Rajonas, kuriam žadamas aukso amžius
Dar šią vasarą naujai patvirtintame Vilniaus bendrajame plane numatyta, kad pietinėje miesto dalyje esantis Vilkpėdės mikrorajonas tampa prioritetine plėtros teritorija – pramoninį kvartalą turėtų prikelti nauji komercinio ir gyvenamojo NT projektai. Spalio 6 dieną Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) iniciatyva Vilniaus šiluminėje elektrinėje vykusioje diskusijoje dalyvavo žemės sklypus ir pastatus Vilkpėdės seniūnijos teritorijoje valdančių įmonių bei Vilniaus miesto savivaldybės atstovai, taip pat architektai ir urbanistai, kurie susitarė, kad vadovaujantis bendruoju planu bus dedamos visos pastangos ir palaikomos įvairios iniciatyvos, galėsiančios prikelti pramonine ir sandėliavimo teritorija tapusią Vilkpėdę.
Tąkart Vilniaus miesto savivaldybės vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis sakė, kad Vilkpėdės konversijai keliamas tikslas yra įgyvendinti naujas urbanistines idėjas, kad jos įkvėptų gyvybės pietinei miesto daliai.
„Turime puikią progą, kurią turime išnaudoti nenuleidžiant kartelės. Čia turime daug industrijos – bokštų, kaminų, fabrikų, geležinkelio bėgių. Tai yra unikalus Vilkpėdės charakteris, kurį būtina integruoti kaip industrinį paveldą naujai vystant esamą teritoriją. Šis rajonas gali tapti unikalus ir vienintelis, kokio Vilniuje dar nėra, – teigė M. Pakalnis. – Siūlau nusistatyti pagrindines teritorijos vystymo gaires ir jomis vadovautis – perimetrinis užstatymas, gyvos gatvės, miesto centrinei daliai būdingas kvartalų dydis, funkcijų įvairovė, 24/7 gyvybingos teritorijos, upės bei greta esančių miškų integravimas į teritoriją ir visa tai su industrijos prieskoniu.“
LNTPA prezidento Mindaugo Statulevičiaus teigimu, tokios verslo ir miesto diskusijos bei susitarimo tvarkyti apleistą Vilkpėdės teritoriją reikėjo jau seniai, tačiau jį paskatino ryškėjantis statyboms tinkamų sklypų trūkumas sostinėje.
„Vilkpėdė yra įdomus ir perspektyvus rajonas, kuris yra nepelnytai užmirštas ir laikomas labiau pramoninių, sandėliavimo objektų teritorija. Vis dar manoma, kad Vilkpėdė netinkama biurams ar gyvenamiesiems namams, bet labai noriu tikėti, kad artimiausiu metu čia prasidės pokyčiai, nes vis daugiau vystytojų atranda Vilkpėdės galimybes. Tai susiję su keliais dalykais: kitose miesto vietose darosi ankšta, laisvų sklypų pasiūla yra sumažėjusi. Ir, kita vertus, jau dabar tam tikri dideli projektai pradeda atsirasti Vilkpėdėje, kurie duoda pradžią teritorijos atnaujinimui“, – pažymi M. Statulevičius.
Pašnekovas tęsia, kad planuojamas naujasis Akropolis prie Vingio parko yra būtent Vilkpėdės mikrorajono projektas.
„Tai yra ta pati Vilkpėdės Šiaurės Vakarų dalis, Savanorių prospekto pradžia. Taigi, zona tampa daugiau komercine ir, tikėtina, būtent tokio turto vystymas pritrauks ir daugiau investicijų į aplinkinių teritorijas“, – tikina NT ekspertas ir priduria, kad vystytojai tam tikrose Vilkpėdės teritorijose jau investuoja ir į gyvenamųjų namų statybą.
Reikalinga tinkama infrastruktūra
Tačiau, kad mikrorajonas taptų patraukliu ir tinkamu gyventi, neužtenka tik daugiabučių kvartalų. Reikalinga socialinė, susisiekimo infrastruktūra. M. Statulevičius sako, kad Vilkpėdė gali tapti antruoju Paupiu arba netgi jį pralenkti, nes, urbanistine, kraštovaizdžio prasme, šis mikrorajonas turi daugiau kuo pasigirti. Tiesa, investicijų viešajai infrastruktūrai, erdvėms, žaliųjų zonų sutvarkymui turėtų negailėti ir savivaldybė.
