Fiksuojamas žymus rinkos sumažėjimas
„CITUS“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis pasakoja, kad Kaune 2019 vasario–2020 vasario mėnesiais būdavo skaičiuojama vidutiniškai per 100 būstų (butų ir kotedžų) pardavimų per mėnesį pirminėje rinkoje. Pasak jo, prasidėjus karantinui fiksuojamas žymus rinkos sumažėjimas, kuomet per mėnesį pirminėje rinkoje susitariama tik dėl maždaug 20 pardavimų.
„Neturime gegužės mėnesio paskutinės savaitės duomenų, tačiau darome išvadą, jog karantino apribojimų sumažinimas laikinosios sostinės būsto rinkoje dar nėra juntamas. Viena pagrindinių priežasčių, kad Kauno pirminė būsto rinka labai nedidelė, lyginant su Vilniumi. Natūralu, kad tokioje rinkoje daug mažiau „inercijos“. Dėl šios priežasties, skirtingai nei Vilniuje, karantino metu Kaune, veikiausiai, nebuvo užbaigiami anksčiau pradėti sandoriai“, – komentuoja specialistas.
Anot Š. Taručio, daugiausiai būstų parduodama ekonominėje klasėje (55,4 proc.), tuomet – vidutinėje (35,6 proc.) ir prestižinėje (8,9 proc.) klasėse. Pašnekovas tikina, kad pardavimų santykis pardavimų „pyrage“ išliko nepakitęs nuo iki karantininio laikotarpio. Jo teigimu, populiariausi – 2 ir 3 kambarių butai, butų ir kotedžų santykis taip pat liko toks pats, koks buvo iki karantino: apie 80 proc. sandorių sudaro butai, 20 proc. – kotedžai.
„Kol kas kainų korekcijos nefiksuojame. Visi gyvena nežinioje ir neskuba priimti sprendimų. Vėliau, bene svarbiausiu, kainas lemsiančiu veiksniu, bus plėtotojų pajėgumas. Stiprūs ir neprasiskolinę plėtotojai, tikėtina, kainų nekoreguos, nes galės toleruoti lėtesnį pardavimų tempą, o rinkoje neturėtų susiformuoti ypač didelis spaudimas. Mūsų vertinimu, paskutiniu metu Lietuvoje didžioji dalis plėtotojų buvo sukaupę rezervų ir atrodė tvirtai“, – situaciją vertina jis.
Karantino piko metu koncentravosi į kitus prioritetus
Pasak specialisto, pastebėta, kad karantino įkarštyje didelė dalis plėtotojų ne didino, bet mažino reklamos ir pardavimų skatinimo veiksmų intensyvumą. Pasak Š. Taručio, taip taupė biudžetus, o veiksmais parodė, kad karantino piko metu nesitiki pardavimų ir koncentruojasi į kitus prioritetus, dažnai – į vidinius organizacijos darbus.
„Švelnėjant karantino sąlygoms vis daugiau plėtotojų grąžina savo reklamos kampanijas. Svarbiausias tokiu metu buvo bendrauti su esamais klientais, likti aktyviems socialiniuose tinkluose ir išlaikyti ryšį su potencialiais klientais. Taip pat naudinga jiems pasiūlyti priemones ir galimybes procesą atlikti nuotoliniu būdu“, – pabrėžia jis.
Kainų mažėjimo nefiksuoja
Specialistas teigia, kad Kaune pirkėjų pasiskirstymas pagal klases išliko toks, kaip ir iki karantino. Anot jo, šiai dienai Kaune suskaičiuojami 75 aktyvūs būsto projektai, tačiau prasidėjus karantinui, naujų projektų nebuvo identifikuota. Anot jo, tikėtina, kad net jei tokių ir buvo suplanuota, plėtotojai jų pradžią nukėlė iki rudens arba neapibrėžtam laikotarpiui.
„Šiandien vienintelis dalykas, dėl kurio visi sutaria – vyraujantis visiškas neapibrėžtumas. Tokiomis sąlygomis spekuliuoti viena įdomiausių visuomenei temų – būstų kainomis – būtų nesąžininga. Yra argumentų kainų kritimui, yra ir priešingam scenarijui – augimui, dėl valstybės skatinimo instrumentų, greitai „atšokusios“ rinkos, sumažėjusios pasiūlos. Praėjus porai karantino mėnesių, kainų korekcijų į mažėjimo pusę kol kas nefiksavome“, – aiškina jis.
