Sklypą bandė parduoti be aukciono

Apie šį atvejį Delfi sausio mėnesį publikavo savo tyrimą. Jį galite rasti čia.

Oslo g. 1 esantis sklypas yra labai didelis - 8.2699 ha. Anksčiau jame buvo didžiuliai komerciniai šiltnamiai. Tačiau galiausiai jau ilgą laiką jie stovi apleisti ir nenaudojami.

Tuos šiltnamius ir kitus statinius prieš daug metų įsigijo UAB „SKR Baltic“. Šios įmonės vadovas ir vienintelis akcininkas yra Saulius Skrebė.

Dėl šio sklypo jau ilgus metus vyksta teisminiai ginčai. Ginant viešąjį interesą teko įsikišti ir prokurorams. O viskas prasidėjo nuo to, kad pastatus įsigijęs savininkas ilgus metus bando įgyti teisę į sklypą. Tačiau aišku viena: pastatų vertė yra labai nedidelė. Esminė kova vyksta dėl sklypo ir teisės jame statyti.

Pagal galiojančią praktiką, statinius valstybinėje žemėje įgijęs savininkas gali prašyti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT), kad ši jam suformuotų ir išnuomotų valstybinės žemės sklypą. Net ir tais atvejais, jei įsigyjami statiniai beverčiai.

Kaip tik dėl to Lietuvoje yra interesas strategiškai patrauklioje vietoje supirkti valstybinėje žemėje esančias griuvenas, kad vėliau būtų įgyjama teisė į valstybinę žemę be aukciono.

Panaši situacija susiklostė ir Lazdynų mikrorajone, Vilniuje. Registrų centro duomenimis, sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita. Naudojimo būdas – komercinės paskirties teritorijos.

Tačiau šioje istorijoje daugiausia klausimų kelia tai, kad didžiulį valstybinės žemės sklypą į privačias rankas bandyta perduoti be aukciono. Taikos sutartis 2021 m. gruodžio mėnesį buvo sudaryta Vilniaus miesto apylinkės teisme.

Delfi turimoje taikos sutartyje, kuria nesutiko pasidalinti NŽT ir Vilniaus miesto apylinkės teismas, įvardijama kaina, už kurią UAB „SKR Baltic“ galėtų įsigyti Lazdynuose esantį sklypą. Tai – 7 mln. 345 tūkst. eurų. Delfi bendravo su keliais skirtingais turto vertintojais ir jie nurodė, kad rinkoje už šį sklypą šiuo metu būtų galima gauti gerokai daugiau.

Tarpusavyje nesusijusių ekspertų vertinimu, sklypo kaina galėtų prasidėti nuo 8 mln. eurų, o kainos lubos – 12 mln. eurų.

Tiesa, kad valstybė gautų tokią sumą, reikėtų skelbti aukcioną. Tuomet sklypą įsigytų didžiausią kainą pasiūlęs fizinis arba juridinis asmuo. Tokiu būdu valstybė iš sklypo galėtų gauti didžiausią naudą. Vis dėlto šiuo atveju aukciono bandyta išvengti.

Kaip bebūtų, Delfi pavyko gauti 2021 m. gruodžio 17 d. Vilniuje sudarytą taikos sutartį. Civilinėje byloje ieškovas buvo UAB „SKR Baltic“, atsakovas – Nacionalinė žemės tarnyba. Jai byloje atstovavo Teisės departamento Teisinio atstovavimo skyriaus vedėjas Olegas Kalužinas.

Taikos sutartyje rašoma, kad atsakovo (NŽT) užsakymu UAB „Giantus vertinimas“ vertintoja Alina Baranauskienė atliko žemės sklypo vertinimą ir 2020 m. spalio 22 d. parengtoje turto vertinimo ataskaitoje nustatė, kad žemės sklypo rinkos vertė 2020 m. spalio 20 d. yra 7 345 000 (septyni milijonai trys šimtai keturiasdešimt penki tūkstančiai) Eur.

