Parduoda dar statomus butus

Nors regionuose naujų daugiabučių statybos vyksta lėtai, tačiau Vilniuje ir Kaune jų nemažai. Tai lemia didesnė migracija į šiuos miestus. Todėl statytojai, norėdami kuo greičiau rasti pirkėją ir atgauti į statybą investuotus pinigus, butus statomuose daugiabučiuose parduoda dar tada, kai jie nebūna pilnai užbaigti. Tai gali būti butai su daline apdaila arba paprasčiausia situacija, kai statytojas, tik pradėjęs statyti, jau pardavinėja butus statomame daugiabutyje.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius sako, kad tarp statytojų parduoti butus dar nebaigtame statyti daugiabutyje yra gan populiaru, nes tokiu atveju mažinamos pradinės investicijos į daugiabučių statybą. Be to, statomas daugiabutis gali atsipirkti dar net neįforminus statybų pabaigos. Kita vertus, visuomenėje šiuo metu yra tikrai populiaru ieškoti ir įsigyti butus su daline apdaila: žmogus pats gali pasirinkti sienų, grindų, plytelių spalvą, įsirengti būstą pagal savo norus.

Mindaugas Statulevičius

Vis dėlto, kaip aiškina M. Statulevičius, statytojas butą daugiabutyje gali parduoti tada, kai namas statyti baigtas 80 – 85 proc. Tokiu atveju pirkėjas dažniausiai pats gali užbaigti savo naujai įsigyto turto įrengimą.

„Pagal mūsų teisės aktus, pardavimo sandoris gali būti padarytas ir neužregistravus pilno baigtumo. T.y., galima registruoti 80 – 85 proc. baigtumo, sudaryti notarinį sandorį ir parduoti turtą, pirkėją įpareigoti pilnai 100 proc. baigtumą per tam tikrą laikotarpį, įvykdžius tam tikrus įrengimo darbus, užsiregistruoti pačiam. Yra teisės aktai, kurie Lietuvoje tai leidžia, ir didžioji dalis statytojų dėl įvairių priežasčių tokią praktiką taiko“, – komentuoja LNTPA direktorius.

Pašnekovas akcentuoja, kad pasirašant tokį pirkimo – pardavimo sandorį statytojas turi įvardyti pirkėjui visas su sandoriu susijusias rizikas, tarp jų ir galimus nesusipratimus registruojant buto baigtumą.

„Negalima sakyti, kad namas neįregistruotas, nes tam tikras baigtumas, kuris turi tenkinti teisės aktų reikalavimus, yra. Statybinės konstrukcijos, inžineriniai tinklai yra pilnai arba dalinai įrengti ir paruošti, pirkėjas gali iki to pilno baigtumo išsivedžioti vėdinimo sistemas, rekuperatorius pasistatyti, sienų apdailą pasidaryti (priklausomai nuo to, kas perkama – butas ar nuosavas namas – red. past.) ar pan.. Tokią informaciją pateikus pirkėjui yra sutariama, kad galima turtą parduoti ir sudaryti sutartį su trečiųjų šalių paslaugų teikėjais: vanduo, šiluma, dujos ir pan.“, – pasakoja M. Statulevičius.

LNTPA aiškina, kad lietuviai mėgsta pirkti butus labiau su daline apdaila. Tai reiškia, kad būstas nėra baigtas 100 proc. Kai pirkėjas pats pasidaro sienų apdailą, įsiveda rekuperatorius, jeigu tokie numatyti ir pabaigia apdailos procesus, būstą galima registruoti kaip visiškai baigtą.

Ne visi pasiruošę rizikuoti

Tačiau net ir informavus pirkėją apie su tokiu pirkimo – pardavimo sandoriu susijusias rizikas, kai kurie gyventojai tokiu būdu įsigyti buto nenori. GRYNAS.lt kalbinta Kamilė dalijosi savo būsto paieškų istorija ir teigė, kad pirkti butą dar nepilnai įrengtame bute ji atsisakė dėl kelių priežasčių.

