Pasižymi gera infrastruktūra
Informacijos apie Baltupių kilmę nėra daug. Šis mikrorajonas išsidėstęs Baltupio kairiajame ir Neries dešiniajame krante. Žinoma, kad Baltupių mikrorajono vietoje nuo XIV amžiaus stovėjo dvarui. 1905 m. Riešės valsčiaus Baltupių užusienyje ir Hofmano Baltupių-Paneriškių palivarke gyveno 52 žmonės. Senieji Baltupiai buvo įsikūrę prie dabartinės Kalvarijų gatvės, o dabartinis Naujakiemio gatvės kvartalas buvo atskira Naujakiemio gyvenvietė. 1931 m. Baltupių kaime gyveni 341 gyventojas.
1978 m. Baltupių kaimo vietoje plečiantis Vilniui pradėtas statyti gyvenamasis mikrorajonas. Dalis kaimui priklausiusių namų išlikę iki šiol, tačiau sparčiai nyksta. Pagrindinė Baltupių rajono gatvė – Didlaukio – pavadinta pagal lenkišką vietovardį, reiškiantį „didelis laukas“.
Per Baltupius nutiesta ir kitų didžiųjų Vilniaus miesto gatvių, todėl mikrorajonas patrauklus dėl gero susisiekimo su miesto centru ir kitais rajonais. Tačiau, pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidento Mindaugo Statulevičiaus, Baltupiai yra kiek daugiau nuo centrinės miesto dalies nutolęs mikrorajonas. Kita vertus, čia gerai išvystyta viešojo transporto infrastruktūra, planuojama nauja gatvė, kuri galėtų padėti miestui kovoti su automobilių spūstimis.
„Planuojama Šiaurinė gatvė lies ir Baltupius. Ši jungtis padės spręsti spūsčių problemą visame mieste, nes dabar žmonės ieško alternatyvių kelių, o štai po gatvės nutiesimo turės puikų pravažiavimą“, – pažymi pašnekovas.
M. Statulevičiaus teigimu, Baltupiai NT vystytojams buvo ir yra įdomus mikrorajonas, nors kol kas intensyvesnė NT plėtra vyksta Šnipiškėse.
„Kol kas didžiausia koncentracija yra Šnipiškėse, kurios ir sulaiko plėtrą į Baltupius. Bet Baltupiai yra perspektyvus mikrorajonas. Reikia išskirti teritoriją prie „Avia Solutions Group“ arenos, kuri puikiai transformavosi. Ten kuriasi komercinė veikla, co-living konceptas atranda savo nišą ir kiti objektai, kurie šią vietą daro labai įdomia. Reikia prisiminti, kad Baltupiai yra žalias mikrorajonas, turintis gerą susisiekimą su su miesto centru ir kitomis miesto vietomis“, – tikina pašnekovas.
NT eksperto teigimu, Baltupiai yra perspektyvūs, nes čia vis dar yra konversijai tinkamų objektų, pavyzdžiui, Vilniaus autobusų parko teritorija.
„Matome, kad labai intensyvi plėtra vyksta netoliese, miestas yra paskelbęs, jog autobusų parkas bus iškeltas, skelbiamas konkursas dėl teritorijos vystymo. Norima turėti beveik Paupio lygio sprendinius, kurie leisti teritorijai tapti multifunkcine. Tai manau, kad tai zonai, tokiai daugiau ekonominei miesto zonai, tai būtų nuostabi žinia“, – aiškina M. Statulevičius.
Yra ir senos, ir naujos statybos būsto
Vienas didžiausių Baltupių pranašumų, anot M. Statulevičiaus – aukštojo mokslo įstaigos. Būtent jos kuria NT paklausą ir nuomai, ir pirkimui pardavimui.
Kad Baltupiuose gali gyventi ir būsto savininkas, ir nuomininkas, pabrėžia ir, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Jo teigimu, Baltupiai – vidutinėmis kainomis pasižymintis mikrorajonas, kuris turi patogų susisiekimą su didesne dalimi mokymo įstaigų, universitetų bei nemaža dalimi verslo centrų (priklausomai, kurią konkrečiai vietą vertinti). Technopolio teritorija yra pačiuose Baltupiuose, o Šnipiškės bei Santariškės pasiekiamos tiek Kalvarijų, tiek Geležinio vilko gatvėmis.
„Nors didžioji dalis daugiabučių Baltupiuose yra senesnės statybos, tačiau per pastaruosius keliolika metų vyko keletas tikrai įdomių pastatų statybų, tokios vyksta ir šiandien. Vertinant gyvenimo vietos patrauklumą, toliau nuo centro esanti Jomanto parko teritorija, tikėtina, yra malonesnė nei Ozo teritorija, tačiau žmonės yra skirtingi ir kiekvienas dėliojasi savo prioritetus“, – sako NT analitikas.
