Vienas pigesnių mikrorajonų

Kaip įvardijo nekilnojamojo turto (NT) analitikas, įmonės „Real Data“ direktorius Arnoldas Antanavičius, Naujininkuose, jei įskaičiuotume ir Burbiškių g., Eišiškių pl., šiuo metu galima suskaičiuoti 4 daugiabučių projektus („Pa Nauja“, „Kapsų11“, „Miško ardai“, „Fontanų namai“) ir kelis kotedžų projektus („Jotvingių kalnas“, „Sostinės parkas“ bei namai Šumsko g.)

Jis pastebėjo, kad Naujininkuose daugiau plėtojami daugiabučiai, tik pietinėje dalyje vyksta nuosavų namų ar kotedžų statybos.

Naujininkai yra vienas pigesnių mikrorajonų Vilniuje, tačiau, pavyzdžiui, „Miško ardai“ dėl savo išskirtinumo nenusileidžia ir Naujamiesčio ar Šnipiškių kainoms. Standartiškai naujos statybos daugiabučiai su daline apdaila kainuoja 1400–1500 Eur/kv. m. Kotedžai šiaurinėje dalyje, „Jotvingių kalne“, kainuoja vidutiniškai 1470 Eur/kv. m. Daugumos kotedžų su daline apdaila kainos svyruoja nuo 115 iki 149 tūkst. eurų. Pietinėje dalyje, Šumsko g., kotedžai, namai kainuoja 1080–1260 Eur/kv. m“, – kainas išvardijo A. Antanavičius.

Arnoldas Antanavičius

Perspektyvos neblogos, bet yra minusų

Analitiko teigimu, vakarinė ir šiaurinė Vilniaus dalys populiaresnės nei rytinė, todėl kol kas Naujininkuose nėra plėtojama didelių projektų, mikrorajonas lėčiau atsinaujina, vis dar daug senos statybos pastatų bei vyresnio amžiaus gyventojų. Tačiau tai nėra būtinai blogai, nes tokia situacija – kartu ir galimybė pirkėjams rasti pigesnių būstų.

Pašnekovas priminė, jog miesto valdžia rodo iniciatyvą atsigręžti į primirštą pietinę Vilniaus pusę, tad galima daryti prielaidą, kad situacija artimoje ateityje turėtų gerėti sparčiau – atitinkamai augti turto vertė.

Pasak jo, pagrindinės mikrorajono problemos – jis gana senas, kaimynystė – ne itin patraukli. Be to, žavesio neprideda ir tai, jog kai kur virš galvų kyla bei leidžiasi lėktuvai, o tai sukelia ir papildomo triukšmo, ir oro taršos. Kai kuriuos būsto pirkėjus tai atbaido.

„Šis rajonas turi neblogų perspektyvų. Matome suplanuotų naujų projektų: tiek gyvenamųjų, tiek komercinių. Jei jie bus įgyvendinti, tai paskatins naujas investicijas, o rajono patrauklumas didės“, – teigė A. Antanavičius.

Vyksta spartūs pokyčiai

Viktoras Račkovskis, UAB „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ vadovas, atkreipė dėmesį, kad Naujininkuose didžioji dalis daugiabučių buvo pastatyti 1970–1980 m. Tarp jų labiausiai dominuoja 5–9 aukštų daugiabučiai. Kalbant apie gyvenamuosius namus, dalis jų buvo pastatyti dar iki 1940 metų, šiuo metu tokių namų vis dar yra išlikusių šiaurinėje rajono dalyje, šalia geležinkelio.

Jis įvardijo, kad senos statybos butų kainos šiame rajone vyrauja nuo 800 Eur/kv. m iki 1100 Eur/kv. m, o naujos statybos būstas vidutiniškai kainuoja nuo 1100 Eur/kv. m iki 1500 Eur/kv. m.

Ekspertas atkreipė dėmesį, kad, renkantis būstus iš naujų projektų pasiūlymų, kaina gali svyruoti iki 2000 Eur/kv. m, o ieškant priimtinesnės kainos būstui išsinuomoti, pavyzdžiui, 2–3 kambarių, kaina gali siekti 350 Eur/mėn.

„Naujininkai gana sparčiai keičiasi. Senos, buvusios pramoninės teritorijos keičiamos į komercines ir gyvenamąsias, atsiranda naujų administracinių pastatų, viešbučių, daugėja daugiabučių projektų. Šį pokyčių procesą spartina savivaldybės palaikymas ir gerėjanti infrastruktūra, didelis visuomeninio transporto pasirinkimas bei nedidelis atstumas iki miesto centrinės dalies.