Sąstingis ilgai neužsibuvo
Darnios miestų plėtros „YIT Lietuva“ vadovas Kęstutis Vanagas tikina, kad sąstingis NT rinkoje ilgai neužsibuvo, palaipsniui ji normalizuojasi, o darbuotojai džiaugiasi galėdami sugrįžti į darbus įprastu tempu. Pasak jo, palaipsniui NT rinka aktyvėja, džiaugiamasi išaugusiu klientų susidomėjimu, kurie aktyviai analizuoja būsto pasiūlą interneto svetainėse ir vis dažniau apsilanko statomuose namuose.
„Kaip NT vystytojas, toliau vykdome visus savo įsipareigojimus, nepertraukiamai tęsiame darbus visuose projektuose ir netgi lenkiame kai kuriuos grafikus, o tai išties yra optimizmo suteikiantis ženklas. Sostinėje aktyviai plėtojame projektus „Matau Vilnių“, „Raitininkų sodas“, „Naujasis Skansenas“, o gegužės viduryje sėkmingai užbaigėme projektą „Naujoji Rivjera II“. Kaune statomame urbanistiniame projekte „Piliamiestis“ numatyta tolimesnė plėtra, o „Šilo namuose“ jau birželio mėnesį yra numatytas projekto pridavimas, nors ši procedūra buvo planuojama tik rugpjūtį“, – apie planus pasakoja jis.
Renkasi mažesnius būstus
Anot jo, analizuojant pastarojo meto įvykius, pastebima, kad klientai atsargiai vertina esamą situaciją. Specialistas tikina, kad padėties rimtumas yra suprantamas ir matomas klientų išgąstis, tad atitinkamai reaguojama į rinkos svyravimus. K. Vanagas teigia, kad su esamais ir su potencialiais klientais kalbamasi individualiai, ieškoma geriausių sprendimų bei lanksčiai žiūrima į jų finansines galimybes.
„Klientų atsargumą atspindi jų sprendimai: vos paskelbus karantiną pirkėjai rinkosi mažesnius būstus be didesnių įsipareigojimų bankams, o dabar, kai padėtis normalizuojasi, klientai vėl vis dažniau rezervuoja didesnius butus ir dėl jų įsigijimo kreipiasi į bankus.
Nedrįsčiau teigti, jog tokiems pasikeitimams įtakos turi NT kainų svyravimai, kadangi pastaruoju metu būsto kainos šalyje iš esmės nesikeitė. Kaip jos keisis ateityje, priklausys nuo daugelio veiksnių – Lietuvos ekonomikos vystymosi, bankų politikos ir valdžios sprendimų. Manau, didesnių butų poreikis atsirado ir praleidus daugiau laiko namuose karantino metu. Tokios situacijos parodo, kad kiekvienas šeimos narys turi turėti patogią vietą darbui namuose.
Be abejo, reikės laiko visiems atsitiesti, todėl ir šis pusmetis NT rinkoje gali būti lėtesnis nei įprastai. Tačiau matydami mūsų pardavimų komandos užimtumą ir iš klientų sulaukiančių užklausų srautą į ateitį, žvelgiame pozityviai“, – situaciją komentuoja jis.
Jaučiamas besidominčių suaktyvėjimas
Pasak Antano Kišūno, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo, švelnėjant karantinui juntamas ir besidominčių nekilnojamuoju turtu suaktyvėjimas, tačiau jis ne toks, kokio norėtųsi. Jo teigimu, Kaune pirminė būsto rinka sunkiau atsitiesia nei sostinės, per balandį Kaune buvo užregistruota vos keletas butų sandorių pirminėje rinkoje, o per gegužę tas skaičius bus nežymiai didesnis.
„Pastebime, kad sumažėjo „NT turistų“ – žmonių, kurie pirma išsirenka patinkantį turtą, o tik po to tikrina, ar gali ir įstengia jį įsigyti. Karantino metu būsto pirkimu besidomintys žmonės yra tiksliniai, žinantys ko nori ir galintys įsigyti, vienokį ar kitokį, būstą.
Pardavėjai, kurie skuba parduoti ir bijo galimo kainų kritimo, linkę derėtis labiau, o turto savininkai, kuriems neskubu parduoti – laukia. Tad ir griežto karantino laikotarpiu, ir sušvelnėjus jam vis dar yra juntamos laukimo nuotaikos“, – situaciją analizuoja jis.
