„Inreal“ grupės duomenimis, 2021 m. gruodį Vilniaus mieste susitarta dėl 481 būsto įsigijimo (496 nauji susitarimai, 15 susitarimų nutraukimų). Tai kiek geresnis rezultatas nei lapkritį (atitinkamai: 451, 466,15), tačiau skaičiai yra ketvirčiu mažesni nei prieš metus (672, 675, 3).
Paskutinį 2021-ųjų ketvirtį Vilniuje parduoti 1384 būstai (iš jų – 94 kotedžai) – 4 proc. mažiau nei trečiąjį (1439, iš jų – 92 kotedžai) bei 24 proc. mažiau nei prieš metus (1810, į statistiką kotedžai nebuvo įtraukiami).
„Akivaizdu, kad rinkos aktyvumas mažėja, tačiau aiškinant tendenciją visuomet svarbu vertinti ir kontekstą. Spyruoklės efektas baigėsi, o būsto kainų augimas bei pasiūlos trūkumas neleidžia susidaryti naujam aktyvumo šuoliui. Kita vertus, nepaisant kiek žemesnių gruodžio rezultatų, metiniai pardavimai viršijo bet kokius lūkesčius“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Vilniuje per metus parduoti – 7255 nauji būstai (iš jų – 186 kotedžai, kurių statistika sekama nuo antrosios šių metų pusės). Palyginimui, 2020 metais realizuoti 4773 naujos statybos būstai, 2019 metais – 5540, 2018 metais – 3865.
Stebėjimus „Inreal“ analitikai papildė 437 naujais objektais – 18 proc. mažiau nei lapkritį (535) ir trečdaliu mažiau nei prieš metus (665). Tai yra 6 proc. mažiau nei metinis naujos pasiūlos vidurkis (467). Naujų būstų pasiūla sostinėje toliau menksta – pasiūlyta buvo 9 proc. mažiau nei parduota (481).
„Aukštas rinkos aktyvumas ir naujos paklausos ir pasiūlos santykis lemia, kad rinkoje negali susiformuoti pakankamas pasiūlos kiekis, kuris bent jau sudarytų prielaidas kainų mažėjimui. Nors rinkos balanso rodiklis ir šiek tiek padidėjo (nuo 0,70 iki 0,71), tačiau vis dar nesiekia apatinės subalansuotos rinkos intervalo reikšmės (0,75), o būsto likvidumo rodiklis (0,48) rodo, kad esama pasiūla yra dvigubai mažesnė nei metinis pirkėjų „apetitas“, – sako T.S. Kvainickas.
Bendra būsto pasiūla Vilniaus mieste ir toliau nedidėja. 2021-ųjų pabaigoje rinkoje buvo 3463 laisvi bei rezervuoti būstai – 1 proc. mažiau nei prieš mėnesį (3510) ir net ketvirtadaliu mažiau nei prieš metus (4551). Situacija, kuomet rinkoje galima buvo rinktis iš 5000 būstų, panašu, dar kurį laiką tikrai nepasikartos.
Sutrikęs rinkos balansas, augančios statybos išlaidos, plėtros apmokestinimas – visi šie veiksniai prisideda prie didėjančių būsto kainų. Ekonominės klasės būstas Vilniuje šiuo metu kainuoja apie 2113 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2077 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 2742 Eur/kv.m (2683), prestižinės klasės – 4223 Eur/kv.m (4180), loftai – 1659 Eur/kv.m (1642), kotedžai – 1492 Eur/kv.m (1478). Mėnesinis kainų pokytis segmentuose siekė 1-2 proc., o metinis viršijo 25 proc.
Kaunas mušė rekordus
Kauno mieste, T. S. Kvainicko teigimu, paskutinį praėjusių metų mėnesį įvyko net 178 suminiai pardavimai (181 naujas susitarimas ir 3 atšaukimai). Gruodis laikinajai sostinei tapo rekordiniu, tačiau didžiausią įtaką tam turėjo daugiau nei šimto rezervacijų konversija į parduotus butus viename iš Nemuno pakrantės projektų. Šis projektas pasiūloje buvo apie pusę metų, taigi faktiniai bendri mėnesio rezultatai būtų artimesni 100 sandorių. Žvelgiant formaliai, mėnesio rezultatas dvigubai geresnis nei lapkritį (85, 88, 3) ir penktadaliu geresnis nei prieš metus (146, 152, 6). Ketvirčio rezultatas laikinojoje sostinėje taip pat įspūdingas – parduota 318 būstų – 24 proc. daugiau nei trečiąjį ketvirtį (257) ir 5 proc. daugiau nei prieš metus (304). Iš viso Kaune praėjusiais metais parduota 1070 būstų (iš jų – 68 kotedžai). Palyginimui, 2020 metais parduota 730, 2019 metais – 835, 2018 metais – 522.