„Vilkpėdė yra tuo įdomi, kad iš vienos pusės ji turi šlaitą, o iš kitos – upę. Juos sujungus, pėsčiųjų infrastruktūra taptų daug geresnė. Ir planų apie pėsčiųjų tiltą prie elektrinės yra, norima atverti priėjimą prie upės, atsirastų susisiekimas su Lazdynais. Kalbant apie Savanorių prospektą, tai jis nuo senų laikų likęs greito eismo gatve, kuria pravažiuoji, nieko nematai, bet keičiantis aplinkai, galbūt ir pati gatvė turės keistis, galbūt atsiras daugiau jungčių, gal požeminių, gal tiltelių pereiti per ją prie upės ir pan. Tai teritorija labai perspektyvi, jai reikia įkvėpti gyvybės, tačiau visas procesas gali trukti 15 metų ar daugiau“, – pasakoja NT ekspertas.
Pašnekovas priduria, kad mikrorajone atsirandant naujakurių, ypač jaunų šeimų, savivaldybei reikia pradėti galvoti apie mokyklų ir darželių Vilkpėdėje infrastruktūrą, laisvalaikio užsiėmimus ir kitas veiklas.
Nauji projektai konkuruos su Naujamiesčio būstais
Tačiau Vilkpėdė – kontrastų mikrorajonas. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas primena, kad šiaurinę Vilkpėdės dalį užima Vingio parkas, pietuose – gamybinės, pramonės teritorijos, rytuose – septintajame dešimtmetyje statyti stambiaplokščiai gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiai, vakaruose – potencialas vidutinės klasės daugiabučiams Neries pakrantėje.
„Šiuo metu Vilkpėdėje yra per 8 tūkst. butų. Absoliuti jų dauguma – senos statybos mažesne kaina pasižymintys būstai. Jau netolimoje ateityje ši situacija keisis iš esmės, nes nekilnojamojo turto plėtros čia imasi tiek didieji, ilgametę patirtį turintys NT vystytojai, tiek nauji rinkos žaidėjai. Šiuo metu mikrorajone yra 3 statomi arba jau pastatyti projektai, tačiau vystytojai jau yra viešai paskelbę apie daugiau nei 5 naujus būsto projektus ar esamų projektų tolesnius plėtros etapus, kur rinkai bus pasiūlyta mažiau nei 1000 naujų butų“, – skaičiuoja NT analitikas.
Pašnekovas tęsia, kad pastaruoju metu Vilkpėdė sulaukia nemažai dėmesio ne tik iš vystytojų, bet ir iš savivaldybės. Siekiama ją transformuoti remiantis Šiaurės miestelio, Paupio, Markučių, Naujamiesčio gerosiomis patirtimis, kai gamybinės teritorijos konvertuojamos į gyvenamąsias bei komercines erdves. Šis virsmo procesas nebus greitas, tačiau, neabejotinai, teigiamai pakeis Vilkpėdės „veidą“.
„Mikrorajono teritorijų konversija prasideda šiaurinėje dalyje, kuri ribojasi su Naujamiesčiu. Sklypai šalia upės bus plėtojami ganėtinai sparčiai, ir šie projektai konkuruos su Naujamiesčio naujais būstais dėl pirkėjų dėmesio. Gyventojams patrauklus turėtų būti ne tik atstumas iki miesto centro, bet ir važiavimo krypčių pasirinkimo galimybės (Geležinio vilko gatvė bei Savanorių ir Laisvės prospektai). Tiesa, automobilių eismas jau ir dabar čia yra intensyvus“, – pažymi T. S Kvainickas.
Gamyklų teritorijoms atsinaujinti reikės laiko
Norint, kad Vilkpėdė visiškai atsinaujintų, nereikia pamiršti jos teritorijos, esančios arčiau Panerių. Čia, pasak NT analitiko, naujos plėtros dar teks palaukti.
„Visų pirma, šioje vietoje daug daugiau konversijai tinkamo ploto. Antra – teritorijos patrauklumą apibrėžia ir jos kaimynystė. Jeigu šiaurinė Vilkpėdės dalis turi Vingio parko prieigas, upę, mišką bei jau konvertuotą Naujamiestį, tai pietuose dar vis nemažai veikiančių gamybinių teritorijų. Tikėtina, kad šioje vietoje pirma gali atsirasti daugiau biurų ir loftų, orientuotų į mažiau tradicinius pirkėjus bei nuomininkus. Tokie projektai praeityje jau parodė, kad gali būti sėkmingi. Prie spartesnės pietinės teritorijos transformacijos galėtų prisidėti ir vietos populiarinimas, pradedant nuo renginių organizavimo, kad gyventojai geriau susipažintų su šia miesto dalimi, baigiant labiau utopiniais sprendimais, kuomet čia galėtų persikelti dalis viešųjų įstaigų, ir taip susiformuotų natūralūs gyventojų srautai“, – svarsto pašnekovas.
