Kap pavyzdį galima pateikti Pušų gatvėje esantį butą, kuris kainuoja 170 tūkst. eurų. Butas yra mediniame pastate, statytame 1940-ais metais. Skelbime rašoma, kad būsto būklė remontuotina, o šildyti jį reikia kietu kuru.

Butas užima apie 90 kv. metrų. Vieta patogi: netoliese yra darželiai, mokyklos, parduotuvės, patogus susisiekimas su kitomis miesto dalimis, iki centro galima nueiti pėsčiomis. Šalia taip pat yra daug laisvalaikio praleidimo zonų.

Buto nuotraukas galite pamatyti čia.

Nekilnojamojo turto brokerė Vilma Čepienė, kuri ir padeda klientui parduoti šį butą, teigia, kad kaina yra tokia, kokią pavyko suderinti su pardavėju. Ji taip pat užsiminė, kad prieš tai kaina buvo žymiai didesnė – 320 tūkst. eurų.

„Pasak mano kliento, tai yra patraukli vieta, ramybė, Vingio parkas, upė, ir jis laikosi tos kainos, nes tai yra jo gimtasis namas, jis neskuba jo parduoti. Aš atstovauju klientą, pagal rinkos vidurkį laikomės tos kainos“, – DELFI pakomentavo brokerė.

Antrinėje rinkoje kainos išpūstos

Audrius Šapoka „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas teigia, kad didžioji dalis antrinėje rinkoje parduodamų objektų yra daugiau ar mažiau pervertinami. Vieni gali būti pervertinti vienu tūkstančiu eurų, o kiti – keliomis dešimtimis tūkstančių eurų.

Audrius Šapoka
Foto: Bendrovės archyvas

„Reikėtų remtis tuo, kiek galėtų kainuoti pilnai suremontuotas butas, kuris turėtų dujinį šildymą. Kiek kainuotų vidutiniškai įrengtas toks butas, bet po pilno remonto. Tuos įrengimo kaštus reikėtų atimti iš teorinės kainos ir tada spręsti, kokia galėtų būti konkrečiai šito buto kaina. Galima preziumuoti, kad Žvėryne normalūs tvarkingi butai su daline apdaila, kurie iš esmės suremontuoti iki pilnai tinkamo naudoti, kainuoja apie 2000-2500 eurų už kv. metrą. Tik aišku, priklauso nuo vietos ir remonto apimties“, – teigė A. Šapoka.

Pasak pašnekovo, tokios kainos nestebina, nes panašių objektų rinkoje yra labai daug. Pirmiausia taip yra todėl, kad butų savininkai neobjektyviai nustato kainą arba remiasi ne pačiais objektyviausiais kriterijais.

„Objektyviausi kriterijai kainai nustatyti yra realiai įvykusių sandorių analizė. Tuo tarpu labai dažnai turto savininkai, gyventojai remiasi konkurentų pasiūla. Tai reiškia, jie remiasi kitų savininkų lūkesčiais. Aišku, yra ir sentimentų, pardavėjai tuos dalykus, kurie turėtų būti mažiau reikšmingi turto kainai arba vertei, pervertina“, – aiškino ekspertas.

Ar panašus butas gali rasti savo pirkėją už tokią kainą? Anot A. Šapokos, gali, tačiau tai yra labiau išimtis, o ne taisyklė. Iš 100 sandorių tik keli viršija rinkos kainą. Kaip teigia pašnekovas, kai kurie specifiniai pirkėjai įvertina pardavėjo pabrėžiamus turto privalumus, vietą.

„Tačiau jei kalbėtume apie taisykles, tai pardavėjai pradeda pardavinėti turtą už didesnę kainą ir ilgainiui, per keletą mėnesių ar netgi metų, tą kainą sumažina iki rinkos kainos ir galiausiai parduoda“, – sakė A. Šapoka ir pridūrė, kad galbūt pats savininkas nejaučia stimulo turtą parduoti greitai.

Investicija į sklypą

Pasak NT analitiko, įmonės „Real Data“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus, sunku pasakyti, ar butas vertas kainos, nes jis nėra lygus įprastam butui.

„Sunku įsivaizduoti žmogų, kuris turėtų tiek pinigų ir norėtų gyventi tokiame būste. Pats būstas iš savęs yra tikrai mažiau vertas nei jis yra įkainotas, o pagrindinė priežastis, kodėl prašoma tokių pinigų, manyčiau, yra žemės vertė. Visgi, keliems butams kartu priklauso apie 2,5-3 arai sklypo, kuris tokioje vietoje gali kainuoti 50-70 tūkst. eurų už arą jei būtų parduodamas kaip vientisas objektas. Šiuo atveju parduodami butai turi tik nedidelę dalį sklypo, tai čia yra nemažas minusas, bet teoriškai vertė išlieka, jei kažkam pavyktų tuos butukus sukonsoliduoti ir disponuoti visu sklypu“, – komentavo analitikas.

Arnoldas Antanavičius

Pasak jo, tokių senų namų dalių tiek pardavime nėra daug, tiek ir sandorių sudaroma gana mažai. A. Antanavičius tvirtina, jog centrinėje miesto dalyje dažniausiai tokie įsigijimai yra investiciniais tikslais, siekiant įgauti viso sklypo kontrolę ir plėtoti naujus objektus, o periferinėje dalyje, kur tokie butai yra kelis kartus pigesni, žmonės labiau linkę pirkti ir gyvenimui.

„Investuoti į tokį būstą yra rizikinga, nes gali nepavykti įgauti viso sklypo kontrolės, nes kuris nors iš bendrasavininkių gali pradėti tikėtis neadekvačios kainos ir visas įsigijimo procesas užstrigs aklavietėje. Be to, reikia atsargiai žiūrėti, ar nėra kultūros paveldo apribojimų ir ar apskritai kažką su tokiu objektu bus galima daryti“, – apie galimybę investuoti komentavo ekspertas.