Registrų centro duomenimis, pirmąjį šių metų ketvirtį Lietuvoje iš viso buvo įregistruota 31,7 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių – 5 proc. mažiau nei praėjusių metų sausį-kovą (33,5 tūkst.). Vien tik šių metų kovą įregistruota 11,9 tūkst. NT sandorių, arba 10 proc. mažiau nei 2021 metų kovą (13,2 tūkst.), bet 19 proc. daugiau nei šių metų vasarį (10 tūkst.) Šiemet visoje šalyje įregistruota 8,4 tūkst. butų pardavimų – 1 proc. mažiau nei 2021 metų sausį-kovą (8,5 tūkst.), o vien tik per šių metų kovo mėnesį – 3,1 tūkst., arba 6 proc. mažiau nei 2021 metų kovą, bet 12 proc. daugiau nei šių metų vasarį.

Vilniuje per pirmą šių metų ketvirtį buvo įregistruota 3,2 tūkst. butų pardavimų, arba 2,5 proc. mažiau nei prieš metus. Kaune butų sandorių skaičius per metus sumažėjo 4 proc. iki 1,1 tūkst., o Klaipėdoje fiksuotas 12 proc. butų sandorių sumažėjimas – iš viso įregistruota apie 650 sandorių.

Kad šiuos metus NT rinka pradėjo prastesniais butų pardavimo rezultatais nei pernai, anot Registrų centro duomenų analitiko Pauliaus Rudzkio, yra normalu. Tam įtakos turi tiek pasikeitusi geopolitinė situacija regione, darantį įtakos gyventojų lūkesčiams dėl ateities, tiek tai, kad 2021 metai išsiskyrė rekordiniu aktyvumu, kurio pakartoti šiemet, tikėtina, nepavyks.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Tačiau nereikėtų pamiršti, kad prasidėjus karui Ukrainoje, ekonomistai pakeitė infliacijos prognozes. Ji augs labiau nei tikėtasi, o tai reiškia, kad gyventojų santaupų vertė kris. Tokiais atvejais paprastai norima investuoti ir lietuviai dažniausiai renkasi NT. Iš dalies, kovo mėnesio NT pardavimo rezultatai, kurie yra geresnė nei vasario, tai ir gali parodyti, tačiau problema ta, kad Lietuvos didmiesčiuose, ypač Vilniuje, trūksta naujos statybos būsto. Būtent jis pastaruosius kelerius metus buvo viena populiariausių būsto investicijai (pavyzdžiui, nuomai), alternatyva.

VŠĮ „Realdata“ direktorius, NT analitikas Arnoldas Antanavičius skaičiuoja, kad naujos statybos butų pardavimai kovo mėnesį krito 3-4 kartus. „Inreal“ grupės analizės ir investicijų vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pateikia statistiką, kurioje pirmo ketvirčio rezultatai rodo reikšmingą NT rinkos sulėtėjimą. Per kovo mėnesį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje buvo parduoti 176 objektai (naujų susitarimų – 202, atšauktų susitarimų – 26). Tarp jų – 39 butai, kurie buvo parduoti be viešos reklamos projekto tinklapyje. Tai – penkis kartus mažiau nei prieš metus (902 suminiai pardavimai, 906 nauji susitarimai ir 4 sutarčių nutraukimai), jau neminint to, kad šių metų kovo mėnesį tarp pardavimų įtraukti 22 kotedžai, kurie sekami tik nuo praėjusių metų vidurio. T. S. Kvainicko skaičiavimais, šių metų pirminės rinkos kovo rezultatai du kartus prastesni nei vasario (atitinkamai, 355, 372, 17).

Kaune, T. S. Kvainicko teigimu, rinkos aktyvumo lėtėjimas buvo mažesnis. Per mėnesį susitarta dėl 55 būstų pardavimo (58 nauji susitarimai, 3 nutrauktos sutartys). Tai – 38 proc. mažiau nei prieš mėnesį (89, 91, 2) ir 53 proc. mažiau nei prieš metus (116, 116, 0). Nauja pasiūla nefiksuota, tačiau šiuo metu Kaune ryškaus būsto trūkumo pirkėjai neturėtų jausti, nes pasiūla nors ir sumažėjo nuo 1335 iki 1280, tačiau išlieka istorinėse aukštumose.

