Nusprendus įsigyti pirmąjį nuosavą būstą, gali kilti įvairių klausimų: kokį būstą įsigyti, kaip gauti banko paskolą ir pan. Pasak J. Šavelskio, visą būsto pirkimo procesą galima suskirstyti į 10 žingsnių.
Specialistas „Būsto mugės“ pokalbiuose būsto pirkimo procesui papasakoti pasitelkė konkretų pavyzdį.
„Tomas ir Agnė yra neseniai susituokusi pora, nori įsigyti savo būstą. Kaip ir daugelis jaunų žmonų, Tomas ir Agnė paskaičiavo, kad jiems jų nuomojamas būstas kainuoja apie 50 proc. brangiau nei mokėti paskolą bankui. Todėl jie nusprendė įsigyti būstą. Jie turėjo 15 proc. pradinį įnašą, reikalingą paskolai gauti“, – pasakoja pranešėjas.
Pasak J. Šavelskio, šiuo atveju pora nusipirko 3 kambarių, 58 kv. m., butą Pilaitėje, kur anksčiau nuomojosi butą. Tokio trijų kambarių buto kaina yra apie 85 tūkst. eurų, butas su daline apdaila.
„Pastaruosius 3 metus, tokio dydžio butai turi didžiausią paklausą. Tomas ir Agnė, kaip ir turbūt daugelis jaunų žmonių, neturi papildomų sutaupytų pinigų apdailai. Įrengti panašų butą vidutiniškai kainuoja apie 26 tūkst. eurų, todėl siekdami gauti kreditą ir buto įrengimui, ir automobilio stovėjimo vietai, jie perka apdailos paslaugą iš vystytojo. Viso turto kaina išeina apie 116 tūkst. eurų“, – sako J. Šavelskis.
Anot jo, norint gauti tokio dydžio paskolą šeimai (dviem dirbantiems sutuoktiniams ar bendraturčiams), pirkėjų pajamos turi būti ne mažesnės nei po 750 eurų per mėnesį. Jeigu vienas pirkėjas norėtų įsigyti tokį būstą, jo pajamos turėtų padidėti beveik du kartus: bent iki 1300 eurų.
Ką turėjo daryti Tomas ir Agnė, norėdami įsigyti savo namus, ir ką turi daryti kiekvienas, planuojantis įsigyti būstą?
Pasak J. Šavelskio, pirmasis būsto pirkimas žingsnis – jo išsirinkimas. Šis procesas, pasak pranešėjo, paprastai trunka apie mėnesį. Jo metu žmonės kreipiasi į bendroves, žiūri skelbimus ir pagaliau išsirenka sau tinkamą būstą.
„Jį išsirinkus, būstas rezervuojamas. Kai kurie vystytojai taiko nemokamas rezervacijas žodžiu. Jos dažniausiai būna iki savaitės trukmės. Per tą savaitę pirkėjas gali, pirmiausia, nueiti į banką ir išsiaiškinti, ar bankas finansuos jo išsirinkto būsto finansavimą. Taip pat pasitarti su artimiausiais, ar išsirinktas būstas tinkamas“, – aiškina J. Šavelskis.
Jis tęsia, kad gavus teigiamą banko atsakymą dėl būsto paskolos finansavimo ir apsiprendus pirkti išsirinktą butą, reikia kreiptis į plėtotojo atstovą ir aptarti tolimesius žingsnius, išsirinkti antrinį nekilnojamąjį turtą: automobilio parkavimo vietą ir sandėliuką.
„Kad būsto pirkimas būtų oficialiai patvirtintas, reikia pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, kuri yra teisinis įsipareigojimas įsigyti būstą. Tačiau reikia pabrėžti, kad šį sutartis įsigalioja tik pervedus užstato mokestį. Kadangi Vilniuje šiuo metu plėtojama apie 150 skirtingų projektų, užstatai skiriasi. Jie gali būti nuo 200 iki kelių tūkstančių eurų. Dažniausiai jie svyruoja apie 10-15 proc. nuo bendros turto vertės“, – pasakoja specialistas.
Anot J. Šavelskio, užstatas turi būti sumokėtas pardavėjui, sutartyje nurodama sąskaita ir jį reikia sumokėti per 10 dienų. Pranešėjas pabrėžia, kad vystytojai, konkuruodami tarpusavyje, gali užstatą padalinti į kelias dalis. Pavyzdžiui, jeigu pirkėjas domisi butu daugiabutyje, kurio statybos bus užbaigtos po metų, tai ir užstato mokestis gali būti išdalintas metams į kelias dalis.
„Kada pirkėjas perveda užstatą, pardavėjas gali būti ramus dėl pirkimo, ir jau galima kalbėti apie tam tikrus pakeitimus, jeigu perkamas būstas dar statomas ir pirkėjas pageidauja tam tikrų pakeitimų“, – procedūras vardija pardavimų vadovas.
Pranešėjas pažymi, kad jeigu sutartyje nurodytas pakeitimų bute atlikimo terminas, iki to termino pirkėjas gali atlikti tam tikrus architektūrinius, technologinius pakeitimus. Jeigu pakeitimų pirkėjas nespės padaryti iki nurodytos datos arba planuos juos pasidaryti pats (ar samdant savo darbininkus), bus netenkama statytojo garantijų tam tikriems darbams (išplanavimo-pertvarų korekcijoms, santechnikos išdėstymui, elektros ir apšvietimo taškų išdėstymui). Pasidarę pakeitimus, pirkėjai gali pereiti prie interjero projektų.
