Vilnietė Kristė nuomojamo buto Centre dairosi jau tris mėnesius. Mergina sako, kad susiradus būstą tektų sumokėti ne tik pirmo mėnesio nuomą, depozitą, bet greičiausiai – ir tarpininkavimo mokestį brokeriui. „Beveik prie visų nuomos skelbimų parašyta, kad bus taikomas tarpininkavimo mokestis, jei apie tai neužsimenama, apie būsimą mokestį galima suprasti iš skelbime matomo agentūros logotipo – vadinasi, būsto savininkai dirba su brokeriais. Tas užmokestis siekia vos ne tiek pat, kiek pati nuoma. Bet aš nesuprantu, už ką turiu mokėti, juk būsto ieškau pati“, – piktinasi ji.
Kristę stebina tai, kad brokerių reikalaujamas mokestis nepriklauso nuo nuomos dydžio. Pasak jos, dažniausiai vienkartinis tarpininkavimo mokestis siekia 150–200 eurų.
„Capital“ NT brokeris Šarūnas Kaniava mano, kad tokia situacija susidariusi dėl didelės nuomojamų būstų paklausos. „Nuoma yra mažiausiai civilizuota iš visų NT operacijų, čia daugiausia nesąmonių, daugiausia turgaus. Dėl to didžiausios NT agentūros stengiasi nuoma užsiimti kuo mažiau. Nėra principinės pozicijos, kaip viską daryti tvarkingai. Geri butai išnuomojami per dieną–dvi, ir žmonės neturi iš ko rinktis – jeigu tu neišsinuomosi, tai padarys kažkas kitas sumokėjęs tuos porą šimtų eurų už tarpininkavimą“, – aiškina Š. Kaniava.
Sąžiningi brokeriai nuomininkų sumokėti neprašo
Kaip ir Š. Kaniava, „Remax“ brokeris Paulius Banevičius įsitikinęs, kad tarpininkavimo mokesčio nuomininkas mokėti neturėtų. Anot jų, šį mokestį turėtų sumokėti paslaugos gavėjas, t.y. nuomojamo būsto savininkas. Abu brokeriai pažymi, kad ši suma neturėtų viršyti vieno mėnesio nuomos kainos, o jeigu paslauga neįvykdoma iki galo, t.y. jeigu nuomininkas neišgyvena viso sutartyje nustatyto termino, tarpininkai turėtų įsipareigoti kitus nuomininkus surasti jau už pusę paslaugos kainos arba nemokamai.
„Jeigu brokeris dirba tvarkingai, skelbime bus parašyta, kad iš nuomininkų jokių tarpininkavimo mokesčių nebus paimta. Tačiau praktika rodo, kad 70–80 proc. sandorių brokeriui sumoka ir nuomininkas. Tai nėra sveikas dalykas, anksčiau ar vėliau jis turi būti išgyvendintas“, – sako Š. Kaniava.
Jo teigimu, dažniausiai brokeriai iš būsto savininko paprašo pusę arba šiek tiek mažesnę dalį tarpininkavimo sumos, o kitą, kartais net didesnę sumą tenka sumokėti būsimam nuomininkui. „Iš nuomininko reikalaujamą sumą jie traktuoja kaip paieškos paslaugą, nors realiai jokios paieškos paslaugos jam nesuteikia. Taip atsitinka todėl, kad savininkas kreipiasi į keletą brokerių sakydamas: štai imkit butą, tačiau iš manęs arba išvis jokių pinigų neprašykite, arba daugiausia, kiek galiu sumokėti, tai pusę tos sumos – kitą pusę pasiimkit iš nuomininkų. Nuomos paklausa didelė, todėl nuomininkai ir moka tą mokestį“, – aiškina jis.
UAB „Vilniaus turto“ NT brokeris Markas Kaušinis prisipažįsta, kad tarpininkavimo mokestį taiko arba savininkams, arba nuomininkams. Jis neįvardija tikslios savo tarpininkavimo sumos, sako, kad ji gali skirtis, priklausomai nuo to, ar dirba su nuolatiniais klientais, ar su naujais, tačiau tikina, kad jo nuomininkams taikomas vienkartinis tarpininkavimo mokestis neviršija 150 eurų.
