Atrado naują rajoną

Vyresnės kartos gyventojai dar prisimena, kaip atrodė Šnipiškės prieš kiek daugiau nei kelis dešimtmečius. Kaip prisimena Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius, šis mikrorajonas ilgai nebuvo atrastas. Jame vyravo mažaaukštė medinė statyba, Šnipiškės garsėjo kaip žemesnes pajamas gaunančių ir mažiau užimtų gyventojų rajonas.

„Šnipiškės visada buvo įdomus objektas. Iki kokių 2000 metų jos pamirštos, vyravo mažaaukštė medinė statyba, apleistos teritorijos. Turbūt visi puikiai prisimename tą pirmą Vilniuje stovėjusią piceriją. Tai nebuvo Šnipiškės traukos centras, jos buvo žemesnes pajamas gaunančių ir mažiau užimtų žmonių rajonas. Dabartinio konstitucijos prospekto linija atriboja tą centrinę miesto dalį, kuri baigiasi ties centrine universaline parduotuve“, – pasakoja M. Statulevičius.

Pašnekovas tęsia, kad Lietuvai stojant į Europos Sąjungą, Vilniaus miesto prioritetinė kryptis buvo pakeista ir svarbiausia užduotimi tapo šios miesto dalies vystymas. Todėl buvo nuspręsta į Šnipiškes perkelti Vilniaus miesto savivaldybę (dabartinę savivaldybės vietą).

„Su tuo galima sieti Šnipiškių pokyčius. Ten buvo didelės investicijos į infrastruktūrą, mes skaičiavome, kad, tiesiant Konstitucijos prospektą, atnaujinant visus ten esančius tinklus, darant požemines perėjas ir pan., vienas litas generavo keturis litus, kuriuos ten atnešė verslas. Tuo metu matėme ir Europos prekybos ir verslo centro statybą, gyvenamųjų pastatų statybas. Ta senoji dalis kol kas liko užkoncervuota, Linkmenų, Žalgirio, Kalvarijų gatves, kurios buvo dar neliečiamos, nes ten visi verslai manė, kad pradžiai reikia kurtis reikia čia, kur kuriasi savivaldybė, ta dalis buvo patrauklesnė ir įdomesnė“, – pabrėžia LNTPA vadovas.

Vis dar plečiasi

Naujoji Šnipiškių dalis, pasak M. Statulevičiaus, buvo nuosekliai tvarkoma. Čia buvo galima įsigyti sklypų ir valstybės, savivaldybės, taip pat tam tikrų objektų aukciono būdu. Tačiau, atėjus ekonomikos krizei, Šnipiškių plėtra buvo sustabdyta.

„NT rinkos pakilimas sutapo ir su Šnipiškių augimu. Kaita natūraliai vyko tuos 4-5 metus, aišku, krizė pristabdė, po jos kokiais 2011-2012 metais Šnipiškės vėl tapo vienu karščiausių plėtros taškų, nes turėjo gerą susisiekimą, infrastruktūrą: šalia mokyklos, darželiai, autobusai, troleibusai, pėsčiomis patogus susiekimas. Padaugėjo verslo centrų, o tai generavo gyvenamosios paskirties būstų paklausą“, – sako M. LNTPA vadovas.

Šiandien Šnipiškės vis dar plečiasi. Kaip pasakoja M. Statulevičius, šiuo metu šiame mikrorajone numatoma sutvarkyti Kernavės gatvę, įkurti žaliųjų poilsio erdvių. Tačiau kalbant apie besikuriantį rajoną kyla klausimas, ką daryti, kas jis netaptų pernelyg tankus. Anot N. Statulevičiaus, čia svarbų vaidmenį turi savivaldybė.

„Čia labai svarbų vaidmenį turės vaidinti savivaldybė. Nes pažaboti tam tikrais atvejais neribotus norus, to paties verslo, reikia pastangų ir matyt, pirmiausia, tai bus daroma per viešąsias investicijas ir reikalavimus verslui, kuris ten ketina investuoti, tai pirmiausia, aišku, žalios zonos, kurios ten turi atsirasti, būtinai turi būti keli parkai, ten numatytas Japoniškas sodas, drakono pieva, apžvalgos bokštai ir pan., tokie traukos objektai, kurie padidina vertę“, – tikina pašnekovas.

