Nori apsaugoti pirkėją
Praėjusių metų rudenį Seimo aplinkos apsaugos komitete atsirado idėja dėl statybų reglamento pakeitimo: būstą vystytojai galės parduoti tik tada, kai jis bus baigtas 100 proc. Iki šiol pirkėjai turi galimybę įsigyti butą ar individualų namą, kuris yra baigtas tik 85 proc. ar daugiau. Kitaip tariant, su daline apdaila. Nuo kitų metų sausio notarinės pirkimo-pardavimo sutartys tarp pardavėjo ir pirkėjo galės būti pasirašomos tik tada, kai pirkėjo perkamas NT turės inžinerinius tinklus, komunikacijas, san. mazgą, atitikti projektą, atlikti kiti vystytojo įsipareigojimai ir projektas įregistruotas kaip 100 proc. baigtas. Seimo aplinkos apsaugos komiteto pirmininkė A. Gedvilienė sako, kad toks įstatymo pakeitimas yra bendrame pakete su statybos įstatymu, kurį Seimas svarstė praėjusių metų antroje pusėje.
„Vasaros pabaigoje turėjome labai viešą „Gelvonų terasų“ atvejį Vilniuje, tad nagrinėdami šį atvejį darėme daug įvairaus formato diskusijų ieškant galimybių, kaip apsaugoti vartotoją nuo tokios situacijos, kai namas statomas, turtas pardavinėjamas, sudaromos preliminarios sutartys, kuris iš principo padeda finansuoti patį projektą, bet, kaip „Gelvonų terasų“ atveju, yra galimybė, kad statybos leidimas išvis bus panaikintas. Žmogus jaučiasi tarsi sudarydamas sutartį su vystytojų jau įsigyja turtą, o iš tikrųjų jis tampa tik kreditorius. Mes norime jį apsaugoti ir norime įvesti europietišką praktiką, kai namas stovi, jis yra baigtas, tada žmogui galima ateiti, apsižiūrėti, ir tik tada pasirašyti preliminarią sutartį, kai jau yra objektas“, – paaiškina A. Gedvilienė.
Būsto pirkėjai žino, kad perkant naujos statybos butą pirmiausia yra pasirašoma preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis, sumokamas avansas. A. Gedvilienės teigimu, teisės aktais kol kas šio etapo eliminuoti iš būsto pirkimo-pardavimo pardavimo proceso nėra galimybės, tačiau ji akcentuoja, kad pirkėjai šią sutartį turėtų vertinti kaip savo pinigų investavimą į vystytojo pažadus objektą baigti.
„Tam, kad mes galėtume pakeisti preliminarių būsto pirkimo-pardavimo sutarčių pasirašymo tvarką, turėtume keisti civilinį kodeksą. Taip, šitą diskusiją mes turėjome, nes preliminari sutartis neturi garanto, kad žmogus tą daiktą turės. Todėl diskutuojame dėl Civilinio kodekso pakeitimų, bet yra labai daug skirtingų nuomonių. Tad preliminarias sutartis ir toliau bus galima sudaryti kaip iki šiol, tačiau čia norime skleisti žmonėms labai aiškią žinią: preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis iš principo yra kreditavimo sutartis. Žmogus prisideda prie projekto savo finansais, savo lėšomis, bet jis neįgyja jokių teisių į tą būstą. Tai yra labai svarbu, kad žmogus, įsigydamas būstą, žinotų, kokios yra jo teisės ir pareigos“, – pabrėžia A. Gedvilienė.
Tikina, kad būsto kainos augs
NT vystytojai žinią apie jau kitais metais pasikeičiančią būsto pirkimo-pardavimo tvarką pasitiko su nerimu. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad dėl tokio teisės akto pakeitimo, pirmiausia, kils statybos kaštai. Taip pat, jo teigimu, toks sprendimas riboja konkurenciją, nes daugiau galimybių baigti projektą be išankstinių rezervacijų turės didieji rinkos žaidėjai.
„Vystytojas negalės parduoti 80-95 proc. baigtumo NT, jis turės pilnai baigti projektą ir daliai plėtotojų tai gali būti nelengva, ypač mažesniems plėtotojams, nes ilgiau užtruks bankinis finansavimas, reiškia, kad reikės mokėti daugiau palūkanų, o pinigai sugrįš vėliau. Tai konkurencijos prasme, kartelė, kas gali vystyti projektus, pakyla. Daliai mažųjų vystytojų gali tekti balansuoti ant pelningumo ribos ir tai gali būti nepakeliama našta. Kyla kartelė, gal ir nėra tai blogai, bet kai kalbama apie pirkėją, kuriam naudinga tik didesnė pasiūla ir konkurencija tarp vystytojų rinkoje, šiuo atveju yra padaryta priešingai“, – tikina M. Statulevičius.
Pašnekovas tęsia, kad esamus ir būsimus NT plėtojimo kaštus vystytojai perkels pirkėjams, t. y., būstas brangs.
„Paskaičiavome, kad rinkai pateikti 100 proc. baigtumo projektą, gali būti atvejų, jog būstas brangs 400-500 Eur/kv.m. Įrengimas, ko reikia baigtumui, yra ventiliacija, šildymo sistema, rekuperatorius ir pan., tai dabar turės pats vystytojas pabaigti, vadinasi, galutinė kaina, kurią mes matysime ir statistikoje, nuo kitų kainos šoktels. Ir tai yra netvaru, nes tam, kad būtų 100 proc. baigtumas, pagal dabartinį STR reikia nutinkuoti, sudėti grindis, duris, pakabinti lemputę, įrengti san. mazgą ir pan. O žmogus, kuris nori individualiai įsirengti savo butą, viską griaus, mes lauk“, – dėsto M. Statulevičius.
