – gerokai daugiau:
„Įsitraukimas yra skirtingas. Nuomojant tai – pasyvesnis investavimas: nupirkau, suradau nuomininką ir bent metus ar ilgiau tikriausiai būsiu ramus. Tuo tarpu, nuperkant ir gerinant būklę, jau yra darbo – koordinuoti, mąstyti apie dizainą, statybos darbų organizavimas. Tai – projektų vadovo darbas. Svarbu, kiek pats žmogus nori įsitraukti. Aišku, kad pelningesnis yra objekto pagerinimo variantas, bet tam reikės laiko ir pastangų. Be to, nereiškia, kad kas kartą pavyks labai gerai nupirkti, nes paklausa tokiems daiktams – labai didelė.“
Siekiant tilpti į 100 tūkst. Eur sumą teks rinktis – labai mažas butukas arčiau sostinės centro ar kiek didesnis tolėliau. Čia, K. Bružo manymu, kiekvienas žmogus turėtų nuspręsti, kas jam priimtiniau, tačiau „saugesnis“ variantas yra būstas, kad ir nedidelis, netoliese miesto centro:
„Grąža bus mažesnė, nes turtas brangesnis, bet jis bus likvidesnis, greičiau parduodamas, išnuomojamas.“ Be to, turint būstą sostinės centre, galima užsiimti ir itin populiaria trumpalaike nuoma miesto svečiams.
Senos statybos butai: kodėl jų tikrai nederėtų nurašyti?
Senos statybos daugiabučiai Vilniaus rajonuose vilioja mažesne kaina, tačiau neretai baiminamasi, jog tokia investicija bus greičiau nuvertėjanti. NT brokerio teigimu, šis nuogąstavimas – nepagrįstas:
„Sena statyba ženkliai brangsta. Galbūt kai kuriais atvejais net labiau nei naujos statybos objektai. Tai vyksta dėl suminės kainos – nenorint įsigyti brangaus naujos statybos buto, senos statybos butas tampa alternatyva ir kai naujas brangsta – kartu keičiasi ir senos statybos NT kainos. Rūpesčių ten, aišku, gali būti daugiau – renovacijos ir t.t., tačiau su tuo būsto kaina taip pat didėja ir tai atsiperka“, – kalba K. Bružas.
Pasak eksperto, senos statybos butuose taip pat dažnai yra galimybė daryti išplanavimo pokyčius ir taip, pagerinus būsto būklę, neblogai užsidirbti: „Dažniausiai toks procesas ir vyksta senos statybos butuose, kur yra daug neįvertintų galimybių: gali nupirkti kaip vieno kambario butą, perdaryti moderniai ir parduoti jau kaip dviejų kambarių.“
Auksinis patarimas – dėmesys lokacijai
Anot pašnekovo, skolintis investicijai dabar – itin geras metas dėl neįtikėtinai mažų palūkanų. Vis dėlto, metinė palūkanų norma gali kisti, tačiau ir čia ekspertas nemato didelės bėdos: „Vilniaus NT rinka yra aktyvi. Profesionalus brokeris pirkėją parduodamam būstui sostinėje gali rasti per savaitę. Būna ir ilgiau, bet standartinis laikas – mėnuo, jei kaina nėra kosminė.“
Bružas pataria prieš investuojant į NT pirmiausia nuspręsti, kuris investavimo kelias – nuoma ar objekto būklės gerinimas – jums patrauklesnis. Jei pasirenkama nuoma – labai svarbu mintyse susikurti potencialaus nuomininko portretą – čia ketinate kviesti šeimą su vaikais, studentus ar daug dirbantį centre žmogų? Pagal tai reiktų rinktis perkamo NT vietą ir atkreipti dėmesį į įvairias infrastruktūros detales – koks susisiekimas, ar ryte formuojasi didelės eismo spūstys, ar šalia yra reikalingi objektai, švietimo įstaigos ir pan.
Pašnekovas siūlo nutarus daryti tokio dydžio investiciją kreiptis į profesionalus, kurie geriausiai patars, kas konkrečiam pirkėjui pagal norus ir galimybes tiktų labiausiai. Vis dėlto, auksiniu patarimu ekspertas įvardija ypatingą dėmesį lokacijai:
„Jei apibendrinčiau viską į vieną esminį niuansą – vieta, vieta ir dar kartą vieta. Atminkite, investuojame ne tiek į nekilnojamąjį turtą, kiek į jo vietą.“
Dar daugiau turinio apie asmeninių finansų valdymą, taupymą, investavimą, rizikas ir kitas aktualias temas bus galima išgirsti nuotolinėje nemokamoje asmeninių finansų konferencijoje „Mano investicija“. Konferencija vyks lapkričio 23–25 d. tiesiogiai portale „Delfi“. Su pranešėjais ir visa konferencijos programa galima susipažinti
Konferencijos dalyviai galės susidėlioti programą, pagal juos dominančias temas: bus galimybė kiekvieno pranešimo laiką atskirai įsidėti į savo asmeninį kalendorių, o jeigu nespės pamatyti dominančių temų, tai po konferencijos visus vaizdo įrašus ras „Delfi Plius“ platformoje.