„Jeigu man sumoka savininkas, tai aš jam surandu nuomininką, įforminu sutartį, duodu garantiją, kad tas nuomininkas bute išgyvens ne trumpiau kaip metus, o jeigu jis išsikelia anksčiau, tada kito nuomininko jau ieškau nemokamai. Jeigu man moka nuomininkas, jis gauna lygiai tą patį, kaip ir šeimininkas. Būna visokių brokerių: vieniems sumoki, ir viso gero, o kiti viskuo rūpinasi ir toliau. Pavyzdžiui, jeigu iškyla ginčų, ir mano nuomotojas su nuomininku tarpusavyje nesugeba jų išspręsti, tai to imuosi aš“, – kalba jis.
Nenorintiems ieškoti patiems
Būsto ieškantys žmonės ir patys gali į pagalbą pasitelkti NT brokerius, tačiau, anot Š. Kaniavos, tokia paslauga nėra populiari. Jis sako, kad dažniausiai prašydami surasti būstą į jų agentūrą kreipiasi užsieniečiai, žmonės, ieškantys brangesnių namų, arba tie, kurie turi aiškius kriterijus ir patiems susirasti tokį būstą yra sudėtinga.
Anot jo, tokiu atveju tarpininkavimo mokestis taip pat turėtų siekti vieno mėnesio nuomos kainą, tačiau jeigu klientui patinka būstas, kurį išnuomoja kitas brokeris, jam gali tekti susimokėti ir du tarpininkavimo mokesčius – abiem brokeriams.
M. Kaušinis atskleidžia, kad standartinis tokios paslaugos mokestis – 150 eurų, tačiau jis tikina, kad stengiasi to iš viso nesiimti. „Geriau klientui patariu, kaip būstą susirasti pačiam, juk tokiu atveju jis jaučia ir didesnį malonumą apsigyvenęs naujuose namuose, – tikina brokeris ir primena, kad ieškant būsto nebereikia tiek daug vargo, kaip kadaise: – Anksčiau visi jau septintą ryto pirkdavo skelbimų laikraštį ir susitarę su savininkais važinėdavo žiūrėdami tuos butus, o dabar daug patogiau – viskas internete. Be to, rekomenduoju užsisakyti skelbimų portalo prenumeratą, kurioje galima pažymėti visus dominančius kriterijus – tai pati veiksmingiausia priemonė.“
Nuomininkai dalyvauja aukcionuose
P. Banevičius atskleidžia, kad brokeriui valdant vieno nuomojamo būsto susidomėjusių nuomininkų srautą, neretai pirminė kaina pakyla. „Nuomininkai patys ją užkelia. Mes stengiamės būstą išnuomoti ne pirmam atėjusiam klientui, o tam, kuris pasiūlo didžiausią kainą. Žinoma, to proceso užtempti nereikia, bet pirmam pulti atiduoti taip pat neverta“, – sako jis.
Tačiau kitos agentūros brokeris Š. Kaniava įsitikinęs, kad tokia praktika nėra gera. „Aš pats esu taip padaręs, kol dar nebuvau labai patyręs, tačiau pasigailėjau. Nuoma nėra tas pats, kas pardavimas, kai savininkui tikrai nėra būtina per valandą apsispręsti, ar parduoti būstą, ar dar palaukti. Su nuomotoju turėtų būti aptarta norima gauti suma ir tų aukciono triukų daryti nebereikėtų. Savininkui svarbiau turėtų būti ne tai, kad jis kas mėnesį gali gauti po keliasdešimt eurų daugiau, o tai, kad nuomininkas neatrodo konfliktiškas, kad jis bus pajėgus tą nuomą mokėti“, – įsitikinęs jis.
