„Ištuštinau savo banko sąskaitą. Bet nė nesudvejojau“, – pasakoja jis. 38 erių verslininkas Yangas Yangas pralaimėjo tris loterijas, kol praėjusį pavasarį pagaliau išlošė. „Nervinausi labiau negu laikydamas universiteto stojamuosius egzaminus“, – juokauja jis.
Vien patekti į loteriją – jau sėkmė, nes visi dalyviai privalo būti registruoti klestinčių miestų gyventojai, o tai reiškia, kad šalyje, kur turtas pasiskirstęs labai netolygiai, jie priklauso turtingesniajai pusei. Tuo tarpu didelėje šalies dalyje kyla priešinga problema: pristatyta per daug daugiabučių, ekonomika trypčioja vietoje, tad būstus perka nedaugelis. Netoli sienos su Rusija įsikūręs Hegango miestelis pagarsėjo tuo, kad jame namai buvo parduodami vos už 20ؘ 000 juanių (3 000 dolerių) – mažiau, negu Šanchajuje kainuoja kvadratinis metras. Tai – ekstremalus pavyzdys, atskleidžiantis, kad mažuose miesteliuose gyvenamųjų būstų gerokai per daug.
Tokie skirtumai dažni visame pasaulyje – dideliuose miestuose kainos aukštos, o mažuose miesteliuose – žemos. Tačiau Kinijoje šis skirtumas (kurį didina ir šalies rinkos dydis bei augimas) toks didelis, kad norint suprasti, kas vyksta Kinijos ekonomikoje, būtina suprasti nekilnojamąjį turtą.
Kiekvienais metais Kinijoje pradedama statyti apie 15 mln. naujų gyvenamųjų namų – daugiau kaip penkiskart tiek, kiek visoje JAV ir Europoje kartu sudėjus. Nekilnojamojo turto sektorius (tiek tiesioginė statybų įtaka, tiek netiesioginė įtaka įvairiausioms prekėms – nuo cemento iki užuolaidų) sudaro ketvirtadalį Kinijos BVP. Nepaprastai didelės ir finansinės pasekmės. Pasak kredito reitingų agentūros „Moody’s“, 2021 m. Kinijos nekilnojamojo turto vystytojai privalės sumokėti daugiau kaip 100 mlrd. dolerių obligacijų išmokų. Visame pasaulyje maždaug dešimtadalis nesumokėtų banko paskolų ne finansų sektoriaus klientams priklauso Kinijos nekilnojamojo turto sektoriui – tiek nekilnojamojo turto vystytojų finansavimui, tiek būsto paskoloms.
Dažnai kartojama, kad visa tai – uždelsto veikimo bomba. Kai kurie faktai iš tiesų kelia nerimą. Dažnai cituojamame tyrime atskleidžiama, kad net penktadalis Kinijos būstų tušti. Investicijos į būstus sudaro apie dešimtadalį kasmetinio BVP – daugiau, negu Japonijoje prieš tris dešimtmečius, kai sprogo nekilnojamojo turto burbulas. Tiek būstų pirkėjų, tiek statytojų skolos labai išaugo. Didžiausios Kinijos nekilnojamojo turto vystytojos „Evergrande“ paskolos siekia 120ؘ mlrd. dolerių – per pastarąjį dešimtmetį ši suma išaugo 56 kartus.
Tačiau taip pat reikia pabrėžti, kad tokie pastebėjimai ne nauji. Dar 2009 m. rizikos draudimo įmonės vadovas Jimas Chanosas pareiškė, kad Kinija – tai „kaip steroidų prileistas Dubajus“ ir prognozavo, kad jos nekilnojamojo turto sektoriaus burbulas sprogs ir turės didžiulių pasekmių. Tačiau nuo to laiko būstų kainos išaugo dvigubai, o naujų būstų pastatyta 250 milijonams žmonių. Iš to, kad bumas išsilaikė taip ilgai, galima spręsti, kad Kinijos rinka sudėtingesnė, negu manyta.
Kuriama rinka
Pagrindinė priežastis, kodėl Kinijos nekilnojamojo turto rinka tokia sėkminga (tiksliau, kodėl ji vis dar nežlugo) – tai daugybė reglamentų, kuriais siekiama sustabdyti prognozuojamą niūrią ateitį. Dalis jų egzistuoja jau ilgai, pavyzdžiui, taisyklė, kad pradinė įmoka būsto paskoloms turi siekti mažiausiai 30 proc. būsto vertės. Į būstą įdėjus tiek kapitalo, savininkai skatinami mokėti mėnesines įmokas, taip sumažinant riziką, kad prasidės uždaras nesumokėtų įmokų, priverstinių pardavimų ir smunkančių kainų ratas. Daugelyje tankiausiai apgyvendintų miestų paklausa griežtai ribojama išduodant hukou – leidimą gyventi regione, kuris būtinas norint įsigyti būstą.