Pašnekovas vardija, kad šiuo metu naują būstą Baltupiuose galima rinktis septyniuose projektuose, tačiau dalyje jų likę tik pavieniai butai, kas šiomis rinkos aktyvumo sąlygomis tikrai neturėtų stebinti. II-ajį 2021 m. pusmetį būsto su daline apdaila kainos šiame mikrorajone siekia nuo 1800 iki 2700 Eur/kv.m, vidutiniškai – apie 2300 Eur/kv.m.
Kalbant apie senesnės statybos būstus, NT eksperto teigimu, jų pasiūla Baltupiuose nėra labai didelė. Juos išskaidyti būtų galima į tris laikotarpius: iki 1990 m., 1990 – 2010 m. ir po 2010 m. statybos.
Iki 1990 metų statytuose daugiabučiai:
- 2 kambarių butų kainos – nuo 1400 iki 2000 Eur/kv.m arba nuo 70 iki 100 tūkst. Eur/butas. Nuoma – 350 – 500 Eur/mėn.
- 3 kambarių butų kainos – nuo 1300 iki 1600 Eur/kv.m arba nuo 85 iki 100 tūkst. Eur/butas.
1990 – 2010 metais statytuose daugiabučiuose:
- 2 kambarių butų kainos – nuo 2200 iki 2700 Eur/kv.m arba nuo 130 iki 170 tūkst. Eur/butas. Nuoma – 450 – 600 Eur/mėn.
- 3 kambarių butų kainos – nuo 1800 iki 2900 Eur/kv.m arba nuo 125 iki 220 tūkst. Eur/butas.
Po 2010 metų statytuose daugiabučiuose:
- 2 kambarių butų kainos – nuo 2 400 iki 3 000 Eur/kv.m arba nuo 90 iki 140 tūkst. Eur/butas. Nuoma – 450 – 600 Eur/mėn.
- 3 kambarių butų kainos – nuo 2500 iki 3 100 Eur/kv.m arba nuo 150 iki 190 tūkst. Eur/butas.
„Kainas Baltupiuose, kaip ir bet kurioje miesto dalyje, formuoja vietos veiksnių visuma. Baltupiai – ganėtinai žalias mikrorajonas, tačiau nevienalytis gyvenimo kokybės požiūriu. Dalis gyvenamųjų kvartalų yra ties Kalvarijų ir Geležinio vilko gatvėmis, kur gana triukšminga. Kiti – išsidėstę vidinėje mikrorajono dalyje arčiau Jomanto parko. Ozo parko teritoriją galima laikyti naująja Baltupių dalimi. Čia gana didelis užstatymo tankis, tačiau vieta yra arčiau miesto centro, verslo centrų bei jau minėto parko kaimynystėje“, – tikina T. S. Kvainickas.
NT eksperto teigimu, įvardinti kainų pokyčius tiksliai yra ganėtinai sunku, skirstant pasiūlą nedidelėmis grupėmis galima įvardinti tipinį 20 proc. kainų padidėjimą šiemet. Kalbant apie jau startavusius naujus projektus, plėtotojai kainas juose didino nuo 5 iki 15 proc.
„2021 metais Baltupiuose per 3 ketvirčius jau buvo susitarta dėl daugiau nei 600 butų pirkimo. 60 proc. šių susitarimų įvyko vos per tris mėnesius nuo vasario iki balandžio, kuomet sostinės rinka išgyveno rinkos aktyvumo piką. Per tą patį laiką buvo sudaryta apie 250 notarinių butų pirkimo – pardavimo sandorių, didelę dalį kurių sudarė būtent įregistruoti pirminės rinkos pardavimai“, – apie NT likvidumą Baltupiuose sako pašnekovas.
Kokia ateitis laukia mažų, tačiau žalių Baltupių? T. S. Kvainicko teigimu, šis mikrorajonas ir apsuptas sparčiai plėtojamų teritorijų, todėl, tikėtina, NT vystymas šalia padarys teigiamos įtakos ir šiam mikrorajonui.
„Baltupiai – mažas mikrorajonas, ir didesnė dalis laisvų teritorijų jame – jau užstatyta. Aktyvesnė plėtra tikėtina ties Žvalgų gatve, konvertuojant mažiau patrauklius senus statinius ar įterpti vieną kitą daugiabutį tarp jau esančių. Tolesnė plėtra laukiama Žirmūnuose, kuriuos nuo Baltupių skiria Kalvarijų gatvė bei Šnipiškėse, kurias skiria Ozo gatvė, todėl jų plėtra gali teigiamai veikti ir Baltupius“, – pažymi T. S. Kvainickas.
