Realią situaciją parodo antrinė būsto rinka

Viena aiškiausių ir dažniausių NT ekspertų žinių pernai buvo susijusi su naujos statybos butų pardavimų rekordiniu sumažėjimu ir antrinės NT rinkos atsigavimu. Patys vystytojai 2022-ųjų gale teigė, kad tokių prastų metų dar nėra buvę – butų parduota apie 70 proc. mažiau. Tačiau naujausiais Registrų centro duomenimis, 2022 m. Lietuvoje parduota apie 14 proc. mažiau būstų negu 2021-aisiais. Naujų būstų (namų ir butų) įsigijimas praėjusiais metais mažėjo 4 proc., o antrinės rinkos NT – beveik 17 proc. Kodėl skaičiai ir situacija NT rinkoje, atrodo, taip kardinaliai skiriasi?

„Ober-haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis paaiškina, kad nauji statybos būstų notarinių sandorių, įregistruotų Registrų centre, skaičių duomenys visuomet yra vėluojantys, todėl pamatyti realią situaciją NT rinkoje stebint tik pirminę būsto rinką yra sunku.

„Kai nagrinėjame sandorius naujos statybos būsto, t. y., NT, pastatyto ir parduoto ne seniau nei prieš 2 metus, tai reiškia vieną dalyką: šiemet mes vis dar stebime praėjusių metų situaciją. Šiemet, bent jau metų pradžioje, dar yra įregistruojami NT sandoriai, dėl kurių susitarta ankstesniais metais, pavyzdžiui, 2020-2021 metais. Statistika yra labai vėluojanti“, – paaiškina pašnekovas.

Raimondas Reginis

Todėl vos keliais procentais sumažėjęs naujos statybos būstų notarinių sutarčių skaičiaus, pasak jo, neturėtų stebinti. Antrinė rinka (senesni nei 2 metai būstai) kur kas realiau nupiešia esamą NT rinkos situaciją.

„Jeigu norima išsiaiškinti, kaip sekasi rinkai, reikia žiūrėti būtent į senesnės statybos butų sandorius. Žiūrint į senesnės statybos rinką matome, kad sandorių skaičius sumažėjimas, ypač 2022 metų pabaigoje, labai jaučiamas. O pirminėje rinkoje pernai fiksuojame ypač didelį kritimą – preliminarių sutarčių skaičius mažėjo apie 70 proc.“, – teigia R. Reginis.

Tai, pasak pašnekovo, reiškia, kad ateityje matysime daug mažiau įregistruojamų naujos statybos butų. Tiesa, Lietuva nėra išimtis: kitose Baltijos šalyse situacija yra panaši.

Būstas, kuris turėtų pigti – tereikia pirkėjų spaudimo

Registrų centro duomenimis, pirmąjį šių metų mėnesį Lietuvoje įregistruota beveik 7,5 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių. Tai yra 23 proc. mažiau nei 2022 metų sausį ir 30 proc. mažiau nei praėjusių metų gruodį. Visoje šalyje įregistruota daugiau kaip 2 tūkst. butų pardavimų – 19 proc. mažiau nei prieš metus ir 25 proc. mažiau nei 2022 metų gruodį. Per pastaruosius keletą metų mažiau butų sandorių per mėnesį buvo registruota tik prasidėjus COVID-19 pandemijai 2020 metų balandžio ir gegužės mėnesiais.

Nekilnojamas turtas

„Pirmieji kiekvienų metų mėnesiai tradiciškai pasižymi mažesniu NT pirkėjų aktyvumu. Šiemet įprastą pirkėjų pasyvumą dar labiau sustiprina vyraujantys santūrūs lūkesčiai dėl ateities. Žvelgiant į atskirų NT objektų kategorijas galima matyti, kad šiųmetinio sausio rodikliai yra kukliausi per pastaruosius penkerius metus“, – duomenis komentuoja Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.

Būsto pardavimų sumažėjimas, kylančios palūkanų normos ir rekordiškai pabrangęs būstas, atrodytų, turėtų vesti prie NT kainų kritimo. Tačiau nesutariama, kas greičiau – butai antrinėje ar pirminėje pigs. Ar NT rinkos sulėtėjimas galėtų atnešti permainų? R. Reginio teigimu, jeigu kainos krenta, jų pokyčiai jaučiami visuose segmentuose.

„Dažniausiai būna taip, kad jeigu rinkoje fiksuojamas kažkoks ženklesnis kainų kritimas, tai jis paliečia visus segmentus, nes pirkėjai, rinkdamiesi būstą, lygina visus variantus, kainų skirtumus. Dalis tiesos, kad kainos greičiau kris antrinėje rinkoje pirminėje, yra, nes plėtotojai, ypač didieji, jie dar nejaučia spaudimo iš rinkos. Jie dar gali laukti ir susidurti su tokia situacija, kad stengsis pralaukti laikotarpį ir kainų realiai nemažins. Tuo tarpu antrinėje rinkoje pavieniai sprendimai gali nulemti ir aiškesnį kainų sumažėjimą“, – teigia pašnekovas.

Kada gali pigti nauji butai

Kita vertus, R. Reginis neatmeta galimybės, kad ir naujos statybos butai kai kuriais atvejais gali pigti. Pašnekovas pabrėžia, kad jautriausi rinkos pokyčiams yra mažieji vystytojai, plėtojantys savo pirmąjį ar antrąjį projektą. Taip pat gali mažėti mažiau likvidžių būstų, NT, už kurį prašyta per didelės kainos.