Sumažėjęs kainų augimas
Anot jo, žvelgiant į 2020 metų antrojo ketvirčio Lietuvos būsto perspektyvas, fiksuojami daug prastesni rodikliai nei šių metų pirmąjį ketvirtį. A. Kišūnas tikina, kad drastiškai krito susidomėjimas ir pirkimas būsto investicijai, o prie to prisidėjo bankų skolinimo politika, kainų kritimo laukimas ir gerokai pasipildžiusi nuomojamų būstų pasiūla rinkoje.
„Dažniausiai parduodami likvidžiausi butai už žemesnę to meto rinkos kainą. Jeigu 2020 metų sausio ir vasario mėnesiais šalies didmiesčiuose butų (senos ir naujos statybos) pardavimo kainos per mėnesį augo 0,5–0,6 proc. tempu, tai kovą ir balandį jau fiksuojamas tik 0,1 proc. augimas. Tuo pačiu tai buvo mažiausias kainų augimas per pastaruosius 24 mėnesius. Per 2020 metų pirmąjį ketvirtį butų kainos Kaune vidutiniškai augo – 1,5 proc. Kol kas tokiam sumažėjusiam kainų augimui didžiausios įtakos turėjo šalyje paskelbtas karantinas“, – kainų pokytį lygina jis.
Pardavėjai tampa sukalbamesni
Pašnekovo manymu, neigiami būsto pardavimo kainų pokyčiai yra nulemti augančio pardavėjų, kuriems savo būstą reikia parduoti skubiau, kiekio rinkoje. Anot A. Kišūno, jeigu tokių pardavėjų skaičius rinkoje tik didės, tikimybė pamatyti mažėjantį bendrą būsto kainų lygį taip pat išaugs.
„Pardavėjai, kurie anksčiau savo būstą norėdavo parduoti net už didesnę nei rinkos kainą, šiuo metu daug lanksčiau reaguoja į potencialių pirkėjų pasiūlymus. Jeigu augančioje nekilnojamojo turto rinkos aplinkoje dalis pardavėjų buvo itin optimistiškai nusiteikę dėl savo siūlomos būsto pardavimo kainos, tai dabar tokių lūkesčių beveik nebeliko.
Todėl šiuo metu tokie būsto pardavėjai yra priversti nuleisti per aukštai užkeltą savo lūkesčių kartelę ir sutinka sumažinti parduodamo būsto kainą iki rinkai įprasto lygio. Seniau optimistinius pardavėjų lūkesčius pavykdavo įgyvendinti dėl augančio būsto kainų lygio ir pozityvumo visoje rinkoje, tai šiuo metu to nebeliko ir tokie pardavėjai tampa sukalbamesni“, – kalbėjo jis.
Gali atsiliepti kainoms, koreguoti planus
Anot jo, užsitęsęs karantino laikotarpis, neigiamų naujienų srautas apie bendrą ekonominę situaciją šalyje, konservatyvesnis būsto įsigijimo finansavimas ir prastėjantys gyventojų lūkesčiai bendrą būsto rinkos aktyvumą gali nublokšti į seniai neregėtas žemumas.
„Ta gali neigiamai atsiliepti tiek būsto pardavimo ir nuomos kainoms, tiek pakoreguoti naujo būsto plėtros planus. Tačiau kiek tai atsilieps būsto kainoms, prognozuoti dar tikrai anksti“, – tikina jis.
Galutinis sprendimas nepriimamas taip greitai
Anot „Luminor“ banko vyriausiojo ekonomisto Žygimanto Maurico, pagal užklausų skaičių pastebima, kad karantinui einant į pabaigą, būsto pardavimo aktyvumas auga dienomis. Pasak specialisto, jaučiamas žymus atsigavimas, tokia tendencija panaši ir daugelyje kitų šalių.
„Užklausų skaičius auga, besidominčių asmenų yra net daugiau nei prieš krizę, tačiau galutinis sprendimas vis dar nepriimamas taip greitai, žmonės delsia, laukia, kol paaiškės situacija. Nerimą kelia ir galima ilgesnio laikotarpio krizė. Dėl to galutinių sandorių nebus tiek, kiek buvo prieš krizę, bet susidomėjimas tikrai didėja.
