Nerimauja dėl kaimynystės

Nors didžiąją NT rinkos dalį Lietuvoje ir ypač Vilniuje užima didžiosios NT plėtojimo bendrovės, maži vystytojai taip pat yra aktyvūs būsto segmento dalyviai. Mažos NT bendrovės gali niekuo nenusileisti didžiosioms, plėtoti kokybiškus ir originalius daugiabučių kvartalus, tačiau pasitaiko ir, kaip NT ekspertai sako, „vienadienių“ bendrovių, kurios, neturėdamos pakankamai lėšų, pradeda planuoti, parduoti ir statyti objektus, tačiau darbo nebaigia. Tokiu atveju nukenčia ne tik tokio turto pirkėjas, bet ir nebaigto plėtoti kvartalo kaimynai.

Nerimu dėl būsimo projekto ir vystytojo galimybių jį įgyvendinti „Delfi būstas“ pasidalino ir Vilniaus Žirmūnų mikrorajono gyventojai. Žirmūniečių teigimu, jų kaimynystėje planuojama vystyti daugiabučių kvartalą, tačiau gyventojai abejoja, ar vystytojas pajėgus tokį projektą pradėti ir pabaigti. Gyventojai savo klausimus ir poziciją dėl kaimynystėje planuojamo objekto surašė į skundą, kurį pateikė Vilniaus miesto savivaldybei ir Žirmūnų seniūnijai.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Pasak žirmūniečių, skunde jie prašo atsižvelgti į statybos projektą teikiančios įmonės galimybę įgyvendinti planuojamą projektą dėl joje dirbančio minimalaus darbuotojų skaičiaus (du darbuotojai), apyvartos dydžio. Be to, gyventojai išsiaiškino, kad įmonei taikomos mokestinės pagalbos priemonės, ji veikia trejus metus, o jos direktorė susijusi su daugiabučių projektu, kuris nebuvo iki galo įgyvendintas. Ilgą laiką stovėjo tik daugiabučio „griaučiai“.

„Kyla klausimas, kas konkrečiai prisiims atsakomybę už planuojamą projektą ir pasekmes, jei projektas nebus vykdomas/įvykdytas tinkamai (terminai, statybų užšaldymas, įmonės bankrotas ir kitos galimos rizikos)“, – skunde pabrėžia gyventojai.

Taip pat gyventojai yra nepatenkinti planuojamo vystyti objekto projektiniais sprendiniais (reikia pabrėžti, kad projekto viešas aptarimas su gyventojais vyko rugpjūčio 3 dieną, tad projektas dar gali būti pakoreguotas). Pirmiausia, žirmūniečiai nepritaria planuojamo statinio aukštingumui, nes, jų teigimu, aukštesnis negu esamas pastatas galimai sukurs didesnį šešėliavimą, o tai galimai pablogins aplinkinių gyvenamųjų namų gyventojų gyvenimo kokybę bei turės įtakos jų sveikatai.

Žirmūnai

Taip pat planuojamo namo statyba, gyventojų teigimu, gali neigiamai paveikti šalia esančio daugiabučio nešančiųjų konstrukcijų saugumą (ypač pavojingas šlaito ardymas). Be to, statybų metu galimai bus užkirstas kelias tiesiogiai prie namo privažiuoti specialiosioms tarnyboms, savininkams gali būti apsunkintos galimybės patekti į jų namui priklausančią požeminę automobilių stovėjimo aikštelę.

„Prašome atkreipti dėmesį, kad gyventojai prieštarauja bet kokiam pėsčiųjų eismo (ypatingai neįgaliųjų, tėvų su kūdikiais bei vežimėliais) bei specialiųjų tarnybų eismo ribojimui šlaitu, nes tai neproporcingai galimai verslo naudai pablogins aplinkinių namų gyventojų gyvenimo kokybę“, – pabrėžiama skunde.