Klaipėdos mieste reakcija į pasaulio įvykius buvo ryškiausia. Rinkos aktyvumas, lyginant su praėjusiu mėnesiu, krito daugiausiai. Per kovo mėnesį realizuoti 8 butai (naujų susitarimų – 10, atšaukimų – 2). Tai – 4 kartus mažiau nei prieš metus (36, 36, 0) bei prieš mėnesį (32, 35, 3).

Naujų būstų projektų uostamiestyje nefiksuota, tačiau dėl ypač mažo rinkos aktyvumo pasiūla sumažėjo vos 2 proc. – nuo 374 iki 366, ir tai yra trečdaliu daugiau nei prieš metus (281).

Pirkėjai atsigręžė į antrinę rinką

Išvada yra tokia, kad pirminei būsto rinkai kovo mėnuo išties nebuvo pats geriausias. Tad ką gi pirko lietuviai, jei bendrai butų kovo mėnesį buvo parduota daugiau nei vasarį? NT antrinėje rinkoje. Verta paminėti, kad visoje Lietuvoje antrinėje butų rinkoje kasmet sudaroma daugiau nei pusė pirkimo-pardavimo sandorių. A. Antanavičiaus teigimu, šiemet viena kritusių NT pardavimų pirminėje rinkoje priežasčių gali būti ta, kad lietuviai nenori pirkti būsto dar iš brėžinių, o antrinė rinka gali jiems pasiūlyti jau pastatytus, įrengtus ir išbandytus skirtingos būklės butus.

„Viena iš kritusių pardavimų priežasčių gali būti ta, kad dauguma naujos statybos butų pardavinėjama iš brėžinių, o žmonės nerimauja dėl ateities ir nori pirkti tai, kas jau pastatyta. Matome, kad antrinėje rinkoje kovo mėnuo rodo, jog kritimo jokio nebuvo, kai kuriuose segmentuose netgi sandorių yra daugiau nei sausį ar vasarį, tai kaip ir leidžia daryti prielaidą, kad gyventojai ieško jau pastatyto būsto ir negalėdami nupirkti jau pastatyto naujos statybos, dažniau renkasi senesnės“, – pažymi NT analitikas.

Arnoldas Antanavičius

Tuo tarpu T. S. Kvainickas pažymi, kad užtikrintai teigti, jog pirminės rinkos pirkėjas, negavęs tinkamo naujos statybos buto jį įsigijo antrinėje rinkoje, negalima, tačiau priežasčių tam gali būti.

„Pirmiausia, nauja pasiūla yra labai ribota ir kainos yra labai išaugusios. Reiktų pridėti ir tai, kad šiandien naują būstą norintis įsigyti pirkėjas negali jo apžiūrėti, nes daug pasiūlos yra tik brėžiniuose. Be to, pasiūloje yra 3500 NT objektų ir iš jų jau pastatytų butų galėtume skaičiuoti ne tūkstančiais, o šimtais. Tada reikia atsižvelgti į jų lokaciją, dydį, kainą, planavimą ir pan., tai variantų, turbūt, dar sumažėja. Nes žmogus perka tokį butą, kuris atitinka jo poreikius – suminę kainą ar vietą, ar plotą, ar kt. Ir jam tampa sudėtinga išsirinkti, ypač tuo atveju, jei jam būsto reikia dabar“, – aiškina NT ekspertas.

Jis skaičiuoja, kad, kovo mėnesio duomenimis, bendras pasiūloje esantis naujo būsto kiekis sumažėjo nuo 3422 iki 3324. Iš jų 948 jau yra rezervuoti, o iš 2376 laisvų būstų – tik 155 baigti statyti ir dar 130, kuriuose atliekami baigiamieji aplinkos tvarkymo darbai.

Kainų lubos kyla

Būsto dabar ir čia pirkėjui, anot T. S. Kvainicko, gali reikėti dėl gana greito NT kainų augimo: „Nepaisant to, kad pirkimai sulėtėjo, nėra galimybių NT kainoms mažėti. Gyventojų skaičius nemažėja, statybų kainos nemažėja, sudėtinga gauti statybinių medžiagų ir daugybė kitų priežasčių lemia, kad naujos statybos NT kainos vis tiek auga.“

Tomas Sovijus Kvainickas

Taigi, negalėdamas ir nenorėdamas laukti ar pirkti būsto iš brėžinių, pirkėjas žvalgosi jau pastato buto antrinėje rinkoje. NT analitikas A. Antanavičius sako, kad pasakyti, ar tai yra ilgalaikė tendencija, sunku, tačiau atrodo, kad aplinkybės klostosi palankiau antrinei rinkai.

