Nuomos kainos kilo ir kils
NT vystytojai raško praėjusių metų butų pardavimų vaisius: skaičiuojami dideli rekordiškai brangiai parduotų būstų kiekiai. Butus pirko ir tie, kurie tiesiog norėjo investuoti, t.y, įsigyti turtą, jį nuomoti ir laukti, kol jo vertė dar labiau pakils. Tiesa, kad tokia investicija atsipirktų, grąža būtų didesnė, nuomotojai kėlė nuomos kainas. Skaičiuojama, kad Vilniuje, kur ilgalaikės nuomos rinka yra didžiausia ir aktyviausia, nuoma brango apie 13 proc. Tačiau „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pabrėžia, kad nuomos kainų augimas visuomet kiek atsilieka nuo pirkimo-pardavimo kainų šuolio, todėl būsto nuoma brangs ir toliau.
„Kai matėme tokį ženklų pardavimo kainų augimą, tai natūralu, kad savininkai tikisi didesnės grąžos. Yra šioks toks nuomos kainų augimo vėlavimas, bet jos vejasi ir kyla praktiškai tokiu pačiu dydžiu kaip ir pardavimų kainos. Tai tikėtina kad ir šiemet kainos dar augs“, – Delfi TV laidoje „Delfi tema“ sako M. Čiulada.
Pašnekovas sako, kad nuomos rinka 2021 metais buvo pakankamai aktyvi ir kituose Lietuvos didmiesčiuose, ne tik Vilniuje.
„Ir Kaune, ir Klaipėdoje butų nuomos rinka buvo aktyvi. Žinoma, kalbant apie pajūrį, pavyzdžiui, Palangą ar Neringą, nereikia pamiršti, kokios linksmybės ten dėjosi su pardavimo-pirkimo kainomis. Tačiau nuoma pajūryje daugiau priklauso nuo sezoniškumo, trumpalaikė, bet faktas tas, bent jau 10 proc. ilgalaikės nuomos kainos augo praktiškai visur“, – pabrėžia NT ekspertas.
Būsto nuomos rinkoje įžvelgia teigiamų pokyčių
NT ekspertai akcentuoja, kad karantinas turėjo įtakos būsto pirkėjų įpročiams. Žmonės ėmė darytis erdvesnių namų, kuriuose tilptų ir laisvalaikis, ir darbas, ir poilsis. Tačiau būsto nuomos segmente tokių tendencijų kol kas neįžvelgiama. M. Čiulada sako, kad gyventojai į buto nuomą žiūri kaip į trumpalaikį gyvenimo etapą, nes didžioji dalis ateityje vis dar planuoja įsigyti nuosavą būstą. Tad ir nuomojamo buto dydis, įrengimas neretai nėra pernelyg svarbus.
„Žmonės nuomą vertina kaip trumpalaikį sprendimą, metams ir dviem, su mintimi vėliau butą keisti arba įsigyti savo nuosavus namus. Tai poreikis yra toks, kad kokio tuo metu reikia, tokio ir ieško. Dažniausiai vertinamas tam tikras biudžetas, kiek žmogus gali mokėti už nuomą, ir tam tikra vieta mieste. Ir tada jau žiūri, ką už tuos pinigus galima gauti. Ar jam pavyksta už gerą kainą rasti būstą su papildoma darbo zona, ar ne, su baldais ar be ir pan. Kita vertus, nėra kaip paskaičiuoti tokių tendencijų. Tiesiog už kažkokią sumą kažką žmogus išsinuomoja“, – paaiškina NT specialistas.
Kita vertus, M. Čiulada pabrėžia, kad būsto nuomos rinkoje atsiranda reikšmingų pokyčių. Jeigu anksčiau butų nuoma buvo pavienių fizinių asmenų „versliukai“, kurie neretai būdavo nelegalūs, t. y., nemokami mokesčiai VMI, tai šiandien rinką pildo juridinių asmenų turtas nuomai.
„Nuomos rinka pildoma juridinių asmenų, t. y., bendrovių siūlomais butais nuomai. Rinkoje atsiranda instituciniai, didesni pinigai ateina į šią rinką, kurie su savimi atsineša daugiau kultūros, civilizacijos sisteminio požiūrio ir mažiau šešėlio. Šiaip, galiu pasakyti, kad yra tokių naujų daugiabučių, kuriuose praktiškai pusė naujų butų nupirkta nuomai. Kituose 20-30 proc., bet matome, kad jei statomas kažkoks naujas daugiabutis ar kvartalas, bent jau 30 proc. butų yra perkama su mintimi investuoti nuomai. Tai galima paaiškinti, nes yra kylančių kainų aplinka ir investuotojas tikisi ne tik gauti pajamas iš nuomos, bet žiūri ir į kelių metų perspektyvą, tikisi uždirbti po kažkiek laiko pardavęs jau brangiau“, – komentuoja pašnekovas.