„Jeigu namas buto pirkimo metu buvo vis dar statomas, užbaigus jo statybas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti priimti atliktų darbų. Kitaip tariant, pasirašyti darbų atlikimo aktą. Jo esmė yra perduoti būstą pirkėjui. Kitaip tariant, jo metu pirkėjas įvertina darbų kokybę, gaunate namų buto raktus ir nuo tos dienos galite pradėti daryti apdailos darbus, ir turite pradėti mokėti komunalines ir administravimo išlaidas“, – sako pranešėjas.
Jis pažymi, kad gyventojai dažnai klausia, kokio dydžio yra administravimo mokesčiai: „Tai Vilniuje, naujos statybos būste administravimo kaštus galima skaičiuoti apie 65 ct už kvadratinį metrą. Pavyzdys – trijų kambarių buto (58 kv. m) administravimo mokestis – apie 35 eurus per mėnesį. Į šią sumą įskaičiuotas aplinkos tvarkymas, laiptinių valymas, bendro naudojimo patalpų priežiūra, šilumos punkto priežiūra, lifto priežiūra, kaupiamosios lėšos ir pan. Reikia pabrėžti, skirtingi statytojai naujų namų raktus pirkėjams atiduoda skirtingai. Vieni tai daro iki notarinės sutarties pasirašymo, kiti – po notarinės sutarties pasirašymo.“
Kitas žingsnis – apdaila. Pasak J. Šavelskio, būsto apdaila dažniausiai trunka 3-4 mėnesius (su viskuo iki minkštųjų baldų). Įrengimas vidutiniškai kainuoja 400-600 eurus.
„Kai jau pradedama daryti apdaila prieš sudarant notarinę sutartį, būtina iš banko turėti tam tikrą dokumentą, jeigu jūs ketinate būstą įsigyti su banko paskola. Tas banko pasiūlymas jums turi būti arba garantinis raštas, arba kredito sutartis. Mes siūlome kuo greičiau eiti prie sutarties, nes ji yra garantas ir užtvirtinimas konkrečių banko pasiūlytų kredito sąlygų. Kredito sutartis gali būti sudaryta likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos. Kai kurie bankai, prieš suteikdami jums būsto paskolą, gali paprašyti atlikti NT vertinimą“, – pažymi pranešėjas.
Jo teigimu, 6 būsto įsigijimo žingsnis yra notarinė sutartis. Po jos pirkėjai pagaliau pajaučia, kad įsigijo kažkokį turtą. Notarinė sutartis būna pasirašoma pas pardavėjo pasiūlytą notarą, jos pasirašymas trunka keliasdešimt minučių. Pirkėjas turi padengti notarinius kaštus, kurie pagal įstatymą fiziniam asmeniui yra apie 0,45 proc. turto vertės.
„Žinokite, kad šiandien statomiems objektams taikomas reikalavimas, kad jo energinis naudingumas būtų būtų ne mažesnės nei A+ klasės. Ir antras dalykas, kadastrų matavimo byla, kurioje turi būti užfiksuoti visi faktai apie jūsų būstą. Atkreipkite dėmesį į plotą (ar iš tikrųjų ten užfiksuotas toks plotas, dėl kurio buvo tartasi), būsto paskirtį (ar tikrai yra ta paskirtis, kurią planavote pirkti), į baigtumo procentą, kuris jeigu perkate jau gyventą būstą, tikrai turi būti 100 proc., jeigu perkamas būstas yra ką tik pastatytas, tai normalu, kad baigtumo procentas tarp 80 ir 99 proc. Pasirašant notarinę sutartį, kartu pasirašoma ir sutartis su administratoriumi. Pastaruosius kelerius metus patiems turto registruoti registrų centre nereikia, visa tai jau kelerius metus daro patys notarai. Nuosavybės registravimas registrų centre kainuoja apie 100 eurų butui“, – priduria J. Šavelskis.
Vienas dažniausių pirkėjų klausimų – kaip ir kada bankas pradeda atsiskaityti už paskolos gavėjo perkamą NT. Pasak J. Šavelskio, turi būti atlikti šie veiksmai:
- kai pateikiamas turto vertinimas, jeigu jo prašoma;
- kai pasirašoma notarinė sutartis;
- kai pasirašoma būsto paskolos sutartis;
- kai nuosavybė įregistruojama pas notarą ir turtas apdraudžiamas;
- kai įregistruojamas įkeitimo lakštas (papildomai kainuoja apie 200-300 eurų). Po šios procedūros bankas perveda pirkėjo paskolą pardavėjui. Per mėnesį nuo banko padarytos pinigų perlaidos pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl poažymos apie visišką atsiskaitymą. Ir tą pažymą su pasu įregistruoti registrų centre. Jeigu to nebus padaryta, bankas gali pakelti palūkanas arba ateityje negalėsite parduoti būsto notariškai.
„Kalbant apie kredito sutartis, rinkoje svyruoja 0,2-0,4 proc. kredito sutarties mokesčiai.
Jeigu turtas perkamas su banko paskola, būtina jį apdrausti. Jis dažniausiai siekia apie 100 eurų per metus. Po notarinės sutarties dažniausiai per mėnesį reikia sudaryti komunalinių paslaugų tiekimo sutartis“, – sako J. Šavelskis ir priduria, kad paskutinis žingsnis, pasak pranešėjo, įsigyjant būstą – apsigyvenimas jame.
Suprasti būsto įsigijimo procesą labai svarbu tam, kad jis vyktų sklandžiai ir namų pirkimas naujakuriui netaptų galvos skausmu.