Nekilnojamojo turto sektoriui nepaprastai išaugus vyriausybė įsipareigojo sukurti, jos žodžiais tariant, „ilgalaikį mechanizmą“ stabilizuoti kainoms ir investicijoms. Jos nuomone, nekilnojamojo turto rinka pernelyg svarbi, kad būtų kontroliuojama vien rinkos jėgų. Praktiškai ši mintis išreiškiama įvedant dar daugiau taisyklių. Tokiuose miestuose kaip Šanchajus ir Hangdžou imta reikalauti, kad nauji butai būtų pardavinėjami per loterijas, teikiant pirmenybę tiems, kas dar neturi nuosavo būsto. Daugelyje kitų miestų įvesta tiek apribojimų, kad įsigyti antrą būstą beveik neįmanoma. Šias taisykles dažnai bandoma išradingai apeiti. Pavyzdžiui, kadangi draudimas pirkti antrą būstą taikomas ne pavieniams asmenims, o šeimoms, kai kurios poros suklastoja skyrybas, kad galėtų nusipirkti antrą būstą. Sausio 21 d. Šanchajaus teismas priėmė sprendimą, kad išsiskyrę asmenys, kurie susituokę turėjo būstą, po skyrybų norėdami pirkti naują būstą (kuris būtų laikomas jų pirmuoju) turi palaukti trejus metus.
Vyriausybė taip pat bando kontroliuoti labiausiai įsiskolinusias nekilnojamojo turto įmones. Praeitų metų gale centrinis bankas ir apgyvendinimo ministerija paskelbė, kad ims vertinti nekilnojamojo turto vystytojų skolas pagal „tris raudonas linijas“. Pavyzdžiui, pagal pirmąją „raudoną liniją“ jų įsiskolinimai negali viršyti 70 proc. turto. Konsultacijų įmonės „Plenum“ duomenimis, visus tris reikalavimus atitinka tik 11 iš 100 didžiausių nekilnojamojo turto vystytojų. Kitoms įmonėms taip pat reikia kaip nors pasiekti šiuos standartus, antraip ateityje jų finansavimas bus smarkiai apribotas.
Viso to rezultatas – puikus pavyzdys, kaip reguliavimas keičia rinką. Dalis įmonių skolas bando valdyti pritraukdamos naujų investuotojų arba naudodamos savo patronuojamąsias įmones, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto valdymo atšakas. Tačiau daugeliui įmonių paprasčiausias metodas – padidinti pinigų srautus būstus pardavinėjant gausiau ir greičiau. O tam reikia mažinti kainas.
Viena didžiausių įmonių, kuriai iškilo tokių sunkumų – tai „R&F“. Per pastaruosius keletą mėnesių savo būstų kainas pietinės Guangdongo provincijos Dziangmeno mieste ji sumažino 20 proc. Anksčiau lėtai vykę pardavimai labai paspartėjo – dabar per dieną parduodama apie 15 būstų. Net darbo dienos popietę aplink statybas nedrąsiai vaikštinėja nemažai potencialių klientų, norinčių apžiūrėti dar tik statomus butus. Vienas nekilnojamojo turto agentas dailiai kaip Pietų Korėjos dainininko sušukuotais plaukais giriasi, kad gruodį pardavė būstų už 18 mln. juanių, nors tarp kolegų pagal pardavimus užima tik trečiąją vietą.
Žvelgiant siaurai, daugybė rinkos reguliavimo priemonių buvo veiksmingos. Didžiausiuose miestuose kainos atsižvelgus į infliaciją beveik nekito jau ketverius metus. Metiniai nekilnojamojo turto pardavimai visoje šalyje per tą laikotarpį taip pat nekito, o nauji būstai smarkiai neviršijo pardavimų. Programa, kuria siekta nugriauti senus namus ir duoti jų savininkams pinigų nusipirkti naujus, padėjo susitvarkyti su problemomis, kylančiomis dėl neparduotų naujų būstų mažuose miesteliuose. Jei būtų pardavinėjama dabartiniu tempu, parduoti visus turimus būstus prireiktų vos dešimties mėnesių. „Nekilnojamojo turto sektorius kur kas stabilesnis, negu buvo anksčiau. Dabar vyriausybė turi daugiau priemonių jį reguliuoti“, – teigia Guangdžou universiteto akademikė Zhang Sisi.