Savivaldybė: derinamas projektas, ne vystytojas

Norėdamas išsiaiškinti, ar iš tiesų, prieš patvirtinant naujų objektų statybas, yra atsižvelgiama į projektą ketinančio vystyti plėtotojo galimybes tai padaryti, ar paisoma jo reputacijos ir kas atsakingas, jeigu projektas lieka neįgyvendintas ir teritorijoje stovi pastatas vaiduoklis, „Delfi Būstas“ kreipėsi į ne vieną instituciją. Pirmiausia, apie konkretų projektą Žirmūnuose ir anksčiau išvardytus klausimus apie atsakomybę buvo paklausta Vilniaus miesto savivaldybės.

Savivaldybės vyriausiojo miesto architekto skyriaus pateiktame komentare rašoma, kad „vadovaujantis Vilniaus miesto savivaldybės bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuojamas teritorijas Intensyvaus užstatymo zoną, kurioje nustatytas leistinas vyraujantis „foninis“ pastatų aukštų skaičius – 6 aukštai. Projektinių pasiūlymų rengimo užduotyje buvo nustatytas mažesnis aukštų skaičius nei leistinas bendrojo plano sprendiniais, nustatyti 1-5 aukštai. Be to, vertinant kontekstą šiaurinėje pusėje 5-ių aukštų, pietinėje 9-ių aukštų daugiabučiai. Gyventojai kviečiami aktyviai dalyvauti viešo svarstymo procedūrose bei teikti siūlymus, pastabas projektuotojams į kuriuos projektuotojas privalės atsakyti teisės aktuose numatyt tvarka. Pastabos siūlymai bus vertinami tinkamai įvykdžius viešo svarstymo procedūras, bei projektuotojams pateikus prašymą pritarti projektiniams pasiūlymams su visais privalomais viešo svarstymo dokumentais, projektiniais pasiūlymais ir t.t.“

Paklausus, ar prieš tvirtinant projektą, yra domimasi vystytojo galimybėmis plėtoti projektą, atsakyta, kad „derinant projektą yra derinamas projektas, o ne vystytojas.“ Pasitikslinus apie galimas atsakomybes, kai vystytojas neįgyvendina projekto iki galo, skyrius patikino, kad tokių teisės aktų nėra.

„Vargu ar yra teisės aktų, kurie reglamentuotų baudas vystytojams už neįgyvendintus projektus“, – rašoma atsakyme.

Vystytojo nevertina ir kitos institucijos

Ar dėmesį į vystytojo reputaciją ir galimybes vystyti NT projektą atkreipia Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija? Pačios inspekcijos teigimu, ji atsakinga tik už statybų procesą, o saugiklius dėl NT bendrovių projektų įgyvendinimo galėtų sudėti Aplinkos ministerija. Tačiau ministerija, savo ruožtu, tikina, kad tai nėra jos kompetencija. Kaip ir užtikrinimas, kad pirkėjai atgaus pinigus, jeigu jų įsigytas būstas dėl bendrovės kaltės nebus pastatytas.

„Informuojame, kad vadovaujantis galiojančiais įstatymais, Vyriausybės nutarimais ir Aplinkos ministerijos nuostatais, patvirtintais Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. rugsėjo 22 d. nutarimu Nr. 1138 „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos nuostatų patvirtinimo“, Aplinkos ministerijos kompetencijai nepriskirtas civilinių teisinių santykių reglamentavimas. Pažymime, kad statybos rangos sutartiniai santykiai reglamentuojami Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse“, – rašoma ministerijos atsakyme.

Reguliavimo nėra

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad minimalių reikalavimų tiems, kurie nori užsiimti NT vystymo veikla, nėra. Pasak jo, tokio reguliavimo labai trūksta.

„Apskritai, apibrėžimas, kas yra NT vystytojas, atsirado statybos įstatyme 2014 metais ir ta sąvoka yra tikslintina. Turėtų būti apibrėžimas su kuo nors susietas, nes dabar formaliai niekam nėra draudžiama vadintis NT vystytoju ar užsakovu ir užsiimti statybos darbais. Aišku, turi būti leidimai, turi būti juridinis asmuo, eigoje atsiranda privalomi draudimai. Jeigu projektą finansuoja bankas, tokiu atveju jis detaliai žiūri įmonės patikimumą, finansų tvarumą. Bet jeigu įmonė stato savomis lėšomis, gauna leidimus, papildomų patikrinimų nėra“, – pabrėžia pašnekovas.