Galiausiai sutartyje įvardijamas ir pirkimo pardavimo sandoris: „Šalys susitaria, kad ši taikos sutartis kartu yra ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią Lietuvos Respublika (toliau – pardavėjas), atstovaujama atsakovo, parduoda, o ieškovas perka žemės sklypą. Žemės sklypo kaina yra 7 345 000 (septyni milijonai trys šimtai keturiasdešimt penki tūkstančiai) Eur (toliau – žemės sklypo kaina). Žemės sklypo kaina nustatyta pagal turto vertinimo ataskaitoje nurodytą žemės sklypo rinkos vertę.“

Apygardos teismas nutartį panaikino

Vis dėlto tretieji asmenys apskundė šią Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjo Gintaro Pašvensko nutartį. Ir jie sulaukė gerų žinių.

Vilniaus apygardos teismas vasario 22 dieną paskelbė nutartį, kuria panaikino 2021 m. gruodžio 21 d. apylinkės teismo nutartį, patvirtinusią taikos sutartį. Apygardos teismo nutartimi klausimas perduotas pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Taip nusprendė Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Margaritos Stambrauskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Donatos Kravčenkienės ir Rūtos Veniultės-Jankūnienės.

Apylinkės teisme nagrinėtos bylos esmė buvo tokia: ieškovė UAB „SKR Baltic“ kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prašydama: 1) panaikinti NŽT Vilniaus miesto skyriaus 2018-10-23 sprendimą Nr. 49SJN-2315-(14.49.105.) ir įpareigoti NŽT sudaryti su UAB „SKR Baltic“ jos naudojamo valstybinio žemės sklypo Oslo g. 1 nuomos sutartį.

Vilniaus miesto apylinkės teisme 2021-12-20 gautas ieškovės ir atsakovės NŽT prašymas patvirtinti taikos sutartį ir nutraukti civilinę bylą.

Gintaras Pašvenskas


Vilniaus miesto apylinkės teismas skundžiama 2021-12-21 nutartimi nutarė prašymą tenkinti ir patvirtinti ieškovės UAB „SKR Baltic“ ir atsakovės NŽT sudarytą taikos sutartį ir civilinę bylą nutraukti.

Vis dėlto tretieji asmenys pateikė teismui atskirąjį skundą, kuriame prašė panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021-12-21 nutartį.

Nebuvo informuoti

Kaip buvo nurodyta skunde, tretiesiems asmenims nebuvo pranešta apie teismo posėdžio, kuriame buvo sprendžiamas ieškovės prašymas dėl taikos sutarties patvirtinimo klausimas, laiką ir vietą bei nebuvo sudaryta galimybė duoti paaiškinimus dėl galimo trečiųjų asmenų interesų pažeidimo pateiktoje teismui taikos sutartyje.

„Teismas nesiaiškino, ar taikos sutartimi nėra pažeidžiamos trečiųjų asmenų teisės. Teismas užkirto tretiesiems asmenims kelią į nuosavybės teisių atkūrimą Lietuvos Respublikos valstybei priklausančiame žemės sklype, tokiu būdu pažeidė trečiųjų asmenų teises“, - savo argumentus nurodė teismo nutartį apskundę tretieji fiziniai asmenys.

Taip pat jie pažymėjo ir tai, kad pareikšto ieškinio dalyku buvo valstybinės žemės sklypo nuoma, o taikos sutarties esmė - žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Anot jų, tai reiškia, kad šalys susitarė užbaigti civilinę bylą kitu būdu, nei buvęs ginčo objektas.

Be to, jie atkreipė dėmesį ir į tai: „Vilniaus miesto apylinkės teismas 2021-01-13 sprendime civilinėje byloje Nr. e2-287-925/2021 pakartotinai pažymėjo, kad statinių, kad ir kokie jie būtų, ginčo žemės sklype, ieškovė nenaudojo pagal jų (statinių) paskirtį.“

Vilniaus miesto apylinkės teismas


Taip pat skundą pateikę fiziniai asmenys pažymėjo, kad turto vertinimas atliktas 2020-10-20, taikos sutartis sudaryta 2021 m. gruodžio mėn., „nekilnojamojo turto kainos per 14 mėnesių akivaizdžiai augo, tai žemės sklypas parduotas ne už rinkos kainą“.