„Matome gana intensyvią imigraciją į Lietuvą, didžiuosius miestus, tad demografinė situacija yra gerėjanti ir tiems žmonėms būsto reikės. Manau, kad artimiausiu metu galime laukti didesnės paklausos senesnės statybos segmente, nes dalis gyventojų galbūt susigundys investuoti į nuomą, jos rinka šiuo metu yra gana stipriai susitraukusi, pasiūla yra stipriai kritusi, atsirado galimybės, nuomos rinkoje pakilo kainos, žmonės bijo infliacijos, nori apsaugoti turimas santaupas ir NT įsigijimas yra vienas iš būdų, kaip tai padaryti. Visas tas paklausos kilimas matomas ir, greičiausiai, jis didžiąja dalimi bus nukreiptas į antrinę rinką, kurioje yra jau pastatyti būstai. Tai ši rinka, tikėtina, bus aktyvesnė“, – pažymi pašnekovas.

NT analitikas, paklaustas, ar ir kiek gali kilti būsto antrinėje rinkoje kainos, sako, kad ir dabar matomas nuoseklus jų augimas. Tikėtina, kad ir toliau matysime tokias pačias tendencijas.

„Visada yra kainų lubos, bet dabar matome, kad jos po truputį kyla kartu su visa infliacija. Didėja gyventojų pajamos ir atsiranda galimybės daugiau skolintis, įsigyti daugiau arba brangesnio turto. Tai kainų kilimas yra nuoseklus ir aš manau, kad toks jis bus toliau. Dabar pardavėjai tikriausiai irgi galvoja, kad gal kai kuriais atvejais nėra pats geriausias laikas parduoti, bet jeigu jiems pasiūloma labai gera kaina, jie parduoda. Kai yra toks paklausos padidėjimas, paprastai pardavėjai pasitinka pirkėjus su didesnėmis kainomis“, – komentuoja pašnekovas.

Pastatyti butai turi pranašumą

Bendras butų kainų augimas Lietuvoje, atrodo, yra sulėtėjęs. „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI) duomenimis, būsto kainų augimas Lietuvos didmiesčiuose sulėtėjo. 2022 metų kovo mėnesio kainų indekso reikšmė išaugo 0,8 proc. 2022 metų vasarį taip pat buvo fiksuojamas 0,8 proc. kainų augimas. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 21,1 proc. (2022 metų vasarį metinis augimas siekė 22,6 proc. ). Tačiau, tikėtina, balandžio, gegužės mėnesių duomenys rodys didesnį kainų augimą, nes, kaip aiškina NT analitikas T. S. Kvainickas, naujos statybos butų kainos gali kilti dėl augančių statybos kaštų ir didelės paklausos. Natūralu, kad antrinė rinka reaguoja į pokyčius naujo būsto segmente ir kainos čia taip pat gali kilti.

„Šiuo metu didžiuosiuose miestuose gyventojų skaičius auga, statybų kainos kyla, projektų vystymo trukmės ilgėjimas dėl biurokratinių procesų, pirminėje rinkoje gana maža pasiūla, tai antrinėje rinkoje yra palanku kelti kainas. Jos auga dėl to, kad didėja joje esančių butų patrauklumas kainos atžvilgiu. Jeigu nauja statyba pabrango, ji lieka patraukli, nes pastatas naujesnis, modernesnis, pasižymi individualesne architektūra, jo energinė klasė aukštesnė, tad šildymo sąnaudos mažesnės ir kt. Senesnė statyba to neturi, todėl ji tiek nekainuoja, kiek nauja, bet kai nauja brangsta, į kainų keitimąsi reaguoja į antrinė rinka, kainos kyla, kad balansas būtų išlaikytas“, – paaiškina NT ekspertas.

Tačiau jis priduria, kad senos statybos butų kainos nebus tokios pačios, kaip naujos statybos, nes pirkėjas visuomet įvertina, kiek jam kainuos senos statybos buto išlaikymas, remontas ir jei jis matys, jog senos statybos būstas vis tik išeina pigiau nei naujos, jis pirks senos statybos butą.

