Būsto klasės – pagal jo vietą

NT sritį bent šiek tiek išmanantys žmonės žino, kad būsto rinkoje svarbiausia yra vieta. Būtent pagal vietą, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko teigimu, būstą galima skirstyti ir į klases.

„Būstas skaidomas į klases, didžiąja dalimi, atsižvelgiant į jo vietą. Posakis, kad turto vertė priklauso nuo jo vietos, galioja ir čia. Nes bet kokie turto požymiai, priklausomai nuo piniginės storio, gali būti pakeisti, išskyrus vietą. Tai turto vieta realiai ir lemia, kokiai turto klasei priklausys tas būstas. Centrinėje miesto dalyje, senamiestyje būstas bus prestižinis, aplink centrą – vidutinė klasė, periferijoje esantis būstas – ekonominė klasė. Kai išspręstas vietos klausimas, lieka kiti niuansai: architektūra, techniniai sprendimai, kurie gali būsto kokybę kilstelėti arba nuleisti“, – laidoje „Delfi tema“ paaiškina NT analitikas.

Foto: DELFI / Julius Kalinskas

Jis tęsia, kad šiandien, kalbant apie Vilnių, visi supranta, jog prestižinės klasės būstų yra Senamiestyje, Žvėryne, Užupis, šiandien ir Paupys. Vidutinei klasei galima priskirti dalį Senamiesčio periferijos, Šnipiškių, dalies Žirmūnų, Antakalnio būstus. Kita vertus, T. S. Kvainickas pabrėžia, kad, pavyzdžiui, Žirmūnų pietuose galima išvystyti ir prestižinės klasės projektą, jei jis bus arti upės, kuri yra didelis veiksnys tuose miestuose, kuriuose galimybių turėti butą šalia upės yra mažiau.

Būsto klasių ribos, anot NT analitiko, nyksta tais atvejais, kai, pavyzdžiui, anksčiau ekonomine būsto klase pasižymėję mikrorajonai keičia savo veidą, naujais projektais, paslaugų, socialine infrastruktūra keliama jų vertė.

Nekilnojamas turtas
Foto: DELFI / Julius Kalinskas

„Būsto klasė gali keistis, kai vyksta teritorijos konversija. Pavyzdžiui, Viršuliškės. Iki šiol ten buvo vystomas ekonominės klasės būstas, tačiau kai Viršuliškėse kyla nauji aukštybiniai pastatai, juose atsiranda įdomesni architektūriniai, fasado, techniniai sprendimai, čia dygstančius tokius projektus mes jau galime priskirti vidutinei klasei. Ateityje vidutinės klasės projektų čia bus dar daugiau, kai atsiras daugiau viešosios infrastruktūros – parkų, prekybos vietų ir pan. Taip pat ir Žirmūnuose. Praėjusiais metais buvo čia teritorijų, kurios nebuvo sutvarkytos, jos buvo daugiau gamybinės, tačiau vystytojai superka tuos sklypus ir konversijos būdu čia vysto įdomesnius projektus, todėl greitai ir ši teritorija taps vidutinės klasės būstų vieta“, – paaiškina T. S. Kvainickas.

Pirkėjai diktuoja taisykles

Kai kurie NT ekspertai kalba, kad artėjame prie ribos, kai būstas Vilniuje daliai gyventojų taps nebeįperkamu, tačiau NT vystymo bendrovės „Omberg“ vadovė Dalia Andrulionienė sako, kad yra atvirkščiai: pirkėjai gali įpirkti vis brangesnį, erdvesnį turtą, jie kelia kartelę vystytojams ir todėl nyksta riba tarp ekonominės ir vidutinės klasės būstų. Kitaip tariant, jų kaina tampa panaši, o pirkėjai ieško būsto, kuris tikrai atitiks jų poreikius ir nesvarbu, kokiame mikrorajone, projekte jis bus, arba kokia yra jo kaina.

„Dar visai neseniai, prieš pusantrų metų, matėme, kad mūsų projektų konkurentai yra projektai, esantys šalia, tame pačiame gyvenamajame mikrorajone. Dabar yra visiškai kitaip: pirkėjai būsto ieško įvairiose Vilniaus vietose ir pagal tas standartines turto klases atrodo, kad jie dairosi labai skirtingo būsto. Reiškia, ribas naikina patys klientai, nes jie vertina visiškai kitus dalykus“, – pasakoja pašnekovė.

Foto: DELFI / Julius Kalinskas

T. S. Kvainickas priduria, kad tokia pirkėjų elgsena tik parodo, kad jie ieško kokybės ir daugiau dėmesio kreipia į pastato architektūrinius, techninius sprendimus.

„Tai rodo, kad pirkėjas ieško būsto pagal savo poreikius, sau tinkamo varianto, ir jeigu jis tinka, žmogus nekreipia dėmesio, ar tas būstas ekonominės klasės, ar vidutinės. Kalbant apie pasiūlą, taip, pirkėjui reikia pavažinėti po skirtingus mikrorajonus ir projektus, kad jis rastų tą sau tinkamą būstą. Jeigu jis nori turėti darbo kambarį, o Žvėryne yra tik tokie butai, kurių jis neįperka arba jie jam per maži, tai savaime suprantama, kad jis turės ieškoti buto ir kituose mikrorajonuose, galbūt ir toliau nuo centro“, – aiškina NT analitikas.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Kelia kartelę

Tai, kad šiandien riba tarp ekonominės ir vidutinės klasės būstų nyksta, jų kainos tampa panašios, D. Andrulionienės teigimu, lemia pirkėjai, keldami kokybės statomam būstui kartelę.