Įžvelgia daugiau rizikų
Jis teigia, kad toks teisės aktų pakeitimas kelia dar daugiau rizikų, jog vystytojas savomis lėšomis nesugebės baigti projekto, gyventojai vis tiek bus rezervavę būstą iš brėžinių, nes to įstatymas nedraudžia, ir tikimybė pirkėjams prarasti pinigus dar labiau išauga.
„Tas baigtumas yra saviapgaulė. Reikėjo konsultuotis su rinka, ieškoti sprendimų, gal kažkokių garantijų, užtikrinimu, kad, pavyzdžiui, iki 100 proc. pastato baigtumo negalima jame gyventi ar pan. Pirkėjas ir toliau galės išsirinkti būstą iš brėžinių, sumokėti rezervacijos mokestį, pasirašyti preliminarią pirkimo pardavimo sutartį, tačiau notarinę sutartį, kuri reikalinga bankams, norint gauti būsto paskolą, bus galima pasirašyti tik tada, kai projektas bus 100 proc. baigtas”, – sako M. Statulevičius.
Pašnekovas sako, kad jau šiandien sunku įpirkti naujos statybos būstą, o nuo kitų metų, jeigu vystytojai pakels kainas, NT gali tapti dar sunkiau įkandamu pirkiniu.
„Klausimas, ar pirkėjas išvis galės gauti tą paskolą, nes jau dabar paskolos ne visiems įperkamos, su dabartinėmis NT kainomis, vidutinis būstas pabrangsta 15 tūkst. eurų ir daugiau, tai tikrai reikšminga suma bent jau Vilniuje, todėl įperkamumui būsto tai gali turėti neigiamos įtakos“, – aiškina M. Statulevičius.
Pirkėjui neigiamų pasekmių neįžvelgia
Tačiau būsto su visais inžineriniais tinklais, san. mazgu ir pan. įsigijimas gali turėti ir privalumų. NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad būsto įsigijimo finansavimo atžvilgiu nupirkti tokį NT pirkėjams yra paprasčiau.
„Žmonės banko paskolos gali prašyti paprasčiau ir jau nuo galutinės sumos. Taip pat reikia turėti mažiau savų pinigų, nes kai perkama su daline apdaila, pradžiai reikia turėti savo pradinį įnašą, o paskui pasidaryti apdailą praktiškai iš savų pinigų. Tai tokiu būdu finansiškai jautriems pirkėjams net ir vystytojai pasiūlydavo, kad pirktų jie butą su pilna apdaila ir taip jiems nekildavo bėdų dėl finansavimo“, – sako A. Antanavičius.
Jis tęsia, kad pirkėjai dėl teisės aktų pakeitimo nukentėti neturėtų, tačiau daliai jų gali būti sunku pakeisti būsto pirkimo įpročius, susitaikyti su mintimi, kad būstą įrengs vystytojas. Tačiau NT analitikas įspėja, kad reiktų atidžiai stebėti rinką, nes joje gali atsirasti būdų reikalavimą apeiti.
„Praktikoje pasitaiko pavyzdžių, kad 100 proc. baigtumas dar nereiškia, jog pastatas yra pabaigtas statyti ir yra pilnai įrengtas. Anksčiau būdavo tokių situacijų, kad kokie nors vystytojai pažymi 100 proc. baigtumą ir vėliau tik daromas įrengimas. Tai rinkoje apeiti sistemą galima, aišku, nelegaliai“, – pažymi ekspertas.
NT analitikas ragina neišsigąsti dėl kalbų apie NT kainų augimą, nes, anot jo, bet kokiu atveju naujo būsto kaina su pilna apdaila, ar ją daro pats pirkėjas, skolindamasis iš banko su palūkanomis, ar pardavėjas, išeina labai panaši.
„Vystytojai paprastai stengiasi parduoti kuo anksčiau, dar su daline apdaila, o tai reiškia, kad jie ilgiau turės laukti investuotų pinigų, gali mažėti pelningumo lūkesčiai, tai galbūt ir kainas gali kelti. Bet vystytojai visuomet sako, kad visas išlaidas perkels pirkėjams, nors mes gyvename rinkos ekonomikoje, kurioje esminį vaidmenį atlieka paklausa ir pasiūla. Tai vystytojai gali kelti kainas, bet nebus pardavimų. Be abejo, įrengimo kaštus vystytojai norės kompensuoti per buto kainą, bet to nereikia vertinti kaip būsto kainų augimo, nes žmonės, įsigiję būstą su daline apdaila, norėdami jį įrengti, taip pat išleidžia tą pačią sumą. Tai 300–400 Eur/kv. m būsto kaina gali padidėti, bet ji ir taip tokia yra, kai žmogus perka su daline apdaila ir įsirengia pats“, – pabrėžia NT analitikas.
PATIKSLINTA
Portalui Delfi pirmadienio vėlyvą popietę pavyko gauti aplinkos ministro ir viceministrės komentarus. Jie teigia, kad teisės aktai interpretuojami skirtingai ir naujasis Statybų įstatymo pakeitimas, kuris įsigalios kitais metais, nedraus vystytojams parduoti butų su daline apdaila, tačiau projektai, kuriuose bus tie butai, turės būti įregistruoti, t.y., 100 proc. baigti (įgyvendinti visi projekte numatyti sprendiniai). Plačiau skaitykite ČIA.