Kas slypi po ramiu paviršiumi
Tačiau tokia ramybė verčia baimintis dėl kitų priežasčių. Daugelis taisyklių ir apribojimų ne tik pavertė rinką stabilesne – jie rinką sukūrė. Pavyzdžiui, pažvelkime į kainų stabilumą. Kai nekilnojamojo turto vystytojai laimi aukcionus dideliuose miestuose, privalo nustatyti kainą siaurose vyriausybės nustatytose ribose. Dėl to kartais nauji būstai net trečdaliu pigesni už perparduodamus būstus tame pačiame rajone. Taigi sukurta dar viena taisyklė: kad žmonės nekeistų būstų siekdami užsidirbti, keliuose dideliuose miestuose savininkams, kurie nusipirkę naują būstą jį parduoda mažiau kaip po penkerių metų, skiriamos didelės baudos. Tuo tarpu loterijos tampa kvotomis, nustatančiomis rinkos dydį. Nors kainos kontroliuojamos, dalis paklausos paprasčiausiai nepatenkinama.
Iš šio požiūrio taško stabilizuota rinka atrodo kaip greitpuodis. Taigi pareigūnai sugalvojo dar vieną sprendimą ir ėmė mažinti spaudimą didžiuosiuose miestuose skatindami žmones keltis į mažesnius miestus – pavyzdžiui, į palydovinius miestelius šalia didžiausių Kinijos didmiesčių. Iš šių miestelių į miesto centrus galima nusigauti greitaeigiais traukiniais, o hukou gauti norintiems atvykėliams taisyklės kur kas palankesnės. Kad miesteliai būtų patrauklesni, vyriausybė investuoja į ligonines ir mokyklas. „Kartais problemas nekilnojamojo turto rinkoje turi spręsti ne apgyvendinimo ministerija, o švietimo ministerija“, – teigia S. Zhang.
Yra šiek tiek įrodymų, kad politika iš tiesų daro įtaką nekilnojamojo turto vystytojams. Pelningiausios vietos naujiems būstams įsikūrusios keturiose klestinčiose pakrantės provincijose (Guangdonge, Fudziane, Džedziange ir Dziangsu). Praėjusiais metais investicijos šiose provincijose sudarė 34 proc. Kinijos investicijų į nekilnojamąjį turtą, nors prieš dešimtmetį šis skaičius siekė tik 26 proc. „Nekilnojamojo turto vystytojai prisitaikė. Jie nebeperka didelių žemės plotų bet kur šalyje. Dabar jie sutelkė dėmesį į mažesnius plotelius pelningiausiose vietose“, – aiškina konsultacijų įmonės „CRIC Research“ atstovė Xiao Wenxiao. Kitaip tariant, nauji būstai Kinijoje atrodo geriau pritaikyti rinkai nei pastatyti anksčiau.
Taigi kyla svarbiausias klausimas – kiek dar gali augti Kinijos būstų rinka. Patikimame Kinijos Pietvakarių finansų ir ekonomikos universiteto 2017 m. atliktame tyrime paskelbtas faktas, kad 22 proc. būstų neužimti, leidžia spėti, kad rinka jau seniai prisotinta. Be to, paklausa silpnėja ir dėl demografinių veiksnių. Darbingo amžiaus populiacija, kuri dažniausiai perka būstus, jau traukiasi. Sumažėjo ir kitas paklausą didinantis veiksnys – migracija iš kaimo vietovių į miestus.
Tačiau Kinijos būstų rinka niekad nebūna tokia paprasta, kaip atrodo. Didelę dalį 22 proc. neužimtų būstų sudaro būstai mažuose miesteliuose, kur naujų statybų per daug. Investicijų banko „China International Capital Corp“ duomenimis, dideliuose miestuose ir aplink juos neužimtų būstų greičiausiai mažiau negu 10 proc. – o palyginus su tarptautiniais standartais, tai visai nedaug. Didelė dalis būstų skurdūs. Dešimtadalyje miesto butų nėra atskiro tualeto. Didelė dalis augančios viduriniosios klasės, kuri nemažą dalį praeitų metų praleido uždaryti namuose, nusprendė, kad nori didesnių būstų. „Atvirai pasakius, pinigų turintys žmonės vis labiau rūpinasi savo namų kokybe“, – teigia Hangdžou gyvenantis Y. Yangas.
Didžiausia šalies nekilnojamojo turto tyrimų organizacija „China Index Academy“ prognozuoja, kad per artėjančius penkerius metus būstų pardavimų mažės po maždaug 4 proc. per metus – 2020 m. parduota apie 15 mln. būstų, o 2025 m. bus parduota apie 13 mln. Tai Kinijai gali sukelti sunkumų – ilgai augęs nekilnojamojo turto sektorius gali virsti ekonomikos stabdžiu. Tačiau kažkada stebėtinai greitai augusi rinka ne sprogs kaip burbulas, o ims pamažu smukti. Jei gerai įsiklausysite, išgirsite, kad uždelsto veikimo bombos laikrodis tiksi vis tyliau.