„Mano nuomone, šiandien ir pirkėjai tokios pačios kokybės ir standartų reikalauja ir iš ekonominės, ir iš vidutinės klasės būstų, todėl ir nyksta ta riba. Savo kokybe šios dvi klasės nebesiskiria. Yra labai aukšta energinė klasės, aukšti klientų lūkesčiai, kokybiškos statybinės medžiagos. Ir jeigu mes anksčiau matydavome projektus, kai nėra galvojama apie infrastruktūrą, o tik apie pardavimą , tai dabar tokių projektų nėra. Antras dalykas, vystytojai dabar daugiau investuoja į gerbūvį, aplinkos sutvarkymą, laisvalaikio erdves ir taip keičiasi gyvenamųjų mikrorajonų veidas. Tai iš dalies diktuoja ir savivaldybė, keldama vystytojams kartelę“, – sako NT bendrovės vadovė.

Apie savivaldybės indėlį naikinant ribas tarp ekonominės ir vidutinės klasės būstų kalba apie T. S Kvainickas. Jo teigimu, labiausiai vystytojus įpareigoja vieta, kurioje jie vysto turtą, nes skirtinguose mikrorajonuose galioja skirtingi reikalavimai pastatams ir teritorijų plėtrai.

„Senamiestyje neatsiras 16 aukštų daugiabutis, Viršuliškėse, greičiausiai, nebus statomi trijų aukštų daugiabučiai. Kai yra reikalavimai vietai ir yra žmonių, kurie mėgsta tam tikrus pastatu, pavyzdžius, aukštus, tai tokiems žmonėms bus patrauklesnės Šnipiškės, Viršuliškės, tačiau jam galbūt ne taip patiks Pilaitė ar Pašilaičiai. Yra žmonės, kurie nori jaukumo, tai jie žiūrės į Markučius, Paupį ir pan. Ir kai pirkėjams tampa mažiau svarbi vieta, atsiranda galimybė vystyti įdomesnius projektus toliau nuo miesto centro: ežerų pakrantėse, netoli miško. Atrodytų, kad jos toliau nuo miesto centro, bet jie turi ne centro teigiamą įtaką, o gamtos. Ir nors tas projektas tarsi yra periferijoje, turėtų būti ekonominės klasės, bet jis vienintelis yra prie ežero, todėl tampa vidutinės klasės projektu“, – aiškina pašnekovas.

Nereikia norėti to, ko neįperki

Šiandien ekonominės klasės būstų pastatoma ir nuperkama, „Inreal“ duomenimis, iki 40 proc., vidutinės klasės – kiek daugiau nei 40 proc. Apie 10 proc. sudaro kotedžai, kiek daugiau 5 proc. - prestižinė klasė ir keli procentai loftai.

„Mes neskaidome projektų pagal kainą. Sutapimas, kad ekonominė klasė vis dar pigesnė, vidutinė brangesnė, o prestižinė brangiausia, dar yra. Skaidymas yra tam, kad būtų galima orientuotis vystant projektą viename ar kitame mikrorajone“, – pabrėžia NT analitikas.

Nors atrodo, kad ekonominės klasės būstas brangsta ir jo kainos artėja prie vidutinės klasės NT kainų, D. Andrulionienė sako, kad kainų analizė rodo kitaip: jos teigimu, labiau brango vidutinės klasės būstas.

„Jeigu jau skirstome būstus į tas klases, tai atrodo, kad nuo 2018 metų vidutinės klasės būstas brango labiau nei ekonominės klasės būstas. Tai taip, atskirtis lyg ir padidėjo. Tačiau man atrodo, kad pagrindinis dalykas vis tik yra ne kaina, o pačių projektų skirtumų sumažėjimas. Juo toliau, tuo mažiau patys projektai skiriasi savo kokybe, išvaizda ir pan. Vystytojai pagal ekonominę klasę būstų nebeskirsto, jie stato pagal klientų lūkesčius“, – sako NT vystymo bendrovės vadovė.

Foto: DELFI / Julius Kalinskas

T. S. Kvainickas priduria, kad šiandien vystytojai, nustatydami projekto kainas, daugiau vertina ne būsto klasę, o tame mikrorajone ir šalia esančių kitų projektų kainas.

„Žiūrima, ar pirkėjas už tą kainą kur nors nepabėgs. Būtent dėl to skiriasi kainos tarp mikrorajonų, o tarp būsto klasių procentinis kainos skirtumas liko panašus“, – teigia NT analitikas.

Paklaustas, ar taip augant visų būstų kainoms žmonės dar galės įsigyti NT Vilniuje, T. S. Kvainickas sako, kad galės, tačiau ne bet ką.

„Galbūt kainos ir augs, nes yra pakankamai daug veiksnių, kurie tai lemia, bet tai nereiškia, kad jo negalima įpirkti, viskas priklauso nuo atskaitos taško. Jeigu žmogus, gaunantis vidutines pajamas, nori įsigyti būstą ne pagal savo galimybes, pavyzdžiui, tokį, kurio 1 kv. m kaina yra 10 tūkst. eurų, tai čia jau kitas klausimas“, – pabrėžia pašnekovas.

Nuomonės, kad būstas Vilniuje bus įperkamas, laikosi ir D. Andrulionienė: „Aš manau, kad galės, nes projektai labai skirtingi ir jų kainos skiriasi. Kas tikrai keičiasi, tai , kad plėtotojai nebestato tik keturių sienų, jie stato koncepciją.“