Į konkurenciją dėl butų nuomai įsitraukia ir užsieniečiai
M. Čiulados teigimu, lietuviai labai pasitiki investicijomis į butus nuomai, ypač Vilniuje, ir ne veltui.
„Vilnius yra augantis miestas. Gyventojų skaičius auga dėl lietuvių, kurie iš regionų kraustosi į sostinę, ir dėl užsieniečių, kurie dėl geopolitinių reikalų, geresnių darbo pasiūlymų keliasi į Vilnių. Jie pirmus kelerius metus tikisi nuomotis, bet paskui jų lūkestis yra ir įsigyti savo nuosavus namus. Bet dabar, šiuo metu, praktiškai viską, ką rinka pasiūlo, yra išnuomojama. Nėr taip, kad didelis pliūpsnis butų įliejama į rinką ir nėra, kam juos išsinuomoti. Paklausa tikrai yra, ji tvari, susibalansavusi“, – akcentuoja pašnekovas.
M. Čiulada tęsia, kad atvykėliai iš užsienio šalių žvalgosi kiek brangesnio būsto nuomai. Paprastai jie linkę mokėti nuo 500 iki 800 eurų už nuomą.
„Jie yra geras pajamas gaunantys, išsilavinę žmonės, tad ir būstų ieško geresnių. Aišku, yra ir tokių, kurie uždirba mažiau, pavyzdžiui, tolimųjų reisų vairuotojai, statybininkai, apdailininkai, tai jie renkasi arba miesto pakraščius, arba kitą miestą. Turime įdomių variantų, kai didelės transporto įmonės yra Šiauliuose išnuomojusios gyvenimui skirtas patalpas, kuriose yra praktiškai tik lovos, tik trumpam, kelioms naktims pernakvoti vairuotojams. Jeigu žmonės negali išsinuomoti buto Vilniuje, tai netoli yra Kaunas, kuriame nuomos kainos vis dar mažesnės“, – pasakoja NT ekspertas.
Nepaisant to, butų nuomai paklausa pernai buvo labai didelė, o kainos kilo 13 proc., investuotojai į šį turto segmentą nebuvo visiškai ramūs. Sutelktinio finansavimo į objektus nuomai platformos „InRento“ Gustas Germanavičius sako, kad permainų būta ir nemažai.
„Kaip ir mūsų pačių gyvenimas buvo permainingas, taip ir NT rinka nebuvo pastovi. Viskas yra susiję ir tai, ką mes matėme prieš dvejus metus, ką matysime per ateinančius kelerius metus, lemiama pandemijos ir makroekonomikos sukeliamų sąlygų – infliacijos, arba kitaip tiesiog, kiek pinigų bus prispausdinta rinkai. Praėjusiais metais matėme, kad buvo nemaža infliacija, pinigų rinkoje buvo daugiau nei idėjų, kur juos investuoti, ir tai lėmė, kad grąžos standartas, kurio dažniausiai tikisi investuotojai, krito. Jeigu mes anksčiau manėme, kad gera grąža, kurią galima uždirbti iš būsto nuomos, yra kokie 6 procentai, tai dabar reali grąža, pavyzdžiui, Vilniuje, tikėtina kokie 4-5 proc.“, – skaičiuoja nuomos rinkos ekspertas.
Investuoti galima be tik į gyvenamąjį NT
Tačiau, kita vertus, anot pašnekovo, kiekviena krizė sukuria galimybę: jeigu grąža iš būsto nuomos investuotojų netenkina, galima žvalgytis į kitas turto rūšis.
„Yra tam tikri turto sektoriai, kurie yra laikinai paveikti pandemijos, karantino, ekonominės aplinkos. Jie turi priimti tam tikrus pokyčius, tai dažnas investuotojas gali tam tikra prasme ir rizikuoti trumpam periodui, jei nori uždirbti didesnes pajamas ateityje“, – sako G. Germanavičius.
Pašnekovas akcentuoja, kad nepelnytai pamiršta yra komercinių, sandėliavimo patalpų nuomos rinka. Jo teigimu, nors skelbimuose matoma, kad komercinio turto nuoma augo, transakcijose tokie pokyčiai nepastebimi.
„Manau, kad komercinį turtą dažniau turi verslas arba patyręs investuotojas, tai natūraliai šioje rinkoje šie dalyviai daugiau žaidžia, ją testuoja, deda didesnes kainas, bet tai nelemia, kad tos transakcijos įvyksta. Todėl ir sakau, kad investavimas į NT rinką yra nebūtinai tik į būstą, galima investuoti ir į kitas turto klases ir tam tikrai aspektais, toks turtas turi daugiau pranašumų“, – teigia G. Germanavičius ir priduria, kad ne būsto, o kitų turto rūšių nuoma kai kuriais atvejais reikalauja mažesnių savininko investicijų, priežiūros ir laiko.
Kalbant apie būsto nuomos rinką, M. Čiulada sako, kad išskirtiniais atvejais, išsirinkus tinkamą būstą nuomai (geroje, patogioje vietoje, už gerą kainą ir geros būklės arba atlikus remontą), galima gauti ir 8 proc. nuomos grąžą, tačiau tie, kurie tokios grąžos nori, turi labai gerai įvertinti paklausą, pasiūlą, perkamo būsto būklę, vietą susisiekimą ir pan.
NT ekspertai sako, kad tikėtis, jog būsto nuomos kainos šiais metais kris, neverta. Pasak G. Germanavičiaus, butų nuoma gali brangti tiek, kiek kokia bus infliacija ir dar šiek tiek daugiau. Tuo tarpu M. Čiulada įvardiją konkretų skaičių – apie 10 proc. Jo teigimu, tiek turėtų augti ir būstų pirkimo-pardavimo kainos.
