Imamasi gudrybių

Lietuvoje gyvenamojo būsto statusui gauti egzistuoja griežti higienos, teritorijų planavimo ir gerovės reikalavimai, kuriuos, deja, ne visada atitinka nauji statiniai. Kartais taip nutinka dėl vietos, kur jie statomi, kartais norint jų pastatyti kuo daugiau ir glaudžiau, o kartais stengiantis sumažinti statybos išlaidas gyventojų komforto kaina.

Nekilnojamojo turto plėtotojai griebiasi įvairių gudrybių, kad apeitų gyvenamiesiems pastatams keliamus reikalavimus arba susimažintų kaštus. Vienas iš populiariausių būdų tai atlikti yra jau pakankamai sena gudrybė – įforminti pastatus kaip viešbučius, svečių namus, poilsiavietes ar net kūrybines dirbtuves, o vėliau patalpas juose pardavinėti kaip gyventi skirtus butus.

Tokie būstai gyventojams dažnai atrodo patraukliai, nes jų kainos būna mažesnės, kokybė daugiau ar mažiau tinkama gyventi, o automobilio stovėjimo vieta, vaikų žaidimo aikštelė ar žaliųjų erdvių būvimas dažnai nėra tarp pagrindinių gyventojų prioritetų. Maža to, gyventojai vis dar gali juose oficialiai deklaruoti gyvenamąją vietą, nes teisės aktai numato, kad gyvenamoji vieta yra vieta, kurioje praleidžiama daugiausia laiko arba yra labiausiai susijusi su asmeniu, net jei ta vieta ir nėra pritaikyta joje nuolatos gyventi.

Už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį – baudos

Dėl to susiduriama su situacijomis, kai savivaldybė akivaizdžiai mato, kad gyventojas gyvena tam pagal paskirtį nepritaikytose patalpose, tačiau nieko dėl to nedaro, nors pagal Lietuvos Respublikos administracinių nusižengimų kodeksą bet kuriuo momentu gali skirti jam baudą iki 1500 Eur už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį. Nors kol kas tokie nusižengimai paprastai nėra baudžiami, asmenys, kuriems administracinė nuobauda gali turėti neigiamos įtakos profesinėje ar karjeros veikloje, turėtų sunerimti. Gali atsitikti taip, kad, gavus konfliktiško kaimyno nusiskundimą, nuobaudos išvengti nepavyks. Didžiausia grėsmė kyla patalpų, turinčių gamybinį ar administracinį statusą, naudotojams, nes faktiškai tokiose patalpose gyventi iš viso nėra galima.

Taip pat nereikėtų pamiršti, kad patalpų gyvenamoji paskirtis kartu yra tam tikras valstybės nustatytas standartas, kad tokios patalpos atitinka pastoviam gyvenimui ir sveikai aplinkai keliamus reikalavimus. Tai reiškia nekilnojamojo turto plėtotojo pareigą šiuos reikalavimus įgyvendinti bei patalpos pirkėjo teisę reikalauti jų tinkamo įgyvendinimo. Jei patalpa neturi gyvenamosios paskirties statuso, vėliau paaiškėjus kokiems nors trūkumams, dėl kurių gali nukentėti tiek gyventojų sveikata, tiek piniginė, pretenzijų reikšti nebebus galima, nes patalpa tiesiog neturėjo atitikti šiuos kriterijus. O pardavėjo žodis, kol jis neišreikštas raštu, nebus tinkamas garantas norint apginti savo teises. Pažymėtina, kad ir patį statinį, ir jo patalpas naudotojai turi naudoti pagal jų paskirtį, todėl perkantiems kūrybines dirbtuves arba poilsio paskirties patalpas žmonėms nereikėtų tikėtis visų garantijų, kurias turi gyvenamosios patalpos, jeigu teisiškai (pagal Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį) jos tokios nėra.

Būsto pirkimas
Foto: Shutterstock

Ar visais atvejais bandoma tik apgauti?