T. S. Kvainickas sako, kad Vilkpėdė turi ir dar vieną potencialios traukos objektą – termofikacinę elektrinę. Iškėlus ją, ši industrinė „bazilika“ galėtų būti pritaikoma muziejui, renginių centrui, viešųjų įstaigų veiklai. Raudonų plytų mūro pastato kaimynystėje galima išplėtoti viešąsias erdves.
„Pavyzdžių, kuomet pramoninės teritorijos buvo pritaikytos gyvenamajai bei komercinei veiklai net nereikia ieškoti toli Europoje ar JAV. Vilniuje, Subačiaus g. buvusioje alaus darykloje įrengtas gyvenamasis kompleksas su komercinėmis patalpomis. Kaune, Kaunakiemio g. – Kauno pieno centro transformacija. Klaipėdoje katilinė virto verslo ir inovacijų centru. Tai pavyzdžiai, kuomet konversijai pritaikoma ne tik teritorija, bet ir joje esantys pastatai. Pietinė Vilkpėdės dalis pasižymi išoriškai mažesnio vizualaus patrauklumo pastatais, tačiau aukštos lubos gamybiniuose pastatuose – viena savybių, kurios pavyzdžių liko labai nedaug, ir tai – dar viena galimybė įdomiems sprendimams“, – tikina NT analitikas.
NT kainos jau pakilo
Vienas aktualiausių klausimų gyventojams, kurie renkasi būstą sau arba investicijai, rajonas ir NT kaina jame. T. S. Kvainicko teigimu, NT brokeriai ir gyventojai jau dabar parduodami būstą Vilkpėdę dažnai įvardija, kad tai butas Naujamiestyje. Mat, tokiu atveju būstą galima parduoti už kiek didesnę kainą. Iki 1990 metų statytuose daugiabučiuose (tipinis statybos laikotarpis 1960 – 1970 metai) pasiūlos kainos šiuo metu siekia apie 2000 Eur/kv.m. Vieno kambario butai kainuoja 50 – 60 tūkst. eurų, dviejų kambarių – apie 80 tūkst. eurų, 3 kambarių – apie 150 – 170 tūkst. eurų.
„Per metus būsto kainos čia išaugo trečdaliu (iki 2020 metų pabaigos kainos mediana sudarė apie 1500 Eur/kv.m). Nuomos kainos šiuose pastatuose siekia 250 – 300 Eur/mėn. už vieną kambarį, 350 – 450 Eur/mėn. – už du kambarius, apie 500 Eur/mėn. – už tris kambarius“, – skaičiuoja T. S. Kvainickas.
NT analitikas tęsia, kad iki 2010 metų (tipinis laikotarpis 2006 – 2009 metai) statyti būstai kiek brangesni, tačiau jų nėra daug, kiek skiriasi jų lokacija, tačiau orientuotis reikėtų į maždaug 2500 Eur/kv.m.
„Po Nepriklausomybės atgavimo kambarių skaičius tapo kiek labiau atsietas nuo butų plotų, tad suminės kainos gerokai varijuoja. Lyginant su praėjusiais metais, jos padidėjo kiek mažiau nei sovietinės statybos butų – apie 25 proc. Nuomos kainos šiuose pastatuose siekia 300 Eur/mėn. už vieną kambarį, 450 – 550 Eur – už du kambarius, o trijų kambarių pasiūla yra labai ribota. Po 2010 metų statytuose daugiabučiuose kainos perkopia ir 3000 Eur/kv.m. Nieko stebėtino, kad naujos statybos būstas pirminėje rinkoje taip pat pabrango. Vidinėje Vilkpėdės dalyje (apribotoje Tūkstantmečio ir Žemaitės gatvių) būstas su daline apdaila kainuoja apie 2500 Eur/kv.m, o palei Nerį – virš 3000 Eur/kv.m.“, – kainas vardija pašnekovas.
Kiek jos ateityje – nežinia, tačiau, turint omenyje dabartinį kainų augimą, tikėtina, kad Vilkpėdė netrukus gali pasivyti ir populiariausius Vilniaus miesto mikrorajonus.