Jis tęsia, kad tokiuose atgimstančiuose mikrorajonuose kaip Šnipiškės svarbu derinti galimą užstatymo intensyvumą gyvenamosios paskirties kvartalams. Tiesa, komercinės paskirties pastatams taikomi kiti reikalavimai.

„Komercinių pastatų statyba gali būti intensyvesnė, nes yra ir aukštesnių projektų, pavyzdžiui, yra projektas, kuris yra aukštesnis net už PC „Europa“ pastatą“, – komentuoja M. Statulevičius.

Žemės kaina aukšta

Tačiau Šnipiškėse vis dar likę ir senojo mikrorajono dvasios. Tai mažaaukščių medinių namų kvartalas. Dėl šios teritorijos ir institucijose, ir visuomenėje ne kartą kilo daug diskusijų, tačiau pakeisti šią vietą sunku. Kaip sako M. Statulevičius, ten esantys namai yra privati nuosavybė, todėl savivaldybė kištis negali. Be to ten gyvenantiems žmonėms negali būti taikomas mokestis, nes ne visi jie iki galo yra suformavę sklypų ribas, o ir pradėjus taikyti tam tikrą mokestį, yra tikimybė, kad dalis gyventojų būtų atleisti nuo jo dėl savo socialinės situacijos.

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas taip pat pabrėžia, kad Šnipiškės – kontrastingas mikrorajonas. Čia yra naujos statybos daugiabučių gyvenamųjų namų (tiesa, yra keletas senų), kuriuose kuriasi jaunesnio amžiaus gyventojai, šeimos bei vidutinės arba prastos būklės senos statybos individualių gyvenamųjų namų, kuriuose gyvena vyresnio amžiaus žmonės, Šnipiškių senbuviai.

„Šie senieji namai nepuošia Šnipiškių, tačiau jie yra privati nuosavybė, todėl bene vienintelis būdas šią problemą spręsti – sėkmingos derybos tarp savininkų bei nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų“, – pabrėžia pašnekovas.

NT analitikas tęsia, kad žemės kaina Šnipiškėse yra pakankamai aukšta, todėl individualių namų statyba čia būtų išties brangi, tad reikšmingos gyventojų kaitos individualiuose namuose nevyksta.
„Individualių gyvenamųjų namų savininkai jau daugiau nei dešimtmetį derasi su plėtotojais, kurie norėtų jų vietoje statyti naujus aukštybinius pastatus. Plėtra vyksta pakankamai tolygiai, į šiaurę nuo Konstitucijos prospekto ir į pietus nuo Žalgirio gatvės“, – sako T. Kvainickas.

Vyrauja butai

Šnipiškėse daugiausiai parduodami butai. Anot T. Kvainicko, pavieniai kotedžų ar namų pasiūlymai egzistuoja, tačiau jie – labiau išimtis.

„Vystytojo sprendimą, kokį objektą plėtoti, lemia užstatymo galimybės, žemės kaina, pirkėjų galimybės bei vyraujantis pastatų fonas. Statyti kotedžus bei namus Šnipiškėse retai kada apsimoka, nes neišnaudojamas maksimalus užstatymo intensyvumas, tad kiekvienas pirkėjas turėtų mokėti reikšmingai didesnę suminę kainą už įsigyjamą žemės dalį. Taip pat vyraujantis pastatų pobūdis neatitinka tipinės individualių bei blokuotų gyvenamųjų namų kaimynystės. Neverta tikėtis kažkokio privatumo, kai tavo kiemas matomas visiems aplinkiniams daugiaaukščių namų gyventojams. Naujos statybos namų bei kotedžų pasiūla yra labai ribota, tokie objektai statomi tik esant prastiems leidžiamiems užstatymo rodikliams bei taikantis į labai specifinius klientus, kurie nesudaro tipinės daugumos“, – analizuoja specialistas.

Šnipiškių mikrorajonas

Jis tęsia, kad senų namų rinka šiame mirkrorajone taip pat egzistuoja, tačiau kuo arčiau senas individualus namas esamų verslo centrų, tuo labiau pirkėją domina ne namas, o po juo esanti žemė – statybvietė naujam verslo centrui ar daugiabučiui.