„Taip pat antrinėje rinkoje esantys butai turi vieną didelį pranašumą: jie jau yra pastatyti, ir jeigu buto būklė gera, tai vieną dieną butą įsigijus, kitą jau galima jį išnuomoti ir gauti pajamas, ir galima užfiksuoti pirkimo-pardavimo kainą. Brangiausias šiuo metu yra galutinis projektas. Kai jau yra įrengtas ir tinkamas gyventi būstas. Jeigu jis dar nėra pastatytas, tuomet jis bus pigesnis, jeigu įrengtas, bet seniai ir reikia stipriai remontuoti, tai tokio būsto kaina būtų mažesnė, jei nedaug remontuoti – didesnė. Vertinama pagal tai – laiko neturiu, moku daugiau. Galiu palaukti – ieškau pigesnio, ką galėsiu sutvarkyti, galbūt laukiu, kol bus pastatytas naujas būstas“, – aiškina NT analitikas.

„Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pažymi, kad nereikėtų pamiršti, jog antrinėje NT rinkoje yra nemažai prieš kelerius metus pastatytų, įrengtų butų, kurie yra geros būklės ir kai kuriais atvejais gali būti patrauklesni nei naujos statybos būstai su daline apdaila. Tad tai, kad lietuviai intensyviai žvalgosi turto antrinėje rinkoje, neturėtų stebinti.

„Mes naują statybą traktuojame nuo 2000 metų, tačiau ji yra antrinės rinkos prekė. Tai pirkėjas sveria, ar jam pirkti jau įrengtą butą, kuriame nieko nebereikia daryti <...>, ar įsirengti jį pačiam nuo nulio. Šiuo metu pastebime, kad jauni žmonės nelabai mėgsta pirkti neįrengtą būstą, dalyvauti jo įrengimo procesuose, aiškintis su statybininkais ir pan. Dažniau žmonės nori paimti būsto kreditą, įmoka yra mažesnė nei nuomos kaina, būstas jau įrengtas, įsikeli ir gyveni. Bet matome, kad šiuo metu pirminėje rinkoje tai padaryti sunku, reikia pirkti iš brėžinių ir laukti, kol tą butą pastatys, tuomet jį įsirengti. Ne visus vilioja ši perspektyva ir tuomet lieka antrinė rinka“, – akcentuoja pašnekovas.

Marius Čiulada

Jis tęsia, kad antrinės rinkos būstai nėra praradę savo patrauklumo ir turi daug privalumų, pavyzdžiui, patrauklesnė kaina, jau išvystyta infrastruktūra, susisiekimas nuosavu ir viešuoju transportu (ypač senos statybos mikrorajonuose).

Sąlygų kainoms kristi šiuo metu nėra

Kad antrinės rinkos būstai atpigtų, T. S. Kvainicko teigimu, reiktų, jog suprastėtų Lietuvos demografinė situacija. Kol kas, panašu, to nebus, tačiau NT ekspertas įspėja, kad besitikintys savo senos statybos butą parduoti du kartus brangiau nei jis vertas, klysta. Pirkėjas vis tiek įvertina, ką perka, kaip skubiai jam reikia būsto.

„Jeigu imtų mažėti gyventojų skaičius, tuomet sena statyba atpigtų, nes jie jau yra pastatyti, ir kai atpinga sena statyba, nauja statyba gal ir neatpigs, bet jos bus vystoma mažiau. Nes žmogus norės naujo, naujo nėra daug ir man teks sumokėti didesnę kainą. Bet šiuo metu didžiuosiuose miestuose gyventojų skaičius auga, statybų kainos kyla, projektų vystymo trukmės ilgėjimas dėl biurokratinių procesų, pirminėje rinkoje gana maža pasiūla, tai antrinėje rinkoje yra palanku kelti kainas. Bet jau pastatytas būstas nėra absoliuti vertybė, du kartus daugiau prašyti ir gauti už senos statybos butą nepavyks, nes pirkėjas paskaičiuos, kad jam geriau palaukti pusę metų ar metus, sumokėti mažiau ir tas praleistas laikas vis tiek kainos mažiau nei tas kainos prieaugis jau pastatyto daikto“, – įspėja pašnekovas.

Asociatyvi nuotrauka
Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

M. Čiulada priduria, kad NT kainos antrinėje rinkoje labai susijusios su kainomis pirminėje būsto rinkoje, todėl galima sakyti, kad jos kils vienodai – bent jau tiek, kiek augs infliacija. Naujos statybos butai, tikėtina ir daugiau dėl kylančių statybų kaštų.