Ne visada reikėtų kaltinti nekilnojamojo turto plėtotojus bandymu pasipelnyti vien tik pirkėjų sveikatos ar saugumo kaina. Reikia turėti galvoje, kad patalpoms gali būti suteikta negyvenamoji paskirtis, nors pačios patalpos gali ir atitikti visus gyvenimui keliamus reikalavimus. Taip įvyksta, kai pastatas statomas tokioje teritorijoje, kur pagal savivaldybės patvirtintą planą negalima statyti daugiabučių gyvenamųjų pastatų arba kai tokios paskirties pastato statyba negalima dėl taikomų aukštesnių užstatymo ploto ir intensyvumo reikalavimų, arba tiesiog nėra galimybės (ar vystytojui nepelninga) įrengti pakankamo automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ar vaikų žaidimų aikštelės.

Kitas pavyzdys – kai tokie pastatai statomi rekreacinėse zonose, kuriose gyvenamosios paskirties pastatų statyba yra uždrausta iš esmės, tačiau, įforminus juos kaip poilsiavietes ar viešbučius, būstai čia parduodami nuolatiniam gyvenimui.

Pastačius negyvenamąjį pastatą, daugiau kaip 50 proc. patalpų jame turi būti suteikiamas negyvenamųjų patalpų statusas, o 49 proc. ar mažesnei daliai patalpų gali būti suteikiamas kitoks statusas. Jeigu patalpos įrengtos taip, kad atitinka gyvenamosios patalpos standartus, teoriškai egzistuoja galimybė jų paskirtį pakeisti į gyvenamąją. Tačiau čia susiduriama su problema, kad jei daugiau nei pusė gyventojų nuspręstų tą atlikti, turėtų keistis viso pastato paskirtis, o tada ji neatitiks teritorijų planavimo dokumentuose nustatytos žemės naudojimo paskirties. Todėl toks keitimas tampa nebeįmanomas, kol nepakeičiama žemės paskirtis.

Rizikingas pirkinys

Kitas svarbus aspektas, į kurį atkreiptinas dėmesys įsigyjant nekilnojamąjį turtą, yra tai, kad kartais net ir tame pastate esančių patalpų (turtinių vienetų) naudojimo paskirtis gali skirtis. Daliai butų neatitinkant jiems keliamų higienos reikalavimų, tokių kaip būtinas tiesioginių saulės spindulių kiekis, triukšmo lygis ir kt., jie gali būti įforminami kaip negyvenamosios paskirties, tuo metu kitos patalpos, neturinčios tokių problemų, įforminamos kaip gyvenamosios.

Nors negalima teigti, kad pirkėjas visada pralaimi įsigydamas kaip gyvenamąjį būstą tokį nekilnojamąjį turtą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau toks pirkinys yra rizikingas ir turi būti tiksliai išsiaiškinta, dėl kokios priežasties būsto paskirtis konkrečiu atveju nėra gyvenamoji. Būtina rimtai įvertinti pardavėjo argumentus dėl paskirties suteikimo ir keitimo dar prieš jo įsigijimą, nereikėtų pasitikėti vien jo žodžiais. Taip pat reikėtų nepamiršti, kad negyvenamosios paskirties patalpos neatitinka visų įprastų ir būtinų komfortiškam gyvenimui sąlygų, todėl toks pirkinys gali sukelti žalos tiek sveikatai, tiek piniginių nuostolių. Pirkėjas gali susidurti su kitokiomis bankų kreditavimo sąlygomis tokio turto įsigijimui ir papildomomis patalpų pritaikymo gyvenimui išlaidomis ar net tikėtina bauda. Ne paskutinėje vietoje yra ir mokestinė lengvata, kuri taikoma tik gyvenamosios paskirties būstams, kuriuose ne mažiau kaip dvejus metus buvo deklaruota asmens gyvenamoji vieta. Pardavus kitokį nekilnojamąjį turtą anksčiau nei po 10 metų po jo įsigijimo, nuo pirkimo ir pardavimo kainų skirtumo tektų mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.