Panašiai mano ir M. Kaušinis: „Stengiuosi nesuvesti dešimties žmonių vienu kartu – manau, tai nesąžininga. Žinoma, tame pačiame būste gali apsilankyti ir keli nuomininkai, paskui apie juos papasakoju šeimininkams, kurie ir priima galutinį sprendimą.“
Gauna daugiau garantijų
M. Kaušinis tikina, kad per septynerius darbo NT srityje metus jis pastebėjęs, jog žmonių nuomonė apie tarpininkus pasikeitė – jeigu anksčiau brokeriai būdavo nepageidaujami, tai dabar žmonės jau supranta, kad nuomodamasis per tarpininkus jis gaus daugiau garantijų. „Jeigu žmogus eina nuomotis iš bobutės, tai jis rizikuoja, kad ta bobutė ateis kiekvieną dieną ir tikrins šaldytuvą ar lankysis, kai to žmogaus nebus namie, – vaizdžiai pasakoja jis. – Kaži, ar bobutės ir sutartis rašo, o jeigu rašo – klausimas, į kurią pusę tos sąlygos būna palenktos. Kai sutartį daro sertifikuotas brokeris, ji būna visai kitokia.“
Anot P. Banevičiaus, žmonės dažnai stengiasi su savininku susitikti tiesiogiai ir tarpininko išvengti, o sužinoję, kad brokeris neprašo jų mokėti jokio tarpininkavimo mokesčio, labai nustemba. „Su mumis netgi paprasčiau bendrauti negu su pačiais šeimininkais. Su jais nuomininkai dažniausiai susitinka jau tik pasirašydami sutartį – kai jie nori vienas kitam į akis pasižiūrėti, įvertinti. O mūsų parengtoje sutartyje teisės ir pareigos numatytos tiek vienam, tiek kitam“, – sako brokeris.
Kaip pasakoja Š. Kaniava, iškilus bėdoms, į tarpininkavusius brokerius gali kreiptis ne tik būsto šeimininkai, bet ir nuomininkai. „Jei kreipiasi laiku, kol konfliktas dar nebūna įsiplieskęs per daug, ir sako – patys išnuomojot butą, padėkit išspręsti problemą, tada viskas gerai. Nuomininkai gali kreiptis, pavyzdžiui, kai reikia kažką sureguliuoti, kažkas tame name neveikia, langai neprisispaudžia, trūko vamzdis, prireikia antrų raktų ir pan. Arba – turiu triukšmingą kaimyną, tamsta brokeri, padėkit išspręsti, aš už nuomą juk susimokėjau“, – įvairius atvejus vardija jis.
Š. Kaniava pasakoja, kad tarpininkas peržiūri dokumentus, ar turtas nėra įkeistas, nelikę jokių įsiskolinimų ir pan. „Žmogus turėtų žinoti netgi tai, ar tas būstas pirktas su paskola, o jeigu įkeitimai susiję su antstoliais, tai nuomininkas turėtų pažiūrėti įdėmiau, dėl ko atsirado tie areštai ir kokia situacija, nes gali nutikti ir taip, kad po kelių mėnesių to buto išvis neliks“, – perspėja brokeris.
Jis atkreipia dėmesį, kad būtina įsitikinti, jog sutartis sudaroma su tuo asmeniu, kuris turi teisę tą daryti, tačiau dažnai žmonės sandorius sudaro be didesnės atidos. „Pasirašydami žmonės turi parodyti vienas kitam savo dokumentus, kad jie patys atpažintų, kad tai yra tas pats žmogus. Iš kur paskui žinosi, kad pervedi pinigus žmogui, kuris turi teisę gauti tuos pinigus? Vieni žmonės, be tarpininko, iki galo visko tikrai nepadaro, nepatikrina arba sutarties, arba dokumentų, kažką tikrai praleidžia“, – teigia Š. Kaniava.
Sutartis – būtina
P. Banevičius sako, kad nuomos sutartyje apibrėžiamas atsakomybės klausimas – kas už ką atsako, nustatomi viso termino mokesčiai, todėl savininkas nebegali užsinorėjęs jų pakelti, aptariami kiti mokesčiai, pavyzdžiui, kas turi mokėti už renovaciją ir t.t. Sutartyje numatomos ir baudos.
Anot jo, kartais nuomotojai į sutartį įrašo papildomų sąlygų, pavyzdžiui, nenori, kad nuomininkai gyventų su augintiniais arba mažais vaikais. „Mano nuomone, tai nėra gerai, nes nuomininkai palieka depozitą, ir jeigu tas mažas vaikutis pabraižo buto sieną, tai šeimininkai žalai atlyginti gali išskaičiuoti iš tos sumos“, – mano O. Banevičius.