„Ilgai ieškojome su draugu buto. Tai sienos buvo negražios, tai plytelės, tai buto išplanavimas. Tada vienoje agentūroje mums pasiūlė pasižvalgyti po nepilnai įrengtus butus, nes tada mes patys galėsime pabaigti jį įsirengti kaip norime. Skambėjo viskas labai gražiai, bet tada pasikalbėjome su draugu, kuris dirba NT brokeriu, ir jis mums patarė į tokį pasiūlymą žiūrėti atsargiai: statytojai skuba parduoti, o kai jau parduoda, jiems jau tas pats, sugebės žmogus pats pabaigti būsto registraciją ar ne“, – pasakojo Kamilė.

LNTPA direktorius M. Statulevičius sako, kad jei iškyla ginčų, pirmiausia reikia panagrinėti pasirašytą sutartį: „Tokiu atveju, kai galutinai įregistruoti būsto nepavyksta, reikia skaityti sutartį. Nes tokie dalykai, ir vienos, ir kitos šalies dažniausiai būna aptariami sutartyje arba, jei nėra aptarti sutartyje, reikia remtis įstatymais: skaityti civilinį kodeksą, LR statybos įstatymą, Statybos techninius reglamentus ir kitus dokumentus, tačiau dažniausiai viską stengiamasi detaliai aptarti dar sutartyje. Vienos ir kitos pusės įsipareigojimus, sankcijas ir pan.“

Anot specialisto, visais atvejais statytojas, parduodamas turtą, pats įsipareigoja tam tikrus veiksmus atlikti per numatytą terminą, pavyzdžiui, priduoti pastatą, sutvarkyti aplinką ir pan. Jei jis to nepadaro per sutartą laiką, sutartyje turėtų būti surašytos sankcijos, kada pirkėjas gali reikalauti kompensacijos ar kitų naudų. Be to, LNTPA direktorius pataria pirkėjams pradėti daryti apdailą tik tada, kai būstas jau įregistruotas, nes tokiu atveju, jei būsto vis dėlto įregistruoti nepavyks, nebus prarastos jo apdailos investicijos.

„Jei kažkuri pusė nevykdo savo įsipareigojimų, kurie yra aprašyti sutartyje, atsisako, sakykim, mokėti kompensaciją ar vykdyti savo įsipareigojimus, tai yra teisinis kelias, ginčų institucijos, į kurias reikėtų kreiptis vartotojui ir reikalauti savo teisių gynimo“, – aiškina M. Statulevičius.

Būtina koncentruotis į sutartį

Jeigu vis dėlto žmogus nusprendžia įsigyti būstą dar ne iki galo baigtame statyti name ir vėliau paaiškėja, kad statytojas dėl tam tikrų priežasčių namo pilnai įregistruoti negali, pirkėjas, pasak M. Statulevičius, pavyzdžiui, gali reikalauti jam grąžinti avansą ir mokėti baudą, priklausomai nuo to, kiek laiko pardavėjas vėluoja įvykdyti savo įsipareigojimus. Delspinigiai ir kitos baudos taip pat numatomos sutartimi.

LNTPA direktorius dar kartą pabrėžia, kad, prieš pasirašant sutartį, svarbu pasikonsultuoti su teisininkais ir įsitikinti, kad sutartyje numatyti tam tikrų situacijų sprendimai:

„Dažniausiai iš abiejų pusių numatoma atsakomybė ir sankcijos nevykdant prisiimtų įsipareigojimų, taip pat ir delspinigiai. Iš pirkėjo pusės, jei jis vėluotų sumokėti sutartą sumą, nevykdytų savų įsipareigojimų. Kita vertus, sutartyje dažniausiai būna įrašyta ir kitos pusės įsipareigojimai: jei vėluoja statytojas su darbais, tai jis irgi turi už kiekvieną pradelstą dieną, savaitę sumokėti tam tikro dydžio kompensacijas. Arba mažinti galutinę sumą už turtą. Jeigu tokių dalykų sutarties projekte nėra numatyta, tai jau yra pirkėjo pareiga išsireikalauti, kad jie būtų įtraukti.“

Anot jo, sutartis yra labai svarbi detalė, kurios išnagrinėjimui reikia skirti daug laiko.

Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo departamento direktorius Marius Narmontas akcentuoja, kad kol butas neregistruotas nekilnojamojo turto registre, o jis negali būti registruotas, kol nebaigtas statyti, tol sudaromos tik preliminarios pirkimo pardavimo sutartys su įsipareigojimu atlikti buto pardavimo sandorį, kai daugiabutis bus baigtas statyti ir įregistruotas nekilnojamojo turto registre.

„Mano manymu, tokiais atvejais turi pasverti visas rizikas kylančias dėl pradelsimo, galimo statytojo, rangovo bankroto ir pan. Rizikos vertinimas labai nesiskiria nuo kitų tokio tipo sandorių, išskyrus tai, kad paprastai nekilnojamojo turto sandoriai yra didelės vertės“, – komentuoja M. Narmontas.

Marius Narmontas

Aplinkos ministerijos specialistai teigia, kad pirkti ar nepirkti butą dar statomame name yra kiekvieno apsisprendimo laisvė. Tačiau, atkreiptinas dėmesys, kad įsigijus nebaigtą statyti statinį, gali kilti nepageidaujamų teisinių ir techninių niuansų: „Problemos gali kilti ypač tais atvejais, kai statytojas, išpardavęs nebaigtą statyti pastatą, išnyksta. Minėtu atveju, gali tekti ne tik rūpintis techniniu statybos darbų pabaigimu, bet ir statybos užbaigimo procedūromis, kurias atlikti, neturint statybos dokumentacijos, yra sudėtinga. Taip pat, kaip buvo minėta, statinį, kurio statyba nebaigta, naudoti draudžiama.“

Reikalinga griežtesnė kontrolė?

Analizuojant nebaigtų įrengti butų pardavimus, atsigręžiama į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI). Tačiau institucija akcentuoja, kad inspekcijos kompetencijai priskirta vykdyti statomų statinių valstybinę priežiūrą, todėl neregistruotų butų pardavimas lieka statytojo ir pirkėjo reikalas. Be to, teigiama, kad pagal šiuo metu galiojančias teisės aktų nuostatas statybą leidžiantys dokumentai galioja neterminuotai, o terminų per kiek privaloma užbaigti statyti statinį (-ius) nėra nustatyta. Statybos įstatymas ir jo poįstyminiai teisės aktai nedraudžia parduoti nebaigtą statyti statinį ar jo dalį.

Tačiau pirkėjas, nusipirkęs butą nekilnojamojo turto registre neįregistruotame name, gali prarasti ne tik investicijas į būstą (jei, pasirašydamas sutartį, neįtraukia punkto dėl kompensacijų tokiu atveju), bet ir negali apsigyventi tokiame bute.

Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo departamento direktoriaus M. Narmonto teigimu, neįregistruotame daugiabutyje gyventi draudžiama (vienbučiuose leidžiama). VTPSI informuoja, kad už tokį pažeidimą pirkėjas gali būti nubaustas pinigine bauda: „Statybos įstatyme numatyta, kad naują pastatytą daugiabutį gyvenamąjį namą galima pradėti naudoti užbaigus jo statybos procedūras (gavus statybos užbaigimo aktą ir statinį bei daiktines teises į jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre. Statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant Statybos įstatyme ir kituose reglamentuose nustatytus reikalavimus užtraukia baudą fiziniam asmeniui nuo 140 iki 1 500 eurų, juridiniam – nuo 1 448 iki 7 240 eurų.“

Atsižvelgiant į galimas rizikas, įsigijus butą dar nebaigtame statyti name, būtina atidžiai perskaityti ir jei reikia, pakoreguoti preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį. Jeigu statytojas nevykdytų savų įsipareigojimų, pirkėjas būtų apsidraudęs sutartyje įvardytomis kompensacijomis ar kitais „saugikliais“. Tokios pačios garantijos sutartyje turi būti nurodytos ir statytojo atžvilgiu.