Vis dėlto gyventojams šis rajonas atrodo nepatrauklus dėl jo lokacijos tarp geležinkelio ir oro uosto bei didelių spūsčių piko valandomis“, – aiškino V. Račkovskis.

Viktoras Račkovskis
Foto: Asmeninis archyvas

Buvo laikomas pavojingiausiu rajonu, o šiandien – visai kitoks

NT specialisto nuomone, pagrindinė šio rajono problema yra geležinkelis, kuris kaip upė atskyrė miesto gyvenamuosius rajonus nuo pramoninės ir komercinės miesto dalies, bei per mažas pervažų ir tiltų skaičius – susidaro labai didelės lengvojo ir, svarbiausia, sunkiojo transporto spūstys.

„Piko metu, tiek ryte, tiek vakare, visomis kryptimis čia susiformuoja didelės spūstys. Kita didelė problema – tai istoriškai susiformavusi multikultūrinė aplinka bei nemažas skaičius asmenų, gyvenančių socialinės rizikos šeimose. Remiantis šiomis priežastimis, rajone norintys įsikurti gyventojai susiduria su saugumo klausimais, jiems kelia nerimą nusikaltimų skaičius kaimynystėje bei socialinių įgūdžių stokojančiose šeimose augantys asmenys“, – kalbėjo V. Račkovskis.

Pasak pašnekovo, mikrorajono įvaizdis keičiasi. „Prieš 10 metų buvo laikomas pavojingiausiu rajonu, o šiandien jis lengvai pritraukia įvairias investicijas. Naujininkų rajonas šiuo metu stipriai pasikeitęs, daug atnaujintų gatvių, skverų, bendruomeniška ir saugi kaimynystė. Žinoma, vertėtų nepamiršti, kad rajonas yra šalia geležinkelio bei oro uosto ir dėl jau minėtų priežasčių sudaro daugiau pramoninės vietos įspūdį. Būtent Vilniaus pietiniame pakraštyje, Naujininkuose, yra įsikūręs didžiausias ir seniausias Lietuvos taboras, kuriame gyvena daugiausia romų Baltijos šalyse. Ši vietovė apipinta įvairiomis istorijomis, jos suteikia rajonui tam tikrą nepatrauklų, kartais pavojingą įvaizdį“, – pasakojo NT ekspertas.

Jis pastebėjo, kad dėl įvairių priežasčių dalis šio rajono vis dar laikoma kaip nepatraukli ir pavojinga, tačiau akivaizdu, kad Naujininkai sparčiai keičiasi ir daugeliui gyventojų šie gerieji pokyčiai yra svarbesni.

V. Račkovskis patikino, kad šiame mikrorajone numatoma daug pokyčių, todėl perspektyvos – tik teigiamos.

„Mano nuomone, didžioji dalis teigiamų pokyčių rajone jau yra įsibėgėję. Kas padarytų regioną dar patrauklesnį? Be abejonės, daugiau pėsčiųjų ir dviračių takų, mokyklų, darželių, patogesnis susisiekimas per geležinkelį. Visa tai didins rajono gyventojų socialinį statusą ir automatišką patrauklumą“, – komentavo pašnekovas.

Rajonas, pastatytas darbininkų klasei

Pasak Vilniaus miesto vyriausiojo architekto Mindaugo Pakalnio, XIX amžiaus viduryje buvo suplanuotas Naujamiestis, o už jo – geležinkelis. Jam atsiradus, XIX amžiaus pabaigoje, aplink ėmė kurtis pramonė, tose vietose ėmė keltis ir kurtis patys vargingiausi gyventojai.

„Tada žemėlapiuose pasirodė pirmieji pavadinimai, pavyzdžiui, Naujasvietis, – lietuviškai išversta. Kaip ir naujas miestas, bet realiai tai buvo priemiestinės gyvenvietės, užstatytos vargingais namais. Viena jo (Naujininkų mikrorajono – DELFI) dalis vadinama Kaminais, dėl tos besikuriančios pramonės.

Sovietmečiu, kai miestas buvo verčiamas industriniu, kai pradėjo kurtis daugiau pramonės įmonių pačiame Naujamiestyje, tada atsirado ir Naujininkų pavadinimas – kilo iš to paties naratyvo“, – apie mikrorajono kūrimosi pradžią papasakojo M. Pakalnis.

Anot jo, ši miesto dalis tapo darbininkų gyvenviete ir visas jo vystymasis į tai orientuotas – statomi pigūs būstai. Nuo pat chruščiovkių iki vėlesniųjų sovietmečio stambiaplokščių namų – tai buvo patys prasčiausi butai mieste, skirti žemesniajam gyventojų socialiniam sluoksniui, ir šie aspektai pavertė Naujininkus tokius, kokius mes juos turime dabar.