Š. Kaniava sako, kad jeigu savininkas nenori pasirašyti jokios sutarties, tokio buto nuomoti net neverta. Jei sutarties nėra, anot jo, savininkui nėra jokių kliūčių nuomininką iš buto išmesti kad ir kitą dieną, net jei jis būtų susimokėjęs. „Pagrindiniai sutarties punktai – dėl nuomos termino, kainos, kokiu būdu yra atsiskaitoma už paslaugas. Didžioji dalis savininkų neturi tos veiklos liudijimo, tą daro nelegaliai, prašo už nuomą atsiskaityti grynaisiais – tokiu atveju sutartis tiesiog būtina. Be to, reikia pasirūpinti kokiais nors kvitais, čekiais arba paprašyti parašo, kad būtų užfiksuota, jog žmogus sumokėjo pinigus. Jei žmogus neturi pinigų perdavimo dokumento, savininkas net ir po metų gali drąsiai pasakyti – žiūrėkit, sutartis yra, o aš negavau pinigų“, – atkreipti dėmesį siūlo jis.
Š. Kaniavos teigimu, ne paslaptis, kad nemažai nuomotojų nemoka jokių mokesčių, tad turėdamas sutartį nuomininkas ją gali registruoti Registrų centre, o tada ji jau patenka Mokesčių inspekcijos akiratin. „Jeigu kiltų koks nors konfliktas iš savininko pusės, galima pasakyti: aš užregistruosiu šitą sutartį Registrų centre, o sutartyje viskas aiškiai matyti – datos, kokios sumos buvo mokėtos ir t.t. Tai ypač aktualu tiems, kas turi mažamečių vaikų – sutartį užregistravus Registrų centre, galioja tokie patys įstatymai, kaip ir pardavinėjant turtą su nepilnamečiais vaikais – tam reikia gauti teismo leidimą, – kalba jis. – Jeigu santykiai tarp nuomininko ir savininko geri, tai ta sutartis gali likti tarp dviejų šalių, bet ji būtinai turi būti. O mokesčių mokėjimo klausimas – ne brokerio reikalas.“
Nuo VMI geriau nesislėpti
VMI Mokestinių prievolių departamento direktorė Stasė Aliukonytė-Šnirienė teigia, kad būsto nuomos sektorių mokesčių administratorius vis dar vertina kaip pasižymintį aukšta mokesčių vengimo rizika, tačiau fiksuojami duomenys apie įsigyjamus verslo liudijimus ar deklaruojamas pajamas iš veiklos, susijusios su nekilnojamuoju turtu, rodo, kad prevencinis darbas duoda rezultatų. VMI statistiniais duomenimis, verslo liudijimą vykdyti veiklą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ šiais metais jau yra įsigiję 6393 gyventojai.
Anot specialistės, VMI nesiima vertinti nuomininko ir nuomotojo tarpusavio santykių ir konfliktinių situacijų sprendimo metodų, tačiau gyventojų Pasitikėjimo 1882 telefonu pateikiama informacija yra reikšminga identifikuojant asmenis, kuriems derėtų priminti mokestines prievoles, jeigu buvo gautos pajamos iš būsto nuomos, taip vykdant mokesčių vengimo prevenciją ir padedant gyventojams savarankiškai sumokėti priklausančius mokesčius. Šiemet VMI apie galbūt nelegalią būsto nuomą jau sulaukė 146 pranešimų.
VMI primena, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti nekilnojamąjį turtą (gyventojams), tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimus. Verslo liudijimo kainas lemia keletas veiksnių – veiklos teritorija, veiklos rūšis bei vykdymo laikotarpis. Pažymėtina, kad paslaugą galima teikti ir neregistravus IDV, t.y., neįsigijus verslo liudijimo, tokiu atveju metams pasibaigus gyventojui privalu deklaruoti pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Atkreiptinas dėmesys, kad gyventojų vykdoma nekilnojamojo turto nuomos veikla pagal teisės aktų nuostatas nebėra priskiriama individualiai veiklai. Todėl tais atvejais, kai nekilnojamąjį turtą (patalpas) gyventojas nuomoja kitiems gyventojams, pakanka su nuomininku sudaryti nuomos sutartį ir gautas pajamas už turto nuomą, kaip tai numato Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas, deklaruoti iki kitų metų gegužės 1 d., iki to paties termino sumokant gyventojų pajamų mokestį.