Todėl esą toks žemės sklypo įkainojimas prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms: „Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse nurodyta, kad žemės sklypas turi būti parduodamas rinkos kaina. Analizuojant UAB „SKR baltic“ finansinę situaciją, akivaizdu, kad šis juridinis asmuo neturi galimybės sumokėti taikos sutartyje nurodytos kainos, žemės sklypą ketina parduoti už ženkliai didesnę kainą.“

Atskirajame skunde nurodoma, kad tretieji asmenys yra pretendentai atkurti nuosavybės teises natūra į žemės sklypą, todėl tai, kad vietoje nuosavybės teisių atkūrimo natūra žemės sklypas buvo parduotas ieškovei, esą pažeidžia trečiųjų asmenų teises.

Skundo autoriai atkreipė dėmesį ir į tai: „Atsakovė (Nacionalinė žemės tarnyba – Delfi past.) ignoravo trečiųjų asmenų rašytinį prašymą prieš priimant bet kokius sprendimus, kurie galėtų turėti neigiamos įtakos jų interesui atkurti nuosavybės teises natūra, sudaryti jiems galimybę atitinkamu klausimu pareikšti nuomonę. Į vieną iš kreipimųsi, praleidusi teisės aktų nustatytus atsakymo terminus, atsakovė atsakė tik 2021-12-21, būtent tą pačią dieną, kai teismas patvirtino taikos sutartį. Įgaliojimą, kuriuo atsakovės atstovui O. Kalužinui buvo suteikta teisė sudaryti taikos sutartį, atsakovės direktorius L. Čiakas išdavė 2021-12-13, o jau kitą dieną viešai paskelbta informacija, kad L. Čiako kadencija baigėsi. Taikos sutarties sudarymo aplinkybės ir jos turinys kelia pagrįstų klausimų dėl atsakovės neskaidrių ryšių su ieškove buvimo.“

Taip pat jie nurodė, kad pagal Žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalies 4 punktą, valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį sudaro NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas, taigi, joks kitas asmuo, išskyrus teritorinio padalinio vadovą, apskritai negali būti įgaliotas sudaryti valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį. „Taikos sutartį, o kartu ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, po darbo laiko pasirašė pagal įgaliojimą veikiantis atsakovės Teisės departamento Teisinio atstovavimo skyriaus vedėjas O. Kalužinas, taigi sutartį sudarė tokios teisės neturintis asmuo“, - teigiame skunde.

Įmonė su skundu nesutiko

Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba pateikė teismui atsiliepimą į atskiruosius skundus, kuriame prašo teismo spręsti savo nuožiūra.

Tuo metu ieškovės (UAB „SKR Baltic“) teigimu, vieninteliai tokio reikalavimo pareiškimu ir tenkinimu suinteresuoti asmenys buvo pretendentai į nuosavybės teisių atkūrimą Miškinių rėžiniame kaime, tačiau visas žemės sklypas yra užstatytas, o trečiųjų asmenų subjektinės teisės turinį reglamentuojančiame Nuosavybės teisių atkūrimo įstatymo 5 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatyta, kad nuosavybės teisės į žemę iki 1995 m. birželio 1 d. buvusią miestams nustatyta tvarka priskirtose teritorijose, atkuriamos grąžinant natūra laisvą (neužstatytą) žemę turėtoje vietoje piliečiui.

Anot jos, įstatymų leidėjas nediferencijuoja statinių, kuriais ta žemė užstatyta, paskirties, nei statinių naudojimo ar jų būklės, taigi, tretieji asmenys esą neturi teisės į ieškovei priklausančiais statiniais užstatytos valstybinės žemės ribose esančios žemės nuosavybės teisių atkūrimą.