„Kainų atžvilgiu Šnipiškės nusileidžia tik keliems mikrorajonams: Senamiesčiui, daliai su senąja miesto dalimi besiribojančio Naujamiesčio, pietinei Žvėryno daliai, Užupiui, Neries pakrantėje vystomiems projektams Žirmūnuose. Visose šiose vietose kaip taisyklė dominuoja mažesnio aukštingumo pastatai, tad dėl vietovės prestižo gyventojai ten moka daugiau už žemę ir jei sumažintume Šnipiškių daugiabučių aukštį, kainų lygis taptų panašus“, – akcentuoja pašnekovas.
T. Kvainicko teigimu, vis dėlto Šnipiškės nėra vienas monolitas. Čia yra tiek pigesnių, tiek brangesnių būstų: „Butų su daline apdaila kainos prasideda nuo maždaug 1 800 Eur/kv.m ir tipiniu atveju siekia iki 2 800 Eur/kv.m. Tačiau yra projektų su gerokai 3 000 Eur/kv.m perlipančiomis kainomis. Butų dydis įvairus, galbūt kiek daugiau mažesnio ploto būstų, tačiau tokia tendencija egzistuoja iš esmės visuose naujuose Vilniaus miesto daugiabučių projektuose.“

Pernelyg didelis tankumas negresia?

„Delfi Būstas“ pasiteiravo NT analitiko, ką daryti, kad Šnipiškės netaptų pernelyg tankiu mikrorajonu. Specialisto teigimu, vieno recepto nėra.

„Šnipiškės yra dalis naujojo Vilniaus miesto centro, kuris apima ne tik Šnipiškes, bet ir nedidelę dalį Žvėryno ir Šeškinės bei plečiasi Žirmūnų kryptimi. Toks vietos siaurinimas bei išplėtimas akcentuoja skirtingus dalykus, o, pavyzdžiui, vienoje tankiausių teritorijų – Perkūnkiemyje – suspaudimą, Šnipiškėse – komercinius objektus bei vieta, o vieta lemia ne tik vietos prestižą, bet ir tokius banalius dalykus kaip parkavimo vietų problemą“, – lygina pašnekovas.

Jis tęsia, kad Šnipiškes nuo Senamiesčio bei Naujamiesčio skiria upė. Tikslinei auditorijai tai – geras gyvenamosios vietos pasirinkimas, nes išnyksta arba bent jau sumažėja automobilio poreikis, šeima gali išsiversti su vienu automobiliu ir patogiai gyventi turėdami vieną parkavimo vieta.
„Kita vertus, ne visi Šnipiškėse dirbantys gyventojai jose ir gyvena, tad dienos metu rasti automobilio stovėjimo vietą mikrorajone yra gana sudėtinga, o piko kamščiai „suvalgo“ nemažą laiko dalį. Tokia situacija būdinga visų didmiesčių centrams, ir tai atskleidžia platesnę problemą – komercinių objektų koncentraciją bei gyvenamųjų objektų sklaidą. Jei Šnipiškėse automobilių parkavimas yra problematiškas darbo metu, tai Perkūnkiemyje problema yra aštresnė po darbo, kuomet gyventojai grįžta namo, o parkavimo vietų skaičius – nepakankamas“, – sako specialistas.

Anot pašnekovo, jeigu vystytojai nuspręs piktnaudžiauti didesniu užstatymo intensyvumu, juos „nubaus“ pati rinka, gyventojai pasirinks Žirmūnus, Naujamiestį ar kitus artimus, o gal net periferinius mikrorajonus. Taip pat, pasak T. Kvainicko, sprendimas mažinti užstatymo tankį bei intensyvumą gali veikti tik kaip dalinė priemonė. Visų pirma, Šnipiškėse jau yra nemažai verslo centrų, ir poreikis statyti automobilius niekur nedings. Apriboti gyvenamųjų namų plėtrą irgi nėra išeitis, nes parkavimo problema aktuali labiau komerciniams objektams. Sprendimas turėtų būti sisteminis, skatinant tam tikrą miesto „salų“ izoliavimą. Egzistuojant miegamiesiems bei komerciniams rajonams išlaikomas automobilių poreikis bei sukuriamos dvi kamščio zonos, skirtingos darbo ir nedarbo metu.

„Manyčiau, kad vietoje užstatymo intensyvumo ribojimų Šnipiškėse geriau veiktų skatinimo priemonės, kurios padidintų plėtotojų susidomėjimą kitomis miesto dalimis. Tai galėtų paskatinti tolygiau vystyti kitas miesto dalis, kas nuimtų dalį apkrovos nuo miesto centro“, – pabrėžia T. Kvainickas.