Gruodžio mėnesį stebėjimus „Inreal“ analitikai papildė 129 naujais objektais – 74 proc. daugiau nei lapkritį (74), tačiau 41 proc. mažiau nei praėjusiais metais (220). Bendra pasiūla Kaune šiuo metu sudaro apie 1313 būstų – 4 proc. mažiau nei prieš mėnesį (1367), tačiau net 60 proc. daugiau nei 2020 metų pabaigoje (820). Pasiūlos šuolį lėmė vidutinės klasės nauji būsto projektai upių pakrantėse.
Paklausos aktyvumo šuolis bei kiek mažesnė nauja pasiūla lėmė, kad rinkos balanso rodiklis grįžo į subalansuotos rinkos ribas (sumažėjimas nuo 1,44 iki 1,16), tačiau šio pokyčio dar neverėtų vadinti tvariu. Likvidumo rodiklis sumažėjo nuo 1,32 iki 1,23, kas reiškia, jog visus pasiūloje esančiu būstus pavyktų parduoti per maždaug 15 mėnesių, t.y. Kaune vis dar egzistuoja nedidelis pasiūlos perteklius.
Ekonominės klasės būstas Kaune šiuo metu kainuoja apie 1426 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1436 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 2566 Eur/kv.m (2619), loftai – 1877 Eur/kv.m (1807), kotedžai – 1463 Eur/kv.m (1462).
Kukliausia – Klaipėda
Kukliausi rezultatai tarp didmiesčių, kaip įprasta, Klaipėdoje. Gruodį užfiksuoti 22 suminiai pardavimai (29 nauji susitarimai, 7 atšaukimai) – beveik trečdaliu daugiau nei lapkritį (17, 18, 1), tačiau dviem trečdaliais mažiau nei prieš metus (72, 72, 0). Iš viso paskutinį praėjusių metų ketvirtį realizuoti 59 būstai – beveik dvigubai mažiau nei trečiąjį ketvirtį (112) ir prieš metus (117). Kita vertus, metinis rezultatas (430, iš jų – 65 kotedžai) yra didesnis nei 2020 metais (354), 2019 metais (389) ar 2018 metais (327).
Gruodį uostamiesčio pasiūlą papildė 1 naujas kotedžų projektas su 14 būsto objektų. Tai – dvigubai mažiau nei lapkritį (31) ir trigubai mažiau nei prieš metus (52). Bendra būsto pasiūla išlieka iš esmės nepakitusi – 345 būstai (prieš mėnesį – 353, prieš metus – 350).
Nors rinkos aktyvumas yra nedidelis, tačiau ji ganėtinai subalansuota – balanso rodiklis gruodį neženkliai padidėjo (nuo 1,07 iki 1.10), tačiau vis dar yra subalansuotos rinkos ribose. Likvidumo indeksas uostamiestyje yra 0,80 (prieš mėnesį – 0,74), kas rodo, jog būstas gali būti realizuotas per kiek mažiau nei vienerius metus, t.y. egzistuoja nedidelis jo trūkumas.
Ekonominės klasės būstas Klaipėdoje šiuo metu kainuoja apie 1639 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1636 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 1760 Eur/kv.m (1762), loftai – 1579 Eur/kv.m (1700), kotedžai – 1619 Eur/kv.m (1553).
Vystytojai skelbia rekordinius rezultatus
NT vystytojai, baigę metus, suskaičiavo, kiek gi būstų jie pardavė praėjusiais metais. „Realco“ skaičiuoja, kad savo vystomuose projektuose pernai pardavė 534 būstus, iš jų 500 Vilniuje ir 34 Šventojoje. Tai yra dvigubai daugiau nei 2020 m., kai buvo parduoti 265 būstai. Pasirašytų preliminarių sutarčių vertė sudarė 67 mln.
„Nors pernai metų rezultatai pagal pardavimus buvo patys geriausi bendrovės istorijoje ir buvome tarp lyderių, metai nebuvo lengvi. Iš NT vystytojų jie pareikalavo greitų reakcijų į besikeičiančią situaciją, taip pat nuolat teko ieškoti sprendimų. Gerai tai, kad 2021 metus, kurie NT rinkoje buvo rekordiniai, pradėjome turėdami labai didelį būstų sandėlį – 843 būstus“, – vardina bendrovės vadovas Julius Dovidonis.
Bendrovės atsiųstame pranešime teigiama, kad vidutinės klasės projekto statybų kaina per metus augo apie 20 proc., žemės sklypai ekonominiame ir vidutiniame segmente per metus brango dvigubai, o prestižiniame – dar daugiau. Be to, pernai keitėsi ir įstatyminė bazė, kuri paskatino naujų mokesčių atsiradimą – vystytojai įpareigoti mokėti infrastruktūros plėtros mokestį, taip pat naują valstybinės žemės nuomos mokestį. Rekordinėse žemumose išlieka naujų būstų sandėlis – sostinės rinka metus baigė turėdama vos apie 2800 laisvų būstų. Pasak J. Dovidonio, pernai buvo paviešinta projektinių pasiūlymų, kurie į rinką turėtų „įlieti“ daugiau nei 8500 būstų, tačiau, dėl sulėtėjusių projektų derinimo terminų, pradėtų statyti būstų dalis sąlyginai nedidelė – vos apie 1200 vnt.