„Vilniaus miesto savivaldybė 2021-01-27 aktu Nr. A357-41/21(2.9.2.8-BŪS) įpareigojo ieškovę atlikti įvairius statybos darbus (įskaitant remontą ir rekonstrukciją), susijusius su nemaža dalimi žemės sklype esančių statinių. Ieškovė, neturėdama jokių naudojimosi teisių (nuosavybės ar nuomos) į žemės sklypą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nuostatomis, atitinkamai neturi ir teisės būti statytoju, neturi teisės keisti žemės sklype esančių statinių paskirties. NŽT neįgaliota išduoti sutikimo/leidimo statybos darbų atlikimui. Dėl nurodytų aplinkybių ribojamos ieškovės, kaip statinių savininkės, teisės, įskaitant teisę prižiūrėti, remontuoti statinius“, - teismui nurodė ieškovė.

Vilniaus apygardos teismas


Be to, ji laikėsi pozicijos, kad žemės sklypas yra visiškai užstatytas ieškovei priklausančiais statiniais, todėl ji turi teisę į sklypo įsigijimą be aukciono: „Pagal LAT formuojamą praktiką, ieškovė atitinka abi sąlygas žemės sklypo pardavimui be aukciono - žemės sklypas yra visiškai (8,2699 ha iš 8,2699 ha) užstatytas statiniais ir šie statiniai yra pastatyti teisės aktų nustatyta tvarka.“

Galiausiai ieškovė nesutiko, kad sklypas jai parduodamas už mažesnę nei rinkos kainą: „Žemės sklypas įsigyjamas už ne mažesnę, nei rinkos, vertę. Visuomeninė nauda yra neabejotina, valstybė gauna šiai dienai „įšaldyto“ turto vertę pinigais, o tuo tarpu ieškovei atsiranda galimybė vystyti verslą, iš kurio vėliau naudas įvairiu pavidalu (mokesčiais, darbo vietomis, plečiama miesto infrastruktūra ir pan.) gaus visuomenė. Taikos sutartimi įgyvendinami visi valstybinės žemės pardavimo principai. NŽT iniciatyva, žemės sklypo kainos vertės nustatymui taikomas plyno lauko kainos apskaičiavimo principas, tokia metodika yra žymiai naudingesnė pardavėjui, nes vertė buvo skaičiuojama tarsi žemės sklypas nebūtų užstatytas ieškovės statiniais ir neapribotos jo naudojimosi savininkui galimybės. Sklypo kaina gerokai didesnė, nei reali žemės sklypo kaina.“

Pirmosios instancijos teismas padarė klaidų

Vis dėlto bylą išnagrinėjęs Vilniaus apygardos teismas nustatė, kad skundus pateikę fiziniai asmenys, buvo teisūs. Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas padarė proceso teisės normų pažeidimą.

„Atskiruosiuose skunduose apeliantai teigia, kad nutartimi patvirtinta taikos sutartis turi tiesioginės įtakos jų teisėms ir teisėtiems interesams, kadangi taikos sutartimi žemės sklypas parduodamas ieškovei, tokiu būdu panaikinant trečiųjų asmenų teisę atsikurti nuosavybės teises į žemės sklypo vietoje buvusiame Miškinių rėžiniame kaime turėtas nuosavybės teises. Teigia, kad apie teisme gautą patvirtinti tarp ieškovės ir atsakovės taikos sutartį jie informuoti nebuvo, neturėjo teisės pasisakyti dėl taikos sutarties sąlygų inter alia dėl jų atitikties teisės aktų reikalavimams. Tokiu būdu teismas padarė proceso teisės normų pažeidimą, kas sudaro absoliutų skundžiamos nutarties negaliojimo pagrindą. Su šiais atskirųjų skundų argumentais sutiktina“, - pažymėjo teisėjų kolegija.