Jeigu žiūrėtume į Kinijos pavyzdį, tokiu optimistiniu scenarijumi artimiausiais mėnesiais turėtume sugrįžti į 75-80 procentų prieškrizinio lygio. Tai pakankamai neblogas rezultatas, turint omenyje, kokio mąsto šoką ekonomika patyrė“, – stebisi jis.
Būstų pasirinkimo įpročiai žymiai pasikeitė
Ž. Mauricas teigia, kad būstų pasirinkimo įpročiai pasikeitė labai žymiai ir keisis dar kurį laiką. Pasak specialisto, sumenko susidomėjimas būsto pirkimu nuomai, nes ši rinka išgyvena ne pačius geriausius laikus. Jis tikina, kad mažo būsto, skirto trumpalaikei nuomai ar studentams, pasiūla išaugo, o paklausa susitraukė ir artimiausia pusmetį arba ilgiau toks būstas nebus patrauklus.
„Didesnio ploto būstas šiek tiek prestižiniame, vidutiniame segmente yra per viduriuką, nes susidomėjimas didelis, bet dalis žmonių atideda sprendimus, ieško daugiau informacijos, bando nusiderėti. Išaugo namų, sklypų, kotedžų pardavimai. Žmonės, planuojantys statyti namą, yra mažiau jautrūs ekonominio tinklo pokyčiams. Šiuo atveju, manau, namai bus ta rinka, kuri išliks inertiškiausia“, – aiškina jis.
Nepastebi masinio kainų mažėjimo
Pašnekovas tikina, kad kol kas nėra masinio kainų mažėjimo, tačiau tam tikruose segmentuose pastebimos korekcijos, akcijos bei nuolaidos. Anot Ž. Maurico, Kinija pakankamai greitai susitvarkė su pandemija, kainų korekcija ten buvo itin nežymi ir labai trumpa, tačiau balandžio mėnesio duomenimis, kainos vėl šiek tiek auga.
„JAV ekonominės klasės segmente korekcija yra didesnė. Švedijoje butų kainos kritusios jau beveik 5 procentais, namų kainos koregavosi pora procentų, tai yra jautresnė rinka. Švedai nebuvo įvedę visuotinio karantino, tad kainas lėmė labiau ne suvaržymai, bet natūralios rinkos jėgos. Esame arčiau švedų, bet neatmesčiau ir Kinijos varianto“, – prognozuoja pašnekovas.
Situacija yra geresnė nei tikėtasi
Anot jo, viskas priklausys nuo to, kaip susitvarkysime su krize, tačiau situacija yra geresnė nei daugelis tikėjosi. Specialistas teigia, kad korekcija iki 5 procentų yra realiausias scenarijus, tačiau viskas priklauso nuo segmento.
„Kituose segmentuose didesnei korekcijai reikia tam tikrų neigiamų antrinių efektų ekonomikoje: turi išaugti emigracija arba nedarbo lygis turi žymiai pašokti vasaros pabaigoje. Kokia bus NT rinkos ateities perspektyva, spręsis rudenį. Dabar gyvename ekonomikos šoko stadijoje, jeigu tas šokas pereis į ilgalaikę krizę, matysime rudenį, kai baigsis ekonomikos skatinimo priemonės“, – svarsto specialistas.
Labiausiai sureaguos sandorių skaičius
Anot Ž. Maurico, nekilnojamo turto rinka labai inertiška ir žiūri į ateitį, tad ji atitinkamai nereaguoja į trumpalaikius pokyčius, tačiau labiausiai sureaguoja sandorių skaičius. Jo teigimu, dabar neapibrėžtumo daug, žmonės bijos rizikuoti, dar palūkės iki rudens.
„Metų vidurkis bus arčiau 60-70 procentų. Jeigu žmonės matys, kad ekonomika jau atsigauna rudenį, manau, kad gali būti dvi kryptys: arba toliau augs, arba bus antras pasmukimas, tad neapibrėžtumas yra. Mažų butų, skirtų turizmui, trumpalaikei nuomai, pardavimas atsigaus vėliausiai, o namų rinka pamatė, kad situacija stabilizuojasi, žmonės turi susikaupę rezervų. Nemanau, kad jie stabdys sprendimus, gal net atvirkščiai, naujų namų statybos išaugs“, – prognozuoja specialistas.