„Likę dar senųjų fragmentų iš XIX amžiaus. Individualūs namai, statyti XIX–XX amžiaus pradžioje, nuomojami būstai, žemesnio standarto sovietiniai daugiabučiai. Visi rodikliai rodo, kad ten gyvena socialiai silpnesnio sluoksnio žmonės, tai ypač matyti iš gyventojų surašymo duomenų, kuriuos turime iš 2011-ųjų metų. Jie rodo, kad vidutiniškai ten mažiau žmonių su aukštuoju išsilavinimu, daugiau bedarbių, daugiau gaunančių socialinę paramą, ir tai kuria to rajono veidą“, – aiškino architektas.

Nuo senamiesčio atskiria „geležinė upė“

Jis pastebėjo, kad nedidelis atstumas nuo centro ir gerėjanti situacija mieste lėmė, jog į Naujininkus pradėjo keltis daugiau jaunų žmonių. Tai matyti iš viešų svarstymų – susikūrė aktyvesnė mikrorajono bendruomenė, todėl Naujininkai pradėjo keistis į gera. Tačiau pokyčiai labai sunkūs.

„Net jeigu sovietmečiu rajonai buvo statomi, tai jie turėjo žaliųjų erdvių, kažkokį centrą, pėsčiųjų takų. Naujininkai turi tiesiog gatves ir namus. Ten nėra sukurta urbanistinė struktūra, su kuria žmogus susitapatina, pvz., „čia – mano aikštė“, „čia – mano skveras“, „čia – mano parkas“; tų dalykų ten nėra. Todėl dabar mūsų pagrindinis uždavinys yra juos sukurti“, – komentavo M. Pakalnis.

Pasak architekto, šio mikrorajono potencialas – didžiulis, mat yra įsikūręs vos per pusę kilometro nuo senamiesčio, tačiau jį atskiria „geležinė upė“. Geležinkelis yra didžiulė riba, atskirianti Naujininkus nuo senamiesčio, todėl žmonėms fiziškai sunku į jį patekti.

Vilniaus savivaldybė šiuo metu svarsto, kaip galima sujungti senamiesčio, Naujininkų ir Naujamiesčio viešąsias erdves. M. Pakalnis įvardijo, kad šiuo atveju pasitarnaus Stoties atnaujinimo projektas, jis taps jungtimi tarp Naujininkų ir Stoties aikštės, o iš ten lengvai pasiekiamas ir atsigaunantis Naujamiestis, ir senamiestis.

Kartu kuriama ir viešųjų erdvių sistema, kad būtų saugu ir patogu tiek vaikščioti pėsčiomis, tiek važinėti dviračiais ar viešuoju transportu. Palei geležinkelį turėtų pradėti kurtis atsinaujinančių Naujininkų pradžia, susiformuoti socialinę prasmę turinčių gatvių, kuriose būtų parduotuvių, kavinių. Pokyčiai turėtų prasidėti nuo stoties ir tęstis į mikrorajono gilumą.

Pokyčiai gali užtrukti dešimtmečius

Vis dėlto nereikėtų tikėtis, kad Naujininkai staigiai pasikeis ir įgis visai kitokį veidą.

„Tokie pokyčiai užtrunka dešimtmečius. Tarkim, tie pirmieji planai, kad Naujamiestis keisis, buvo padaryti dar 1998 metais. Man pačiam teko prie jų dirbti, buvo Naujamiesčio raidos programa. Praėjo 20 metų. Lėtų pokyčių bus, bet rimti pasikeitimai įvyks po kokio dešimtmečio, kai bus galima suprasti, kas pasikeitė“, – tvirtino M. Pakalnis ir pridūrė, kad smulkesni pokyčiai vyksta jau dabar, – atnaujinamos ir įrengiamos žaliosios erdvės, tvarkoma infrastruktūra.

Vis dėlto socialinės sanklodos, mikrorajono patrauklumo pokyčiai vyksta daug lėčiau. Anot M. Pakalnio, investicijoms Naujininkai turėtų būti patraukli teritorija, nes potencialo turi tikrai daug. Jis patikino, kad tie, kurie mėgsta investicijas į NT, gali čia pirkti, tikėdamiesi vertės prieaugio.

M. Pakalnio teigimu, Naujininkai tikriausiai neturi vilčių tapti tokiu prestižiniu rajonu, koks yra senamiestis ar Užupis, nes problemiška urbanistinė struktūra jam kiša koją tokiam tapti. Bet architektas neabejoja, kad Naujininkai taps patraukliu gyvenamuoju rajonu, tai – tik laiko klausimas.