Nacionalinė žemės tarnyba


Taip pat teisėjų kolegija nurodė, kad iš teismų informacinės sistemos Liteko duomenų matyti, jog taikos sutartis teismui buvo pateikta 2021-12-20, teisėjo rezoliucija priimta 2021-12-21, rezoliucijoje nurodant „priimti, patvirtinimo klausimą išspręsti rašytinio proceso nustatyta tvarka“. Tos pačios dienos nutartimi taikos sutartis patvirtinta ir byla nutraukta. Byloje nėra nustatyta, kad apie taikos sutarties tvirtinimą būtų buvę pranešta Lietuvos teismų informacinėje sistemoje Liteko.

Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad į bylą įtraukus trečiuosius asmenis pripažįstama, jog jie turi tam tikrą materialinį ir teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi. Atsižvelgiant į tai, jiems turi būti užtikrintos vienodos teisės dalyvauti bylos nagrinėjimo procese kaip ir kitiems byloje dalyvaujantiems asmenims. Asmens teisė į tinkamą procesą (Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 6 straipsnis, Teismų įstatymo 5 straipsnis), procesinis lygiateisiškumas (CPK 17 straipsnis) lemia dalyvaujančių byloje asmenų teisę žinoti, kur ir kada bus nagrinėjama jų byla, nepriklausomai nuo to, ar ji nagrinėjama žodinio ar rašytinio proceso tvarka.

„Iš šios kasacinio teismo praktikos darytina išvada, kad prieš tvirtindamas taikos sutartį teismas turėjo apie rašytinį teismo posėdį paskelbti specialiame interneto tinklalapyje, kas šiuo atveju nebuvo padaryta, tokiu būdu nesudarant galimybės tretiesiems asmenims pareikši pozicijos dėl tvirtinamos taikos sutarties, tokiu būdu pažeidžiant procesinės teisės normas. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šiuo atveju toks pažeidimas laikytinas turinčiu esminę reikšmę, kadangi, nors neginčytini atsiliepimuose išdėstyti teiginiai, jog taikos sutartis sudaroma tik tarp ieškovės ir atsakovės, šiuo atveju neteisinga būtų vertinti, jog tokia taikos sutartis nedaro įtakos tretiesiems asmenims, kadangi jiems yra užkertamas kelias pretenduoti į nuosavybės teisių atkūrimą žemės sklypo vietoje.
Juo labiau, kaip matyti iš pirmojoje instancijoje vykusio teisminio proceso, tretieji asmenys buvo aktyvūs bei aktyviai naudojosi savo teisėmis procese. Atsižvelgiant į tai, kad taikos sutartis turi įtakos byloje įtrauktiems tretiesiems asmenimis, nepranešimas apie ketinimą spręsti taikos sutarties tvirtinimo klausimą laikytinas tokio masto pažeidimu, dėl kurio galėjo būti neteisingai išspręsta byla“, - rašoma Vilniaus apygardos teismo nutartyje.

Oslo g. 1


Apeliacinės instancijos teismas taip pat pažymėjo, kad toks pažeidimas negali būti pašalintas apeliacinės instancijos teisme. Nors tretieji asmenys ir pateikė teismui atskiruosius skundus, tačiau pirmosios instancijos teismas, turėdamas pareigą prieš tvirtindamas taikos sutartį įvertinti taikos sutarties nuostatas ir jų atitiktį teisės aktams, atsižvelgdamas ir į suinteresuotų asmenų argumentus, tokios teisminės kontrolės tinkamai neįgyvendino, tvirtindamas taikos sutartį išdėstė tik abstraktaus pobūdžio motyvus, nepateikdamas taikos sutarties atskirų nuostatų atitikties imperatyviems teisės aktų reikalavimams ir formaliai konstatuodamas, kad taikos sutartis imperatyvių įstatymo nuostatų ir viešojo intereso nepažeidžia (CPK 42 straipsnis).