Bendrovė „YIT Lietuva“ Vilniuje praėjusiais metais bendrovė pardavė 469, Kaune 182, o Klaipėdoje – 12 butų.
„Pirmoji 2021 metų pusė, o ypač pavasaris, būsto rinkoje buvo ypatingai aktyvi. Fiksavome rekordinius pardavimus ir pagal juos ženkliai lenkėme kitas šalis, kuriose YIT plėtoja būsto projektus. Antrąjį pusmetį rinkos augimas stabilizavosi, tačiau butų kokybiškuose projektuose paklausa išliko aukšta, o augančios būsto kainos ir bendrai didėjanti infliacija skatino žmones ir toliau investuoti į NT. Panašias tendencijas turėtume stebėti ir šiemet“, – prognozuoja bendrovės vadovas Kęstutis Vanagas.
Anot K. Vanago, nors naujo būsto pasiūla 2022 metais rinkoje turėtų kiek išaugti, net ir tai nesustabdys būsto kainų augimo. Jį lemia ne tik būsto pasiūlos ir paklausos disbalansas, bet ir augantys statybų kaštai – brangsta žemės sklypai naujų projektų vystymui, darbo jėga, medžiagos, paslaugos, energijos resursai, NT vystymui taikomi vis nauji mokesčiai. Be to, nuo šių metų pradžios visi naujai statomi gyvenamieji namai privalo būti A++ energinio naudingumo klasės, o tai taip pat lemia didesnius statybos kaštus. Visa tai atsispindi ir galutinėje būsto kainoje.
„Didžiulė būsto paklausa į rinką taip pat pritraukė naujų vienadienių vystytojų, kurie ne visuomet turi reikiamos patirties ir resursų kokybiškai įgyvendinti projektus. Dėl to, nors bendras įgyvendinamų projektų skaičius ir padidėja, tačiau ieškantys kokybiško ir jų poreikius atitinkančio būsto nebūtinai turi daug pasirinkimo. Pastebėjome, kad esant dideliam rinkos aktyvumui pirkėjai dar daugiau dėmesio ėmė skirti būtent vystytojų patikimui – perkant butą „iš brėžinių“ tai yra vienas svarbiausių kriterijų“, – sako K. Vanagas.
Bendrovės „Darnu Group“ Turto valdymo direktorius Mantas Umbrasas sako, kad šiemet pirkėjų lūkesčiai išliks itin aukšti, kainų augimas lėtės, ieškantys naujų namų turės daugiau pasirinkimo, tačiau vis dar bus jaučiamas aukštos klasės ir didesnio būsto stygius.
„Šiandien pasirinkimo labiausiai stinga aukštos klasės būsto projektuose, kurie sudaro apie 9 proc. visos pasiūlos – ir šiemet ji neturėtų smarkiai augti. Mažiau galimybių rinktis turės ir ieškantys didesnio 4-5 kambarių būsto, kurio pasiūla per praėjusius metus yra sumažėjusi daugiau nei dvigubai – iki maždaug 200“, – teigia M. Umbrasas.
Ekspertas tęsia, kad dėl sparčiai kilusių kainų ir didesnės pasiūlos, pernai nemaža dalis potencialių vidutinės klasės būsto pirkėjų migravo į ekonominę klasę. Plėtra miesto pakraščiuose ir šiemet išliks paprastesnė, ir dėl sklypų miesto centre stokos, ir dėl papildomai apmokestintos plėtros valstybinėje žemėje.
„Nors pandemijos pradžioje buvo prognozių dėl poreikio darbo kambariui, tačiau šie spėjimai neišsipildė: dauguma pirkėjų laukia grįžimo į biurus, o sukilus kainoms daliai naujakurių galimybė turėti atskirą kambarį darbui tapo per brangi, todėl populiariausi išliko mažesni, apie 50 kv. m. butai“, – sako pašnekovas.
Jis tęsia, kad nepaisant rinkos aktyvumo, lūkesčiai būstui šiandien – kaip niekada aukšti. Pirkėjai tikisi ne tik kokybės, bet ir tvarių, pažangių, aplinkai draugiškų sprendimų. Ateityje pastebimai augs paklausa būstui didesniuose kvartaluose, ypač – arčiau miesto centro, kur bus pasiūlyta kruopščiai suplanuota inžinerinė ir socialinė infrastruktūra, lengvai pasiekiamos paslaugos ir poilsiui pritaikyti sprendimai.
„Pirkėjai nori gyventi apgalvotame kvartale, kuriame visi kasdieniam gyvenimui ir poilsiui reikalingi sprendimai pasiekiami ranka“, – įsitikinęs pašnekovas.