„Yra tokių plėtotojų, kuriems laukimas yra nenaudingas ir jie gali neišlaukti rinkos atsigavimo. Jie gali bandyti mažinti kainas. Todėl čia gali būti ženklus skirtumas tarp patyrusių plėtotojų ir rinkos naujokų, kurie plėtoja pirmą projektą ar pan., neturi finansinio užnugario ir jiems laukimas yra labai sudėtingas“, – teigia R. Reginis.

Kad vienokių ar kitokių nuolaidų, kainų pokyčių kai kuriais atvejais galime matyti, pritaria ir NT agentūros „Reala“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas. Jo teigimu, nedideles NT kainų korekcijas bent jau antrinėje rinkoje galime pamatyti ir pajausti, tačiau tai jokiu būdu neapibrėžia nuotaikų visoje NT rinkoje.

„Tie pardavėjai, kurie skuba parduoti, nes nebeturi galimybių mokėti paskolos arba keičia būstą į kitą, yra labiau paveikiami derybinėje pozicijoje. Tai yra labiau finansiškai jautrūs pardavėjai. Taip pat kai kurių būstų antrinėje rinkoje kainos galėtų koreguotis dėl pirkėjų laukimo. Jeigu butas ilgai neparduodamas, pinigų reikia, kaina jo gali mažėti. Pardavėjams atsiranda baimė, kad rytoj jie negaus tiek, kiek gali gauti šiandien, todėl tas atsiliepia kaina. Bet visos antrinės NT rinkos kainų mažėjimo neprognozuoju“, – pabrėžia A. Kišūnas.

Delfi tema: Antanas Kišūnas, Vaidotas Šumskas

Tiki, kad pirkėjai pirks esamomis kainomis

Tuo tarpu NT analitikas Arnoldas Antanavičius įsitikinęs, kad didelio kainų kritimo nei antrinėje, nei pirminėje būsto rinkose tikėtis neverta. Jis pabrėžia, kad būstų pardavimų skaičiai artimiausiu metu priklausys nuo paskolų kainų ir kaip jos veiks pirkėjų galimybes pirkti NT.

„Aš tikrai nebūčiau linkęs drąsiai teigti, kad kainos ims mažėti dėl kelių priežasčių. Labai sunku tikėtis kainų mažėjimo, kai pinigai nuvertėja, o jų kiekis didėja. Jau turėjome vieną pavyzdį, kai NT kainos mažėjo – per praėjusią krizę. Mano vertinimu, tai buvo susiję su pinigų rinkoje mažėjimu. Ir bankai nebedalino paskolų, žmonės stengėsi atsikratyti paskolų, kurios juos slėgė, ieškojo galimybių kažką parduoti ir gyventi be paskolų. Mes kol kas tokių požymių neturime. Turime tik vieną nemalonų dalyką – kylančias palūkanų normas. Dėl to žmonės praranda planuojamas pajamas, perkamąją galią, bet nueiti į banką ir pasiskolinti daugiau, yra visos galimybės. Juolab, prognozuojama, kad šiandien atlyginimai didės, tad ir galimybės nueiti į banką, pasiskolinti pinigų išliks“, – sako pašnekovas.

Arnoldas Antanavičius

Jis sutinka, kad praėjusių metų NT pardavimų skaičiai nėra dideli, ypač paskutiniais 2022 metų mėnesiais. Tačiau, pasak NT analitiko, tai lėmė daug dirgiklių, kurie buvo žmonių nerimo ir planų stabdymo priežastys.

„Paėjusių metų pabaiga pasižymėjo ypač dideliu neigiamu informacijos kiekiu, neigiamais lūkesčiais, baimėmis, daug dirgiklių būta, kurie stabdė būsto pirkėjus. Šiandien neigiami dirgikliai baigia išblėsti, pavyzdžiui, energijos kainos mažėjo, šildymo kaina išsilaikė normaliose kainų ribose, todėl pavasarį, sakyčiau, mes kaip tik galime sutikti su gera nuotaika, žmonės pamatys, kad nenutiko čia nieko dramatiško, 2008-2009 metų scenarijus neišsipildė ir dalis tokių pirkėjų gali sugrįžti į rinką, mes matysime didesnį aktyvumą“, – tikina A. Antanavičius.

Pašnekovas priduria, kad jeigu rinkos aktyvumas bus bent kiek panašus į praėjusių metų, jo skaičiavimais, likvidumo rodiklis, skaičiuojamas atsižvelgiant į aktyvumo rinkoje lygį, galėtų būti pakankamas, kad NT rinkoje pardavėjai didelio streso mažinti kainas nejaustų.

„Reiškia, neturėtų pulti daryti nuolaidų, mažinti kainų. Galbūt tai daugiau aktualu neadekvatiems pardavėjams, kurie norėjo neadekvačių kainų, bet prie praėjusių metų lygio yra pakankamai paklausos, kad būsto rinkoje tęstųsi bent jau nuosaikus kainų didėjimas“, – sako A. Antanavičius.

Šaltinis
Temos
Griežtai draudžiama Delfi paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti Delfi kaip šaltinį.
www.DELFI.lt
Prisijungti prie diskusijos Rodyti diskusiją (1)