Nebaigtas statyti pastatas
Foto: Shutterstock

Anot jo, tokiais atvejais aktualūs tampa ir reputaciniai klausimai. Yra bendrovių, kurios susikuria vienam projektui ir tuomet bendrovė panaikinama. Vėliau, gali būti, kad tie patys savininkai įkurs dar vieną įmonę jau kitu pavadinimu ir vystys dar vieną ar kelis projektus.

„Didžiosios kompanijos turi aiškią struktūrą, veikia ilgai ir rūpinasi reputacija, santykiais su klientais ir pan. O kai kurios įmonės gali specialiai slėpti savo struktūrą ir stengtis kuo greičiau nuo išvystyto projekto atsitraukti, kad nebūtų poreikio vykdyti garantinių įsipareigojimų ar pan. Kita vertus, net jeigu jų vardas ir bus minimas viešojoje erdvėje neigiamame kontekste, joms tas pats, nes kitą projektą jos vystys kitu pavadinimu“, – aiškina M. Statulevičius.

Pasak LNTPA prezidento, valstybinis NT vystymo veiklos reguliavimas yra nepakankamas ir tai yra akivaizdu.

„Ne kartą esame kreipęsi į Aplinkos ministeriją, kad reikia sukurti tam tikrą standartą arba pagalvoti apie NT veiklos tam tikrą sertifikavimą. Tai galėtų būti užtikrinimas, kad bendrovė, jos savininkai ir bendradarbiai turi pakankamai žinių vykdyti tokią veiklą. Galėtų atsirasti ir kažkoks arbitras vystytojų. Mes, savo ruožtu, darome tokį projektą „NT akademija“ ir jo metu norime supažindinti ne mūsų asociacijai priklausančias NT vystymo įmones su NT vystymo procesais: teisinėmis, planavimo procedūromis, finansavimu, valdymu ir pan. Sukūrėme tokį trijų mėnesių kursą ir galbūt pamažu plečiant tokią programą, ji galėtų tapti tam tikru rinkos standartu, rinkos dalyvių edukacijos įrankiu“, – svarsto NT ekspertas.

Didelis dėmesys pirkimo-pardavimo dokumentams

Dėl pirkėjų galimybių susigrąžinti pinigus, jeigu vystytojas neįgyvendina projekto, „Delfi būstas“ kreipėsi į Valstybinę vartotojų teisių tarnybą, kuri informavo, kad „tais atvejais, kai pardavėjui yra paskelbta bankroto procedūra – yra priimtas teismo sprendimas dėl įmonės bankroto, vartojimo ginčas ne teismo tvarka Valstybinėje vartotojų teisių apsaugos tarnyboje (VVTAT) nebus nenagrinėjamas. Tokiu atveju, pagal Lietuvos Respublikos įmonių bankroto įstatymą, kreditoriai turi teisę per teismo nustatytą laikotarpį perduoti bankroto administratoriui savo reikalavimus ir juos pagrindžiančius dokumentus. Kreditorių reikalavimai gali būti tenkinami minėtame įstatyme nustatyta tvarka. Jeigu bankroto procedūra pardavėjui nebūtų paskelbta, būtų taikomi vartotojų teises reglamentuojantys teisės aktai, atsižvelgiant taip pat į vartotojų ir pardavėjo susitarimus – sudarytas pirkimo-pardavimo sutartis.“ Kitaip tariant, perkant būstą, bet kokiu atveju privaloma atidžiai išnagrinėti ir, jei reikia, koreguoti būsto pirkimo dokumentus, kurie gali tapti garantu tuo atveju, jeigu statytojas neįgyvendintų savo įsipareigojimų.