„Kasacinis teismas taip pat konstatavo, kad pažeidžiant kitų asmenų teises, pažeidžiama ir nustatyta teisės tvarka. Nustatytos teisės tvarkos pažeidimai valstybėje netoleruojami. Jeigu teismas, tvirtindamas šalių sudarytą taikos sutartį, neišsiaiškina, ar byloje nėra pažeidžiamos dalyvaujančių trečiųjų asmenų teisės, arba patvirtina taikos sutartį nedalyvaujant teismo posėdyje trečiajam asmeniui, kuriam nebuvo pranešta apie teismo posėdžio laiką ir vietą ir kuris nebuvo informuotas apie sudarytos taikos sutarties sąlygas, toks procesinės teisės normos pažeidimas pripažintinas pažeidžiančiu viešąjį interesą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2006 m. birželio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-397/2006)“, - konstatavo teisėjų kolegija.

Galiausiai teisėjų kolegija nutarė pirmosios instancijos nutartį panaikinti ir bylą grąžinti tam pačiam Vilniaus miesto apylinkės teismui: „Įvertinus aukščiau išdėstytus argumentus, o būtent, trečiųjų asmenų neinformavimą apie taikos sutarties tvirtinimo klausimo sprendimą, jų nuomonės neišklausymą klausimu, kuris liečia jų teises ir interesus, yra pagrindas konstatuoti absoliutų skundžiamos nutarties negaliojimo pagrindą (CPK 329 straipsnio 1 dalis) ir perduoti klausimą nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo. Nutartį panaikinus dėl absoliučių negaliojimo pagrindų ir grąžinus bylą nagrinėti pirmos instancijos teismui, kolegija nesprendžia dėl proceso šalių pateiktų prašymų dėl papildomų įrodymų priimtinumo ir jų reikšmės nagrinėjamai bylai. Taip pat pirmos instancijos teismui paliktinas ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas.“

STT pradėjo tyrimą

Primename, kad po Delfi tyrimo apie bandymą be aukciono žinomam verslininkui verslininkui S. Skrebei parduoti didžiulį valstybinės žemės sklypą Vilniuje Specialiųjų tyrimų tarnyba pradėjo tyrimą.

„Specialiųjų tyrimų tarnyba (STT), įvertinusi viešoje erdvėje esančią informaciją, taip pat 22 pareiškėjų kreipimąsi, gautą iš Generalinės prokuratūros bei Seimo Antikorupcijos komisijos, pradėjo ikiteisminį tyrimą dėl valstybinės žemės sklypo, esančio Oslo g. 1 Vilniuje, pardavimo ir taikos sutarties sudarymo aplinkybių“, - teigė STT atstovė Renata Keblienė.

Pats S. Skrebė Delfi anksčiau teigė, kad sklypo kaina, kurią jis yra pasirengęs sumokėti, netgi didesnė nei rinkos kaina.

„Pagal sudarytą taikos sutartį „SKR Baltic“ sutiko sumokėti valstybei už jai priklausančių statinių eksploatacijai suformuotą žemės sklypą 7,345 mln. eurų, bei padengti visus mokesčius ir išlaidas. Tai reiškia, kad į valstybės biudžetą bus sumokėta rinkos kaina už užstatytą žemę, kurios niekas kitas, apart statinių savininką, neturi teisės nei naudoti, nei įsigyti. Sąžiningai vertinant, reali tokios žemės kaina yra daug mažesnė. Tačiau siekdami jau beveik 10 metų nesibaigiančių teisminių ginčų pabaigos ir norėdami pagaliau naudoti savo privačią nuosavybę pagal paskirtį, sutikome su tokiomis sąlygomis. Tai neabejotinai sukėlė didžiulį minėtos asmenų grupės nepasitenkinimą, nes jų planas buvo „SKR Baltic“ priversti „bendradarbiauti“, t. y. turint nuosavybės teises į statinius ir teisę į nuosavybės teisių atkūrimą, šią žemę „pasiimti“ iš valstybės neatlygintinai. Nepaisant ilgamečio spaudimo, „SKR Baltic“ su kriminalinio pasaulio atstovais tokių „nuosavybės teisių atkūrimo projektų“ vykdyti nesutiko ir pasirinko kitą kelią – sumokėti valstybei beveik 7,5 mln. eurų už tai, kad bendrovė galėtų naudotis tuo, kas jai teisėtai priklauso", - nurodė S. Skrebė.